Le syndic d'immeuble: métier des années 60 en pleine transformation

luc · #1 06-11-2010 08:32:28

@rexou

Je réponds ici à votre intervention dans un autre sujet du 05/11/2010 à 10h52. Comme votre constat et ma réponse tombent hors de ce sujet, je réplique dans un nouveau sujet.

Comme demandé par vous (et autres), je cite ici en entier le texte qui démontre selon moi clairement la thèse de moi et d’autres (si on veut le lire).

Votre analyse de mon approche est sur la bonne voie. Mon analyse, entamè depuis 1978, se base en fait sur la réalité de faits.

Mais vous tentez encore d’adapter la réalité à la perception, au contraire de mon approche.

L’histoire démontre que des métiers mixtes, comme barbier-chirurgien, courtier-régisseur-syndic d’immeubles, … ont certes pendant une période été plus que nécessaire, mais ne savent pas survivre dès que les circonstances qui ont contribué à leur création n’y sont plus.

Le métier, exercé en temps plein, de syndic d’immeubles est en fait né vers les années 60 du siècle passé et s’est transformé en syndic d’ACP vers 1994. Cette transformation va se stabiliser dans les années à venir (= venir à la maturité).

Les premiers syndics du 21ème siècle, qui ont réussie la conversion et acceptent le principe de « good governance », existent déjà.

La Belgique est devenu, selon des instances européennes, une grande métropole depuis la côte Belge jusqu’à, y compris, la ligne Tournai-Charleroi-Namur-Liège. La région flamande ne comprend que 5 communes (sur +500) qui sont, selon l’Europe, encore du type « plat pays ».

Dans ce « plat pays » on retrouvera rarement des copropriétés forcées. J’ai ainsi vu évoluer mon village natal de -3000 âmes, sans immeubles d’appartements, vers une petite ville de +15.000 résidents et une flopée d’immeubles d’appartements.

Le secteur d’immobilier Belge n’a pas voulu acter ce fait et a tenté d'adapter la réalité à leur perception. Ce qui est faisable à court terme, vu leur position monopoliste, mais néfaste à moyen-terme.

Exemple concret

Un exemple très concret est le livre rouge (« Guide pratique de l’agent immobilier à l’usage des courtiers, syndics et régisseurs », Kluwer, 2004), avec comme co-auteur l’agent immobilier Serge Winnykamien, past-président de l’ABSA, pour la partie syndic (la partie AI a été écrite par Martine WAHL).

Le même co-auteur avait écrit un livre gris (« Copropriété et syndic d’immeubles », Larcier, 1997), avec un autre auteur, surtout destiné aux copropriétaires, les clients de l‘AI.

Illustratif de l’air du temps de 1993/2004 est le préface du livre rouge, écrit par Bernard Louveaux.

Je cite ici ce texte en entier pour éviter des malentendus. J’y mis certains passages, importants pour moi, en gras/sousligné. N’oublions pas qu’il a été écrit en 2004 (code de déontologie pas encore remplacé par celui de 2006, …) :

Avant-propos
Si la profession d'agent immobilier est ancienne, elle a connu, en Belgique, une approche fondamentalement différente depuis une dizaine d'années.
On peut assurément, en ce domaine, parler de révolution puisque la profession est, depuis le 13 octobre 1993, organisée et protégée.
L'agent immobilier a un statut qui, à bien des égards, peut paraître tout à fait original.
Il est commerçant mais, en même temps, il est soumis à un Institut professionnel (l'I.P.I), dont le régime est proche de celui des ordres des professions libérales.
L'agent immobilier est en outre un "vendeur", au sens de la loi sur les pratiques du commerce et la protection des consommateurs, et son activité n'est pas la moins surveillée: on en veut pour preuve que la Commission des clauses abusives s'est penchée, en juin 2004, sur les contrats d'agents immobiliers pour émettre un avis circonstancié.
Il peut exercer son activité en société, mais le titulaire de l'inscription à l'I.P.I. engage sa responsabilité personnelle - et, donc, son patrimoine personnel- sans pouvoir s'abriter derrière les protections - réelles ou illusoires - que procure l'exercice d'une activité en société.
C'est donc dès le berceau que cette profession se caractérise par des spécificités statutaires.
A ces particularités congénitales, s'ajoutent des développements qui n'ont pas toujours été pleinement harmonieux, tels les mésaventures rencontrées par le règlement de déontologie qui, dans sa deuxième version, celle du 20 septembre 2000, paraît cependant démontrer que l'organisation de la profession a surmonté les maladies de l'enfance.
S'étant soumis à des règles strictes qui renforcent leurs obligations déontologiques et leur responsabilité professionnelle, les agents immobiliers escomptaient de ce surcroît de responsabilité une reconnaissance importante et une situation monopolistique.
Il n'est pas certain que le pari soit déjà gagné.
Certes, l'organisation de la profession et les règles qui l'encadrent, notamment en matière de formation permanente et de contrôle disciplinaire, assureront progressivement un surcroît de qualités des professionnels qui l'exercent.
Mais les agents immobiliers n'en sont pas pour autant à l'abri de la concurrence:
• la concurrence interne, tout d'abord, dans la mesure où les tentatives d'imposer aux clients le recours à des contrats exclusifs ont fait long feu;
• la concurrence extérieure, dans la mesure où d'autres professions, organisées depuis bien plus longtemps, tentent de rogner peu ou beaucoup sur l'activité de l'agent.
Ainsi, a-t-il été jugé que la concurrence exercée par les notaires se livrant à une activité de courtage n'est pas incompatible avec la loi sur le notariat] tandis que, de leur côté, les avocats2 (comme, précédemment, les architectes et les experts-comptables3) revendiquent le droit d'exercer la profession de syndic sans que ces différentes professions ne soient soumises à la déontologie de l'agent immobilier.
A côté de ces contraintes légales et statutaires, l'agent immobilier est confronté dans sa pratique au foisonnement de législations, réglementations et jurisprudence, qui caractérisent le droit immobilier belge depuis plusieurs lustres.
L'on est frappé par la multiplication des législations qui, de près ou de loin, peuvent influencer l'activité de l'architecte.
Contrairement à ce que certains pourraient imaginer, la complexité des législations n'atténue pas la responsabilité de l'agent immobilier. Elle a, au contraire, tendance à l'accentuer.
Plus les règles sont complexes, plus il s'impose de trouver, dans l'opération essentielle de transaction immobilière, un professionnel compétent.
Si le renforcement de la responsabilité de l'agent immobilier est, pour partie, la conséquence de l'organisation de sa profession, il est surtout devenu une nécessité face à la prolifération des textes qui réglementent les opérations si importantes que sont la mise en vente ou en location d'un bien immobilier ou de gestion d'une copropriété.
La simple énumération des législations applicables - qui, pour la plupart, n'existaient pas il y a une dizaine d'années ou, tel l'urbanisme, ne présentaient pas l'ampleur actuelle - justifie à elle seule la professionnalisation croissante et l'augmentation des exigences d'une profession qui se situe au carrefour de nombreuses disciplines.
L'agent immobilier doit à la fois disposer de connaissances juridiques et techniques importantes, assumer une tâche délicate d'évaluation des immeubles et disposer, bien entendu, d'un sens commercial réel, qui est souvent le gage de la réussite de l'opération d'intermédiation ou de gestion qui reste l'essence de la profession.
Le présent ouvrage, dû aux plumes expérimentées et compétentes de Me WAHL et de Monsieur WINNYKAMIEN, vient à son heure compléter l'information de l'agent immobilier en présentant l'originalité de recouvrir à la fois les activités de syndic et de courtier.
L'ampleur de la matière justifie que les auteurs se soient limités à l'immobilier résidentiel, en espérant qu'ils poursuivent la tâche pour nous livrer, ultérieurement, un ouvrage consacré à l’immobilier professionnel.
Nul doute que les questions que les agents immobiliers (qu'ils soient courtiers, syndics ou régisseurs) sont amenés à se poser dans leur pratique quotidienne trouveront dans le présent ouvrage une réponse de qualité.
Bernard LOUVEAUX

Et comme dessert, une citation d’une page de Wikipedia :

Barbier-chirurgien (FR)

Wikipedia a écrit :

L'ancien métier de barbier chirurgien remonte au Moyen Âge, à une époque où la chirurgie a été condamnée par l'Église et où les actes chirurgicaux ne manquent pas et doivent pourtant être pratiqués. En 1163, lors du concile de Tours, l'Église décrète : « Ecclesia abhorret a sanguine », l'Église hait le sang. Avec ce décret, les médecins, la plupart membres du clergé à l'époque, ne peuvent plus pratiquer la chirurgie, et celle-ci est reléguée à un rang inférieur pour de nombreuses années (…)

grmff · #2 06-11-2010 12:36:25

Une réflexion me vient.

Le syndic est devenu syndic d'ACP. Donc, le gérant de l'association.

De gestionnaire d'immeuble, il devient gestionnaire d'association de propriétaire...

Pour moi, le métier de syndic, c'est principalement la gestion technique de l'immeuble. La nouvelle loi change cette orientation, et en fait un gestionnaire de personnes.

L'autre métier du syndic, c'est la comptabilité de la copropriété. Et pour cela, la nouvelle loi est muette et renvoie à des arrêtés royaux à venir. En Belgique, on peut parfois attendre des dizaines d'années, avec des AR au frigo...

Finalement, est-ce que cette nouvelle mouture de la loi de 1995 amène vraiment quelque chose de fondamental? Ou est-ce une simple amélioration, avec une augmentation phénoménale de la paperasse à brasser pour les syndics?

Saxo · #3 07-11-2010 12:03:22

grmff a écrit :

gestionnaire d'association de propriétaire...
... La nouvelle loi change cette orientation, et en fait un gestionnaire de personnes.

Sophisme ?

association de personnes n'est pas égal à personnes.

Il est le mandataire d'ACP pas le gestionnaire des personnes qui la composent.

luc · #4 07-11-2010 18:41:12

grmff a écrit :

Une réflexion me vient.
Le syndic est devenu syndic d'ACP. Donc, le gérant de l'association.
De gestionnaire d'immeuble, il devient gestionnaire d'association de propriétaire...
Pour moi, le métier de syndic, c'est principalement la gestion technique de l'immeuble. La nouvelle loi change cette orientation, et en fait un gestionnaire de personnes.
L'autre métier du syndic, c'est la comptabilité de la copropriété. Et pour cela, la nouvelle loi est muette et renvoie à des arrêtés royaux à venir. En Belgique, on peut parfois attendre des dizaines d'années, avec des AR au frigo...

Le syndic n'est pas le gérant de l'ACP. Il en est le syndic.

La nuance?

Il y a des communes suisses qui ont un vrai bourgmestre, d'autres ont un syndic comme bourgmestre ... .

Moins de pouvoir pour un syndic communal, mais avant tout et surtout obligation de chercher le consensus.

Ce sont des villages où on tient encore une assemblée des électeurs annuellement (= la démocratie directe de la Suisse, des ACP, des administrateurs provisoires Belges, ... ).

D'autres membres de ce forum savent très bien, comme moi, que les deux AR d'exécution de la loi de 2010 (compta et BCE) ne sont pas au frigo, loin de là.

luc · #5 07-11-2010 18:58:56

Selon mes informations et expérience pratique, le métier de syndic se décompose comme suit:

pour l'ensemble des ACP dont il est le syndic d'ACP:

- l'aspect manager: la conduite de son cabinet/équipe (efficace, rentable, fiable, correct, ... ?)

et par ACP:

- l'aspect administratif: qui sont les membres de l'AG, les copropriétaires, les résidents, .... ? Quels problèmes ont-ils relatés avec l'ACP ? Et proposer/exécuter des solutions réalisables.

- l'aspect technique: quel sont les problèmes techniques du passé et du futur et comment les résoudre;

- l'aspect financier: gérer et justifier la caisse de l'ACP, déterminer/prévoir et payer/recevoir les frais/dettes/recettes.

Le syndic qui est un bon manager et choisit de bons adjoints pour les trois autres aspects, sera probablement un bon syndic à tout moment.

Un syndic qui n'est pas un bon manager ne pourra pas être un bon syndic quand l'ACP traverse une période mouvementée.

Francis · #6 07-11-2010 21:55:07

Bon, encore un beau sujet à polémiques.

Ici aussi, je crois que l’on prend le problème des copropriétés par le mauvais bout de la lorgnette et nous risquons d’avoir à l’avenir des dommages collatéraux, mais soit.

Cette vision d’avenir me fait penser à la révolution qu’à subie le monde agricole (belge et européen) des années soixante à maintenant.
On (les organisations agricoles mais surtout l’industrie agroalimentaire) a promu la spécialisation. Auparavant, les agriculteurs produisaient presque tout dans leurs exploitations, en amont et en aval de leur production principale. On les a incités à produire uniquement ce qui convenaient le mieux à leurs terres et pour se faire, on leur à fourni (vendu) les matières premières. On les a incités à produire de plus en plus, grâce aux engrais, pesticides, etc…, à s’agrandir, à acheter plus de matériel et du plus gros.
Cela a entraîné un bouleversement du monde agricole qui est devenu un colosse aux pieds d’argile et qui ne fait plus (sur)vivre qu’un quart des professionnels d’il y a 50 ans.
Noter que je ne suis nullement écolo !

Pour en revenir aux syndics, Je ne crois pas que la spécialisation soit une avancée pour les copropriétaires. Cela entraînera la création de sociétés de syndic toutes puissantes, qui régleront le marché entre elles comme…… ha oui, les ascensoristes !
Nous auront des sociétés avec des experts en compta, en techniques du bâtiment, en ceci et cela, qui fourniront au gestionnaire en titre de l’acp, et une impersonalisation totale de la gestion. De plus, ce recours interne à des experts n’est-il pas un conflit d’intérêt ?

Je suis pour un contrôle de la gestion du syndic, mais ce n’est pas en compliquant à l’excès cette gestion que l’on supprimera les mauvais gestionnaires et les escrocs.
Une justice compétente et rapide serait bien mieux qu’une législation compliquée alors qu’une large majorité d’acp n’ont aucun problème.

Sans contrôle de vitesse et sanction, ce n’est pas en limitant de plus en plus la vitesse automobile que l’on améliore la sécurité.

grmff · #7 07-11-2010 22:09:40

Une justice compétente et rapide serait bien mieux qu’une législation compliquée alors qu’une large majorité d’acp n’ont aucun problème.

Dois-je le répéter: je suis absolument d'accord...

Saxo · #8 08-11-2010 10:23:02

grmff a écrit :

Citation :Une justice compétente et rapide serait bien mieux qu’une législation compliquée alors qu’une large majorité d’acp n’ont aucun problème.
Dois-je le répéter: je suis absolument d'accord...

La législation est hyper-simple. N'exagérons rien.
C'est ce qu'on en fait qui est compliqué.

Exemples
- celui qui a été vécu par Grmff : une AG aux allures de kommando où on arrive à mettre un syndic dehors mais où on ne récupère pas ses pièces comptables (si j'ai bien compris).
- le syndic fait revoter ce qui est annulé en justice ou sur le point de l'être...
- on enfonce psychologiquement celui qui veut respecter la loi...

Finalement, on n'est plus dans le droit de la copropriété mais le droit familial de la copropriété.

Des jeux de bac à sable, comme dans un divorce qui tourne mal.

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