Nouveau plan comptable

ABSA · #1 10-11-2010 11:05:03

PIM a écrit :

Et hop, on passe à un autre sujet... Je ne vois pas très bien sur quoi repose cette affirmation.
Dans un Ipi-Mail, adressé aux membres il y a quelques jours, je lis au contraire ceci:
"Responsable de la gestion financière de la copropriété, le syndic est soumis à la nouvelle loi sur la copropriété, qui le charge de tenir les comptes suivant un plan comptable minimum normalisé. Les règles d’application doivent encore être précisées par un arrêté royal (art. 577-8 §4, 17° Code Civil). Dans le cadre de l’introduction de ce plan comptable minimum normalisé, la Commission des Normes Comptables s’est attaquée à la préparation de l’arrêté royal concerné. L’IPI est associé à ce travail et les premières réunions ont déjà eu lieu entre ses représentants et des associations de propriétaires."
Votre affirmation est-elle consécutive à votre analyse de ces premières réunions ?
Erik DECKERS Pim's webmaster (notamment...) Propriétés Immobilières s.a.

En complément à cette information, je voudrais juste vous informer que la commission des normes comptables (CNC) a rédigé un plan. Que sur invitation du Cabinet du Ministre de la justice, un certain nombre d'intervenants discute de celui-ci. Il s'agit du CNIC, du SNP, de la CIB, de l'UVS, de l'ABSA, de l'IPI et de la CNC.

Bien à vous,

luc · #2 10-11-2010 17:27:43

Les faits

Mes contacts disent et m’ont montré des documents qui attestent que l’Administration de la Justice y était aussi invitée et présente, ainsi que le cabinet du Ministre des Indépendants.

Mais, en plus de cela, l’essentiel de cette réunion n’a pas été mentionné :
- ni dans l’IPI Mail, communiqué à l'initiative altruiste de PIM ;
- ni dans le complément d’information, gracieusement donné par l’ABSA.

En effet lors de cette réunion, les délégations de l’IPI, ainsi que ABSA, CIB et SNP, ont rejeté catégoriquement l’application de l’essentiel des normes comptables Belges (= européens = mondial).

Ils ont demandés/proposés que soient appliqués
- ou la méthode décrite par un comptable/agent immobilier agréé dans un article de la revue PACCIOLI
- ou si non, la méthode appliquée par les Français.

Cette dernière option est d’emblée difficile à imposer en Belgique, puisqu’elle se base sur l’existence d’une loi ET d’un décret (AR) très détaillée, ce qui n’est pas le cas en Belgique, loin de là.

La première option (en fait appliquer la méthode actuelle un peu modernisée) est rejetée par la Commission des Normes Comptables (CNC).

La CNC en a le pouvoir puisqu’elle est légalement l‘organisme officiel, mais autonome, qui détermine les principes comptables en Belgique.

En effet la mission du CNC est, selon l’arrêté royal du 21 octobre 1975:

1° de donner tout avis au Gouvernement et aux Chambres à la demande de ceux-ci ou d'initiative, dans le domaine de la comptabilité et des comptes annuels ;
2° de développer la doctrine comptable et de formuler les principes d'une comptabilité régulière, par la voie d'avis ou de recommandations.

La CNC a promis, lors de la réunion de travail de fin octobre, de publier avant mi décembre 2010 sur son site un avis concernant le schéma minimal des ACP (y compris la méthode d’application).

Expérience

J’ai suivi la comptabilité des ACP de très près depuis 1978, vu ma formation professionnelle, tant comme comptable que comme informaticien.

J’ai été en plus le trésorier d’une ASBL, avec un chiffre d’affaires comparable avec une ACP de 100 appartements. Cette ASBL est passé d’une comptabilité d’encaissement vers une comptabilité partiellement en double, quand j’y étais trésorier.

Ceci avec le but de pouvoir faire un budget prévisionnel sur court terme (un mois) et sur moyen terme (un an). J’ai constaté que l’application d’un budget prévisionnel est très utile et permet d’utiliser les moyens disponibles d’une manière efficace et économe . Et d'avoir toujours un cashflow positif = de pouvoir à tout moment honorer ses dettes à court terme.

Mais cette méthode de budgétiser impose en fait de tenir une comptabilité en double.

Commentaire

De mes contacts fréquents avec d’autres copropriétaires depuis 2003, grâce à l’Internet, résultent que différentes zones de frais/recettes/… sont tenu (partiellement) hors la comptabilité d’avant 2010 de certains ACP.

Je cite comme exemples :
- Les rentrées suite aux concessions « antennes GSM » (suivant un fscaliste du SNP).
- Les remboursements des dégâts, tant privatifs que communs, payés par l’assurance de l’ACP (expérience propre)
- Les indemnités de copropriétaires qui ne sont pas des frais réels (voir un article récemment parue dans "Le Cri" du SNP).
- ….

Les normes comptables devaient imposer, directement ou indirectement, que tous les mouvements soient répertoriés individuellement dans la comptabilité, et pas leur solde.

Tout ceci reflète mon opinion personnelle, formé sur base des réunions où j’étais présent et/ou des documents que m’ont été montrés.

Saxo · #3 13-11-2010 23:21:26

ABSA a écrit :

sur invitation du Cabinet du Ministre de la justice, un certain nombre d'intervenants discute de celui-ci. Il s'agit du CNIC, du SNP, de la CIB, de l'UVS, de l'ABSA, de l'IPI et de la CNC.

La Commission des Normes comptables est l'auteur du plan comptable des copropriétés, comme elle doit légalement l'être.

L'ABSA me parait bien présomptueux de vouloir se mesurer à la CNC et de parler de la CNC comme d'un simple intervenant à ses cotés.

Il suffit d'aller voir sur le site de la CNC (www.cnc-cbn.be) pour comprendre de quel organisme prestigieux il s'agit, qui sont ses membres et comment ils sont désignés.

En outre, TOUTES les entreprises de Belgique quelles qu'elles soient, TOUTES les ASBL de Belgique sont tenues de suivre les normes comptables légales.

Il est donc incongru que les syndics se rebiffent, d'autant que le volume des fonds brassés est énorme.

ABSA · #4 15-11-2010 16:52:13

Cher Saxo, Cher Luc,

Je suis content qu'il existe un dialogue constructif. Et l'ABSA a répondu à une invitation comme toute les autres associations.

La CNC a déjà réalisé des modifications sur base de remarques des intervenants précités. Et le dialogue continue.

Luc a écrit :

En effet lors de cette réunion, les délégations de l’IPI, ainsi que ABSA, CIB et SNP, ont rejeté catégoriquement l’application de l’essentiel des normes comptables Belges (= européens = mondial).

Ce n'est pas exact.
Nous faisons écho auprès du cabinet du ministre et de la CNC de nos remarques sur le plan proposé au même titre que tout les intervenants.

luc · #5 15-11-2010 21:05:45

ABSA a écrit :

(...)
Ce n'est pas exact.
Nous faisons écho auprès du cabinet du ministre et de la CNC de nos remarques sur le plan proposé au même titre que tout les intervenants.

Quel était alors le sens général de l'écho de l'ABSA et de l'IPI, que vous avez représenté lors de cette réunion?

ABSA · #6 16-11-2010 17:48:00

Luc a écrit :

Ils ont demandés/proposés que soient appliqués
- ou la méthode décrite par un comptable/agent immobilier agréé dans un article de la revue PACCIOLI

Avant tout je vous invite à cliquer sur CE LIEN qui renvoi, en bas de page, vers la Revue PACCIOLI. Il est étonnant de voir que le CNIC référence un document que vous semblez critiquer.

En ce qui concerne le plan comptable proposé, les points principaux sont:
Premièrement, l'utilisation de la classe II et la réalisation d'amortissement en copropriété. Nous pensons que cela n'est pas compatible avec la législation.
Deuxièmement, nous sommes pour que les fonds de roulement et de réserve soient repris en classe I.

Voilà, j'ai répondu à votre question.
Ceci dit vu que les PIMaunotes ne disposent pas du projet de plan comptable, je ne débattrais pas plus avant du sujet sur le Forum.

Nous aurons l'occasion de nous revoir au Cabinet du Ministre et d'en discuter de vive voix.

Bien à vous,

luc · #7 17-11-2010 07:45:19

ABSA a écrit :

Avant tout je vous invite à cliquer sur CE LIEN qui renvoi, en bas de page, vers la Revue PACCIOLI. Il est étonnant de voir que le CNIC référence un document que vous semblez critiquer.

Vous donnez un lien vers un site CNIC. Le texte clé de ce lien est :

SiteCNIC a écrit :

Nécessitent un suivi sans être des projets ou propositions officielles

Référencer n’est pas identique à être d’accord.

Le mot « suivi » dans le texte cité indique en principe que le CNIC trouve le document privé , cité par vous, important.

Probablement parce qu’il émane d’une personne qui est en fonction primaire comptable-fiscaliste agréé , en fonction secondaire syndic agréé (référence impossible à donner, suite à la manière que le site de l’IPI est construite), mais aussi trésorier de l’ABSA .

Je ne vois pas où le CNIC donne un avis officiel sur ce document privé.

En effet l’article, publié dans la revue PACCIOLI en 2009 ne lie pas l’IEC (institut des experts-comptables) ni l’IPCF (institut des comptables et fiscalistes), mais seulement son auteur.

L’auteur était présent lors de la réunion au cabinet dans la délégation de l’ABSA ou de l’IPI.

L’intéressé ne fait plus partie du Conseil National de l’IPFC depuis 2007.

Mon avis personnel concernant la méthode proposée par ce comptable-fiscaliste-syndic est qu’il permet de tenir hors comptabilité certains aspects importants de la comptabilité concernant les parties communes, comme les remboursements de dégâts par l’assurance, les recettes concernant les concessions des antennes GSM, … .

Ce qui va à l'encontre de la loi du 02.06.2010 ("... afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion").

Mais ce qui m’a intrigué personnellement le plus depuis 2009 est que cette méthode, proposé quand même par un fiscaliste professionnel agréé, permet de tenir hors comptabilité l’existence d’un prêt au nom de l’ACP.

Par exemple un acheteur d’un appartement en copropriété forcé, qui lit un bilan produit par le plan comptable selon la méthode proposé par l’auteur, ne verra pas que l’ACP s’est engagé à terme à rembourser un prêt et n'en connaîtra pas le montant global.

Selon mon opinion personnelle, en lisant son article, on peut conclure que l’intéressé ne connaît pas la différence technique entre les mots « charges » et les « paiements de factures ». Ce qui est pour moi grave pour quelqu’un qui occupe ou a occupé des fonctions importantes dans le monde comptable et immobilier.

=====

Ce qui suit est assez technique, mais a une répercussion énorme sur la comptabilité des ACP.

Je réfère aux pages suivantes de Wikipédia : Charge (comptabilité) (F) et kosten (boekhouding) (N).

Je cite ci-après une section complète de la page Wikipédia en F, en rappelant d’abord que l’ACP est une entreprise non-commerciale, qu’on pourrait appeler du type « association de gestion » :

CodeCivil a écrit :

Art. 577-5. § 3.
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Wikipedia a écrit :

Enjeux (de la charge)
L'entreprise est souvent traversée par des flux réels (de facteur de production) en contrepartie de flux financiers (comptables, juridiques, ou monétaires). Le terme de charge permet de valoriser la diminution du patrimoine. Elles sont relatives à une période comptable et doivent être distinguées des dépenses qui sont les flux de trésorerie (les décaissements qui ne correspondent pas toujours à cet exercice).
De la comptabilisation des produits se déduit le résultat de l'entreprise. Les produits moins les charges sont égaux au résultat (bénéfice ou perte) trouvé au compte de résultat et au bilan.
Une charge doit aussi être distinguée du terme coût qui est utilisé en comptabilité analytique et qui est un concept plus fonctionnel. Le coût résulte de la confrontation de la rareté des biens et de l'infinité des besoins.
Une charge doit aussi être distinguée du terme immobilisation qui représente un actif durable.

J’y ajoute encore une citation analogue de la page Facture (comptabilité)

Wikipedia a écrit :

Enjeux de la facture
La facture représente le document de comptabilité générale par excellence. Elle implique à sa réception l'obligation de payer à échéance et doit donc être comptabilisé à ce jour. Si elle concerne une immobilisation, il y a acquisition ou cession. Si elle concerne un achat ou une vente de biens ou services d'utilisation non durable, il y a charge ou produit. Pour pouvoir comptabiliser correctement, il faut aussi tenir compte à la réception de la facture de la date de paiement (au comptant ou non) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En cas de retour de marchandise, une facture d'avoir doit être établie.

======

Contexte CNIC

C’est un fait que j’occupe entre autres depuis 2007 une fonction dans le conseil d’administration du CNIC et que je représente le CNIC dans différentes groupes de travail officiels, mais certainement pas tous.

Il est aussi un fait que je ne suis pas le porte-parole du CNIC.

Les opinions que j‘exprime sur ce forum sont et restent des opinions personnelles. Je l’ai déjà rappelé à vous différentes fois. Je vous rappelle que je suis déjà membre de ce forum de longue date.

C’est donc logique que je n’approfondis ici pas les questions techniques à traiter lors la réunion au cabinet, qui d’ailleurs doivent se baser sur un document qui va être publié par le CNC début décembre.

Dans un mail privé j’ai été mis au courant , hors contexte CNIC, endéans les 24 heures après la réunion au cabinet que des informations circulent en Hainaut, qui étaient « un peu » contraire à la réalité. Ce qui m’a amené à poser des questions, hors contexte CNIC.

ABSA a écrit :

Voilà, j'ai répondu à votre question.
Ceci dit vu que les PIMaunotes ne disposent pas du projet de plan comptable, je ne débattrais pas plus avant du sujet sur le Forum.

Je vous rappelle qu’on discute au cabinet du plan comptable minimal, et que chaque ACP devra faire son plan comptable (par la voie du règlement de copropriété en y ajoutant les explications nécessaires à le rendre lisible) , en y ajoutant par exemple un compte par fournisseur, copropriétaire, avocat, huissier, notaire, … .

ABSA a écrit :

Nous aurons l'occasion de nous revoir au Cabinet du Ministre et d'en discuter de vive voix.

La composition de la délégation du CNIC dans un groupe de travail officiel est chaque fois décidée en fonction de l’objet de la réunion et de la disponibilité des membres du groupe de travail interne. Dans ce cas-ci on attend le contenu du document, qui sera publié début décembre par le CNC, pour décider la composition de la délégation ainsi de qui va la diriger.

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