reconstitution quote part fonds de roulement

luc · #1 23-12-2010 21:21:17

Francis a écrit :

Et comme le nouveau proprio ne paut voter que pour ses quotités, son vote est contrebalancé par celui des autres copropriétaires.

Oui ce sais, "on" dit à chacun des 25 CP que leur vote ne vaut que 4% et ne vaut donc rien.

Mais les très petits grains de sable se sont msi ensemble, ont construit par ce fait des dunes et ainsi arrêté la mer.

La dune nait assez souvent autour d'une petite plante.

Francis · #2 22-12-2010 21:49:07

Et comme le nouveau proprio ne paut voter que pour ses quotités, son vote est contrebalancé par celui des autres copropriétaires.

Pour moi, je ne vois pas le problème entre la loi, en particulier l'Art. 577-11 § 5. et une répartition au prorata temporis !

Les charges de consommation (eau, chauffage) sont réparties suivant les relevés des compteurs et les autres charges, au prorata temporis. Cela me semble le plus juste pour les 2.

grmff · #3 22-12-2010 18:44:11

'ai oublié de signaler que le CP vendeur ne participe pas à l'AG qui doit approuver les comptes de l'exercice auquel il a participé, parfois durant presque tout l'exercice.

Parfois même durant tout l'exercice. Une vente chez le notaire en janvier avec une AG en février... c'est le nouveau proprio qui vote pour les charges de l'ancien proprio.

Bizarre? D'accord. Mais c'est comme cela...

grmff · #4 22-12-2010 18:42:46

Comment voulez vous faire des compte exacts en fonction de la date à laquelle la vente se produit?

Ma méthode de travail était: pro rata temporis pour tous les postes concernés. Les accords entre vendeur et acheteur ne me concernaient pas... et c'est la solution de base de mon logiciel.

D'ailleurs, avec des calorimètres, il est IMPOSSIBLE de faire des comptes intermédiaires.

Soyez réalistes, bon sang...

Par contre, si vendeur et acheteur me consultaient pour faire un compte en fonction de ce qu'eux avaient relevés, j'étais ravi de leur donner mon calcul.

Je n'ai jamais eu de contestation entre vendeur et acheteur. Jamais. Pas une fois.

mistral · #5 22-12-2010 11:40:18

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

J'ai oublié de signaler que le CP vendeur ne participe pas à l'AG qui doit approuver les comptes de l'exercice auquel il a participé, parfois durant presque tout l'exercice.

J'ai cependant connu le cas dans l'ACP voisine où le syndic a fait participer l'acheteur et le vendeur à l'approbation des comptes.

Je possède la copie de ce PV, mais le syndic n'explique pas comment il a réparti les votes !!!

mistral · #6 22-12-2010 11:07:10

grmff a écrit :

L'exemple de Luc est mon exacte pratique à un détail près: le remboursement au vendeur n'est fait qu'après le décompte final.
Dans l'exemple de Luc, les charges réelles sont inférieures aux provisions. Il reste donc un solde à rembourser au propriétaire.
Mais si les charges réelles avaient été supérieures aux provisions, la copropriété se serait retrouvée avec un solde négatif. Qu'aucun courrier n'auraient réussi à faire payer au propriétaire qui avait vendu un an plus tôt. Et cela, même si le propriétaire n'est pas parti en Espagne.
Dans ma comptabilité, il n'y avait pas de "compte individuel" pour un appartement en particulier. Mais au global, cela revient au même, évidemment.

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

Par ailleurs, cette manière de faire, plus facile pour le syndic, n'est pas correcte et contraire au texte de loi.

Le syndic procède à une simple règle de trois sur base des charges totales de l'exercice pour calculer la quote-part qui revient au vendeur et à l'acheteur.

Or, les charges ne sont pas constantes durant l'année et il me semble que l'équité commande que chacun paye ses charges et non les charges de l'autre.

Le texte de loi est clair puisqu'il stipule:

Art. 577-11 § 5.
En cas de transmission de la propriété d'un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

Le terme "EFFECTIVEMENT" vient encore renforcer "la période durant laquelle...".

Sinon, je pense que le législateur aurait simplement écrit "...au proprata du nombre de mois ".

En ce qui concerne la possibilité de réclamer un surplus de charges au vendeur, la loi ne dit-elle pas :

le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires ...

??

Francis · #7 21-12-2010 21:20:06

Voila, c'est bien mieux ainsi, et pourquoi pas supprimer tous les messages recopiés pa grmff dans l'autre post et s'en tenir au sujet initial.

Proposition pour l'avenir: : RESTER DANS LE SUJET OU 3 JOURS D'EXCLUSION DE FORUM ! wink

grmff · #8 21-12-2010 18:46:27

Le sujet qui concerne la récupération des charges chez les lcoataires est transféré ICI

Merci de ne plus répondre dans le présent fil pour ce qui concerne la récupération des charges, mais le laisser consacré uniquement aux problème de fond de roulement / fond de réserve.

grmff · #9 16-12-2010 08:29:22

L'exemple de Luc est mon exacte pratique à un détail près: le remboursement au vendeur n'est fait qu'après le décompte final.

Dans l'exemple de Luc, les charges réelles sont inférieures aux provisions. Il reste donc un solde à rembourser au propriétaire.

Mais si les charges réelles avaient été supérieures aux provisions, la copropriété se serait retrouvée avec un solde négatif. Qu'aucun courrier n'auraient réussi à faire payer au propriétaire qui avait vendu un an plus tôt. Et cela, même si le propriétaire n'est pas parti en Espagne.

Dans ma comptabilité, il n'y avait pas de "compte individuel" pour un appartement en particulier. Mais au global, cela revient au même, évidemment.

luc · #10 16-12-2010 01:10:31

Je crois que les définitions suivantes sont d'application et pas ceux énoncés par certains intervenants:

CC2010 a écrit :

Art. 577-11 § 5.
En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

En utilisant ces définitions (et ceux d’une comptabilité en partie double) et en utilisant une variante de l’exemple 1, complétée avec des données nécessaires, on arrive au résultat suivant :

Exemple fictif 2 :
En appliquant les principes de la loi de 2010 en 2001:

Données globales pour l‘ACP

- Montant de l’avance permanente pour le fonds de roulement par quotité au 31/12/2000 : 10 €
- 100% des frais sont répartis pro rata de quotités
- Budget global de l’année 2001 = 48.000 €, d’où une demande de provisions de 4 € par quotité par mois
- Frais réels à repartir en 2001 au niveau de l’ACP : 46.800
- AG 2002, qui approuve la répartition des frais 2001 et la comptabilité 2001, est tenu le 21/03/2002.
- La répartition des frais entre les propriétaires pour l’année 2001 est faite le 31/12/2001 (cette date par essence comptable peut être discutée dans un autre sujet)

L’appartement en question

Vente en 2001 de l'appartement (25 quotités sur 1.000)
Acte chez le notaire le 31/03/2001, avec prise en possession le 01/04/2001 à 0h.

Pour le propriétaire sortant A :

- Sa quote-part dans le fonds de roulement était le 31/12/2000 : 10 € x 25 = 250 €
- Ce montant est remboursé quelques jours après la 30/03/20001 sur base de la lettre du notaire
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
- Il a donc payé 300 € de provision pendant l'année 2001 et globalement 250 + 300 – 250 = 300 €

Pour le propriétaire entrant B:

- Sa quote-part dans le fonds de roulement est 10 € x 25 = 250 €, dont le paiement est demandé quelques jours après le 30/03/2001
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
Il a donc payé 250 + 900 € de provision sur l'année 2001.

Pour le syndic:

- Il a quelques jours après le 31/03/2001 remboursé 250 € au CP sortant et réclamé 250 € au CP entrant.
- Il a demandé au CP effectif pour cet appartement chaque mois des provisions de 100 € = 1.200 €
- Il établit en date du 31/12/2001 un état global de repartions de frais dans laquelle apparait à la ligne de l’appartement en question dans la colonne débet le montant de 1200 € et dans la colonne crédit le montant de 46.800 / (25/1000) = 46.800 / 40 = 1.170 €

Considérant le cas ou les frais sont repartis sur tous les mois, les frais jusqu’au 31/03/2001 s‘élèvent donc à 1170 x 1 / 4 = 292, 50 €.

Le syndic va donc envoyer le 22/03/2002 la répartition individuelle au CP A, qu’il va lui rembourser le montant de 7, 50 €, et au copropriétaire B le montant de 22, 50 € ensemble avec la répartition des frais de l’ACP comme justificatif et l’extrait du compte de l’appartement de 2001.

Le solde du compte individuel de l’appartement doit être 0 € au 31/12/2001. Ceci peut être obtenu par exemple avec les mouvements suivants en 2001:

Fonds de roulement du 01.01.2001 : - 250 € (venant d’un compte de transit)
Provision 2001 : - 1200 € (en fait une ligne de 100 € par mois)
Frais reparties : + 1170 € (voir l’état de répartition des frais du 31.12.2001)
due au CP A : + 07.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
due au CP B : + 22.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
Fonds de roulement du 31.12.2001 : + 250 € (vers un compte de transit)

Vous avez une autre idée?

Fort probable, mais tenez compte avec les prémisses, sinon c'est un débat de sourds.

grmff · #11 15-12-2010 22:39:46

Mon ex-pratique: une autre réponse:
L'AG décide d'un montant destiné au "fond de roulement" Le fond de roulement étant défini comme une avance permanente par les propriétaires, et présenté au bilan (et pas aux charges et produits) comme un montant permanent, au même niveau que le fond de réserve.

Le but du fond de roulement était clairement annoncé: un fond de caisse pour amortir les fluctuations financiaires dues aux charges qui ne se répartissent pas sur la période: l'assurance qui est payée en une fois, le gaz pour lequel nous payions la facture avec un relevé mensuel ou bi-mensuel, etc.

Par exemple, 1€ par quotité, ou 100Fb par quotité (oui, je sais, cela commence à dater...)

Lors d'une vente, le fond de roulement était crédité au vendeur, et débité à l'acheteur. L'ACP remboursait donc au vendeur ce "fond de roulement"

Par contre, tout ce que le propriétaire vendeur avait payé comme provisions de charge ne lui était pas rendu. Et on ne réclamait pas de provision pour charges à l'acheteur pour une période datant d'avant l'achat.

Cette manière de faire apporte beaucoup d'avantages.
1. Le fond de roulement est vraiment un fond de caisse, identifié, et séparé des charges, du livret, etc.
2. Au moment de la vente, si le vendeur était en retard d'un mois, c'était couvert par le fond de roulement. Les pertes lors des ventes étaient réduite de manière considérable
3. pas besoin de faire appel au fond de réserve pour payer les factures: on a un fond de caisse pour cela!

C'est au moment de la clôture définitive, après approbation des comptes, qu'on sait ce qui revient au vendeur. Et c'est à ce moment-là qu'on lui remboursait le reliquat lui revenant. Ce reliquat était généralement positif grâce à ce "fond de roulement"

Pf · #12 15-12-2010 21:00:16

Concrétement, prenons l'exemple suivant :

Vente d'un appartement en 2001

Acte chez le notaire le 30/06/2001

Montant des provisions de charges 100 €

L'ancien propriétaire a donc payé 600 € de provision sur l'année 2001.

Pour le nouveau propriétaire :

A) Le syndic doit donc établir le montant destiné au fonds de roulement durant la période du 01-01-2001 au 30-06-2001? (un % des 600 €?)

B) Le syndic réclame la totalité des provisions au nouveau propriétaire?

C) Le syndic est incapable d'établir un calcul logique et réclame un montant forfaitaire ?

D) autre réponse ?

Merci

dach · #13 11-12-2010 11:25:03

Effectivement notre acte de base prévoit 14% d'intérêt de retard et un recouvrement auprès du locataire. Mais notre syndic indique que ces clauses sont inapplicables et surtout que les de recouvrement sont à charge de l'ACP.
Il y a-t-il des ACP qui réussissent à appliquer ces clauses ?

Petite digression: Je comprends qu'un système de bonis (indemnisation des CP prévenants) est juridiquement contestable, mais il me semble de bon sens. Mais la justice et le bon sens... wink

bada · #14 10-12-2010 18:27:14

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Chez nous, les indemnités de retard de paiement sont de 1€ par jour de retard à partir du 31ème jour qui suit l'invitation à payer. Au final, ça fait beaucoup plus que 6...12 ect de % et c'est inscrit dans l'acte de base.

mistral · #15 10-12-2010 17:04:24

luc a écrit :

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.
Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Ce taux de 6% n'a jamais été appliqué.

Notre syndic applique 12% sur les montants réclamés non payés, alors que ce taux de 12% n'a jamais été ni voté ni même proposé en AG + 15 euros pour chaque retard + 250 euros forfaitaires de frais administratifs.

Lorsqu'il y a une action en justice, le syndic réclame sur le TOUT, présenté sans détail comme "arriérés de charges impayées" des intérêts judiciaires.

Le problème est que ces montants, quand ils sont récupérés, ne se retrouvent pas dans la comptabilité car le syndic ne détaille RIEN au bilan.

De toute manière ces montants, s'ils reviennent dans la compta de l'ACP n'alimentent pas le fonds de réserve.

Dans trois dossiers récents que j'ai suivis, l'ACP a été déboutée et condamnée car le syndic est INCAPABLE de justifier les montants qu'il réclame et de justifier comment il a calculé les intérêts de retard imputés.

Exemple: sur un montant de retard non justifié de 404 euros, il a imputé 112 euros d'intérêts de retard.
Quel taux, sur quel montant, durant combien de temps ? Mystère.

Ces pénalités ne sont jamais détaillées dans le décompte individuel de fin d'année, elles sont englobées dans les provisions versées.

Eh oui !!! Comme l'a reconnu récemment l'avocat dans ses conclusions"le système est un peu compliqué mais il est appliqué depuis toujours par le syndic " (sic)

En effet, ces provisions non détaillées sont comme l'a déclaré l'avocat en audience le résultat de plus et de moins (resic) !!!

Ceci a justifié que l'ACP et non le syndic soit déboutée et condamnée !

luc · #16 08-12-2010 16:55:07

bada a écrit :

@ dach. Il ne faut pas indemniser les CP qui paient à temps mais pénaliser ceux qui ne paient pas ou en retard en leur faisant payer des indemnités de retard de paiement. C'est souvent prévu dans l'acte de base.

Correct.

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.

Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Pour éviter que les CP en retard de paiement profitent des indemnités payés pro rata directement, il faut décider en AG d'attribuer ces intérêts par exemple au fonds de réserve. Dans le cas d'une ACP de 10 CP il saura qu'il ne recevra pas 10% de ce qu'il a payé comme indemnité par la voie du décompte annuel.

bada · #17 08-12-2010 15:30:26

@ dach. Il ne faut pas indemniser les CP qui paient à temps mais pénaliser ceux qui ne paient pas ou en retard en leur faisant payer des indemnités de retard de paiement. C'est souvent prévu dans l'acte de base.

dach · #18 08-12-2010 14:01:21

Je suis un petit nouveau sur ce forum, mais je le consulte depuis quelque temps.
En autre, je trouve les interventions de Luc bien à propos.

Concernant la situation du fond roulement, entre les 2 situations extrêmes indiquées, il y a le cas plus courant de quelques copropriétaires indélicats qui comptent sur les avances des autres pour que les factures de l'ACP soient payer à temps.
Comment motiver les copropriétaires a approvisionner la caisse ? Est-il possible que les copropriétaires qui pallient aux problèmes de trésorerie soient indemniser par les copropriétaires défaillants ?

mistral · #19 08-12-2010 12:21:52

Luc a écrit :

...
C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.

Rendre responsable l'AG parce qu'elle commettrait des erreurs dans la mise en conformité de ses statuts, par des dispositions du règlement de copropriété qui ne répondraient pas à l'esprit de la loi (voir le sujet "Commissaire aux comptes" par exemple) est très sévère, voire injuste !

En effet, vous n'ignorez pas Luc, que la majorité des copropriétaires ignorent la loi ou à tout le moins n'en ont pas votre connaissance pointue.

Les erreurs seront donc légion.

Le SNP vient de mettre la dernière (!!) main à son contrat de syndic, alors que la loi est votée depuis juin.

C'est dire la difficulté que les juristes du SNP ont eues, peut-être pour déjouer les pièges de la loi, et ils reconnaissent eux-mêmes que ce contrat n'est qu'une base qui devra être révisée au fil du temps en fonction des remarques des CP, c'est à dire le vécu de l'après 2010 !!!

Et vous voudriez rendre responsables des quidams dans les mises à jour du règlement de copropriété ??

Ce n'est pas demain que ces mises à jour seront établies !

Le but de la loi serait-il de contraindre les ACP à faire appel à des bureaux spécialisés d'avocats pour ces mises à jour ?

J'en arriverais à le penser.

SNP a écrit :

Le SNP vient de mettre la dernière main à son "contrat de syndic". Ce contrat comporte notamment une liste des tâches qui sont comprises dans la mission générale du syndic, sur base de la loi et d'une compréhension raisonnable de la gestion de l'immeuble. Toutes ces tâches sont comprises dans la rémunération ordinaire du syndic.
En outre, il existe une liste des tâches rémunérées en sus des honoraires normaux.
Le contrat est accompagné d'un "cahier de charges" servant de support à la recherche d'un syndic.
Le SNP a conscience du fait que ce modèle de contrat devra faire l'objet d'adaptations au fur et à mesure des expériences des copropriétés et il restera donc très attentif aux remarques qui seront inévitablement formulées.
Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

mistral · #20 07-12-2010 15:58:08

luc a écrit :

...
C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.
C'est vrai que ce n'est pas mis dans la loi, qui donne toute la liberté à l'AG, mais qui en même temps permet que l'AG en soit mis devant ses responsabilités (Réglement de Copropriété incomplet = responsabilité de l'AG).
Quand on donne un mandat qui est inopérable à un CC, on ne peut pas lui reprocher plus tard en cas de problèmes d'avoir rien signalé. Un mandat incomplet = le CC devient en fait irresponsable envers l'AG.

La loi aurait dû prévoir, par défaut, quelques dispositions essentielles pour éviter l'impunité des syndics, des conseils de copropriété, des commissaires aux comptes. dans les ACP républiques bananières.

Dans ces ACP, il est évident que le couple infernal syndic/CDC ne veut pas la transparence de la gestion et il sera difficile voire impossible de modifier le règlement de copropriété en ce sens.

Il appartenait au législateur d'imposer les règles de bon fonctionnement et non laisser ce soin à des copropriétaires ignorant la loi.

Je trouve que c'est un comble pour une loi qui se voulait corriger les lacunes de la loi de 1994 de rendre responsables les ACP qui n'auraient pas pris les dispositions nécessaires pour se mettre en conformité avec l'ESPRIT de la loi.

J'ai rencontré dernièrement les membres du conseil de gérance (pour moi, grâce à la nouvelle loi il n'a jamais aussi bien porté ce nom !), ils ignorent la loi, celle de 1994 comme de 2010.

Croyez-vous Luc, qu'ils appliqueront celle de 2010 ?

Et où voyez-vous des sanctions envers les syndics qui ne respecteront pas la loi ou n'inciteront pas les CP à prendre les dispositions nécessaires ?

Ils n'ont jamais été sanctionnés par celle de 1994, ils ne le seront pas davantage.

Fallait-il dépenser tant d'énergie pour en arriver finalement à déclarer que les vraies mesures seront prises par le règlement de copropriété ??

Ce n'est cependant pas depuis le 1 septembre 2010 que les ACP sont souveraines.

J'ai lu une de vos interventions au moment de l'application de la nouvelle loi.

Vous y préconisiez la manière dont les syndics devraient procéder:

De mémoire, vous aviez prévu plusieurs AG pour ce faire, depuis l'AG d'information en septembre, à celle d'accords de principe en octobre, celle de propositions de modification des statuts en novembre pour arriver in fine à l'AG finale qui allait entériner le tout en décembre.

Nous en sommes loin.

Je crois, Luc, qu'à cette époque vous rêviez encore !

Ainsi, mon syndic n'a pas encore signalé aux CP qu'une nouvelle loi était d'application depuis le 1 septembre et que cela nécessiterait des mises en conformité.

Qui selon vous est responsable ? le syndic ou l'ACP ?

Il ne nous a pas davantage envoyé les comptes ni les convocations avec l'ordre du jour pour l'AG prévue ce 21 décembre, à moins que comme l'année dernière il ne décide unilatéralement de la reporter à plus tard.

Pourquoi ?

Parce que les points que j'ai demandé de mettre à l'ordre du jour (conformes à la loi de 2010) ne lui plaisent pas, notamment une révision de son contrat que personne n'a jamais eu !

Pf · #21 05-12-2010 14:21:05

Bonjour,

Dans le cadre de la vente d'un appartement, le syndic peut-il demander au nouveau propriétaire la restitution du fonds de roulement ? Si oui, comment le calcul est réalisé ? Sur base de quelles données ?

J'ai effectué quelques recherches mais tout cela reste assez flou... merci pour vos réponses

PF

reconstitution quote part fonds de roulement

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