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Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

PIM
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

gof a écrit :

(on le voudrait, un bail verbal ne peut JAMAIS être soumis à la formalité de l'enregistrement).

Avec un cachet sur la langue ?

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

A titre tout à fait provisoire, que le paysage du congé sans indemnité et moyennant délai de préavis abrégé commence à être ébranlé.

Rappelons que si le bail doit être constaté par écrit, un bail verbal n'est pas frappé de nullité pour autant. Le bail reste par nature un contrat consensuel.

Par ailleurs, il n'y a que les actes portant bail qui puissent être enregistrés (on le voudrait, un bail verbal ne peut JAMAIS être soumis à la formalité de l'enregistrement).

De mon humble avis, la loi n'est donc interprétable que d'une seule manière ... Il serait pourtant intéressant de savoir ce que fera le juge de paix qui a posé la question préjudicielle à la Cour.

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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Qu'en pensent le SNP et Gof?

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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Bonjour

Je reviens sur ce dossier suite à un avis de la Cour Constitutionnelle

la Cour
dit pour droit :
1. - Dans l’interprétation selon laquelle il ne s’applique pas aux baux oraux, l’article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ») viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
- Dans l’interprétation selon laquelle elle s’applique bien aux baux oraux, la même disposition ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution.

Ce que j'en comprends, c'est qu'il y avait deux interprétations possibles, comme je le mentionnais et comme Cochise le mentionnait:
1. Verbal = pas enregistrable => la clause "on peut partir sans préavis ni indemnité" n'est pas d'application
2. Verbal = pas enregistré => la clause "on peut partir sans préavis ni indemnité" est d'application

La cour constitutionnelle nous dit que la première interprétation est anticonstitutionnelle, et que la deuxième ne l'est pas.

C'est donc la deuxième interprétation qui est la bonne.

Bien que n'étant que moyennement d'accord sur le principe, il faut bien s'incliner devant l'avis de la cour constitutionnelle.

Ma nouvelle position:
Quand il y a un bail verbal, le locataire peut se barrer sans indemnité ni préavis.

Il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis quand les plus hautes instances juridiques émettent un avis... C'est mon opinion, et je n'en changerai pas.

Je sais, ce message est un honteux plagiat d'un message posté sur un forum par un intervenant non modérable...

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SNPC
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Gof a écrit :

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.

Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Tout aussi humblement, je partage l'avis de Gof. Il faut faire la distinction entre l'irrégularité du bail verbal, qui permet à chaque partie d'en demander à tout moment la constatation écrite, et la nullité, qui devrait être prévue par un texte ce qui n'est pas le cas

Gof a écrit :

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.

J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au  bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.

Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.

...

Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Il me semble que l'argumentation ne doit pas se limiter à invoquer l'adage selon lequel "personne n'est fondé à invoquer sa propre turpidude". L'obligation de l'enregistrement ne concerne que les contrats écrits. Dès lors que, comme nous l'avons dit ci-dessus, un bail verbal n'est pas nul, et qu'il ne peut ni ne doit être enregistré, il me paraît qu'il n'est pas affecté par la sanction spécifique mise en place en cas de défaut d'enregistrement.

Par contre, je suis du même avis que Gof concernant la fragilité de cette interprétation.

Gof a écrit :

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement  de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.

Le SNP a mis au point une formule type de constatation de l'existence d'un bail verbal

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Merci encore à gof et aux autres intervenants pour l'eclairage sur ce sujet délicat.

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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Imposer un bail type n'aurait pas beaucoup de sens.

Les clauses sont trop variables, les conditions sont trop variables: avec syndic, avec calorimètre, avec assurance? Avec organisation des entretiens chauffe-eau commune pour l'immeuble? Avec cave? Courte durée? Conditions pour la garantie? Situation? Composition?

On a déjà un bail qui ressemble à un botin de téléphone. J'ai pas envie qu'il se transforme en encyclopédie Larousse en 24 volumes...

Il y a 10 ans, le bail type tenait en 4 pages pour toutes les régions (Bail OP). Aujourd'hui, il y en a un pour chaque région. Qui fait 16 pages pour la région wallonne...(bail Pim - attention, ce n'est pas une critique du modèle Pim, c'est une critique de l'inflation de la loi...)

Merci à Gof pour les analyses et jurisprudence!

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Erico
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

grmff a écrit :

Il est clair qu'on nous rajoute des règles à n'en plus finir. QUe cela devient de plus en plus complexe...

Mais clair aussi que les limites peuvent être posées par la loi, sensée protéger les gens contre eux-même...

pourquoi compliquer quand on peut faire simple ?
suffirait que le gouvernement impose des baux types.....ainsi pas de risque de dérives avec n'importe quel genre de baux....et ces baux types devraient être respectés à la lettre par les deux parties, tout simplement...

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PIM
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

faudra bientôt un avocat ou un juriste à vie pour chaque proprio

Avec la régionalisation des baux qui se prépare.... on n'a pas fini de rire !

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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Il est clair qu'on nous rajoute des règles à n'en plus finir. QUe cela devient de plus en plus complexe...

Mais clair aussi que les limites peuvent être posées par la loi, sensée protéger les gens contre eux-même...

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Erico
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

si on ne nous compliquait pas la vie avec des régles ou loi parfois inutiles ça irait beaucoup mieux
un contrat signé, ça se respecte, un point c tout.......faudra bientôt un avocat ou un juriste à vie pour chaque proprio

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.

Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.

J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au  bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.

Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.

Les travaux parlementaires font cependant apparaître que l'exigence de l'écrit n'est pas pas posée qu'en faveur du locataire, mais également du bailleur. L'obligation de l'enregistrement à charge du bailleur est par contre une mesure exclusivement protectrice du locataire.

Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement  de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Monsieur gof , j'abuse un peu de votre savoir mais je suppose que la situation est la même pour un bail verbal  d'avant juillet 2007 qui n'a pas été transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi ou même pour un bail verbal d'avant juillet 2007 qui s'est transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi mais qui n'a pas été enregistré.
Dans ces 2 cas aussi le locataire peut donc partir sans préavis ni indemnité?

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Merci monsieur GOF , grâce à vous je vais pouvoir remettre mes fiches à jour.

fleurs.gif

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

C'est bien cela.

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Donc si j'ai bien compris:
Que ce soit pour un BRP ( 9ans ) d'avant juillet 2007 non enregistré ou un BRP  de courte durée d'avant juillet 2007 non enregistré qui s'est transformé de fait en bail de 9 ans, le locataire peut partir sans preavis ni indemnité.
C'est bien cela?

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Voyez J.P. Schaerbeek, 17 mars 2008, paru dans le J.L.M.B., 2009, p. 497 et J.P. Tournai, 8 juillet 2008, paru dans le J.T., 2008, p. 34.
Les cas dont il est question dans ces deux jugements sont en tous points similaires à celui qui est étudié ici.

Un bail conclu en 2006 pour une courte durée et non enregistré. Le bail n’a pas été résilié et est dès lors réputé conclu pour neuf ans. Le locataire y met un terme au bout d’environ 15 mois. Le bailleur réclame le respect d’un délai de préavis et une indemnité de rupture. Dans les deux cas, le juge donne raison au locataire.

Un élément supplémentaire ici, qui est la transmission du bien. Elle n’a cependant pas d’incidence, dans la mesure où le nouveau propriétaire est subrogé aux droits et obligations de l’ancien.

Un enregistrement tardif n’est pas à mon sens de nature à résoudre le problème, puisque le congé a été donné entre-temps et a dès lors commencé à produire ses effets (je mets ceci au conditionnel, dans la mesure où je n'ai pas encore vraiment étudié la question, mais l'argument est très pertinent).

Selon le professeur Merchiers, il s’agit d’un congé donné « à tout moment », en sorte qu’il produit ses effets au 1er du mois qui suit celui dans lequel il a été donné. De cette manière, le loyer du mois en cours serait intégralement dû.

P.S. : meilleurs voeux.

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SNPC
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

kaplan a écrit :

Personnellement , je ne serais pas aussi catégorique que les autres intervenants concernant le fait que si votre bail n'est pas enregistré votre locataire peut partir à tout moment et sans indemnité.
Pour moi les baux d'avant juillet 2007 ( votre bail date de mars 2006 )ne sont pas concerné par cette facilité donnée au locataire. (ceux après juillet 2007 OK )
et donc selon moi, il n'y a pas d'indemnité à recevoir de votre locataire car on a bien passé les 3 ans MAIS votre locataire , si il veut partir, doit bien prester un préavis de 3 mois.

Bien à vous.

Je ne sais pas où cette  question a pu être examinée mais je suis bien certaine que les bailleurs bénéficiaient d'une période de transition pour enregistrer - gratuitement -  les baux existants lors de l'entrée en vigueur de la loi de 2007, période prenant fin le 31 décembre 2007. Par ailleurs, la loi du 27 décembre 2006 qui introduit les nouvelles règles du code civil en matière d'enregistrement, entrait en vigueur le 31 juillet 2007.
Je ne vois pas au nom de quoi les règles mettant l'enregistrement à charge du bailleur seraient d'application immédiate, avec une période transitoire jusqu'au 31 décembre 2007, tandis que les règles en matière de respect du préavis et le paiement d'indemnité par le locataire seraient elles limitées aux nouveau baux.
Mon avis est donc que cette dernière règle s'applique aux baux existants, une fois la période transitoire écoulée.

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

L'avis de goff ou du SNP serait le bienvenu sur ce sujet smile

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

J'ai pôôô trouvé...

Pourtant, je suis sûr que cela existe.

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cheoux
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Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Bonjour les experts,
Meilleurs voeux à vous pour 2011.
Petite question: j'ai acheté en 2007 un appartement (à Bruxelles) qui été déjà en location par l'ancien propriétaire: bail de 3 ans signé le 15 mars 2006 dont j'ai reçu copie.
J'ai complètement oublié de lui faire signer un nouveau bail en 2009 et lors d'une tentative de renégociation du montant du bail en juillet 2010 (qu'il a refusé), je lui ai informé qu'on était donc reparti pour un bail de 9 ans. Il n'a pas répondu à mon courrier, mais a bien adapté son loyer (index) suite à on courrier.
1/ Ai-je raison de considérer que nous sommes repartis pour un bail de 9 ans?
La raison de ma demande est que le locataire vient de m'informer (recommandé) qu'il souhaitait rompre le bail (mais n' a pas précisé de date de départ).
2/ Ai-je dès lors le droit de lui réclamer les 3 mois d'indemnités mentionnés dans le bail initial?

Je remarque également que l'ancien bail n'a pas été enregistré... Est-ce un problème? Puis-je encore le faire (moyennant paiement de Eur 30 d'indemnité - si je me souviens bien)? Puis-je ne faire enregistrer que ma lettre de juillet 2010 l'informant que nous étions repartis pour un bail de 9 ans?
MERCI.

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