clause de résiliation de bail non valable

jd3202003 · #1 09-01-2011 23:58:13

Bonjour,
Je me permets de vous demander votre avis quant au problème que je rencontre actuellement avec ma locataire.

Je suis propriétaire d'un appartement à Liège dont le contrat de location a été signé le 01 février 2007. La locataire m'a fait savoir par recommandé qu'elle souhaitait partir moyennant un pré-avis de 3mois qui se terminera ce 31janvier 2011.
Or d'après ce qui a été signé (voir plus bas), je pense que nous tombons dans les clauses de la résiliation anticipée. Ma locataire m'a répondu que cette clause de 6mois n'était pas valable, même si le contrat a bel et bien été signé en temps que tel. Elle compte donc partir ce 31janvier...et sans frais.

Voici les clauses

3. DUREE DU BAIL :
----------------

Le bail est conclu pour une durée de 1 année prenant cours le 1er
Février 2007 pour finir le 31 janvier 2008 moyennant préavis de
TROIS mois avant l'expiration du bail adressé par une des deux
parties.

Si à l’expiration du bail, le preneur est laissé dans les lieux avec l’accord tacite ou exprès du bailleur, la convention sera chaque fois reconduite aux mêmes conditions et pour la même période sans pouvoir excéder un délai de 3 ans.

A défaut d’un préavis de 3 mois adressé par une des parties avant l’expiration des 3 ans et si le preneur continue à occuper les lieux au-delà de cette période, le bail en cours est réputé avoir été conclu pour une durée de 9 années à compter de la conclusion du présent bail soit le 1er février 2007.

23. RESILIATION ANTICIPEE :
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En cas de résiliation unilatérale du preneur, ou de résolution judiciaire du bail à ses torts, le preneur devra supporter tous les frais, débours et dépens quelconques provenant ou à provenir du chef de cette résolution et payer, outre les loyers venus à échéance avant son départ, une indemnité forfaitaire et irréductible équivalente au loyer d'un semestre, augmenté de sa quote-part d'impôts pour cette période, de sa quote-part des charges qui reste inchangée nonobstant son départ des lieux.

Qu'en pensez-vous?

Merci d'avance.

JD

PIM · #2 10-01-2011 00:32:30

Je suppose qu'il s'agit de la résidence principale du preneur.

Un bail de court durée ne peut pas excéder 3 ans et ne peut faire l'objet que d'une seule reconduction, sans dépasser les dits 3 ans.

Donc, vous êtes dans un bail devenu un bail de 9 ans.

Il est résiliable à n'importe quel moment par le preneur (votre clause n° 23 ne tient donc pas la route légale), moyennant préavis de 3 mois et sans indemnité à partir de la 4e année d'occupation, ce qui est le cas en l'espèce.

En outre, si le bail n'est pas enregistré, il peut partir sans préavis...

grmff · #3 10-01-2011 00:44:04

La clause de résiliation est illégale en effet.

Vous êtes dans le cadre d'un bail de 9 ans. Le préavis est de 3 mois, et il n'y a pas d'indemnité.

A l'avenir, utilisez le bail gracieusement mis à jour par Mr Pim soi-même...ici

jd3202003 · #4 10-01-2011 00:50:28

Bonsoir,

Oui il s'agit de la résidence principale du preneur. Le bail a bien été enregistré.
Merci pour votre réponse rapide et claire.
=> ok, donc départ moyennant pré-avis de 3mois et sans indemnité de la part du locataire.
Pour ma défense, le bail dont je me suis servi à l'époque était celui que j'avais signé moi-même lorsque j'étais locataire d'une maison à la même période et qui avait été rédigé par un soi-disant ami avocat du propriétaire...

Question 1: à quoi cela sert-il alors de dire que la durée du bail est de 9ans, puisque de toute façon le locataire peut partir à tout moment moyennant un pré-avis de 3mois?

Question 2: quelle est l'indemnité de rupture usuelle lorsque le locataire décide de partir pendant les 3premières années?

merci.

JD

PIM a écrit :

Je suppose qu'il s'agit de la résidence principale du preneur.
Un bail de court durée ne peut pas excéder 3 ans et ne peut faire l'objet que d'une seule reconduction, sans dépasser les dits 3 ans.
Donc, vous êtes dans un bail devenu un bail de 9 ans.
Il est résiliable à n'importe quel moment par le preneur (votre clause n° 23 ne tient donc pas la route légale), moyennant préavis de 3 mois et sans indemnité à partir de la 4e année d'occupation, ce qui est le cas en l'espèce.
En outre, si le bail n'est pas enregistré, il peut partir sans préavis...

grmff · #5 10-01-2011 01:00:03

Question 1: à quoi cela sert-il alors de dire que la durée du bail est de 9ans, puisque de toute façon le locataire peut partir à tout moment moyennant un pré-avis de 3mois?

Cela sert à dire que le proprio ne peut pas virer n'importe comment son locataire...

Question 2: quelle est l'indemnité de rupture usuelle lorsque le locataire décide de partir pendant les 3premières années?

3-2-1 mois d'indemnité selon que le locataire parte au cour de la 1-2-3e année.

Voyez plus d'info dans la faq-immo de Pim.be

jd3202003 · #6 10-01-2011 01:10:19

Merci pour toutes ces informations.

Bonne fin de soirée.

JD

Panchito-9340 · #7 10-01-2011 17:26:14

Question 1: à quoi cela sert-il alors de dire que la durée du bail est de 9ans, puisque de toute façon le locataire peut partir à tout moment moyennant un pré-avis de 3mois?

Effectivement, le bailleur ne peut rompre le contrat que dans des circonstances très particulières. Le preneur peut qant à lui résilier quand bon lui semble et sans devoir fournir la moindre justification (bien sur, il doit donner un préavis de 3 mois et payer des indemnité de rupture)

D'autrepart, le preneur est assuré que pendant 9 ans le loyer ne peut être augmenté. Il peut seulement être adapté au coût de la vie, une fois par an, à la date anniversaire, et en utilisant l'indice santé...

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