Faire une offre pour négocier, mais sans valeur légale

PIM · #1 28-01-2011 16:28:58

Goudurix a écrit :

Si l'agent immobilier signe l'offre pour son vendeur, parce que, selon lui, son mandat lui permet de faire ça, et parce qu'il n'a pas eu le temps d'aller trouver le vendeur (c'est moi qui était un peu pressé), est-ce VALABLE?

Si sa mission de trouver acquéreur comporte également un mandat (permettant d'engager le vendeur), il faut que ce soit expressément prévu dans son contrat signé, et avec une clause explicite, "claire et apparente" (cfr article 9 du code de déontologie IPI).

S'il signe votre offre "pour acceptation" pour compte du vendeur, qu'il le stipule clairement.
Par exemple, avec la mention: "pour acceptation de l'offre ci-dessus, dans toutes ses conditions et modalités, pour compte du propriétaire-vendeur, en vertu du mandat écrit reçu en date du ..." et il signe machintruc, mandataire de M......, propriétaire-vendeur

Goudurix · #2 26-01-2011 12:10:17

La réponse à ma précédente question est finalement venue d'elle-même.

Mais en voici une autre :

Si l'agent immobilier signe l'offre pour son vendeur, parce que, selon lui, son mandat lui permet de faire ça, et parce qu'il n'a pas eu le temps d'aller trouver le vendeur (c'est moi qui était un peu pressé), est-ce VALABLE?

Goudurix · #3 25-01-2011 12:45:07

Finalement, j'ai fait une offre complète et officielle.

Ce que je ne comprenais pas, c'est le fait de rédiger une offre, puis un compromis, ou de transformer l'offre en compromis par le simple fait de signer.

J'ai demandé à mon notaire, qui m'a expliqué que demander des offres écrites n'est pas vraiment ce que la loi voudrait, mais que beaucoup d'agences le demandent et que ça devient finalement acceptable.

Il m'a transmis un modèle plus compréhensible qui me plaisait, dans lequel j'ai pu rajouter mes clauses. Après, on passera au compromis validé par lui.

Néanmoins, je me rends compte que je n'ai pas pensé à l'acceptation.

Comment le vendeur signifie-t-il de manière valide qu'il accepte?

Une simple signature sur l'offre? Doit-il mettre "Lu et approuvé" ou "Pour accord", avec la date?

Faut-il la faire en deux exemplaires ou une simple copie suffit? Qui garde l'originale?

PIM · #4 18-01-2011 23:26:53

Je pense vous l'avoir déjà dit.
Si vous émettez une offre écrite, énoncez-en toutes les conditions: il n'y a pas que le prix.
Et n'oubliez pas d'en limiter la durée de validité.
Il existe un modèle d'offre ici sur notre site, qu'il convient bien entendu de compléter selon le cas d'espèce.

Goudurix · #5 18-01-2011 22:10:23

Voilà qui est clair, merci.

Maintenant, l'agent immobilier me propose de faire une offre (qui n'engage que moi) et me dit que si c'est accepté par le vendeur, il rédigera le compromis qu'il enverra à mon notaire pour vérification.

Mais je ne parviens pas à comprendre, malgré toute les infos que je lis...

Si l'offre est acceptée par le vendeur, ça devient donc un compromis... alors comment pourrait-on en rédiger un autre?

Le but, c'est de pouvoir faire une offre plus rapide, rédigée simplement, en mettant mes clauses suspensives, mais sans bien sur mettre tout le verbiage légal sur les servitudes, les délais etc...

Ce que veut l'agent, c'est un engagement de ma part sur le prix, et ça je suis d'accord. Mais j'ai l'impression que si je fais une offre simple (ex: je soussigné moi fait offre, de telle date à telle date pour le prix de Y du bien sis à Z) telle qu'il le souhaite, je crée une sorte de sous-compromis incomplet, à mon désavantage, qui ne pourra être modifié par la suite.

Alors, est-ce une procédure normale que de demander de faire offre écrite pour rédiger ensuite un compromis? Il me dit qu'il ne veut pas communiquer mon offre de prix oralement au propriétaire, et que pour négocier, je dois la mettre par écrit.

PIM · #6 18-01-2011 09:59:43

@ goudurix: votre scénario n'engage en rien le propriétaire-vendeur, ni le candidat-acquéreur.

Il y a même pire: il est déjà arrivé que certains propriétaires-vendeurs indélicats (pour ne pas dire autre chose) signent 2 compromis de vente pour le même immeuble... et l'acquéreur ayant signé le premier le compromis a été évincé au profit du 2e, car celui-ci avait signé son acte + vite (donc opposable aux tiers + rapidement).
C'est un résumé, mais c'est pour vous dire... qu'on en voit parfois de toutes les couleurs...

Goudurix · #7 18-01-2011 08:56:19

Très bien expliqué, merci.

Donc, en immobilier, il faudrait alors un contrat écrit dans les formes, pour prouver l'accord.

Mais, plus concrètement, pour vraiment clarifier les rumeurs, dans ce cas-ci:

Si j'entre dans une agence immobilière, et que je m'exclame à l'agent, devant ses collègues et un ami qui m'accompagne : "L'appartement X, je l'achète maintenant pour Y euros, prenons rendez-vous demain chez le notaire pour signer le compromis. Je vous demande donc bien sur de le retirer de la vente et de ne pas le vendre à quelqu'un d'autre jusqu'à demain".

Disons qu'il accepte aussi verbalement.

Dans le cas où, soit je change d'avis le lendemain avant le compromis, soit il vend malgré tout l'appartement à quelqu'un d'autre (qui aurait proposé plus, ou qui aurait signé le compromis immédiatement), y a-t-il matière à contestation ou est-ce que notre accord verbal, avec les témoins, n'a aucune valeur?

Francis · #8 17-01-2011 22:46:34

@ Gof,

Gof · #9 17-01-2011 21:38:04

Du temps de la Rome antique, du moins durant la période archaïque, la vente s'opérait par tradition, en présence de prêtres. C'était extrêmement solennel, le moindre défaut dans la procédure pouvant entrainer la nullité du contrat.

On peut aisément s'imaginer que ce n'est pas très pratique, surtout dans un contexte de société industrielle, où le commerce exigence des outils plus pratiques.

Les contrats sont, dans notre système juridique actuel, consensuels, c'est-à-dire qu'ils se concluent par un simple échange de consentement. Dès que l'on est d'accord sur l'objet du contrat et sa contrepartie, le contrat est formé.

C'est aspect du contrat est parfois appelé le 'negotium'.

Pour prouver les obligations contractées dans le cadre d'une relation contractuelle, la loi exige cependant un 'instrumentum', c'est-à-dire une preuve.

Au fait, quand est-ce que vous me rendrez enfin les 50.000€ que je vous avais prêté ?

Ce petit exemple indique l'utilité de cet instrumentum. A défaut, il suffirait en effet que je trouve quelques témoins complaisants pour vous contraindre à me payer.

Pour prouver, la loi exige donc en principe un écrit et, qui plus est, pas n'importe quel écrit. Dans un contrat dit synallagmatique (avec obligations réciproques), l'écrit doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct. Cela doit en outre être indiqué dans le contrat et chacune des parties doit reconnaître avoir reçu son exemplaire. A défaut de ces précisions, l'écrit ne sera pas considéré en justice comme une preuve à part entière.

Certains types de contrats sont plus formalistes. Il doivent être conclus selon une forme précise pour être valables. C'est le cas de certains crédits à la consommation.

D'autres relations contractuelles sont au contraire moins formalistes. La preuve entre commerçants est par exemple soumis à un régime plus souple.

Il faut donc toujours bien distinguer le contrat de la preuve de ce contrat.

Goudurix · #10 17-01-2011 11:18:42

Justement, à propos des engagements "verbaux", est-ce que d'autres personnes peuvent confirmer ce que dit Gof?

Car ça semble impossible qu'un accord verbal puisse ainsi être valable pour un achat immobilier. Alors qu'il y a tant de procédures et de phrases compliquées dans un acte authentique, comme se pourrait-il que quelques phrases puissent suffir?

Et même pour les accords écrits: certaines personnes affirment qu'un accord écrit sur le coin d'une nappe déchirée d'un restaurant comme "J'accepte d'acheter cet appartement pour 150.000 euros, nom, date" serait suffisant?!

J'ai même entendu cet exemple, que je classerais plutot dans les mythes et légendes, d'un vendeur qui aurait enregistré avec un dictaphone une conversation avec l'acheteur à son insu, qui était plutot une négociation, mais si on coupe juste le bon passage, on peut isoler juste les bonnes phrases...

Et même si un acheteur et un vendeur tombent d'accord verbalement, si c'est enregistré, ça a valeur?? Ca me semble absurde.

Pour moi, l'accord verbal, c'est une sorte de pré-accord qui veut dire que ça vaut la peine de s'asseoir et de mettre ça par écrit dans les formes dans un vrai compromis.

On est quand même plus au temps où on se frappait dans la main pour conclure un contrat. Top là! Un peu léger non?

Francis · #11 17-01-2011 08:37:31

Et bien, cela détruit tout à fait cette croyance. Merci !

Gof · #12 16-01-2011 21:04:17

Sauf erreur, le témoignage n'est pas admis à titre de preuve pour un contrat de vente.

art. 1342 : Il doit être passé acte devant notaire ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou valeur de 375 EUR, même pour dépôts volontaires; et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de 375 EUR.

Francis · #13 16-01-2011 18:07:58

attention, s'il y a un ou des témoins à votre marchandage et à l' "accord vague", cela constituerait éventuellement un compromis verbal !!!!

Goudurix · #14 16-01-2011 13:15:56

OK merci.

Dans ce cas-ci, je commence à me rendre compte qu'il n'y aura effectivement pas d'intérêt à la manoeuvre, car le bien intéresse malgré tout du monde, quels que soient les défauts importants que j'ai repéré.

Apparemment, dans l'immobilier aujoud'hui, la règle c'est "agir sans prévenir et guérir ensuite"...

Pour le papier, je comptais faire une feuille imprimée, sans nom, sans date, juste comme récapitulatif. Mais je vais plutot négocier comme un marchand de tapis, puisque c'est ce que l'agent veut.

Et si on tombe d'accord sur un prix, on ira devant le notaire pour la rédaction SOIGNEUSE du compromis, et je demanderai d'ajouter les clauses à ce moment-là.

Ca forcera le vendeur à être plus concret, mais il ne devrait pas faire marche arrière une fois à cette étape. Car je lui demanderai de mettre simplement par écrit ce qu'il avait déjà accepté oralement, mais "vaguement".

Gof · #15 16-01-2011 12:59:33

Absolument d'accord avec PIM.

En tout état de cause, vous devez clairement indiquer que votre écrit constitue une entrée en négociation sérieuse et ne peut être considéré comme une offre d'achat qui permettrait de conclure la vente en cas d'acceptation pure et simple des conditions de votre proposition.

PIM · #16 14-01-2011 13:32:33

Donc, si je fais ce papier, en mentionnant clairement qu'il ne s'agit PAS d'une offre, mais d'une.. heu "proposition", est-ce prudent?

Je ne sais pas s'il y a un intérêt à la manoeuvre... mais si vous pensez que cela amènera le vendeur a accepter une baisse du prix, why not...
Il n'y a pas de règle précise en matière de négociation.

Par contre, si vous voulez éviter que votre document ne puisse être interprété comme étant une offre, vérifiez-en bien la formulation (et/ou faites la vérifier par un juriste et/ou par votre notaire).

Goudurix · #17 14-01-2011 13:20:15

Rebonjour, c'est encore moi.

PS: j'ai bien lu la Faq sur les offres, les options, et les compromis, mais ce sujet particulier n'y est pas abordé.

Pour acheter et établir un compromis, je compte faire appel à un notaire, car c'est trop sérieux pour faire ça seul.

Mais par contre, actuellement, je souhaiterais faire une offre au vendeur. Car on a parlé des détails techniques, mais pas encore de prix. Or, c'est bien sur le point essentiel pour aller plus loin.

Suite à de nombreux éléments négatifs, je voudrais sérieusement baisser le prix. Afin de bien étayer mon points de vue, je voudrais écrire ces points sur papier, plutot que d'en parler par téléphone ou dans une conversation face à face. J'ai l'impression que ça a plus de poids.

L'agent immobilier m'a déjà fait comprendre poliment que je pouvais être très regardant sur la qualité du bien, et ne conteste pas mes arguments, mais qu'il y aurait probablement un acheteur (naïf?) moins regardant bientôt.

Et malheureusement il n'a pas tort...

Néanmoins, par un papier écrit, je pense que ma motivation à acheter rapidement (bien réelle), pourrait quand même l'inciter à accepter. Car il est malgré tout pressé.

Mais je ne veux pas faire de véritable offre officielle, car ça doit être rédigé par un notaire. Trop de clauses importantes à ajouter.

Je voudrais simplement stipuler les défauts du batiment, ainsi que points importants à régler par le propriétaire, et le prix. Afin de savoir si nous allons dans la même direction, où si ça ne vaut pas la peine de continuer.

S'il accepte, alors on passe devant le notaire pour le compromis, où on reprendra les mêmes points, mais mieux écrit.

Donc, si je fais ce papier, en mentionnant clairement qu'il ne s'agit PAS d'une offre, mais d'une.. heu "proposition", est-ce prudent?

Faire une offre pour négocier, mais sans valeur légale

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