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Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Débouté. Je suis débouté autant que dégouté...
Merci monsieur le juge !
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Tout à fait. Mais je persiste à penser que la Justice de Paix reste moins chère que l'Arbitrage.
Du coup, pour 45€ de frais, on hésite pas à demander au juge de débloquer la garantie locative....
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Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
L'arbitrage? Certes... mais face à une personne insolvable?...
Si j'ai bien compris (cfr ci-dessous votre post initial), c'était déjà le cas devant le juge de paix et le propos concernait l'éventuelle jurisprudence...
Le juge m'entend, et me propose de remettre l'affaire afin que je puisse déposer des conclusions qui appuieraient mon indignation, et donner une base contractuelle à cette indemnité supplémentaire aux 3 mois légaux. Il est entendu entre le juge et moi-même que l'affaire n'a aucun intérêt en soi. En effet, la personne est parfaitement insolvable... Par contre, monsieur le juge m'a précisé qu'il se pencherait avezc attention sur mon argumentaire et que sa décision est appelée à faire jurisprudence en son tribunal
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
L'arbitrage? Certes... mais face à une personne insolvable?...
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- Francis
- Pimonaute incurable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Et quelles sont les motivations du juge ?
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Débouté. Je suis débouté autant que dégouté...
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
et ce sont les premières conclusions que vous allez déposer ?
et combien de fois devrez vous les déposer
mon avocat et celui de la partie adverse vont devoir les déposer 3 x en cette année 2011 avant jugement janvier 2012 ça me semble fou 3 x !!!
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Bon, je dépose mes conclusions demain. Je m'y attaque de ce pas. Merci à tous les intervenants qui m'ont fait part de leur remarques et suggestions, que ce soit ici ou par MP...
Les idées complémentaires qui arriveraient ici seront prises en compte jusque minuit (mais de quelle heure?), c'est promis!
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Merci PIM
Mais si j'ai bien vu, aucune indication précise quant à la prise en considération des termes du bail en ce qui concerne les indemnités accordées en cas de rupture anticipée d'un bail court.
Le sujet doit pourtant être abordé régulièrement, non ?
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Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Mais encore ? Concrètement. Dans ce cas précis, existe-t-il un historique qui s'assimile à une forme de jurisprudence ?
Je suppose que vous faites référence à la jurisprudence de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (cfr notre bail type).
Une partie de cette jurisprudence est disponible online notamment ici
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Un arbitre, quel qu'il soit, se réserve le droit d'arbitrer en vertu des circonstances et éléments du dossier... dont, évidemment, les clauses contractuelles.
Heu... Merci bien Monsieur de La Palice. 
Mais encore ? Concrètement. Dans ce cas précis, existe-t-il un historique qui s'assimile à une forme de jurisprudence ?
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Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
rexou a écrit :Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?
Très intéressante question !
Je suis heureux de l'avoir posée...
Un arbitre, quel qu'il soit, se réserve le droit d'arbitrer en vertu des circonstances et éléments du dossier... dont, évidemment, les clauses contractuelles.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?
Très intéressante question !
Je suis heureux de l'avoir posée... 
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
en tous cas si les juges appliquaient la loi à la lettre, il y aurait déjà moins d'encombrements de tribunaux....si ils donnaient aux "victimes" ce à quoi elles ont réellement droit elles n'iraient pas en appel
les coupables iraient bien sûr en appel, mais de toutes façons les coupables vont toujours en appel donc
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
... Si un juge n'accorde que 3 mois d'indemnités pour résiliation anticipée, alors que le contrat en prévoit 6 ( en ce qui me concerne bail commercial)
En a t'il le droit ?
Et faut il alors aller en appel ?
En tout cas, cerla semble courant et répétitif !
Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Gof, j'avoue ne pas tout saisir votre littérature oh combien intéressante
Pour être clair, simple et concis
Si un juge n'accorde que 3 mois d'indemnités pour résiliation anticipée, alors que le contrat en prévoit 6 ( en ce qui me concerne bail commercial)
En a t'il le droit ?
Et faut il alors aller en appel ?
J'en fais une question de principe !
Merci
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
... L'article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme suit : "la clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution".
...
D'où l'importance de la formulation :
- ... Toute rupture anticipée donnera lieu à une indemnité de 6 mois outre un préavis de 3 mois = inexécution de la convention. (art. 1226)
- ... Le Preneur aura la faculté de résilier anticipativement moyennant... = indemnité contractuelle.
Fort bien, sauf que dans les deux cas
- les conditions du bail ne sont pas respectées (alors à quoi bon ?)
- l'interprétation est aléatoire...
Dans mon cas, je demandais résiliation du bail pour abandon du logement aux conditions du bail : 3 mois de préavis et 6 mois d'indemnité de rupture.
Rien de plus. Pas d'EDLS. Pas de loyers impayés. Pas de décompte de charges. Pas de frais divers (par exemple serrurier et clés). Rien qui soit susceptible de poser un problème quelconque donc et pas de chipot sur des détails.
- Le juge a entendu ma demande : Locataire disparu et abandon du logement sans préavis ni explication. Bail de 3 ans. Demande résiliation bail et paiement de 3 mois + 6 mois.
- Il a entendu le locataire : Oui, j'ai quitté les lieux. Problèmes perso. Je dois me cacher. J'ai déposé les clés (jamais reçues ni trouvées) dans boite aux lettres du proprio.
- Il m'a demandé si j'accepterais 3 mois et j'ai répondu que le bail en prévoit 6.
- Et il a prononcé la résiliation du bail et le paiement de 3 mois (rupture dans la première année a-t-il dit, ce qui m'a d'autant plus surpris que c'est un bail court -3ans) et 3 mois de préavis. Soit 6 mois au total + les frais.
Pas d'autre question, sauf la nouvelle adresse du locataire. Durée totale : deux minutes maxi.
Aucune question concernant les dates, les loyers impayés éventuels ou une éventuelle relocation...
Ce récit ne surprendra pas les habitués de JP sans doute. Vu la solvabilité bien aléatoire du locataire, ce cas est peu important en soi. Mais cela m' interpelle.
Pour conclure, une question me vient à l'esprit : Les clauses du bail sont-elles aussi ignorées si l'affaire est jugée par la chambre d'arbitrage ?
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- Gof
- Pimonaute intarissable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Domaine public, évidemment 
en attendant la fin du processus de la digestion.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Oufti... Merci Gof pour cet argumentaire que je vais mettre quelques jours à digérer...
C'est "copyright" ou "copyleft"?
Il reste la question soulevée par le juge: le préavis non presté doit-il être payé par la locataire précédente si le bien est reloué?
Et si la locataire n'est pas présente, le juge peut-il réduire tout seul ce montant dû à cause de ce préavis? Je ne le compte jamais à mes locataires. Je trouve moyennement logique de le compter quand le bien est reloué. Mais serais-je en droit de l'exiger?
C'est une question qui se pose souvent sur le forum... et que je voudrais défendre devant le juge.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.
Aujourd'hui, je passe chez le juge de paix.
Il s'agit d'une personne qui a quitté son logement sans prévenir ou presque, après à peine un an et demi, au cours d'un bail de 1 ans, reconduit en un deuxième bail de un an, qui permet au locataire de quitter son logement en cas exceptionnel moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois.
Pour libérer la garantie locative, je suis amené à porter l'affaire devant les tribunaux.
Je réclame:
1. Une indemnité de 3 mois de relocation / préavis non presté
2. Une indemnité contractuelle de 3 mois
Le juge me demande si le logement est reloué. Il est reloué. Seul maître en son tribunal, il me dit qu'il décide unilatéralement de réduire mes prétentions à 3 mois d'indemnité, car le bien étant reloué, mon préjudice est moindre et il ne peut accepter cette "surfacturation"
Je m'y oppose, car je trouve injuste qu'une personne incorrecte (pas de préavis et partie sans prévenir alors qu'elle reçoit mes SMS...) se trouve dans la même situation qu'elle ait donné un préavis ou non.
Si elle avait donné un préavis, il y aurait eu 3 mois d'indemnité contractuelle.
Elle n'a pas donné de préavis, m'a laissé courrir pour relouer et prendre le risque de relouer sans que son bail ne soit résilié par un juge. Et qu'a-t-elle pour sa peine? Rien de plus. 3 mois d'indemnité.
Je m'insurge donc sur cet appel par le juge à ne plus donner son préavis et à se laisser condamner en justice, puisque cela revient au même...
Le juge m'entend, et me propose de remettre l'affaire afin que je puisse déposer des conclusions qui appuieraient mon indignation, et donner une base contractuelle à cette indemnité supplémentaire aux 3 mois légaux.
Il est entendu entre le juge et moi-même que l'affaire n'a aucun intérêt en soi. En effet, la personne est parfaitement insolvable...
Par contre, monsieur le juge m'a précisé qu'il se pencherait avezc attention sur mon argumentaire et que sa décision est appelée à faire jurisprudence en son tribunal.
Donc, à vos plumes!
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