Calcul rentabilité - help :(

Firolius

Pimonaute

Inscription : 23-02-2011

Messages : 1

Calcul rentabilité - help :(

Bonjour,

Je m'arrache un peu les cheveux sur les taxes et autres impots rigolos liés a des rentrées locatives. En fait, je suis très sérieusement à la recherche d'un bien immobilier (mon premier) en tant qu'investissement "pour mes vieux jours"

Pour faire (enfin, essayer) court, je n'arrve pas concrètement a trouver la formule magique qui me permet de savoir si un bien incluant son remboursement hypothécaire, sera rentable ou pas

Exemple concret d'un truc qui a l'air très bien et que je vais visiter cette aprem :

Rez commercial : loyer brut de 1.100 euros par mois
Aux étages : differents studios pour une rentrée brutte de 1.700 par mois

L'annonce parle également d'un "RC (provisoire) : 1.125" (deja, ca me parait tres peu, mais pq provisoire?), que le permis de louer est en ordre, double chaudiere, double compteurs (pour partie commerce / habitation)

Bref, ce que j'essaie de faire, c'est de calculer quel seront mes rentrées NETTES sur ce bien (en l'état, ne compliquons pas les choses avec du chomage locatif etc) afin de voir, avec le remboursement d'un prêt, si ce truc est rentable...

1. Si j'ai bien compris, les loyers annuels NETS de la partie habitation seront :
1.700 * 12 = 20.400 moins RC*index*1,4 = +/- 2.300 euros = 18.100 euros par an

Juste ?

Par contre, je ne comprends pas tres bien comment faire le même calcul pour la partie commerciale

qq peut m'aider?? Je ne cherche pas a arriver a un calcul 100% correct a l'euro près, mais quand même une fourchette sufisemment précise pour avoir une idée de ce que ca peut donner....

Merci!!

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

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Re : Calcul rentabilité - help :(

Je loue depuis plus de 25 ans et... je suis chauve ! 

Pas de formule magique à ma connaissance, mais quelques remarques :

Rez commercial : Loyer mensuel brut de 1100. Soit 1100 x 12 x 60% = 7920 à ajouter à vos autres revenus dans vos contributions.

Studios : Locations résidentielles = RC INDEXE x 1.4. Soit environ 1700 x 1.9 = 3200 à ajouter à vos revenus. (Il est conseillé de valoriser les loyers nets à 9/12 ièmes du total annuel. Soit 3 mois par an de frais, taxes ou non paiement...)

Donc, vous payez le précompte immobilier ET vous ajoutez à vos revenus professionnels 7900 + 3200 = 11000 euros.

Deux bonnes nouvelles :
- votre taux d'imposition ne peut dépasser 50%
- vous pouvez déduire les intérêts de votre PH, une part du remboursement du capital et des frais liés à l'assurance solde restant dû.

Pour voir si ce truc est rentable, voyez aussi la qualité de l'immeuble, les frais éventuels, le quartier, le type de locataires (un studio s'adresse souvent à des gens peu solvables, la rotation des locataires y est importante et cela demande une gestion active bien plus qu'un logement familial de plusieurs chambres). Etes vous bricoleur ? Pouvez-vous investir aussi du temps et de l'énergie dans cette entreprise ? Ce bien est-il situé à proximité de votre domicile ?

Si vous êtes conscient des risques et des contraintes, lancez-vous ! (et offrez-vous une perruque)