Acte de base avec erreurs

luc · #1 09-03-2011 03:52:16

Comme ma réponse est en fait hors sujet, j'ai donné ma réplique dans un sujet plus approprié:

Copropriété et enérgie

heem · #2 08-03-2011 19:15:19

Ah un nouvel élément, je ne savais pas qu'un Arrêté Royal était en attente.

Merci

C'est pas vraiment ce qu'on peut appeler une consommation raisonnable !

Oui ! Mais on est prisonnier du système.

luc · #3 07-03-2011 23:53:56

Le problème est que dans ce complexe la tuyauterie n'a pas été isolé dans les couloirs. +7% des appartements peuvent chauffer leur "living" (qui voisine le palier) avec la chaleur du palier (il fait plus chaud dans le palier que dans les appartements). Je suis dans ce cas. Ma consommation moyenne n'est que 48% d'un appartement moyen avec la même superficie.

En plus ces appartements bénéficient d'autres avantages, qui ont à faire avec un système technique d'eau chaude qui avantage de fait certains appartements. Qui fait que l'eau chaude chez moi est toujours très chaude et dans d'autres pratiquement froid (mais payé au tarif d'eau chaude).

Le bureau du "comité" était en fait composé de CP qui résident dans ce type d'appartements.

Cette problématique qui doit être résolu. C'est faisable, mais il faut changer de "comité" (évolution en cours) et s'y prendre systématiquement en suivant par exemple la méthodologie PPBS. Heureusement il paraît que le futur AR sur le plan comptable des ACP va rendre possible de l'appliquer.

Et là je reviens sur le sujet: en fait il faut selon moi attendre la publication de cet AR, avant de pouvoir prendre les décisions nécessaires dans le cadre de la loi de 2010, corriger les anomalies restantes d'une façon transparente un par un et de mettre en concordance les statuts avec tous les lois existants au 01.09.2010.

rexou · #4 07-03-2011 22:14:09

luc a écrit :

... Il s'agit de remplacer 50% de la tuyauterie. Mais elle commence à devenir vétuste et pose quand même des problèmes. Donc remplacer on devra. Mieux vaux le remplacer par un système cohérent ou lieu de réparer à fur et mesure des incidents et rester en finale avec un vieux système non-performant.

Le problème, c'est que la tuyauterie qui souffre le plus est celle qui est coulée dans le sol. La remplacer implique la démolition de tous les carrelages, parquets, etc... dans tous les apparts. Ou alors opter pour une tuyauterie apparente... ce qui est au moins aussi gènant que performant.

rexou · #5 07-03-2011 22:10:09

heem a écrit :

Les charges de chauffages sont de l'ordre de 1500 € an/appart

C'est pas vraiment ce qu'on peut appeler une consommation raisonnable !

luc · #6 07-03-2011 19:05:24

rexou a écrit :

Je rejoindrais bien l'avis de Grmff et sa proposition conjointe d'isoler aux frais de l'ACP pour motiver les perdants. Plus qu'un sous-entendu, l'uniformisation européenne et la sensibilisation aux économies d'énergie sont autant de signes précurseurs d'un alignement sur la législation française.

On va s'aligner sur les directives européens, où les Français sont les précurseurs.
(- 50% de consommation d'énergie pour 2030/2040).

Est-ce possible? Je crois que oui.

Dans mon ACP (construit en 1975/1980) par exemple on peut facilement économiser 30% d'énergie et récupérer cet investissement en 2 ou 3 ans à 100%.

Et encore 20% en investissant un peu plus. Là l'investissement en sera récupéré qu'après 4 ans. Il s'agit de remplacer 50% de la tuyauterie. Mais elle commence à devenir vétuste et pose quand même des problèmes. Donc remplacer on devra. Mieux vaux le remplacer par un système cohérent ou lieu de réparer à fur et mesure des incidents et rester en finale avec un vieux système non-performant.

Cela n'est pas encore réalisé, parce qu'on ne voit pas plus loin que les charges du mois suivant au maximum.

luc · #7 07-03-2011 18:50:26

grmff a écrit :

A noter aussi qu'en France, le système "global" réparti aux surfaces ou quotités est illégal, afin de responsabiliser les consommateurs.
Si cette loi passe en Belgique aussi, rien ne vous obligera à payer pour l'isolation de celui sous la toiture ou sur les garages.... Toujours bon à sous-entendre en AG...

... Ayant été et étant présent dans des groupes de travail officiels, je peux dire que le tendance que Grmff indique est fort probable, mais envers le gestionnaire de l'ensemble (= ACP). C'est l'ACP qui devra isoler l'ensemble du bâtiment vers l'extérieur (sol - murs -toit).

heem · #8 06-03-2011 15:26:40

Les charges de chauffages sont de l'ordre de 1500 € an/appart

Il n'a jamais été précisé quelle T° le chauffage commun devait atteindre mais effectivement avec le système individuel actuel où chacun peut régler, il y a moyen d'obtenir une très bonne température sans jamais recourir aux convecteurs d'appoint.

Mais effectivement, à mon avis, on risque de se diriger vers des travaux d'isolation.

Mais alors autre problème ! :-)

Si il y a financement commun de l'isolation, ce n'est pas pour après mettre des compteurs individuels et que ca soient les mieux isolés qui profitent de l'investissement commun.

C'est le serpent qui se mort la queue :-)

En tout cas merci pour vos interventions.

Cordialement

dach a écrit :

@heem
Bien sûr l'isolation est un point à étudier.
Mais si je vous est bien compris, le système de chauffage commun qui dans le conception du bâtiment doit servir de base pour maintenir ~16° dans tout les logements a été détourné pour obtenir la température de confort et les appoints ne servent que par temps de gel important !
Si l'on met en place une limitation de l'accumulation dans les planchers en fonction la t° ext. et/ou d'un local témoin, les occupants devront prendre en charge la partie chauffage direct pour atteindre la température de confort. Il y aura donc une répartition plus juste.
Concernant le rez et le dernier étage, si actuellement il doivent déjà actuellement utiliser le chauffage d'appoint de manière importante, c'est que soit la puissance installée n'était pas suffisante ou que des résistances de sol sont défectueuses. Comme c'est ces résistances sont une partie commune l'ACP devrait intervenir.

dach · #9 06-03-2011 11:51:14

Petite digression encore hors sujet:

Le choix du chauffage électrique prônés dans les année 70 n'était dû que aux lobbies des électriciens.

Le rendement d'une turbine vapeur d'une centrale nucléaire ou classique n'est que de 1/3. Càd que plus de 2 calories calorifiques sur trois sont perdues à la production.
Ce sont ces calories que vous voyer sortir, dans un beau panache blanc, des grandes tours de refroidissement des centrales.

Il n'y donc que peu d'intérêt à utiliser de l'électricité pour produire de la chaleur puisque vous payez plus de 3 calories pour en avoir une seul !

Pour être honnête, j'ajouterai que le rendement des chaudières domestique sont moindre que les chaudières des électriciens, que les électriciens achètent leurs combustibles moins chers que nous (surtout pour le combustible nucléaire). Mais ils perdent tout dans leurs turbines ! D'où l'idée de la cogénération...

dach · #10 06-03-2011 11:31:55

@heem
Bien sûr l'isolation est un point à étudier.

Mais si je vous est bien compris, le système de chauffage commun qui dans le conception du bâtiment doit servir de base pour maintenir ~16° dans tout les logements a été détourné pour obtenir la température de confort et les appoints ne servent que par temps de gel important !

Si l'on met en place une limitation de l'accumulation dans les planchers en fonction la t° ext. et/ou d'un local témoin, les occupants devront prendre en charge la partie chauffage direct pour atteindre la température de confort. Il y aura donc une répartition plus juste.

Concernant le rez et le dernier étage, si actuellement il doivent déjà actuellement utiliser le chauffage d'appoint de manière importante, c'est que soit la puissance installée n'était pas suffisante ou que des résistances de sol sont défectueuses. Comme c'est ces résistances sont une partie commune l'ACP devrait intervenir.

dach · #11 06-03-2011 10:35:19

@rexou & grmff (hors sujet: répartition chauffage collectif)
1) Calorimètres 'à évaporation:
Avantage: Faible investissement. Réduit un peu la quotepart des logements pas ou peu occupé.
Inconvénient: Coût récurent. Résultat très approximatif.
2) Répartition fixe:
Avantage: Investissement et coût null.
Inconvénient: Valable uniquement si l'usage des logements est similaire.
3) Calorimètres 'Compte de chaleur' (Débit / Deta T):
Avantage: Répartition fidèle à l'usage réél. Pas de coût récurent
Inconvénient: Investissement plus important.

rexou · #12 06-03-2011 10:20:39

Désolé, je n'avais pas lu les derniers éléments. Dans le cas d'un chauffage électrique par le sol, inutile de débattre sur un éventuel placement de calorimètres.

Le système et les modalités de répartition décrites ici me sont parfaitement inconnues. Cela semble en tout cas peu intéressant...
Je rejoindrais bien l'avis de Grmff et sa proposition conjointe d'isoler aux frais de l'ACP pour motiver les perdants. Plus qu'un sous-entendu, l'uniformisation européenne et la sensibilisation aux économies d'énergie sont autant de signes précurseurs d'un alignement sur la législation française.

Ce qui m'épate, c'est que depuis les années '70 ce système soit toujours en usage. Les charges seraient-elles malgré tout raisonnables ?

rexou · #13 06-03-2011 09:58:09

grmff a écrit :

Il est à noter que les calorimètres à évaporation sont la moins mauvaise solution à mon avis. C'est pas cher, et cela pousse chacun à faire vraiment attention à sa consommation...
Très efficace

D'accord. Très efficace et pas cher.
Et à mettre en place au plus vite pour éviter les surconsommations et responsabiliser les occupants.

@ Dach :
Votre système ne tient aucun compte d'un élément aussi simple que l'ouverture d'une fenêtre par exemple... Et "la même température pour tout le monde", c'est un raisonnement Stalinien ça. Les besoins de chacun sont différents. Quid de la plage horaire ?
Le calorimètre mesure en effet à un point de chauffe bien précis, mais il est échelonné en fonction de la capacité de chauffe du radiateur; la consommation mesurée reste donc proportionnelle à la chaleur produite. Malgré ses imperfections, ce système reste pour moi le plus rationel.

dach · #14 06-03-2011 09:26:25

Je suis pas convaincu que le mode de répartition des frais de chauffage puisse être invalidé suite à un non fonctionnement ou absence d'un élément technique. Et quel autre mode de répartition peut être proposé sans modification technique ?

Par contre, si vous avez acheté un bien avec le dispositif de régulation en question et que dispositif est absent vous devez vous retourner contre le vendeur.

D'autre part, le dispositif de régulation commun peut être installé par l'ACP. Dans le cadre d'une bonne gestion des partie commune, le syndic doit le proposer avec insistance faute d'accord sur un système de comptage privatif.

PS: Evidement, dans le cas d'une panne impactant l'usage pour certains CP uniquement, l'ACP devrait en tenir compte via un abattement par exemple. Dans le cas présent, je suppose que tous le CP peuvent faire un usage équivalant de leur chauffage.

grmff · #15 05-03-2011 22:44:07

Modification de la répartition des charges de copropriété: décision aux 4/5e des voix.

A noter que vous pouvez proposer conjointement aux propriétaires de l'appart au dessus des garages de mettre une isolation (prime!) à charge de la copropriété (idem pour le toit, mais plus compliqué. Possibilité d'un engagement irrévocable de la copropriété d'une isolation complémentaire à la réfection du toit, inévitable tous les 20 ans si toiture plate)

A noter aussi qu'en France, le système "global" réparti aux surfaces ou quotités est illégal, afin de responsabiliser les consommateurs.

Si cette loi passe en Belgique aussi, rien ne vous obligera à payer pour l'isolation de celui sous la toiture ou sur les garages.... Toujours bon à sous-entendre en AG...

heem · #16 05-03-2011 21:38:28

heee oui pas évident :-)

C'est un système de chauffage par le sol qui accumule la nuit et effectivement il y a des convecteurs d'appoint qui eux sont supportés individuellement (mais je ne les emploie pas, autant faire le Gainsbourg et brûler mes billets :-) ).

A l'origine le fonctionnement devait se faire en fonction de la température extérieure (contrôle par sonde) mais elle ne fut jamais installée contrairement à ce que dit l'acte de base.

Le noyau de la question est là : installation de compteurs individuels.

Est-on dans une situation de modification à l'unanimité ou aux 4/5 ?

Il me semble que c'est aux 4/5 car la répartition des quotités n'est pas modifiée.

Mais allez convaincre les habitants de sous le toit ou au-dessus des garages qui ont dur à se chauffer que le reste de l'immeuble ne participera plus à leur effort !

Je me demandais donc si ça ne pouvait pas faciliter les choses de montrer que le mode de fonctionnement actuel est basé sur un passage incorrect de l'acte de base (même T° pour tous via une sonde).

On commence à voir clair dans l'objet initial de ma question :-)

dach · #17 05-03-2011 18:34:03

Effectivement c'est très surprenant qu'un chauffage électrique avec thermostat individuel soit raccordé sur un compteur commun.

Je ne vois pas très bien quel était le système prévu à l'origine.
Est-ce un système à accumulation dans les plancher avec un démarrage de l'accumulation en fonction de la température extérieur ?
Un tel système demande un chauffage d'appoint individuel dans chaque local particulièrement dans les sdb. Ce chauffage d'appoint n'a pas de raison d'avoir un compteur commun.

Je ne peux que vous encourager à faire raccorder le chauffage de chaque appartement vers son propre compteur ou mieux, installer un chauffage à eau chaude individuel!

grmff · #18 05-03-2011 17:39:13

Chauffage électrique commun? Une hérésie...

N'est-il pas possible d'installer un compteur par appart?

heem · #19 05-03-2011 10:50:21

Bonjour,

Merci pour vos interventions.

Alors,...

J'ai réussi à retrouver sur internet (notaire.be), le successeur du notaire qui avait enregistré l'acte de base dans les années 70s.
Je lui ai envoyé un e-mail et comme je l'avais prévu...aucune réaction.

dach, grmff, luc :

Il n'y a pas de chaudière commune. C'est du chauffage électrique avec un seul compteur pour tout l'immeuble.

D'où le fait que la répartition se fait sur base des quotités (élément le plus objectif).

Mais l'acte de base prévoyait que ce système de répartition par quotités soit couplé à une sonde qui impose la même température à tout le monde.

Or, il s'avère que finalement cette sonde n'a pas été installée mais remplacée par un système individuel de réglage (en gros en jouant sur la résistance d'entrée dans la partie privative).

Donc on répartit les charges sur base des quotités mais certains vont chauffer niveau 5 et d'autres niveau 2 :-)

Ainsi, on se retrouve dans une situation qui ne correspond pas du tout à l'acte de base !

Pour ce qui concerne les plans :

Je suis allé aux archives urbanistiques de la Ville et celles-ci ne comportent que les plans de projet pas les as-built (était-ce déjà la pratique dans les années 70s ?).

Et ce sont les mêmes que ceux présentés lors de mon achat et que d'autres copropriétaires possèdent !

Donc à mon avis, à l'époque, il n'y a pas eu de régularisation ni des plans ni de l'acte.

Bien à vous

dach · #20 05-03-2011 10:44:39

Il est à noter que les calorimètres à évaporation sont la moins mauvaise solution à mon avis. C'est pas cher, et cela pousse chacun à faire vraiment attention à sa consommation...

Je ne suis pas de cet avis:
Ce type de calorimètres 'à évaporation' est influencé par les apports extérieurs au chauffage mais surtout c'est la température du point de mesure qui détermine l'évaporation et non la quantité de chaleur dégagée par le corps de chauffe. Le résultat est donc contestable et est source de conflits. De plus le placement et le relevé occasionne des frais supplémentaires récurrents.

Dans la répartition des frais de chauffage par surface de logement, on part de principe que c'est l'enveloppe complète du bâtiment qui doit être chauffé et l'énergie consommée varie principalement en fonction du climat. Ce qui est une donnée commune. Bien sûr l'usage des logements doit être semblable pour la répartition soit plus ou moins équitable. Cela n'encourage donc pas les économies individuelles, mais peut favoriser les économies collectives (Chaudière HR, régulation climatique, isolation).

Pour une meilleur répartition des consommations et une motivation aux économies individuelles, la seule solution valable dans le cas d'une chaufferie commune, et le placement de vrais calorimètres (ou compteurs thermiques) qui mesure le débit du fluide caloporteur (l'eau) et la différence de température entre l'arrivée et le retour du fluide.

heem · #21 23-02-2011 19:45:54

Bonjour à tous,

Ma question est la suivante :

- Si l'acte de base a été rédigé avant la fin de la construction ;

- Si cet acte règle une répartition des charges sur base d'un élément technique qui, au final, n'a pas été réalisé;

--> Est-ce que cela invalide le mode de répartition de ces charges ? (donc annulation sans unanimité de l'AG).

Merci d'avance pour vos lumières !

Acte de base avec erreurs

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