Syndic non agréé IPI

rexou · #1 08-03-2011 11:50:54

Il ne s'agit pas du même cas. Mais en effet (je n'avais pas précisé ce détail) le candidat syndic -ayant voté pour lui même par procuration, et extérieur à l'immeuble- est bien sorti de la salle, accompagné du syndic "sortant" lors de la délibération. Mais il a bien pu (et c'est logique) voter pour lui-même sur base d'une procuration reçue. Si ce vote avait été un tant soit peu contestable, nul doute que le syndic sortant s'y serait opposé. Ce candidat n'était pas CP et était agréé IPI.

Par contre, il ne pourrait voter de la même manière sa réélection, puisqu'un suyndic ne peut recevoir de procurations et n'étant pas CP, il n'a pas de quotités. Si c'était le cas, il me semble cohérent qu'il vote -sous sa casquette de CP- en fonction des quotités dont il dispose, pour sa propre réélection s'il le souhaite. Pourquoi pas ?

mistral · #2 07-03-2011 16:40:17

rexou a écrit :

J'ai par ailleurs connu le cas d'un candidat syndic IPI, parfaitement extérieur à la copropriété, qui assistait à une AG en qualité de mandataire ayant procuration, qui a présenté sa candidature... et voté.

J'ignore s'il s'agit du même cas, mais j'ai personnellement vécu le cas d'un candidat syndic mandataire ayant procuration qui a voté pour lui-même ...mais qui était sorti de la salle durant la délibération, de même que l'autre candidat syndic.

Et cet autre candidat n'est pas n'importe qui puisqu'il est également juriste et écrit des articles sur la copropriété.

Bref, il me semble que cet article de la loi est sujet à interprétations et le problème risque de se retrouver devant les Juges ... et en fonction des juridictions donner lieu à diverses interprétations !!!

Pour ma part, j'estime que le CP candidat syndic ne peut assister à la délibération sur sa candidature.

En effet, j'imagine mal le CP, voisin de palier de ce candidat syndic, exposer devant lui les raisons pour lesquelles on ne peut voter pour lui !!

Bonjour la cohabitation !!! ... et le risque de la mise au ban de l'ACP par ce syndic, s'il est élu.

Mistral

Saxo · #3 07-03-2011 15:12:43

grmff a écrit :

Vous oubliez le "relatifs à la mission qui lui a été confiée".... ce qui change tout!

Vous avez raison, et c'est d'autant plus vrai en cas de réélection .

grmff · #4 07-03-2011 15:08:24

Vous oubliez le "relatifs à la mission qui lui a été confiée".... ce qui change tout!

Saxo · #5 07-03-2011 15:04:25

rexou a écrit :

Il me semble que OUI, un CP peut voter pour sa propre nomination.
Il peut lui être demandé de sortir afin de permettre aux autres CP de débattre plus librement. Il pourrait refuser, mais comme Grmff, je ne voterais alors pas pour lui.
En cas de réélection, à mon sens c'est pareil. Il peut voter. Le vote ne concerne pas la mission qui lui a été confiée, mais la reconduction de cette mission.
Il me semble qu'il serait parfaitement illogique et antidémocratique d'exclure ce CP candidat de la décision.

Je n'arrive pas à comprendre ces raisonnements.

La loi est pourtant claire comme de l'eau de roche :

1. ne peut participer
2. personnellement
3. ou par procuration
4. aux délibérations
5. et aux votes

L'idée, on l'a tous bien compris, c'est de ne pas influencer les votes ni ce qui a précédé ces votes, à savoir les délibérations.

Bref, permettre à tout le monde d'exercer ses droits démocratiques.

rexou · #6 06-03-2011 11:01:22

J'ai par ailleurs connu le cas d'un candidat syndic IPI, parfaitement extérieur à la copropriété, qui assistait à une AG en qualité de mandataire ayant procuration, qui a présenté sa candidature... et voté.

Francis · #7 06-03-2011 10:57:36

Pour moi aussi, le candidat syndic, CP, peut voter pour son élection mais aussi pour sa réelection.

Pour le cp "personne morale", mon avis est d'il peut être syndic en tant que "personne morale" mais pas en tant que "personne physique", même si pratiquement cela ne change pas grand chose dans la plupart des cas. Ce n'est qu'un changement de casquette, la tête en dessous ne change pas.

rexou · #8 06-03-2011 10:43:17

Il me semble que OUI, un CP peut voter pour sa propre nomination.

Il peut lui être demandé de sortir afin de permettre aux autres CP de débattre plus librement. Il pourrait refuser, mais comme Grmff, je ne voterais alors pas pour lui.

En cas de réélection, à mon sens c'est pareil. Il peut voter. Le vote ne concerne pas la mission qui lui a été confiée, mais la reconduction de cette mission.

Il me semble qu'il serait parfaitement illogique et antidémocratique d'exclure ce CP candidat de la décision.

PIM · #9 05-03-2011 18:14:24

mistral a écrit :

Autre question:
Le copropriétaire, candidat syndic, peut-il voter pour sa nomination
étant donné que selon l'art.577-***§ 9 :
Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou, prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
Dans ce cas, doit-il sortir de la salle lors de la délibération relative à sa propre candidature ?

A vrai dire, je n'en sais rien et cède la parole à d'autres.

Mais il me semble qu'au moment du vote ce coproprio n'est que candidat, il n'est ni mandaté, ni employé par l'ACP et donc il pourrait participer au vote.

Question subsidiaire (pour le fun): si le coproprio est déjà syndic et qu'il se représente pour un nouveau mandat, peut-il participer au vote ? wink

ps (avec mon chapeau modérateur): ce serait mieux d'éviter de mélanger les sujets dans un même fil...

ps2 : rédigé avant d'avoir lu la réponse de Grmff

grmff · #10 05-03-2011 18:12:03

A mon sens, il ne DOIT pas sortir pour ce qui est de sa future mission. En effet, le texte par-rle de ce qui a été fait, au passé.

Cependant, on peut lui demander, et il peut accepter.

Perso, je ne voterais pas pour lui si il refusait....

mistral · #11 05-03-2011 18:02:20

Merci à Pim et Grmff pour cette mise au point.

Autre question:

Le copropriétaire, candidat syndic, peut-il voter pour sa nomination
étant donné que selon l'art.577-***§ 9 :

Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou, prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Dans ce cas, doit-il sortir de la salle lors de la délibération relative à sa propre candidature ?

Merci de vos réponses.

Mistral

grmff · #12 05-03-2011 17:19:15

Merci à Pim de la correction. J'adhère et plussoie abondamment. C'est bien ce que j'ai dit, et Mistral a compris de travers.

C'est bien le copropriétaire qui peut être syndic. Si le copropriétaire est la société, la société peut être syndic.

Si c'est la personne physique qui est propriétaire, c'est la personne physique qui peut être syndic, et non sa société.

PIM · #13 05-03-2011 14:29:07

Quelle soupe !!!

@ luc: rien compris à votre raisonnement (05/03/2011 à 08h03)

@ kiadisa: la loi sur accès profession : c'est normal qu'on n'y parle pas de sociétés, cette loi ne concerne que les personnes physiques.
Votre conclusion est hâtive.

@ mistral: votre résumé (05/03/2011 à 12h39) de l'opinion des uns et des autres n'est pas correct.

Vous écrivez:

un copropriétaire peut-il être le syndic de son propre immeuble en qualité, non pas de personne physique, mais de personne morale ?
Selon l'IPI, Pim, Mistral: non
Selon Grmff et Luc: oui

Grmff a répondu: "Le propriétaire, société ou non, agréé ou non, peut être syndic, bénévole ou non."
ce qui veut dire qu'un copropriétaire peut être syndic, sans agréation, et ce, qu'il s'agisse d'un coproprio personne physique et/ou d'un coproprio personne morale
et je suis d'accord avec lui à ce sujet (et n'ai jamais dit autre chose).

Par contre, s'il s'agit d'un coproprio personne physique, il ne peut pas déléguer à une société la mission de syndic (sauf bien sûr si celle-ci est représentée par un agréé ou assimilé --> cfr message du géomètre Francis)

kiadisa · #14 05-03-2011 12:53:24

voici un extrait de la loi de l accès à la profession :
Art. 3. Exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers :
1° des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;
2° des activités d'administrateur de biens assurant :
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.
Art. 4. Ne tombent pas dans le champ d'application du présent arrêté :
1° la personne qui exerce une des activités visées à l'article 3 en vertu des
dispositions légales ou réglementaires ou d'usages professionnels constants, pour autant qu'elle soit soumise à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue;
2° la personne qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne fait que gérer son patrimoine familial, ou le patrimoine dont elle est copropriétaire, ou le patrimoine de la société dont elle est actionnaire ou associée.

Le législateur n'inclus pas dans l'article 4 les personnes morales et donc pour moi si c'est la société qui est syndic, elle ne peut l'être qu'à titre bénévole

mistral · #15 05-03-2011 12:39:15

Francis a écrit :

Je rappelle aussi, et n’en déplaise à certains comme l’IPI, ABSA, etc., que d’autres professions peuvent également être syndic professionnel, comme les géomètres experts, les experts comptables, etc..

Merci de ne pas dériver du problème et de revenir à la question que j'ai lancée sur ce sujet :

un copropriétaire peut-il être le syndic de son propre immeuble en qualité, non pas de personne physique, mais de personne morale ?

Selon l'IPI, Pim, Mistral: non
Selon Grmff et Luc: oui

Mistral

Francis · #16 05-03-2011 11:48:36

Je rappelle aussi, et n’en déplaise à certains comme l’IPI, ABSA, etc., que d’autres professions peuvent également être syndic professionnel, comme les géomètres experts, les experts comptables, etc..

Cela dérange tellement certains que dans leurs communiqués, pub, etc, ils tronquent les articles de loi et travestissent la vérité.

kiadisa · #17 05-03-2011 10:19:03

Sauf erreur de ma part, de par la nouvelle loi sur la copropriété toute personne peut être syndic qu'elle soit copropriétaire ou non, ayant l'accès ou non à la profession d'agent immobilier à la condition que cette personne soit bénévole, donc non rétribuée; elle peut cependant être remboursée de ses frais.
Si la personne est copropriétaire, au vu de la loi régissant l'accès à la profession, celle-ci peut être rémunérée.
Dans le premier cas, celui du syndic bénévole je ne sais si le défraiment peut être un forfait

mistral · #18 05-03-2011 09:14:21

Doit-on en conclure que de nombreux agents auraient été poursuivis abusivement pour exercice illégal depuis 1995 ?????

Mistral

mistral · #19 05-03-2011 08:57:45

Voici la réponse, en néerlandais par écrit mais en français verbalement, qui m'a été communiquée hier par l'IPI.

"In aansluiting op ons telefonisch onderhoud van zojuist kan ik u bij deze bevestigen dat het uitoefenen van het syndicschap kan gebeuren door een mede-eigenaar zonder dat deze dient te beschikken over een BIV erkenning.

Het kan echter niet dat deze natuurlijke persoon zijn werkzaamheden uitoefent via zijn vennootschap zonder BIV nummer.

Ik verwijs naar de inhoud van art. 4 2de lid van het KB van 6 september 1993."

luc · #20 05-03-2011 08:03:25

grmff a écrit :

Le propriétaire, société ou non, agréé ou non, peut être syndic, bénévole ou non.
A noter que les sociétés immobilières patrimoniales ne doivent pas être "agréée IPI".

Effectivement, le propriétaire d'un lot privatif, membre de l'AG (= avec des quotités), peut être syndic de l'ACP selon le Code Civil.

Un AR, basé en fait sur une loi de 1924, doit céder le rang à une loi de 1994, qui adapte la loi de 1924 et qui est confirmé par une loi de 2010.

Le Juge de Paix ne pourra pas prouver une négligence sur base du Code Civil, si le syndic n'est pas agréé IPI.

Le Tribunal de Commerce, qui est en principe compétent, devra constater qu'elle n'est pas compétent, puisque l'AR de 1993 n'a pas été adapté à la loi de 1994.

Cet AR de 1993 règle, en ce qui concerne la "copropriété normale", l'agrégation de fonctions. Comme la fonction de syndic d'immeuble qui a été supprimée par la loi de 1994 en date du 01.08.1995 et remplacé par le syndic d'ACP dans le cadre du statut de "copropriété forcée".

Vous croyez que c'est un détail? Je ne pense pas. On touche aux sous des copropriétaires.

Un syndic sous le statut de la loi de 1924 peut prendre des décisions "nécessaires" sans que l'AG puisse dire quelque chose, mais le syndic sous le statut de la loi de 1994 ne peut prendre des décisions qui sont "nécessaires ET urgents ET provisoires"

Le futur gouvernement devra donc plancher sur la nécessité et la structure d'agrégation des syndics, agréé AI ou non, propriétaire ou non. Ce qui tend à devenir un système paritaire similaire à celui du Tribunal de Travail.

mistral · #21 04-03-2011 07:56:03

Bonjour à tous,

la loi permet à un copropriétaire d'assurer la mission de syndic dans son propre immeuble.

1/ Cette fonction doit-elle être bénévole avec défrayement ou peut-elle être rémunérée ?

2/ Cette fonction doit elle être assurée par ce copropriétaire en tant que personne physique ou peut-elle être assurée par la société de ce copropriétaire.

3/ Cette société est par ailleurs une société immobilière qui ne figure pas sur la liste des agents immobiliers IPI. Est-ce un problème dans ce cas précis de propriétaire syndic de son propre immeuble ?

Merci de votre réponse

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