Rénovations importantes - montant du loyer

Corben · #1 31-03-2011 08:54:33

Bonjour à tous,

Un locataire occupe un bien depuis plus de 10 années. Des rénovations importantes doivent être réalisées (mise en conformité de l'électricité, pose d'un chauffage central, toiture, châssis, ...) par le propriétaire.

En l'état, le bien n'est plus occupable. Néanmoins, le locataire souhaite conserver la relation contractuelle de ce logement.

Considérant que ces travaux risquent de durer, pourrait-on envisager de conserver le bail mais avec un loyer moins important ( - 50% ?) durant la période pendant laquelle l'occupation n'est pas possible ?

D'avance merci pour vos avis avisés et éclairés.

Erico · #2 31-03-2011 09:42:54

il faut déjà voir ce qui est prévu dans le bail, justement au sujet de travaux importants

puis tenter de trouver un accord

Corben · #3 31-03-2011 09:48:26

Rico a écrit :

il faut déjà voir ce qui est prévu dans le bail, justement au sujet de travaux importants
puis tenter de trouver un accord

Il est bien noté que le preneur doit tolérer les travaux importants même s'ils doivent durer plus de 40 jours. Mais si l'occupation est impossible du fait de ces travaux ?

rexou · #4 31-03-2011 11:45:33

Ces travaux seraient réalisés à l'initiative et à la demande de qui ?
"Le bien n'est plus habitable en l'état... mais le locataire souhaite..."
Qui dit que ce bien n'est plus habitable ? Et quelle en serait la cause précise ?

Et le propriétaire, il souhaite quoi ?
Il serait cohérent qu'il donne renon à son locataire à l'expiration d'un triennat et réalise éventuellement entre-temps, de "petits" travaux. Une fois le bien libre, il refait le toit et les autres gros travaux restants à effectuer. Ensuite il reloue... en adaptant ses prix au nouveau niveau de confort de son bien.

Dans le scénario que vous évoquez, le loyer serait réduit durant travaux. Et après ???

Corben · #5 31-03-2011 12:08:12

rexou a écrit :

Ces travaux seraient réalisés à l'initiative et à la demande de qui ?
"Le bien n'est plus habitable en l'état... mais le locataire souhaite..."
Qui dit que ce bien n'est plus habitable ? Et quelle en serait la cause précise ?
Et le propriétaire, il souhaite quoi ?
Il serait cohérent qu'il donne renon à son locataire à l'expiration d'un triennat et réalise éventuellement entre-temps, de "petits" travaux. Une fois le bien libre, il refait le toit et les autres gros travaux restants à effectuer. Ensuite il reloue... en adaptant ses prix au nouveau niveau de confort de son bien.
Dans le scénario que vous évoquez, le loyer serait réduit durant travaux. Et après ???

Le propriétaire et le locataire sont d'accord sur le fait que le bien n'est plus habitable en l'état actuel. Les causes précises sont dès lors inutiles à développer.

Le propriétaire et le locataire désirent tous les 2 (pour leurs raisons respectives) garder une relation contractuelle.

Le scénario de la baisse du loyer est envisagé. C'est la raison de mon intervention. Quelle proposition serait raisonnable ?

Une fois les travaux terminés, le loyer intitial serait repris. Cela aussi est un point sur lequel propriétair et locataire sont d'accord. Je tiens à préciser que le propriétaire n'est pas naïvement philanthrope. Il a des avantages à garder la relation contractuelle.

rexou · #6 31-03-2011 12:39:48

Désolé, mais votre exposé est trop nébuleux et imprécis pour en dégager une proposition "raisonnable".

Je vous ai exposé mon point de vue. Je le maintiens.

Je ne vois non seulement aucun avantage pour le propriétaire, mais en outre, il consent un important investissement qu'il ne rentabilise pas. C'est fort peu raisonnable ça !
Et vous voudriez y ajouter une réduction de loyer durant les travaux... yikes

Corben · #7 31-03-2011 13:00:58

rexou a écrit :

Désolé, mais votre exposé est trop nébuleux et imprécis pour en dégager une proposition "raisonnable".
Je vous ai exposé mon point de vue. Je le maintiens.
Je ne vois non seulement aucun avantage pour le propriétaire, mais en outre, il consent un important investissement qu'il ne rentabilise pas. C'est fort peu raisonnable ça !
Et vous voudriez y ajouter une réduction de loyer durant les travaux...

Merci à vous pour votre réponse.

rexou · #8 31-03-2011 13:35:25

J'ai exprimé une position de propriétaire.

Tout autre scénario est possible si les deux parties sont d'accord.

Erico · #9 31-03-2011 20:42:38

comment voulez vous qu'on vous conseille

c'est trop imprécis....quels seront réellement les inconvénients de ces travaux pour le locataire....c uniquement en sachant ça qu'on sait trouver une solution de réduction
et j'irais même plus loin....si c inhabitable actuellement ( et à mon avis depuis un moment) y a longtemps qu'il y aurait du avoir diminution lol

Panchito-9340 · #10 31-03-2011 21:13:42

En fait, en tant que propriétaire, il est malvenu de venir "déranger" votre locataire (qui doit "jouir" de votre bien en paix) avec des travaux non urgents qui peuvent attendre la fin du contrat (9 ans?).

Si votre locataire souhaite toutefois que des travaux importants soient réalisés, il doit en faire la demande explicite, (au mieux) via un recommandé avac AR.

Une fois que vous avez reçu sa demande officielle, il doit supporter ces travaux sans indemnité même s'ils durent plus de 40 jours.

Erico · #11 31-03-2011 22:05:07

kan on lit bien, le locataire est dans un logement "limite" depuis 10 ans alors lol

Erico · #12 31-03-2011 22:05:54

Panchito a écrit :

En fait, en tant que propriétaire, il est malvenu de venir "déranger" votre locataire (qui doit "jouir" de votre bien en paix) avec des travaux non urgents qui peuvent attendre la fin du contrat (9 ans?).
Si votre locataire souhaite toutefois que des travaux importants soient réalisés, il doit en faire la demande explicite, (au mieux) via un recommandé avac AR.
Une fois que vous avez reçu sa demande officielle, il doit supporter ces travaux sans indemnité même s'ils durent plus de 40 jours.

il occupe le bien depuis plus de 10 ans Panchito, donc la fin du bail n'est pas pour demain ;-)

Panchito-9340 · #13 01-04-2011 07:33:18

Il y a 10 ans, je suppose que de votre côté, vous avez mis en location à ce moment-là un bien répondant aux critères d'habitabilité, de salubrité et de sécurité, en ordre de maintenance et libre de toute réparation....car telles sont vos obligations légales en tant que bailleur.

cochise · #14 01-04-2011 07:51:45

Louer un bien inhabitable, même moitier prix, c'est trop!
Pourquoi ne pas reprendre directement sur base d'un nouveau loyer, après les travaux?

rexou · #15 01-04-2011 08:30:20

Mais si j'ai bien compris, Corben n'est ni locataire ni propriétaire, il est un tiers qui intervient pour le locataire.

Et il est à supposer en effet qu'en début de location, le bien était "habitable". Sinon il n'aurait pas été habité durant 10 ans par un locataire qui ne veut pas le quitter. Ce logement n'est plus habitable pourquoi, à la suite de quoi, et en fonction de quels critères... on ne peut pas le savoir.

La nature des travaux (toit, chassis, chauffage central, conformité électrique...) font penser à de la rénovation lourde. Un investissement important pour le proprio, qui n'a pas vraiment pour seul objet de rendre le bien habitable. Une gène pour le locataire, puis une plus-value dont bénéficiera ce même locataire, sans augmentation de loyer.

Il me semble avoir compris que ces travaux sont réalisés à la demande du locataire. (encore que ma question soit restée sans réponse) Le propriétaire y consent. Et il ne majore pas le loyer après travaux. Et la question finale, c'est de savoir dans quelle proportion le loyer peut être diminué durant les travaux ???

Les causes précises de l'inhabitabilité du bien sont inutiles à développer ???
Qui demande les travaux et avec quelle argumentation ?
Le propriétaire a "des avantages" à conserver la relation. Lesquels ???
Quelle serait la nature précise de ces travaux ?

Un autre point : le bail date de 10 ans. Il n'a donc subi que les adaptations d'index. Le marché locatif a évolué plus à la hausse que cet index. Le loyer actuel est donc fort probablement déjà inférieur au prix du marché.

Pour ce qui est du "raisonnable", une réduction de loyer me semble hors cadre. Mais si le propriétaire est d'accord, pourquoi pas ? On peut même envisager de faire les travaux durant les vacances et que le proprio participe pour moitié aux frais d'hôtel...

Erico · #16 01-04-2011 09:39:04

cochise a écrit :

Louer un bien inhabitable, même moitier prix, c'est trop!
Pourquoi ne pas reprendre directement sur base d'un nouveau loyer, après les travaux?

et surtout, c'est interdit ! ;-)

rexou · #17 01-04-2011 10:05:47

Rico a écrit :

et surtout, c'est interdit ! ;-)

Mais vu qu'on ignore par qui ce bien est jugé inhabitable et surtout sur base de quels critères, on doit se contenter de cette "affirmation" un peu lapidaire.

Par contre, le locataire qui l'occupe depuis 10 ans ne veut pas le quitter... Et il est question de remplacer les chassis, installer le chauffage central, remettre l'électricité "aux normes" et de refaire la toiture. Et de négocier une réduction de loyer "raisonnable" puis d'en revenir au loyer initial après travaux.

Le degré d'(in)habitabilité du logement est flou.

Le "raisonnable", pour le propriétaire, je l'ai exprimé :
- petits travaux nécessaires en attendant fin d'un triennat
- renon au locataire
- gros travaux de rénovation
- relocation à loyer adapté

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