Test-Achats: "expertisez vous-même"....

PIM

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Test-Achats: "expertisez vous-même"....

Je n'ai pas lu le dossier complet (suis pas abonné), mais le résumé suivant paru ici sur Trends.

"Les pièges de l’expertise immobilière

Comment faire évaluer «objectivement» un bien immobilier ? Les pièges sont nombreux, prévient Test-Achats. Entre notaires qui livrent une estimation sans visiter le bien, et une valeur qui peut varier du simple au double pour une même maison

Plusieurs situations peuvent conduire à souhaiter une évaluation «objective» d’un bien immobilier. Estimer le prix d’une maison que l’on compte vendre ou d’un bien dont on a hérité et dont on doit mentionner la valeur dans la déclaration de succession. Racheter la part, dans le logement familial, du partenaire dont on se sépare…

Les cas de figure sont très variés, tout autant que le profil de celui ou celle qui fera l’estimation, puisque «n’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles», rappelle Test-Achats dans un communiqué.

En pratique, «on s’adresse souvent à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire. Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Le notaire ou l’agent immobilier, en revanche, ne fournissent habituellement pas de rapport, ou très sommaire, mais ils ne réclament généralement pas d’argent pour ce service.»

Problème n° 1 : certains estimateurs fixent la valeur du bien… sans le visiter

Test-­Achats a testé cette activité en faisant expertiser «anonymement» quatre maisons et un appartement par plusieurs experts immobiliers, agents immobiliers et notaires. Chaque bien a ainsi fait l’objet de neuf expertises.

Premier constat : «Deux des notaires sollicités ont réalisé leur estimation sans même visiter le bien ! Et un autre notaire a consacré royalement huit minutes à la visite d’une maison. Un peu rapide pour en faire un examen approfondi.»

Second constat : «Plusieurs estimateurs ont omis de poser une série de questions pourtant importantes, telles que la surface habitable, la présence ou non de servitudes, de problèmes d’humidité, etc.»

Au final, «ce sont les experts immobiliers qui ont effectué les visites les plus approfondies, suivis des agents immobiliers».

Problème n° 2 : la valeur estimée varie parfois du simple au double

Les valeurs indiquées par les estimateurs «ne sont pas l’Evangile», prévient également Test-Achats, qui remarque, pour deux des quatre maisons, une différence de plus de 100.000 euros entre l’estimation la plus faible et la plus élevée. Pour une de ces maisons, l’écart atteint même 160.000 euros (de 170.000 à 330.000 euros), soit presque du simple au double.

«Certes, certains estimateurs ont indiqué non pas la valeur vénale, comme demandé, mais la valeur à neuf ou en vente forcée, nuance l’association de défense des consommateurs. Mais cela n’explique pas les énormes différences. D’autant que, pour quatre des cinq habitations, il était possible de trouver de nombreux biens similaires dans le voisinage. Seule une minorité d’estimateurs ont fait explicitement référence à de tels points de comparaison.»

Conclusion : le consommateur peut faire lui­-même l’exercice

Test-­Achats conclut de son enquête qu’aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer la valeur réelle d’une maison : leurs estimations sont indicatives.

Le défenseur des consommateurs conseille dès lors de faire soi-­même l’exercice, notamment en surfant sur les sites d’annonces immobilières et en consultant les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires, ainsi qu’en explorant les résultats des ventes publiques dans la région du bien.

«Si vous faites malgré tout appel à un professionnel, sachez que les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les notaires ou experts… et qu’en outre, ils sont gratuits (assurez-­vous-en malgré tout à l’avance), conseille encore Test-Achats. Invitez-­en plusieurs et comparez. Le risque est qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser.»

Quant au coût de l’estimation proprement dite, «n’acceptez de payer que dans le cas où vous avez besoin d’un rapport complet et circonstancié. Test-­Achats estime que 250 euros est un maximum acceptable. Lors de l’enquête, deux experts n’ont pourtant pas hésité à réclamer plus de 600 euros d’honoraires. Le tout pour un rapport artificiellement gonflé par des informations peu pertinentes.»

(fin citation)

L'Ipi a réagit ainsi (dans son IpiMail):

"Test-Achats publiait hier les résultats d’une enquête sur l’expertise des biens immobiliers. Des résultats étonnants selon le magazine, puisqu’outre une certaine légèreté dans le chef de quelques professionnels (en particulier les notaires, dont deux n’ont même pas visité le bien, le troisième l’ayant fait en 8 minutes), il relevait de grands écarts entre les estimations effectuées : parfois plus de 100.000 euros !

Les médias ont ce matin relayé cette information, à laquelle Luc Machon, président de l’IPI, a pu réagir dans l’un ou l’autre journal, en rappelant qu’un agent immobilier n’a aucun intérêt à surestimer un bien, puisque cela retardera sa vente (et donc la rétribution de l’agent).

Il a également précisé que certains des écarts relevés étaient dus à l’imprécision concernant la valeur demandée à l’expert. Une maison n’aura pas la même valeur en vente forcée qu’au prix actuel du marché !
Il a enfin ajouté que l’expertise d’un bien immobilier n’a rien d’une science exacte.

Cette enquête conclut en invitant le consommateur à comparer lui-même avec des biens similaires ou à faire appel à notre profession."

(fin citation)

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Test-Achats: "expertisez vous-même"....

Les médias ont ce matin relayé cette information, à laquelle Luc Machon, président de l’IPI, a pu réagir dans l’un ou l’autre journal, en rappelant qu’un agent immobilier n’a aucun intérêt à surestimer un bien, puisque cela retardera sa vente (et donc la rétribution de l’agent).

Il est vrai qu'une estimation n'est pas une science exacte. Le prix varie selon trop de variables.

Le notaire compare en se basant sur des biens supposés similaires dans le quartier... ce n'est pas son boulot que de visiter en détail le bien... et il est bien peu motivé pour perdre son temps à cet exercice.

L'expert, que vous payez, fournira un rapport motivé et plus détaillé... Il sera plus complet, et objectif autant que faire se peut.

Un agent immobilier, selon l'IPI n'a "aucun intérêt à surestimer un bien" puisque cela retardera sa vente et sa rétribution. Fort bien. Mais cet agent n'est pas seul sur le marché. Avant d'envisager de vendre, il se doit d'emporter le contrat. Donc il a intérêt à allécher le vendeur. Quitte à lui transmettre et tenter de lui faire accepter par la suite une proposition qui serait bien inférieure au prix initial. Dans la profession, on recherche avec autant d'énergie des biens à vendre que des acheteurs...

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Test-Achats: "expertisez vous-même"....

Demandez la valeur à deux experts, et vous aurez 3 avis...

cochise

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Re : Test-Achats: "expertisez vous-même"....

Je n'avais pas vu ce fil.

Effectivement, je suis même surpris de la valeur que peuvent accorder les banques à l'expertise.

PhiBxl

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Re : Test-Achats: "expertisez vous-même"....

Bonjour,

J'ai également été confronter à un cas intéressant en début d'année, pour l'achat d'un immeuble de rapport.

Ma banque m'a imposé l'un des plus gros bureaux d'expert de la région bruxelloise à 600,00 EUR l'expertise ! pour deux heures de visites !

1) Ce bureau m'a refuser de me délivrer mon expertise prétextant un solde restant du toujours impayé ! J'ai pourtant suivi leurs conditions générales, qui imposait de faire un paiement anticipé suivant leur montant forfaitaire, par tranche, selon le prix de l'immeuble. M'étant basé sur mon prix d'achat et non sur celui de l'expert, qui était sur la tranche supérieur et que je ne pouvais deviner...

Ce bureaux d'expert, après vive réaction de ma part et après quelques semaines, a néanmoins reconnu sont erreur dans leurs procédures et a fait un geste commerciale en me remboursant la différence de prix entre les deux tranches.

2) La compagnie d'assurance a refuser de me soumettre une proposition, car l'expert avait mentionner, pour quelques petites unités "kot d'étudiant" au lieu de "petit logement" (moins de 28m2), tous loué avec des baux à résidence principale.

Il est surprenant qu'un expert ne puissent différencier l'importance de ces deux terminologie !

3) L'expert a été incapable de relevé les infractions existante (code du logement/urbanisme etc...) alors que cet expert est également architecte de formation.... je lui ai soumis un dossier, précédemment préparé, afin qu'il puisse l'insérer a son expertise, afin d'appuyer:
- ma demande de crédit "travaux" que je jugeai nécessaire et indispensable.
- Un relevé de toutes les annonces d'immeubles semblable, vendu dans le quartier au cours des six derniers mois.

Il y a beaucoup d'amateurisme de nos jours, que ce soit des experts, des agents immobilier, géomètres etc...

Phibxl

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Test-Achats: "expertisez vous-même"....

J'ai lu test-achat,  no comment,   idem pour le contenu de certains messages !