Nouveau bail de bureau

iguypouf

Pimonaute

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Nouveau bail de bureau

Bonjour,

Je m'apprete à conclure un bail de bureau pour le rez de mon habitation privée. Le locataire est une ASBL.

1/ Dois-je faire enregistrer le bail ?

2/ Au niveau du précompte immobilier, je présume que je serai amené à payer après une année de location, quel est le taux de taxation ?
Exemple : si je loue 500 + 35 de charges, combien puis-je craindre comme montant à payer ? Si je loue 450 + 85, suis-je gagnant par rapport à l'autre formule ?

Merci et bien à vous,

Gil

rexou

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Re : Nouveau bail de bureau

combien puis-je craindre comme montant à payer ?
Gil

Vous pouvez craindre le pire ! 

Plus sérieusement, il est impossible de répondre à votre question sans connaitre votre situation fiscale.

Vous êtes en effet légalement tenu de faire enregistrer le bail. Le fisc sera ainsi informé de la location professionnelle si par hasard vous omettez de la déclarer. Si vous signez un bail court (trois ans maxi) le seul intérêt de l'enregistrement est la satisfaction d'avoir répondu aux obligations légales. Par contre, si vous n'enregistrez pas ce bail vous ne vous exposez à aucune sanction.

Location privée : vous ne devez déclarer que le RC de votre bien.

Location professionnelle : vous devez déclarer le loyer réel (taxé sur 60% des loyers nets, hors charges) Plus les charges sont élevées par rapport au loyer, moins vous êtes perdant. Excluez le notion de "gagnant", le seul gagnant dans tous les cas de figure est le fisc.

La différence entre 60% des loyers hors charge et le RC indexé est égale au supplément taxable. la charge sera donc dépendante du taux d'imposition qui vous sera appliqué. A noter que vous pouvez déduire de ces revenus immobilier les frais relatifs à un éventuel emprunt hypothécaire.

On peut estimer généralement qu'un loyer professionnel doit être majoré de 20 à 30% par rapport à un loyer résidentiel privé.

Ceci ne s'applique que si le bailleur est un particulier et non une société.

iguypouf

Pimonaute

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Re : Nouveau bail de bureau

Craindre le pire, fallait s'y attendre 

Je présume que de toute façon, si le locataire en tant qu'asbl défalque son loyer, le bail sera de toute façon connu, et donc les loyers imposés.

Si j'interprète donc votre réponse :
si la surface représente 25% de la surface totale, je vais être imposé sur

60% loyer - 25% RC  ??

Gosh

L'emprunt hypothécaire couvrant l'entièreté de l'habitation, je ne pourrai les déduire deux fois.

Par contre, je ne courre aucun risque que ça soit la TOTALITE de mon RC qui soit revu à la hausse, alors que je ne loue qu'une petite partie de ma maison à cette association ?

Merci pour vos réponses !

rexou

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Re : Nouveau bail de bureau

Pas tout à fait.

Si le locataire défalque son loyer, le fisc PEUT contrôler si vous déclarez bien les revenus correspondants.

Si la surface louée en usage professionnel ne représente que 25% de la surface totale, vous serez taxé sur
60% des loyers nets = 75% du RC indexé.

Par contre, ces revenus forment ensemble la base imposable des revenus immobiliers de laquelle vous pouvez déduire la totalité de vos charges d'emprunt. Et même un emprunt qui se rapporterait à un autre immeuble.

Votre RC n'est pas revu à la hausse. La seule chose qui sera revue à la hausse est la base taxable de vos revenus immobiliers.

iguypouf

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Re : Nouveau bail de bureau

Merci pour ces réponses précises.

60% des loyers + 75% du RC, je suppose, et pas "=".

Vous me conseilleriez donc d'enregistrer le bail ?

rexou

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Re : Nouveau bail de bureau

Exact, erreur de frappe, pardon.

Je vous conseille ? Non. Je dis que c'est légal. Je ne conseille pas. A la limite, si les charges déductibles (emprunt) compensent pour quelques années au moins le supplément imposable, pourquoi pas...

Par contre, dans ce cas de figure, vous avez intérêt à louer en usage professionnel... parce que dans l'hypothèse où vous ne payez pas de supplément d'impôt grâce à votre prêt, vous pouvez néanmoins demander un loyer plus élevé que pour une location privée. 20% par exemple...

Pour avoir une certitude au niveau des chiffres, vous pouvez (demander à votre banquier de) faire des simulations fiscales.

iguypouf

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Re : Nouveau bail de bureau

A mais non mais non !

Je n'ai pas le choix, je ne peux pas louer à usage privé, je suis obligé de faire un bureau. Je présume que j'ai aucun moyen de louer à une ASBL pour un usage non professionnel...

rexou

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Re : Nouveau bail de bureau

A mais non mais non !

Je n'ai pas le choix, je ne peux pas louer à usage privé, je suis obligé de faire un bureau. Je présume que j'ai aucun moyen de louer à une ASBL pour un usage non professionnel...

Ce que je vous dit, c'est que si vous payez des frais importants d'emprunt hypothécaire que vous pouvez déduire de vos revenus immobiliers, vous avez intérêt (financièrement parlant) à louer à usage professionnel.

Le loyer est majoré par rapport à une location résidentielle privée et vous ne payez pas de supplément d'impôt vu la déductibilité dont vous bénéficiez (tant que dure votre emprunt).

Dès lors, pourquoi chercher un moyen pour contourner cette location à usage professionnel ?

iguypouf

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Re : Nouveau bail de bureau

Merci pour toutes ces réponses

rexou

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Re : Nouveau bail de bureau

Bonne chance :-)