Résiliation Bail durée courte

Ronpin · #1 22-05-2011 18:22:35

Bonjour à tous,

Notre propriétaire a téléchargé le contrat tip PIM qui se trouve sur votre site pour les baux locatifs.

Nous avons conclu un contrat court de 3 ans avec possibilité de résilier après chaque période de 1an moyennant préavis d'une durée de 3 mois.

Nous voulons à présent résilier le bail après un an car nous voulons acheter notre propre maison, et nous lui avons d'ors et déjà fait part de notre décision par voie orale. Nous allons donc pouvoir lui envoyer un avis notifié plus de 3 mois à l'avance.

Comme stipulé au point 13 'Résiliation aux torts du preneur' , il veut à présent que nous payons 3 mois de loyer ainsi que trouver un nouveau locataire...

Pourriez vous m'expliquer ce que signifie la fin du paragraphe :

13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR

En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le contrat y relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et que la mission ait abouti dans les trois mois à
dater de l'enregistrement.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.

Effectivement nous sommes d'accord sur le fait que nous sommes en tort, mais ce propriétaire l'est aussi sur 2 points : 1) Il nous a obligé à donner la garantie locative en main propre alors que nous avons appris par la suite que cela est tout à fait illégal en belgique 2) nous avons vu notre appartement que nous louons sur un site de vente, il est donc très probable que celui-ci espérait trouver un acheteur et utiliser cette clause de résiliation dans son interet, et là, lui n'aurait eu aucun mal à résilier puisque pas de chapitre sur la résiliation aux torts du bailleur. ( alors que d'apres ce que j'ai pu lire sur votre site, la résiliation est toujours arbitré dans le bénéfice du locataire.)

2 questions donc : Comment s'en sortir le mieux d'apres vous ? que pourrions nous lui proposer pour diminuer cette indemnité de résiliation? Que pouvons nous faire contre l'illégalité de la garantie locative?
Et enfin, combien coute à peu près les frais d'une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire dans un appartement de 900 € (loyer+charge)?

Un immense merci pour vous intéresser à notre problème , et un grand merci plus général pour toute l'aide que vous donnez ici aux gens qui en ont besoin smile

Bonne continuation !

grmff · #2 22-05-2011 18:29:36

Résiliation aux torts du preneur:
Quand un juge décide que votre bail est résilié à vos torts, par exemple parce que vous ne respectez pas le bien ou que vous ne payez pas le loyer, c'est une résiliation à vos torts.

Quand vous résiliez le bail quand vous êtes en droit de le résilier, ce n'est pas une résiliation à vos torts. Et la clause ne peut donc s'appliquer.

Si le bail vous donne le droit de résilier anticipativement, c'est sans indemnité.

grmff · #3 22-05-2011 18:31:04

Pour ce qui est de la garantie locative, vous devez le mettre en demeure de verser l'argent sur un compte bloqué.

A partir de ce moment, il devra vous payer des intérêts au taux légal en vigueur.

Erico · #4 22-05-2011 19:18:27

donc vous avez signé un contrat type PIM et laissé faire le propriétaire ce qu'il voulait quant à la garantie locative ???
pourtant le contrat PIM je suppose explique bien comment doit être constituée la garantie locative non ? et le contrat vous l'avez lu avant de le signer non ?
sorry ....c pas après qu'il faut vous plaindre, mais avant ....

cela n'empèche qu'il est en tort bien sûr, mais avec votre consentement, si je peux dire

grmff · #5 22-05-2011 19:42:34

Rico,

Votre position n'est pas acceptable.

De nombreux propriétaires prennent la garantie en cash, et la gardent sur leur compte. La loi ne prévoit pas cela. J'avoue le faire, de temps en temps, quand un locataire ne peut pas ou ne veut pas ouvrir un compte, quand on n'a pas le temps, ou quand l'agenda est trop compliqué.

Mais ce n'est pas acceptable non plus. Le propriétaire DOIT s'arranger pour bloquer la garantie sur un compte, ou via un bon d'assurance Korfina, ou via des oeuvres d'art pour autant que ce soit prévu au contrat.

Mais les abus sont trop nombreux, et propriétaires sont les abuseurs. La loi prévoit d'ailleurs un mode de garantie justement pour éviter les abus. Les abus des propriétaires. Pas des locataires.

Et donc, dire que le locataire s'est laissé faire n'est pas acceptable. Dire qu'il faut plus plaindre... c'est un peu exagéré...

Ronpin · #6 24-05-2011 19:57:00

Un grand merci à vous, Rico et Grmff plus particulièrement pour cette "bonne nouvelle".

Effectivement Rico, je comprends tout à fait ce que vous voulez dire, mais sachez que lors de la signature du bail, nous avons été assez réticent à cela. Y parait qu'au Luxembourg cela est une pratique courante, et lui et ma compagne étant luxembourgeois, nous avons fini par accepter en nous disant qu'avec une confiance mutuelle, cela se passerait bien.

C'est seulement par la suite que nous avons appris que cela était illégal en belgique. Et le bien immobilier se trouvant en belgique, nous sommes bien entendu régis par le droit belge, enfin, je pense ! ( Bien qu'ayant signé le bail au Luxembourg.... pouvez vous me confirmer? )

Maintenant, nous ne voulons pas de problèmes avec lui, juste qu'il soit juste avec nous ( sans jeu de mots tongue ), nous n'allons donc pas le mettre en demeure, car cela ne pourrait qu'envenimer notre entente. Par contre, si celui-ci nous cause des problèmes lors de l'état des lieux de sortie, nous aurons un argument en notre faveur à faire valoir.

Par ailleurs, j'ai un certain doute sur le fait qu'il ai enregistré le bail, car pour cela il faut avoir fait le bail en 3 exemplaires originaux n'est-ce pas?

Dans tous les cas, un immense merci pour votre aide et votre expérience, je parcours le forum depuis plusieurs jours, et quelle mine d'informations aussi bien pour les locataires que pour les proprios smile J'ai d'ailleurs déjà conseillé ce forum à des connaissances !

Merci encore, et à bientot !

grmff · #7 24-05-2011 20:35:25

C'est seulement par la suite que nous avons appris que cela était illégal en belgique. Et le bien immobilier se trouvant en belgique, nous sommes bien entendu régis par le droit belge, enfin, je pense ! ( Bien qu'ayant signé le bail au Luxembourg.... pouvez vous me confirmer? )

Je confirme. C'est le lieu de la résidence qui compte.

Maintenant, nous ne voulons pas de problèmes avec lui, juste qu'il soit juste avec nous ( sans jeu de mots ), nous n'allons donc pas le mettre en demeure, car cela ne pourrait qu'envenimer notre entente. Par contre, si celui-ci nous cause des problèmes lors de l'état des lieux de sortie, nous aurons un argument en notre faveur à faire valoir.

L'argument est bien faible... la sanction est nulle... et donc cela ne vaut pas grand chose.

Par ailleurs, j'ai un certain doute sur le fait qu'il ai enregistré le bail, car pour cela il faut avoir fait le bail en 3 exemplaires originaux n'est-ce pas?

Non, vous vous trompez. Une copie, un fax ou un scan envoyé par mail suffit.

Dans tous les cas, un immense merci pour votre aide et votre expérience, je parcours le forum depuis plusieurs jours, et quelle mine d'informations aussi bien pour les locataires que pour les proprios J'ai d'ailleurs déjà conseillé ce forum à des connaissances !

Normal, le forum Pim est le meilleur en Belgique francophone. (je ne vais pas dire unique, sinon un membre actif qui a son propre forum immobilier va nous tirer la tête.. lol

immorp · #8 24-05-2011 20:54:24

grmff a écrit :

Normal, le forum Pim est le meilleur en Belgique francophone. (je ne vais pas dire unique, sinon un membre actif qui a son propre forum immobilier va nous tirer la tête..

Ronpin · #9 26-08-2011 12:32:19

Bonjour à vous tous, chèrs Pimonautes wink

Désolé de dépoussiérer ce post, mais les choses ont avancés et j'ai denouveau besoin de votre avis.

Bref petit rappel : nous avons résilié un bail de 3 ans après 1 an car cela était clairement stipulé dans le bail que nous pouvions le faire. Grâce à vous j'ai appris que je n'étais pas en tort puisque cela était clairement indiqué. J'ai effectivement trouvé une preuve de plus à ce que me disait Grmpff sur http://www.lebail.be/bail-courte-duree.shtml .

Il veut, hélas, même après cette preuve, nous faire payer le cout de l'agence de location ( 1 mois de loyer ) en prélevant l'argent directement de la garantie locative ( 2 mois de loyer ). Comme nous avons fait la bétise d'accepter de lui remettre la garantie locative en main propre, il a effectivement le dessus sur cet argent.

Nous devons faire l'état des lieux de sortie le 29 aout, lundi prochain quoi hmm Et je sais d'avance que nous risquons fort d'être en désaccord sur celui-ci puisqu'il va vouloir faire passer le cout de l'agence de location dans cet état des lieux pour pouvoir nous rendre la garantie locative et en finir avec nous...

4 solutions s'offre à nous :

-Nous signons l'état des lieux et on reprend une bien petite partie de la garantie locative et nous nous débarassons de lui.

-Nous signons l'état des lieux tout en indiquant clairement dedans que nous ne sommes pas d'accord avec la remise de la garantie locative, nous rendons les clés de l'appartement et on fait appel à la chambre d'arbitrage et de médiation.

-Nous ne signons pas l'état des lieux car nous ne sommes pas d'accord avec lui, nous rendons les clés de l'appartement et on fait appel à la chambre d'arbitrage et de médiation.

-Nous ne signons pas l'état des lieux et nous ne rendons pas les clés de l'appartement car nous ne sommes pas d'accord avec lui, et on fait appel à la chambre d'arbitrage et de médiation.

Quel dillemme !

Vous devez savoir que juste après l'état des lieux de sortie ( qui sera également l'état des lieux d'entrée de l'agence de location ) le nouveau propriétaire emménage. Le fait de garder les clés serait donc TRES vache, mais serait un bon moyen de pression pour lui faire oublier ses volontés que nous ne trouvons pas acceptable.

Pourriez vous me donner votre avis auquel j'attache beaucoup d'importance vu votre grande expérience !

Question juridique, sommes nous en droit de garder les clés si nous ne sommes pas d'accord avec l'état des lieux de sortie ? ( le contrat de bail prend fin le 31 aout )

Un tout grand merci d'avance pour votre aide smile

Bonne fin de journée, et bon WE !! ( avant la tourmente pour moi tongue )

Francis · #10 26-08-2011 12:47:38

Garder les clés est une très mauvaise idée car vous pouvez être jugé responsable de la non disposition de l'appartement pour les nouveaux locataires.

Acceptez de signer l'ELS (état des lieux de sortie) mais soit en excluant cette pénalité. Libre au propriétaire à aller devant les arbitres pour avoir raison ou à vous à prendre l'initiative pour récupérer l'intégralité de la garantie.

Petite remarque: l'ELS ne peut servir d'état des lieux d'entrée pour les suivants.

cochise · #11 27-08-2011 11:40:01

Francis a écrit :

Garder les clés est une très mauvaise idée car vous pouvez être jugé responsable de la non disposition de l'appartement pour les nouveaux locataires.
Acceptez de signer l'ELS (état des lieux de sortie) mais soit en excluant cette pénalité. Libre au propriétaire à aller devant les arbitres pour avoir raison ou à vous à prendre l'initiative pour récupérer l'intégralité de la garantie.
Petite remarque: l'ELS ne peut servir d'état des lieux d'entrée pour les suivants.

+1, ne gardez surtout pas les clefs, vous pourriez être redevable du loyer!.

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