questions charges & decompte annuel

miradora · #1 26-05-2011 13:31:40

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement dans un grand immeuble depuis 30/09/2010. Je ne suis pas du tout habituée au système de "charges", mais je comprends qu'il y a des charges générales, des charges spéciales et des charges privatives. Je viens de recevoir un décompte de l'année 2010 (pour la période 30/09/2010-31/12/2010) et j'avoue ne pas bien comprendre le détail de ces charges. Je les énonce, pour la facilité:
-administration
-frais copropriété
-assurance
-ascenseurs
-chauffage
-travaux chauffage
-eau
-redevances
-électricité communs
-entretien et dépannages
-travaux
-personnel
-garage/parkings
-espace verts
-travaux ascenseurs
-eau chaude

Pour un total de la répartition suite aux quotités, d'environ 400 € (pour 3 mois) à payer par moi.

Mes questions sont:
1) est-ce que le total général de ces charges est commun pour chaque copropriétaire et reparti ensuite par quotité?
2) je ne vois aucune charge privative (ma consommation de chauffage n'est pas indiquée) et je n'ai reçu aucun détail pour le chauffage individuel après le relevé des calorimètres.
3) pourquoi EAU apparait 2 fois ("eau" et "eau chaude"). Est-ce que l'eau tout court représente l'eau froide et dans ce cas-là, ça n'aurait pas du être liée à ma dépense personnelle (lecture du mètre par la société "eau"?)
4) le poste "personnel" représente quoi? C'est le salaire des 2 concierges? Ou bien le personnel du syndic? De toutes les dépenses, il me semble le plus élevé (dépense totale générale = 51.981 €, et ma part à payer est de 112,58 €)
5) le poste "redevances" représente quoi?

Je vous remercie pour votre patience d'avoir lu mon message jusqu'à la fin et si vous pouvez m'éclairer, je vous serai reconnaissante. J'essaie de bien comprendre comment ça fonctionne et ce n'est pas du tout évident, surtout au début. J'ai essayé de contacter la comptabilité du syndic, mais ils ne décrochent pas le téléphone et ne répondent pas à mes emails, donc je compte sur vous pour une explication si vous voulez bien. Un tout GRAND merci à l'avance et bonne journée.

rexou · #2 26-05-2011 15:58:03

Il existe un (et un seul) total général. Il est réparti selon les quotités (pour la majorité des postes) ou selon une autre répartition prévue à l'acte de base ou lors d'une AG antérieure pour certains frais spécifiques.

Il semble que vos consommations privatives d'eau et de chauffage soient incluses dans le décompte. L'eau chaude, c'est le prix de l'eau froide plus les frais nécessaires à la chauffe. Certainement une chaudière commune et une répartition de la consommation d'énergie ventilée chauffage/eau.

Le personnel... Le détail de la rubrique devrait vous renseigner. A défaut, demandez à vos voisins ou à votre syndic. Et en dernier recours, demandez toutes les explications à la prochaine AG si nécessaire.

Redevances : redevance individuelle pour l'eau par exemple (une petite vingtaine d'euros par an et par appartement) ou redevance télé si antenne ou abonnement collectif ou autre... Pour vous renseigner, il faut connaitre votre immeuble.

Et pour terminer, 400 euros de charges incluant les consommations d'eau chaude et de chauffage pour 3 mois (en période pré-hivernale) c'est tout à fait dans les normes. ;-) C'est même plutôt bon marché pour un appartement moyen. Payez en paix! lol

grmff · #3 26-05-2011 17:02:31

Votre décompte est un décompte provisoire. En effet, il porte sur une période de 3 mois. Les répartitions de chauffage et d'eau commune sont annuels.

Votre décompte se base donc sur des provisions, et une régularisation finale aura lieu à un moment ou à un autre.

Quand commence l'exercice comptable de votre copropriété?

miradora · #4 26-05-2011 17:28:27

Merci beaucoup pour vos réponses. Je viens de comparer mon decompte avec celui de ma voisine qui est aussi nouvelle proprietaire depuis juin 2010. Sur son décompte il apparaît "Regularisation chauffage et eau" avec une facture détaillée de ISTA contenant les relevés pour son appartament. Sur mon decompte, ça n'existe pas et je n'ai rien reçu de ISTA. En fait l'eau froide et le chauffage representent les consomations individuelles et font objet d'une lecture des calorimetres/metres à la fin de chaque année.

En plus, sur son decompte apparaît aussi "provisions appelées", alors que moi je n'ai pas ce montant. Ne devrais-je pas avoir aussi des provisions, ou bien ça peut arriver que ces provisions soit 0 €?
Sur le decompte de ma voisine les provisions appelées sont déduites du total de la répartition.

L'exercice comptable de la copropriété ne commence pas le 1 janvier, pour finir le 31 décembre? Desolée pour mon ignorance. Ou bien c'est lié à la date de l'AG?

Merci, merci, merci encore pour votre aide!
Bonne soirée

PIM · #5 26-05-2011 17:53:54

Si vous êtes propriétaire depuis le 30/09/2010, vous avez très très très probablement versé des provisions à l'ACP et celles-ci doivent évidemment être déduites du montant dû lors de la régularisation annuelle.

Etes-vous certaine d'avoir comparé avec le décompte de la voisine pour la même période ?

PS: les dates d'exercice (qui ne correspondent pas nécessairement à l'année civile) sont mentionnés dans les documents établis par le syndic.

PS2 : avez-vous lu l'acte de base, le règlement de copropriété, les PV des AG précédentes, etc. ?

miradora · #6 26-05-2011 18:04:48

Ma voisine est proprietaire depuis juin 2010, donc son décompte est pour la période juin-decembre 2010, donc elle a 3 mois de plus que moi.

A part les charges trimestrielles, et le fond de roulement, je n'ai jamais payé de "provisions" séparement. Ou bien les "provisions" sont incluses dans les charges? est-ce que les provisions sont la même chose avec le "fonds de réerve"? Je suis confuse maintenant, désolée (?)

Et le chauffage et l'eau ne doivent pas être régularisés car j'ai juste habité pendant 3 mois en 2010, donc il ne devraient pas avoir une régularisation pour le chauffage et l'eau froide?

PIM · #7 26-05-2011 18:14:10

Vous mélangez un peu tout, vous...

Pour faire court, la logique est la suivante.

L'ACP définit un budget annuel pour faire face aux dépenses courantes (fonds de roulement) et pour créer un fonds de réserve (destiné à couvrir d'éventuels travaux plus importants).

Sur base de ce budget, le syndic demande le paiement régulier de "charges" au titre de provisions.
Une fois par an, un décompte est établi sur base des dépenses réelles et on y tient compte des provisions versées.

Est-ce que du coup, cela vous paraît plus clair ?

ps: j'ai recollé ensemble vos 2 messages. Pour corriger un message, il suffit d'utiliser la fonction "éditer"

rexou · #8 26-05-2011 18:24:36

PIM a écrit :

L'ACP définit un budget annuel pour faire face aux dépenses courantes (fonds de roulement) et pour créer un fonds de réserve (destiné à couvrir d'éventuels travaux plus importants).
Sur base de ce budget, le syndic demande le paiement régulier de "charges" au titre de provisions.
Une fois par an, un décompte est établi sur base des dépenses réelles et on y tient compte des provisions versées.

Il semblerait que l'exercice comptable de votre ACP débute en janvier et termine en décembre. Et si les provisions sont trimestrielles, ou si le syndic est un peu lent à la détente, rien d'impossible à ne pas avoir payé de charges de de septembre à décembre 2010.

Je crois plus à un décompte annuel établi au prorata de l'occupation effective. Mais il est en effet possible qu'il ne s'agisse que d'un décompte provisoire, même si la pratique me semble curieuse dans une grande ACP. Et recevoir fin mai un décompte arrêté fin décembre serait cohérent.

miradora · #9 26-05-2011 20:14:03

Merci PIM & rexou. Uf, comme c'est compliqué, mais je commence à voir la lumière au bout du tunnel lol

En effet, rexou vous avez raison: je n'ai pas reçu de charges trimestrielles pour la période octobre-décembre 2010. Je déduis donc que je n'ai aucune provision. Pour régulariser la situation, je devrais demander au syndic de m'envoyer les charges pour les 3 mois de 2010 et les prendre en compte dans le décompte annuel, ainsi que la régularisation pour le chauffage et l'eau froide. Est-ce que c'est bien juste?

Le décompte est en effet annuel, ça couvre toute l'année 2010, du janvier à décembre.

Merci et bonne soirée

rexou · #10 27-05-2011 08:33:27

Heu... Pour régulariser la situation, il vous suffit de payer la somme demandée, soit 400 euros pour votre part de l'exercice 2010.

Par contre, je ne sais pas comment le gérant fait payer les provisions de charges (mensuelles ou trimestrielles) mais j'imagine que vous avez déjà effectué des versements en 2011. Ces provisions seront à déduire de votre facture finale lorsque vous recevrez les décomptes annuels.

Il n'est pas possible sur base des éléments que vous fournissez de déterminer la bonne justification du décompte que vous avez reçu, mais en tout état de cause, le montant réclamé ne semble pas excessif.

Je répète : payez en paix votre décompte 2010 et informez-vous autour de vous et auprès du syndic pour savoir ce qui est inclus, comment les montants sont répartis, etc. Ainsi, petit à petit, vous vous intégrerez et vous prendrez part à la vie de votre ACP.

Panchito-9340 · #11 27-05-2011 09:28:41

Vu sa taille, votre copropriété dispose d'un Conseil de Copropriété et d'un commissaire-aux-comptes.
Lors de votre achat, vous avez probablement reçu les PV's des AG des 3 dernières années. Vous pouvez y trouver les noms des copropriétaires qui remplissent ces différentes fonctions dans votre copropriété.
Ils sont le plus à mëme (en dehors du Syndic) de vous informer sur le calcul des charges.

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