nouveau montant des charges

Zlurp · #1 30-05-2011 20:46:15

Bonjour,
Nouveau syndic, nouvelles façons d'agir.
Nous n'avons pas encore reçu le P.V. de l'A.G. qui s'est tenue au début du mois mais nous avons déjà reçu une lettre nous demandant de payer, dès réception de celle-ci, les provisions pour charges et fonds de réserve comme décidé lors de l'A.G. (provisions qui sont sérieusement augmentées).
Le syndic ne doit-il pas joindre le P.V. à la demande de provision ?

Saxo · #2 31-05-2011 06:01:24

Zlurp a écrit :

Bonjour,
Nouveau syndic, nouvelles façons d'agir.
Nous n'avons pas encore reçu le P.V. de l'A.G. qui s'est tenue au début du mois mais nous avons déjà reçu une lettre nous demandant de payer, dès réception de celle-ci, les provisions pour charges et fonds de réserve comme décidé lors de l'A.G. (provisions qui sont sérieusement augmentées).
Le syndic ne doit-il pas joindre le P.V. à la demande de provision ?

C'est dès la convocation que le syndic DOIT obligatoirement joindre les deux projets de budget (dépenses ordinaires et travaux).

Et ainsi éclairés, les propriétaires votent à l'AG.

Et le PV signé par les propriétaires est envoyé dans le mois de l'AG.

Je crois que le problème vient de ce que beaucoup de syndics n'ont pas compris que la loi a changé la donne et continuent à faire voter des projets de budget dont aucun propriétaire n'a idée au préalable.

Zlurp · #3 31-05-2011 08:14:42

Saxo a écrit :

Je crois que le problème vient de ce que beaucoup de syndics n'ont pas compris que la loi a changé la donne et continuent à faire voter des projets de budget dont aucun propriétaire n'a idée au préalable.

Je crois surtout que les syndics n'ont pas envie de comprendre, ils préfèrent continuer à agir sans tenir compte des lois ni même des résultats des votes.

Saxo · #4 31-05-2011 08:47:10

Comportement anachronique ?

En tout cas, il faut préalablement à l'AG annuelle, convoquée par lettre recommandée : les 2 projets de budget (ordinaire et travaux).

Chaque document doit comporter le numéro BCE de la Copropriété.

Et - comme le rappelait le ministre Stefaan Declerck ce 17 mai 2011 au Parlement :

Madame la présidente, Monsieur Mayeur, vous avez raison.

La nouvelle loi, article 577, § 4, 17, du code civil prévoit que le syndic est chargé de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable....

Toute copropriété de moins de 20 lots ... [a fortiori si elle en a plus[i]] est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum, les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en comptes, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve comme visé à l'article 577-8.

Cette disposition est déjà entrée en vigueur le 1er septembre 2010...les syndics sont déjà tenus par la loi...

Zlurp · #5 31-05-2011 10:35:56

Saxo a écrit :

En tout cas, il faut préalablement à l'AG annuelle, convoquée par lettre recommandée : les 2 projets de budget (ordinaire et travaux).

Ce qui n'a pas été fait mais il n'empêche que ce sont là des projets et que les copro peuvent modifier ces budgets lors de l'A.G.
Il me semble que la demande de changement du montant de provision devrait être accompagnée du P.V. de l'A.G. pour qu'on puisse vérifier si le montant demandé correspond aux décisions prises par les copro.

Saxo · #6 31-05-2011 10:55:51

Zlurp a écrit :

... il faut préalablement à l'AG annuelle... les 2 projets de budget (ordinaire et travaux)...Ce qui n'a pas été fait.

Eh bien, si on était en France (et ce pan de la loi a précisément été inspiré par la France), le vote ne serait tout simplement pas valable.

Autrement dit :
pas de budget ==> annulation automatique du vote par le juge

Quand va-t-on enfin comprendre - en Belgique - que délibérer sur du vent ne veut rien dire, ne sert à rien qu'à faire perdre le temps de tout le monde, bref : est ridicule.

luc · #7 31-05-2011 11:12:15

Zlurp a écrit :

... Il me semble que la demande de changement du montant de provision devrait être accompagnée du P.V. de l'A.G. pour qu'on puisse vérifier si le montant demandé correspond aux décisions prises par les copro.

Il est impossible de changer la décision de l'AG, si le montant demandé ne correspond pas avec les décisions concernant les travaux.

La loi de 2010 a changé le type de comptabilité d'une ACP de 20 appartements/bungalows ou plus d'une comptabilité d'encaissement vers une comptabilité d'engagement.

Principes comptables
Entre autres:
- Tout mouvement est inscrit le jour même de la réception du document.
- La numérotation est ininterrompue
- Seulement les documents comptables où l'ACP est débiteur ou créditeur suivant un contrat approuvé par l'AG ou le syndic (règles: RdC).

Encaissement avant 2010
- On inscrit dans la comptabilité la facture d'un travail spécifique au moment qu'on la paie. Pas de trace des bons de commande.
- Des mouvements de transit ne sont pas comptabilisés (frais privatifs, ....).

Engagement après 2010
- On inscrit dans la comptabilité le bon de commande au moment de la signature sur base d'un offre pour un montant déterminé (= l'argent doit être disponible, si non comptes en rouge !!!).
- On inscrit les conséquenecs financiers des décisions de l'AG dans la comptabilité (surtout les provisions et les montants autoriés pour les travaux, ... ).
- Tout mouvement comptable, même ceux qui "transitent" sont comptabilisé pour leur montant réel.
...

Zlurp · #8 31-05-2011 11:38:44

luc a écrit :

Il est impossible de changer la décision de l'AG, si le montant demandé ne correspond pas avec les décisions concernant les travaux.

Je me suis sans doute mal exprimée:
Quand il existe, ce qui n'est pas le cas chez moi, le projet de budget (pour les fonds de roulement et réserve) envoyé avec l'ordre du jour peut être modifié par une décision de l'A.G.
Les copropriétaires absents ne sont pas au courant des décisions prises. Il me semble donc que les demandes de modifications des provisions pour les différents fonds soient accompagnées du P.V.

Saxo · #9 31-05-2011 12:02:37

Attention !

Budget et fonds, ce n'est pas kif-kif !

Exemples :

1/ dépenses courantes (fonds de roulement)
pour fonctionner, il vous faut x euros mensuels.
ça ne veut pas dire que c'est ce montant est le budget.
En effet, vous pouvez avoir des rentrées (location d'antenne parabolique, location d'une conciergerie, etc.).

2/ dépenses travaux (fonds de réserve)
vous voulez faire des travaux pour un budget x.
ce n'est pas pour ça que vous allez dépenser cette somme.
En effet, si vous avez constitué un fonds de prévoyance, vous allez pouvoir l'utiliser.

Un syndic intelligent donne le projet de budget.

Autre exemple :

la Copropriété veut intenter un procès.

Un syndic intelligent va établir un budget avec :
- best case : on gagne
- worst case : on perd.

Bref, le budget va beaucoup plus loin.

Zlurp · #10 31-05-2011 14:09:32

Saxo a écrit :

Attention !
Budget et fonds, ce n'est pas kif-kif !

Ne parlons pas de budget mais simplement du fonds de roulement et fonds de réserve.
Plusieurs copropriétaires m'ont posé la question suivante:
Le syndic nous a envoyé une lettre dans laquelle il demande (dès réception de celle-ci) de modifier notre versement mensuel pour pour le fonds de roulement et fonds de réserve.
L'augmentation du fonds de roulement est assez significative et les copropriétaires (absents lors de l'A.G.) voudraient savoir ce qui justifie une si forte augmentation et donc recevoir le P.V. avant d'ajuster leurs virements
Les copropriétaires se demandent s'il est normal que le syndic impose cette modification avant d'envoyer le P.V., s'ils doivent payer sans avoir la confirmation écrite (le P.V.) de cette décision de l'A.G.

Saxo · #11 31-05-2011 14:31:15

L'ordre, c'est :

1. Convocation + budget
2. AG, discussion sur budget, vote et signature du PV
3. conséquences pour provisions à payer

Pas :

1. conséquences pour provisions à payer
2. PV signé

Le vote n'est pas valable.

Les copropriétaires sont responsables de leur méprise.

luc · #12 31-05-2011 14:36:24

Zlurp a écrit :

... Plusieurs copropriétaires m'ont posé la question suivante:
Le syndic nous a envoyé une lettre dans laquelle il demande (dès réception de celle-ci) de modifier notre versement mensuel pour pour le fonds de roulement et fonds de réserve. ...

Le versement mensuel est en fait 12 lignes dans le budget, avec des montants dans la colonne "entrées/recettes/débet".

Si le syndic avait joint sa proposition de budget à l'invitation, alors les CP savait de quoi on parle.

La décision de l'AG est exécutable dès le lendemain sur base du PV d'AG signé par le syndic, président, secrétaire et les CP présents.

Si des variations sont possible, alors le syndic doit prévoir ces variations dans sa proposition. Si non: postposer la décision à l'AG suivante, puisque l'information/étude/analyse était incomplète.
.

Zlurp · #13 31-05-2011 15:02:50

Merci à Saxo et à Luc
Dans l'ordre du jour, il est indiqué
Evolution des charges Présentation du budget prévisionel des charges courantes et extraordinaires. Réajustement du fonds de roulement si nécessaire. Décision
Alimentation du (des fonds de réserve) . Décision

Aucun chiffre n'apparait sur l'ordre du jour, cela se discute en A.G.

Saxo · #14 31-05-2011 15:18:04

Zlurp a écrit :

Aucun chiffre n'apparait sur l'ordre du jour, cela se discute en A.G.

FAUX

Revenons-en à la loi - article 577-8 § 4 :

18° - de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un
budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires ; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale
appelée à voter ces budgets

Aucun projet de budget prévisionnel joint à l'ordre du jour

=

Vote pas valable.

Allez, imaginez que vous alliez à la banque pour emprunter de l'argent.
Vous croyez qu'on vous ferait signer les documents comme ça, sur le champ, sans vous donner le temps de réflexion ?
Vous croyez que ce serait valable ?

Bon, c'est la même chose dans une copropriété.

Zlurp · #15 31-05-2011 15:37:32

Saxo a écrit :

Allez, imaginez que vous alliez à la banque pour emprunter de l'argent.
Vous croyez qu'on vous ferait signer les documents comme ça, sur le champ, sans vous donner le temps de réflexion ?
Vous croyez que ce serait valable ?
Bon, c'est la même chose dans une copropriété.

Chez nous, on parle de travaux de peinture sur base d'un devis qui a été refusé par l'A.G. il y a 3 ans.
Le mois passé, l'A.G. à décidé que les travaux de peinture devraient être faits et qu'on allait créer un fonds de réserve pour ça mais le montant de l'épargne mensuelle a été décidée en A.G. et donc, les copro absents ne sont pas au courant des décisions prises d'où leur indécision pour payer leur nouvelle provision avant de recevoir le P.V.

luc · #16 31-05-2011 16:57:39

... Le mois passé, l'A.G. à décidé que les travaux de peinture devraient être faits et qu'on allait créer un fonds de réserve pour ça mais le montant de l'épargne mensuelle a été décidée en A.G. et donc, les copro absents ne sont pas au courant des décisions prises d'où leur indécision pour payer leur nouvelle provision avant de recevoir le P.V.

La dette/provision n'est pas certaine ni explicite, donc selon moi pas exigible.

Attention le PV est un PV des décisions. Il ne peut reprendre que l'ordre du jour, telle que indiqué sur l'invitation et le résultat du vote. Donc aucune information supplémentaire ni résumé des délibérations.

L'ACP devra, en cas de contestation par un ou plusieurs CP, se défendre avec le contenu de l'invitation et l'information disponible à tous à ce moment. Si c'est insuffisante, c'est que le point n'était pas prêt à être soumis au vote.

Le législateur a voulu éviter dans manipulations telle que dans votre ACP.

nouveau montant des charges

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