Enregistrement d'un bail à résidence principale chez un notaire

PhiBxl · #1 03-06-2011 16:03:06

Bonjour,

je souhaiterai connaître votre avis, vos expériences quant aux avantages à l'enregistrement d'un bail à résidence principale chez un notaire ?

J'ai lu un article dans la DH , en date du 04/11/2010
http://www.dhnet.be/dhjournal/archives_det.phtml?id=1101089
intitullé: "Quels sont les moyens légaux pour contraindre le locataire à payer ou obtenir l’expulsion ?"

La réponse donné par la chambre des notaire mentionne ceci:
"....lorsque le bail est rédigé dans la forme d’un acte notarié, toute cette procédure peut être évitée. L’acte a la force exécutoire, c’est-à-dire qu’il permettra au propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire de s’adresser directement à l’huissier de justice pour récupérer ce qui lui est dû...."

J'ai pris de suite contact avec le secrétariat d'une grosse étude notariale de la région bruxelloise pour demander le coût de l'enregistrement d'un bail à résidence principale et ceux-ci ont été incapable de me répondre... il ne semblait pas avoir connaissance d'un quelconque avantage à faire enregistré un bail chez eux non plus.

Quel est votre avis, expérience sur ce point ?

Phibxl

grmff · #2 03-06-2011 16:20:58

C'est ce qu'on dit: exécutable directement sans passer par un jugement.

Je m'étais renseigné sur le prix de ce genre de procédure: 200€ à l'époque. Cela fait cher (pour ce que je loue, et où je loue) mais pour Bruxelles, je pense que c'est une bonne solution.

PhiBxl · #3 03-06-2011 16:49:46

Merci "grmff"

grmff a écrit :

C'est ce qu'on dit: exécutable directement sans passer par un jugement.

Je serais curieux de voir si un membre du forum l'a déjà mis en exécution ?

grmff a écrit :

.... 200€ à l'époque. Cela fait cher (pour ce que je loue, et où je loue) mais pour Bruxelles, je pense que c'est une bonne solution.

Mes locations sont toutes situées dans des quartiers populaire de Bruxelles, 450 à 700 EUR grand max. La demande étant plus forte que l'offre, pour un bien rénové dans ces quartiers, un arrangement à l'amiable a toujours porté fruit, mais j'ai toujours un "chieur" qui fait l'exception à la règle.

Si le notaire accepte un prix forfaitaire pour acter l'ensemble les baux, cela pourrait être intéressant. Mais à 200 EUR, je trouve cela un peu cher.

Joint a une clause mentionnée dans le bail, qui permettrai une saisie sur "salaire", et pouvoir rendre celle-ci exécutoire, cela serait une bonne "arme" face aux administrations cpas/chômage, dont certains membres poussent ouvertement les locataires à dégrader les logements pour accéder aux logements sociaux plus rapidement. (situation jamais vécue, mais j'en ai souvent eu échos)

Une comparaison de coût, entre une "Asurance locative et protection juridique" (comme proposée par le SNP), et le coût d'acter les baux chez un notaire, serait intéressante. A voir quelle solution serait la plus efficace ?

Phibxl

Francis · #4 03-06-2011 17:07:22

Je suis aussi curieux de connaître le suivi d'un tel bail, acté devant notaire, en cas de saisie par huissier et contestation par le locataire devant justice de paix !

Peut-être quelqu'un a-t-il une expérience?

rexou · #5 03-06-2011 20:53:58

Aucune expérience dans ce domaine, mais je suis curieux aussi...

Mais bon... si simple et si peu connu... bizarre !

Gof · #6 04-06-2011 16:26:21

Intéressant, mais est-on certain qu'en matière de bail de logement, l'on puisse se passer du contrôle du juge pour procéder à une expulsion ?

Un doute me submerge subitement ...

Gof · #7 04-06-2011 16:31:00

Et quand bien même un acte notarié peut être revêtu de la formule exécutoire, rien n'empêche de faire opposition à l'exécution à ce que je sache, en sorte que l'on se retrouve à la case de départ, après écoulement d'un délai d'au moins un mois et la débition de frais d'un acte authentique et de l'exécution forcée du titre.

PIM · #8 04-06-2011 16:50:51

Gof a écrit :

Intéressant, mais est-on certain qu'en matière de bail de logement, l'on puisse se passer du contrôle du juge pour procéder à une expulsion ?
Un doute me submerge subitement ...

La réponse des notaires citée dans l'article de la DH est plus complète que la citation de PhiBxl:

"L’acte a la force exécutoire, c’est-à-dire qu’il permettra au propriétaire qui constate le défaut de paiement de son locataire de s’adresser directement à l’huissier de justice pour récupérer ce qui lui est dû. L’acte pourra prévoir certaines garanties complémentaires comme, par exemple, une cession de salaire. Toutefois, pour obtenir l’expulsion du locataire et la résiliation du bail, il faudra quand même recourir à la procédure judiciaire.”

Gof · #9 04-06-2011 18:14:25

C'est bien ce que je pressentais. Merci pour cette précision.

grmff · #10 05-06-2011 14:26:24

Snif... moi qui croyait avoir trouvé une parade implacable...

PhiBxl · #11 07-06-2011 23:56:56

J'en déduis néanmoins que cet enregistrement permettrai une saisie executoire immédiate, pour récupérer son argent, avant d'arriver devant le juge.

Il y a donc lieu de mettre un ordre dans vos priorités: Récupérer votre argent rapidement OU pouvoir casser votre bail devant le juge, qui vous "imposera" d'accepter un plan d'apurement de la part votre locataire, après plusieurs mois d'attente et de procédure !

Je pense que la saisie immédiate, amènera certains locataires à partir d'eux-même plus rapidement. Entre plusieurs mois de procédure et une saisie immédiate avec un locataire qui s'en va de lui-même, je n'hésiterai pas une seconde.

Mon interrogation initiale reste donc ? Cet enregistrement du bail chez un notaire, est-il complémentaire à un produit type "Korfina" ou peut-il le remplacer ?

Ce n'est certe pas la solution miracle, mais cela me semble une piste intéressante à approfondir. J'étude la question en ce moment-même.

A+
Phibxl

grmff · #12 08-06-2011 06:55:31

Une procédure judiciaire ne dure pas des mois dans la ville qui me concerne.

A Bruxelles, je ne sais pas. Mais à Charleroi, c'est très rapide.

Gof · #13 08-06-2011 18:25:26

Si l'on cherche à disposer, en qualité de bailleur, de voies de saisie, ici encore, la constatation du bail par acte authentique semble inutile.

N'oublions pas que le bailleur dispose en effet d'un super-privilège, à l'article 20, 5° de la loi hypothécaire.

Ensuite de ce privilège, le bailleur ne dispose pas seulement de la saisie ordinaire, mais également de deux formes de saisie particulières que sont la saisie-gagerie et la saisie-revendication, que l'on peut, du fait de l'existence du privilège, exécuter très rapidement.

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