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Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Dawei
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Messages : 14

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Que de réponses depuis ma dernière visite ! Je pensais que ce sujet ne suscitait décidément pas l'intérêt... mais j'ai finalement eu quelques uns de vos avis et conseils qui me font avancer, merci !

Je vais bientôt pouvoir remettre mon bien en location, j’attends encore un peu, le 22, mon locataire actuel - qui ne m'a jamais payé (voir autre sujet) - doit être dehors (il ne partira pas je pense). On verra bien, s'il le faut, je ferai intervenir un huissier pour l’expulsion, et j'espère qu'il n'y aura pas de dégâts.

Je ne sais pas encore trop quoi faire pour ma re-location quant à l'assurance, je vais peser le pour et le contre, peut-être contacter l'une ou l'autre compagnie.

Ce que je retiens de cette discussion principalement, c'est que je vais baisser le loyer quelque peu, mais être beaucoup plus stricte dans ma recherche d'un locataire...  Je ne sais pas encore trop si je vais le louer meublé ou vendre mes meubles, le vider et le louer tel quel. Je vais néanmoins faire une recherche sur google et analyser leurs conditions de plus près, ça peut en effet être un bon départ...

Bonne soirée à tous,
Dawei

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

En AIS, on est surement à des années lumières de 600€/mois...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Confier son bien à une AIS coûte beaucoup plus que 3.5% des loyers... Ils négocient des "loyers sociaux"

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Autre solution que l'assurance loyer, confier son bien en gestion à une Agence Immobilière Sociale (AIS).

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 557

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

@ Rico,  mon propos n'est nullement de dénigrer une ville ou une région et je sais pertinemment bien qu'il peut y avoir des disparité énorme sur quelques kilomètres.  A 4 km de Woluwé St Pierre, il y a par exemple St Josse où le marché immobilier est tout autre!
Je suis certain que Mons et Charleroi ont également des rues et des quartiers remarquables.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Le risque nul n'existe pas...

Voci que le locataire d'une de mes villas est parti le 1er juillet en Espagne pour 3 mois.
Comme je n'avais pas reçu le loyer le 7, je m'en inquiète par mail et heureusement, il est "connecté" la-bas et me répond qu'il avait mis en place avant de partir un ordre permanent chez D**ia mais qu'il ne s'est pas rendu compte qu'au moment de sauver son ordre permanent, un upgrade de Netbanking s'est probablement produit. Il était donc très étonné que son loyer ne soit pas payé...

Moi je suis chez BNP et quand ils font un upgrade, c'est tout le site qui est bloqué. Mais bon passons...

Il m'explique donc que quand il est à l'étranger, il ne part jamais avec ses cartes de banque belges pour raisons privées. Bon passons...
Il me dit qu'il ira à son agence espagnole le mardi 12 pour effectuer un virement de son compte espagnol et que cela pourrait prendre 4-5 jours.
Bon passons...

Hier soir, soit le 15, le loyer ne m'est toujours pas parvenu.
Je m'en inquiète par un petit email et ce matin, il me répond qu'il est à une heure de route de toute de toute civilisation, dans les montagnes, et qu'il ne sait pas aller à la banque avant le mardi 19 et qu'il n'arrive pas à faire fonctionner le PC banking de sa banque espagnole.

Avec un peu de chance j'aurai donc mon loyer le 19 +5 = 25 juillet...

Mais moi j'en ai besoin pour financer les travaux de rénovation dont il profite!

Il est très étonné que je me fasse du mouron (la propriété à entretenir fait 1/2 hectare...).

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Françis dans la région de Charleroi, comme dans celle de Mons, vous pouvez , sur 5/6 km passer du tout au tout....il y a juste en périphérie de ces villes de supebes coins cosy...et des coins hyper minables...
Si on prend l'exemple de Mons, il y a Mons même, qui, comme toute ville, a des quartiers très différents et  si vous quittez Mons  centre ...dans une direction( mais toujours dans l'entité de Mons) vous ètes très vite dans le Borinage ou parfois c pas triste...mais vous ètes vite  aussi dans une autre direction sur Saint Symphorien (aussi entité de Mons)  où là c top...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

grmfff a écrit :

Avec des montants pareils, je finance l'achat des immeubles en question, et il m'en reste un peu en poche.

... pour voyager à NYC....

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

3 chambres, grand et confortable pour 550 €     c'est certainement à Uccle ou à Woluwé St Pierre !!!!  haha.gif

Bon   Ben   plus sérieusement dans une ville zèbrée  et connue pour

prof.gif

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Erico
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Grmff

550 pour grand appart 3 chambres

et en bon état ?  et dans quel coin, juste pour info ?

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

cochise a écrit :

Panchito a écrit : Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

Je dirais inférieur à 400€  lol , enfin en tout cas dans le Hainaut sud.

Euh faut quand même savoir qu'en Hainaut, y a quelques coins cosy, vachement cosy ....des coins verts, calmes et qu'on appelle des dortoirs....et où les loyers explosent
L'appart en question est situé dans un bon coin, mais je préfère un bon loyer modéré qui surtout me "tombe" tous les mois ...et des locataires corrects, réglos et soigneux....que des loyers trop élevés qui parfois ne " tombent" pas toujours....et aussi un loyer modéré, m'évite des vides locatifs...au contraire j'ai à chaque fois l'embarras du choix et si il reste vide parfois, c tellement je suis difficile pour le choix du locataire

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rexou
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Petits loyers = rendements souvent fort élevés, mais gestion active : locataires souvent insolvables, marginaux, instables, durée d'occupation courte, remises en état fréquentes, etc... Pour Bruxelles (commune moyenne), on peut doubler les prix cités par Grmff .

Biens de luxe et standing avec loyer correspondant = moins de rendement mais aussi moins d'insolvabilité, moins de mouvement et plus de locations sur le long terme. Moins de boulot.

Pour Bruxelles, le RC d'un studio (quartier moyen, construction '60 de 40M²) = +/- 700€. Le RC d'un appart 1 ch (65M²) = +/- 900€. Et pour un appart récent de 3 ch., le RC est de 2400€ (et encore, au nord ouest de bxl, pas à WSP!). Avec un PI de 46% du RC.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Mes loyers ne dépassent pas 550€.

Ils commencent à:
-330€ pour un studio
-291.48 pour un appart une chambre (et même 141, mais c'est un cas particulier)
-317.13 pour un appart une chambre et demie
-319.73 pour un appart deux chambres très confortable et bien sympa avec vue.

Ce sont des prix pour des baux anciens, que je n'annule pas tant que le locataire paye. Mon occupant le plus ancien est là depuis plus de 40 ans.

Sinon, les nouveaux baux sont aux loyers suivants:
-330€ pour un studio
-380 pour un appart une chambre
-410 pour un appart une chambre et demie (deux chambres en enfilade)
-430 pour un appart deux chambres
-550 pour un appartement 3 chambres de plus de 100m2

Tous les montants sont des montant hors charges consommation et communes.

Avec des montants pareils, je finance l'achat des immeubles en question, et il m'en reste un peu en poche.

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cochise
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Messages : 2 796

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Panchito a écrit :

Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

Je dirais inférieur à 400€  lol , enfin en tout cas dans le Hainaut sud.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Votre remarque est tout à fait valable pour cette gamme de loyer.

Mon cas est un peu différent, car les loyers de mes biens (appartements à WSP et villas d’au moins 3 chambres) dépassent tous les 850€/mois. Notre public cible est donc constituée d’expats car effectivement, les belges qui pourraient payer ce type de loyer sont propriétaires depuis longtemps.
On a rarement des problèmes de paiement de loyer avec les expats, par contre, il y a souvent des dégâts, les lois belges leur sont souvent inconnues, et il faut consacrer beaucoup de temps à tout leur expliquer :
-    Enregistrement à la commune
-    Charges de copropriété
-    Entretien en bon père de famille
-    Assurance RC locative
-    Etc…
Evidemment avant d’arriver à louer de tels biens, on a souvent 5 à 6 mois de vide locatif. Donc si en plus on est trop exigeant sur les critères de sélection…
Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Je ne pense pas qu'on puisse dire qu'un bon locataire s'appelle un proprio

J'ai un couple d'excellents locataires qui me loue un bel appart tout confort 3 chambres, cuisiné équipée à 600 € par mois....pour 600 par mois, il leur serait impossible de bâtir ou d'acheter.....ou alors ils devraient acheter une tite baraque pourrie....dans laquelle ils seraient à l'étroit et moins confortablement installés que dans mon appart....et où sans doute ils devraient faire beaucoup de travaux pendant longtemps...

maintenant, pas tout à fait d'accord avec vous Goudurix, bien sûr certains proprios, débutants ou imprudents ne font pas une bonne sélection, ou ne font pas de sélection, oui il y en a...mais le risque zéro n'existe jamais....même avec sélection hyper sévère, on peut avoir des problèmes....ne serait ce que par ex, si le locataire perd inopinément son boulot, ou , en cas de couple, si il y a divorce....
mais il est vrai qu'en sélectionnant un max, on limite bien les risques

moi dans 90 % des cas ça c'est toujours bien passé avec mes loc. ( je trie, je suis réglos, ils sont réglos et je sais être souple quand il faut et leur en demande de même )....mais suis quand même en procès depuis 3 ans pour 20.000  € avec un ex loc

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Goudurix
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Sujet intéressant et commentaires tout aussi intéressants. Car je serai bientot amené à mettre en location un bien, et je ne manquerai pas de me souvenir de ce que je lis, je prends des notes.

Dès que j'aurai le temps, je vais demander des offres réelles pour mon cas à des assurances, tant pour loyers impayés que les actions juridiques. Je ferai mes calculs, et je viendrai ajouter mes conclusions ici.

Pour le moment, d'après ce que je lis et ce que j'entends autour de moi de gens qui louent leurs biens, quand un bailleur se plaint d'avoir beaucoup d'ennuis avec un locataire et qu'on creuse un peu (je pose toujours des questions détaillées) on se rend compte qu'il y a souvent une absence totale de "sélection" et de prudence de la part du bailleur.

J'avais déjà fait une petite CHECKLIST des éléments à vérifier pour un candidat locataire, sur base de différents posts ici. Reste à voir évidemment s'il est posible de trouver un locataire qui répond à tout cela. Ou si, comme vous le dites, un locataire parfait ça s'appelle... un propriétaire.

La mise en location serait-elle finalement l'acceptation d'un risque pour dégager un bon rendement? Tout comme un placement en bourse?

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Panchito-9340
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Les conditions de sélection des locataires sont telles, que ceux qui passent au crible, sont ceux qui ont les moyens de devenir propriétaires.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Je rajouterai que aucun de mes contrats ne rentrerait dans le canevas. En effet, l'assurance exige (on se demande pourquoi) que le contrat port au moins sur une année.

Tous mes contrats sont des contrats de 6 mois. Sans exception. Parce que j'ai remarqué que les sinistres ont très souvent lieu dans les 6 premiers mois.

Un contrat de 6 mois permet de mettre fin au contrat si on se rend compte que cela ne se passe pas bien dans les 3 premiers mois...

Visiblement, l'assureur s'en est aussi rendu compte: les sinistres sont exclus de la garantie si ils ont lieux pendant les 3 premiers mois!

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

il existe des assurances défense en justice/protection juridique, qui , entre autres, couvrent les litiges avec locataires..bon ça vous paie pas vos loyers impayés, mais ça paie avocats, experts, etc...si il y a litige

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Dawei
Pimonaute
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Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Bonsoir à tous,

Voilà ma question est simple

1) j'ai lu qu'il était possible de souscrire des assurances contre loyers impayés. J'ai récemment perdu pas mal d'argent avec un locataire (inexpérience, probablement...), cela dit, je me rend compte que cela pourrait être intéressant quand mm... le tarif semblant tourner autour de 2,5% du loyer (15 - 20 euros par mois, c'est pas la mort)

Qu'en pensez vous ? Quelqu'un d'entre vous utilise t il ce service ? Quelles compagnies ?

2) y-a-t il des agences (rémunérées au mois) qui s'occupent du bien PENDANT la location, et engagent leur responsabilité ou offre qques garanties que ce par rapport au paiement des loyers ? (recherche locataire, contact locataire, démarches si non paiement et ... garantie de loyer le cas échéant) ?

Auriez vous l'un ou l'autre nom ou contact (PM) ?

Merci d'avance et bonne soirée !
David

Merci d'avance
David

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