conseil juridique : vers qui me tourner

Gwen · #1 06-07-2011 10:25:34

Bonjour,

J’aurai besoin de quelques conseils. Je suis locataire d'un appartement. Lors de mon arrivée, les précédents locataires n'avaient pas fait l'entretien de la chaudière avant leur départ (et l'experte qui a fait l'état des lieux à oublier de le mentionner dans leur l'état des lieux de sortie). Nous avons emménagé le jour même de la sortie des précédents locataires. Ma propriétaire m'a donc demandé de prendre rendez-vous avec la société chargée de l'entretien de la chaudière (Bulex) et m'a assuré prendre en charge les frais.

Nous contactons donc Bulex et lors de notre rendez-vous, notre propriétaire qui vivait alors au RDC de l'immeuble se propose de payer tout de suite la facture. L'employé, bien évidemment, refuse. Nous recevons donc la facture à notre nom. Nous la transmettons à notre propriétaire qui nous nous dit avoir payé. Nous sommes en décembre 2009.

Quelques semaines s'écoulent et nous recevons une première relance de Bulex. Fort étonnés nous donnons cette lettre à notre propriétaire qui s'emporte, nous assure une fois encore avoir payé et nous promet de les contacter pour éclaircir la situation. Le temps passe, nous recevons une 2de lettre de relance, que nous transmettons à nouveau à notre propriétaire, même scénario. Nous la pensions de bonne foi et nous en restons là.

Jusqu'au jour où nous recevons une lettre d'huissier. Je vais de nouveau voir ma propriétaire pour lui transmettre une copie du courrier et lui réclamer les preuves de paiements. Elle s’emporte (encore) et déchire ladite lettre devant moi. Elle finit par accepter de me donner une copie des preuves de virements.

Nous écrivons aux huissiers en joignant la copie des preuves de virements. Le temps passe et nous n’avons plus de nouvelles de personne, nous pensons donc l’affaire close.

Jusqu’au jour anniversaire de notre bail.
Comme convenu dans notre bail, nous devons faire l’entretien de la chaudière à chaque anniversaire. Nous contactons donc Bulex pour prendre un RDV. Et là, surprise, on nous informe qu’il existe toujours un litige avec eux.

Une fois de plus, nous écrivons à la société en joignant les preuves que nous avait fournies notre propriétaire. Dans la foulée, les huissiers se (re) manifestent. Après de nombreux courriers, appels téléphoniques et autre, nous apprenons par Bulex que les preuves que nous avions ne correspondaient pas à la facture de notre appartement. Notre propriétaire n’a pas payé « notre » facture. Elle le fait donc un an plus tard en faisant un virement non pas chez les huissiers mais directement chez Bulex.

Bien sûr, pendant ce temps, les huissiers réclamaient le paiement de la facture mais également des frais de retards (aujourd’hui ces frais s’élèvent à la même somme que la facture Bulex).
Notre propriétaire refuse de payer ces frais. Nous n’arrivons pas à lui faire entendre raison. Nous refusons également de payer, estimant que, bien que les factures arrivent chez nous et à notre nom, nous avons fait tout ce que nous devions, en temps et en heure.

Nous souhaiterions prendre un avocat, ou en tout cas prendre contact avec quelqu’un (mais je ne sais pas qui, je ne connais pas du tout le fonctionne de la juste belge) qui puisse intervenir et régler cette situation : nous confirmer que c’est bien à notre propriétaire de payer et « l’obliger » à le faire. Pouvez-vous me dire vers qui je peux me retourner ?

J’ai beaucoup de grief contre ma propriétaire, notamment le fait qu’on ne puisse pas discuter calmement de la situation, qu’elle ne propose rien (à la rigueur, que nous payons la moitié chacun – même si je ne trouverai pas ça normal, mais bon). Bref, elle ne fait rien pour débloquer la situation, et moi, j’en ai marre de batailler avec elle et surtout de recevoir des lettres d’huissier (c’est quand même assez flippant ce genre de courrier).

J’aimerai également savoir une chose.
Nous devons faire l’entretien de la chaudière en décembre, mais avec toutes ces circonstances, nous n’avons pu le faire qu’en mars (comme je viens de l’expliquer, ce n’était pas de la mauvaise volonté de notre part). Quand devrons-nous faire le prochain entretien ? En décembre comme prévu dans le bail ou en mars ?

Désolée pour ce poste un peu long et merci à ceux qui auront le courage de le lire jusqu’au bout et de me répondre smile

Bonne journée,
Gwen

Gwen · #2 06-07-2011 10:33:55

Edit : ma propriétaire vient tout juste de payer les huissiers .... youpi lol )

donc si on pouvait simplement me répondre au sujet de la date du prochain entretien ....

Un grand merci !

Gwen

jeanbrussel · #3 06-07-2011 12:05:58

Gwen a écrit :

(...) donc si on pouvait simplement me répondre au sujet de la date du prochain entretien ....
Un grand merci !
Gwen

Bonjour,

Normalement s'en référer au bail, Si l'entretien est fixé annuellement il sera obligatoirement exécuté une fois l'an, la date ayant peu d'importance pour ma part.

Maintenant légalement la loi prévoit l'obligation d'entretien des installations de chauffage et de production d'eau chaude mais ici la périodicité varie selon que vous soyez à Bruxelles en Wallonie ou en Flandre et cela varie également selon les combustibles utilisés liquides, gazeux ou solides.

Panchito-9340 · #4 06-07-2011 12:16:02

Vous devez vous conformer au bail.

Maintenant, techniquement parlant, il vaut toujours mieux faire l'entretien annuel avant la période de chauffe, donc en septembre, de manière à que vous soyez assurés que les réglages soient optimisés en vue de diminuer votre consommation....

Panchito-9340 · #5 06-07-2011 13:34:23

Et depuis 2009, à qui avez-vous confié l'entretien annuel de votre installation de chauffage et de production d'eau chaude??

Pour votre information, en Belgique, vous pouvez déduire ces frais d'entretien de vos impôts.

Gwen · #6 06-07-2011 18:20:59

Panchito a écrit :

Et depuis 2009, à qui avez-vous confié l'entretien annuel de votre installation de chauffage et de production d'eau chaude??
Pour votre information, en Belgique, vous pouvez déduire ces frais d'entretien de vos impôts.

Nous devons faire faire l'entretien de la chaudière par Bulex, c'est spécifié dans notre bail.

donc Bulex est intervenu en décembre 2009 pour les anciens locataires, puis en mars 2011 (au lieu de décembre 2010) quand nos problèmes ont été partiellement réglé et nous ferons le prochain entretien en décembre ... soit 9 mois après de façon à être au maximum en règle smile .

On peut déduire ces frais de nos impôts quand nous sommes locataires ??? je pensais que c'était réservé aux propriétaires (je n'ai pas encore fait ma déclaration alors ce serait une bonne nouvelle pour moi lol ) ) ?

Gwen · #7 06-07-2011 18:22:31

jeanbrussel a écrit :

Gwen a écrit : (...) donc si on pouvait simplement me répondre au sujet de la date du prochain entretien ....
Un grand merci !
Gwen
Bonjour,
Normalement s'en référer au bail, Si l'entretien est fixé annuellement il sera obligatoirement exécuté une fois l'an, la date ayant peu d'importance pour ma part.
Maintenant légalement la loi prévoit l'obligation d'entretien des installations de chauffage et de production d'eau chaude mais ici la périodicité varie selon que vous soyez à Bruxelles en Wallonie ou en Flandre et cela varie également selon les combustibles utilisés liquides, gazeux ou solides.

J'habite à Bruxelles et j'ai une chaudière au gaz ... Je n'étais pas au courant de ces différences, pouvez-vous m'en dire plus ??

Merci,
Gwen

cochise · #8 06-07-2011 19:15:10

Ca s'entretient des chaudières au gaz??

Erico · #9 06-07-2011 20:01:55

cochise a écrit :

Ca s'entretient des chaudières au gaz??

oui, tous les 3 ans, je crois

Panchito-9340 · #10 06-07-2011 20:51:59

Pour en revenir à votre question originale, le principe de base est que celui qui passe commande, reçoit la facture et paie.

Donc si vous avez appelé Bulex pour effectuer l'entretien de votre installation, ils ne peuvent faire autrement que de vous envoyer la facture à vous et vous ne pouvez vous soustraire à son payement.

Après l'avoir réglée, il vous appartenait d'en demander le remboursement à votre propriétaire si tel était l'accord que vous aviez passé entre vous.

Prendre un avocat?? Mais il s'agit d'une facture de 100 - 200€??
Un avocat coûte facilement 150€ de l'heure.

Pour le reste, avez-vous les attestations annuelles comme quoi toute votre installation de chauffage est entretenue (pas seulement le boiler...)? Celles du ramonage de la cheminée aussi? Sans ces attestations annuelles, votre assurance RC locative pourrait être invalidée...

cochise · #11 07-07-2011 06:31:10

Panchito a écrit :

Sans ces attestations annuelles, votre assurance RC locative pourrait être invalidée...

Mais d'où sortez vous ça?? C'est une légende urbaine ...

Panchito-9340 · #12 07-07-2011 07:02:22

Pas du tout....

C'est arrivé dans un petit village au fin fond de la Wallonie.

Suite à un feu de cheminée, il y a eu pour +/- 2000€ de dégâts et la première question de l'expert a été de voir les attestions annuelles d'entretien et de ramonage de la cheminée.

Heureusement, les personnes étaient en ordre!

Erico · #13 07-07-2011 07:32:08

Panchito a écrit :

Pas du tout....
C'est arrivé dans un petit village au fin fond de la Wallonie.
Suite à un feu de cheminée, il y a eu pour +/- 2000€ de dégâts et la première question de l'expert a été de voir les attestions annuelles d'entretien et de ramonage de la cheminée.
Heureusement, les personnes étaient en ordre!

Je crois vraiment que Panchito a raison là...

Francis · #14 07-07-2011 07:45:06

Le ramonage d'une cheminée avec feu de bois n'est pas comparable avec l'entretien d'une chaudière au gaz en terme de responsabilité civile, il me semble. Toutefois il faut être prudent et un entretien régulier est le meilleur moyen de faire durer un équipement le plus longtemps possible, de diminuer sa consommation mais aussi d'avoir le meilleur rendement.

cochise · #15 07-07-2011 07:45:50

A la rigueur, l'expert pourrait demander un entretien en bon père de famille mais jamais d'attestation annuelle. Quid si la personne le fait elle-même? Pareil pour l'entretien de la chaudière.
Et j'ajouterais : pareil pour l'installation électrique... En tout cas pour une maison individuelle.

jeanbrussel · #16 07-07-2011 08:13:47

Gwen a écrit :

(...) J'habite à Bruxelles et j'ai une chaudière au gaz ... Je n'étais pas au courant de ces différences, pouvez-vous m'en dire plus ??
Merci,
Gwen

Attention, dans votre cas, vous êtes tenu par les obligations de votre bail.

Ici je parle de législations régionales : à Bruxelles pour les combustibles gazeux ; maximum 3 ans entre deux contrôles dont le premier doit avoir lieu pour le 1er janvier 2014 au plus tard.
Contrôle = entretien, réglage bruleur, vérification de la conformité notamment,émissions, amenée d'air et système d'évacuation plus ramonage cheminée.
Ce contrôle est à charge de l'occupant des lieux c'est à dire le propriétaire ou le locataire si location.

C'est pas fini en plus du contrôle un diagnostic devra aussi être effectué mais ici c'est un souci exclusivement pour le propriétaire.

Gwen · #17 07-07-2011 09:35:23

Bonjour et merci pour vos réponses.

Pour vous répondre, mon bail prévoit un entretien annuel de la chaudière, donc je ne me pose pas de question, et je vais le faire tous les ans. Ma question portait plus sur le fait qu'avec tous les ennuis que nous avons eu, nous n'avons pu faire l'entretien qu'au mois de mars cette année et que je trouvais ça un peu "ridicule" de le faire refaire en décembre ... mais bon, vu les soucis que nous avons déjà avec notre propriétaire, je vais le refaire en décembre. En plus, nous sommes tenus de le faire faire par Bulex.

Pour ce qui est des attestations annuelles, nous n'en avons qu'une, étant dans l'appartement depuis un an et demi seulement. Le tout premier entretien, de décembre 2009, n'a été fait que pour régulariser la situation des anciens locataires.
Notre bail prévoit un "gros" entretien tous les 3 ans.

Panchito a écrit :

Pour en revenir à votre question originale, le principe de base est que celui qui passe commande, reçoit la facture et paie.
Donc si vous avez appelé Bulex pour effectuer l'entretien de votre installation, ils ne peuvent faire autrement que de vous envoyer la facture à vous et vous ne pouvez vous soustraire à son payement.
Après l'avoir réglée, il vous appartenait d'en demander le remboursement à votre propriétaire si tel était l'accord que vous aviez passé entre vous.

Je suis tout à fait d'accord avec vous.
Mais initialement, la propriétaire n'a pas voulu que nous payons et qu'elle nous rembourse. Elle souhaitait payer directement à la personne qui est venu faire l'entretien.
Et puis, on venait tout juste d’emménager, nous lui faisions confiance, et nous n'avions pas lieu de penser à toutes les emmerdes que nous avons eu par la suite...

Panchito a écrit :

Prendre un avocat?? Mais il s'agit d'une facture de 100 - 200€??
Un avocat coûte facilement 150€ de l'heure.

Oui, mais vous ne connaissez pas ma propriétaire... si vous saviez l'énergie que ça demande d'essayer de parler avec elle et de régler la situation ... Et puis c'est une "mauvaise" personne. Là, j'ai appris que depuis qu'elle a régularisé la situation, elle raconte des saloperies sur notre dos dans le quartier et pire, aux patrons de mon ami (qui sont aussi ces locataires ...). Heureusement qu'ici, tout le monde connait le personnage et sait à quoi s'en tenir ...
Donc si la situation aurait duré je pense que je n'aurais pas eu la force de l'affronter une fois de plus et surtout, de garder mon calme.

Ceci dit, j'ai parlé d'un avocat, mais je ne sais pas s'il est possible de saisir un juge (et lequel) pour régler ce genre de situation. C'est le premier appartement que je loue en Belgique, je ne connais pas le système judiciaire et autre.

Merci encore pour vos réponses,
Gwen

Francis · #18 07-07-2011 09:38:42

Voici ma position d'expert, même si comme propriétaire, il m'arrive de m'en écarter.
Lors de l'ELS (état des lieux de sortie, l'expert demande une attestation d'entretien récent (3 mois) mais pas la production de toutes les attestations depuis le début de la location. En l'absence d'attestation, il est compté au locataire une indemnité équivalente à un entretien annuel normal mais si des doutes existent quant au fonctionnement de l'instalation (présomptions au vu de l'état extérieur ou d'entretiens régulier) on peut émettre une réserve quant au bon fonctionnement et attendre le passage de l'homme de métier.

Le législateur vient de baliser l'obligation d'entretien des chaudières au gaz mais souvent les clauses contractuelles sont plus contraignantes et doivent donc être appliquées.

En principe, je n'accepte pas la simple déclaration que la chaudière a été bien entretenue par le locataire, ou un de ses proches, mais dans certains cas (locataire chauffagiste !) je l'ai accepté.

Pour l'instalation électrique, je n'accepte aucune modification faite par le locataire, sauf avec autorisation du propriétaire et visite d conformité de l'instalation.

PIM · #19 07-07-2011 09:46:18

je ne sais pas s'il est possible de saisir un juge (et lequel) pour régler ce genre de situation

Sous réserve d'une clause de compétence y dérogeant (par ex.: clause d'arbitrage), il faut s'adresser au Juge de Paix (avec notamment une procédure gratuite dite de conciliation)

Panchito-9340 · #20 07-07-2011 13:31:11

Je suppose que vous avez toutes les preuves écrites de ce que vous avancez: accord écrit de votre propriétaire qu'elle réglerait la première facture, Etat des lieux d'entrée mentionnant l'absence d'attestation d'un entretien datant de moins de 6 mois, ou que cette mention figure dans les remarques écrites que vous avez formulées dans le mois de la réception de votre ELS,...
+ vos envois recommandés pour contester la facture et/ou l'absence de remboursement de votre propriétaire.

En Belgique la Justice de Paix ne se base que sur des écrits.

Mais les faits remontent à 2009?

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