Investissement banque ou appart ?

Panchito-9340 · #1 24-07-2011 13:41:05

Dans la province de Namur, il y a apparemment tjrs de la demande.

De la demande il y a toujours...mais pour quels loyers?

Inférieurs à 400€/mois probablement.

Quand aux kots d'étudiants, ceux-là, partent comme des petits pains jusqu'à 250-300€...

rexou · #2 24-07-2011 13:23:01

Panchito a écrit :

Vous trouverez ici, un exemple de portefeuille d'actions (avant les lois à venir) dont les dividendes vous rapportent du 4% net par an.
Evidemment, ces dividendes ne sont pas garantis et les actions, ça fluctue....

Les dividendes sur action ne sont qu'un élément de leur (non) rentabilité...
- Il faudrait juxtaposer à ces dividendes un graphique du cours de ces mêmes actions sur les dix dernières années.
- Si long terme envisagé, possibilité de strips VVPR limitant (mais pour combien de temps encore???) le précompte à 15% sur les actions belges. Tenir compte aussi de la double imposition des dividendes sur actions étrangères.

On s'éloigne de l'immobilier, mais l'idée de rendement "garanti" me semble plutôt incompatible avec le mot "action".

elmer · #3 24-07-2011 09:11:25

Dans la province de Namur, il y a apparemment tjrs de la demande.

Panchito-9340 · #4 24-07-2011 08:33:06

Votre agence immobilière, elle est dans quelle commune?

Croyez-moi, cela fait plus de 10 ans que je mets en location des biens dans les "belles" communes de Bruxelles et cela va de pire en pire.

En dix ans, je n'ai jamais eu le moindre locataire belge. Ces derniers fuient les "belles" communes car pour le même loyer, ils peuvent devenir propriétaires en province ou y louer une grande maison.

Les expats sont déjà "casés" pour la plupart et les nouveaux arrivants (des nouveaux pays de l’Europe), n'ont plus du tout les mêmes budgets...

Il faut savoir que suite aux 2 DLU, de nombreux compatriotes se sont dépêchés de ramener tous leurs avoirs en Belgique et ont massivement acheté de la pierre dans les "belles" communes pour les louer ensuite.

Idem pour ceux qui avaient de gros portefeuilles d'actions et qui en ont assez d'être dans un cycle baissier depuis plus de 10 ans.

Evidemment, on arrive à tout louer mais à quel prix et après combien de mois???

En face de chez moi (WSP - Rond Point Montgomery), il y a un appartement à louer qui cherche preneur depuis 18 mois. La propriétaire (+2 agences) ont déjà diminué le prix deux fois ...sans succès.

Vous comptez acheter où?

grmff · #5 24-07-2011 08:20:48

Evidemment que cela diminue le rendement.

Si tu as acheté un batiment 20.000€ il y a 30 ans, qu'il en vaut 160.000 aujourd'hui, et que tu touches net 2000€ par mois, ton rendement n'est pas de 10%, mais de 1.25%.

Dans ce cas, tu a intérêt à vendre, et à placer l'argent à la banque. Tu toucheras plus...

Voilà pourquoi il faut penser à la valeur d'aujourd'hui, et non de l'achat.

elmer · #6 24-07-2011 07:01:54

grmff Ca diminue encore + le rendement alors. sad Tu es vraiment décourageant ! tongue
Panchito c'est bien le sentiment que j'ai aussi: quand je vois tous les immeubles à appart qui poussent, je me dis qu'il doit y avoir saturation tôt ou tard !!
Mais pour l'instant, tjrs selon les dires de ma connaissance en agence, 9 personnes sur 10 qui poussent la porte, c'est pour une location. Et tout ce loue.

grmff · #7 23-07-2011 19:19:12

Le rendement est à calculer par rapport à la valeur d'aujourd'hui. Pas par rapport à la valeur d'achat.

Panchito-9340 · #8 23-07-2011 13:54:26

Oui bien sur!
Mais pour du neuf, il faut avoir les moyens: pour un petit 2 chambres dans les belles communes de Bruxelles, il faut déjà disposer de 250.000€

Ensuite je vous invite à visiter im**web, et consulter la panoplie des petits 2 chambres qui ne trouvent pas preneur depuis des mois. Rien qu'à WSP, entre 745€, soit le loyer demandé le plus bas et 900€, il y en a déjà 34!!!

On peut rêver d'avoir des candidats locataires faisant la file dans l'escalier...mais depuis quelques années c'est plutôt le fête quand on a une moyenne de 1 visite par semaine...

Rien qu'à WSP, il y a aujourd'hui 449 appartements à louer et, tenez-vous bien, plus de 860 à WSL!!

Vous imaginez la concurrence??

elmer · #9 23-07-2011 13:31:01

Goudurix
Pour le neuf ou non, je dirais que çà dépend, de ce que j'ai appris:
1) si tu veux être + ou - tranquil. Une connaissance travaille dans une agence et n'en démord pas: Les neufs qu'ils vendent maintenant, le proprio est tranquil pour de longue années, car tout est au norme, tout fonctionne, et on peut être exigeant dans la sélection de ses locataires ! Et puis il y a la garantie décennale. Avec l'ancien, il y a régulièrement des problemes de sanitaires bouchsé, chasse en panne, problème électrique, ou que sais-je et surtout, des locataires qui ne paient pas.
2) Le prix: Tu dépenses + au début mais, surtout au niveau des finitions à l'heure actuelle, c'est nickel. Régulièrement des nouvelles normes sont pondues par l'état, et bonjour la remise en ordre. Ca a été au niveau de l'incendie, maintenant c'est au niveau des ascenseurs, pour 2013 je crois. Un ascenseur a rénover, c'est 50000 euros, à répartir sur les proprios. Une remise en conformité de l'électricité car vinçotte repasse, c'est boum encore quelques miliers d'euros. La toiture a refaire, crac ..

Par contre le neuf, tu dois être initié lol Quand tu apprends qu'un nouveau projet est en cours, il y a déjà les 80% de vendu quand t'arrives, et il te reste les moins bons, mais au mêmes prix que les autres tongue
Donc voilà je suis toujours en train de me tâter (mais pas en public). Bonne chance dans tes recherches.

Panchito-9340 · #10 23-07-2011 13:20:18

Vous trouverez ici, un exemple de portefeuille d'actions (avant les lois à venir) dont les dividendes vous rapportent du 4% net par an.

Evidemment, ces dividendes ne sont pas garantis et les actions, ça fluctue....

Panchito-9340 · #11 23-07-2011 12:48:55

Ils sont tous partis en vacances pour 3 semaines (sauf Bart De Wever).
Les négociations sur la note Di Rupo qui prévoit une avalanche de nouvelles taxes (sur le capital et les biens immobiliers) vont démarrer après le 15 août

Goudurix · #12 23-07-2011 12:12:59

Ah oui, et j'oubliais:

et de prier pour tuer dans l'oeuf les nouvelles taxes en gestation.

Où ça en est? Quelqu'un a des infos?

Parce que lorsque la Flandre va faire sécession, il va bien falloir aller trouver de l'argent pour sauver le navire Wallonie qui coule...

Qu'est-ce qui est immobile et qui ne peut pas partir à l'étranger?

Goudurix · #13 23-07-2011 12:05:49

Je me pose exactement la même question que ce sujet.

Ce n'est pas seulement le neuf qui n'est pas intéressant pour louer, mais l'ancien vendu à prix d'or aussi.

Actuellement j'en discute beaucoup avec un ami qui possède ceci: un petit appartment 1 chambre à WSP, acheté 90000 euros en 2002, estimé environ aujourd'hui à 200.000 euros...

Alors pour lui, s'il le met en location, ça peut éventuellement être une bonne affaire, mais pour celui qui l'achète aujourd'hui en pensant bien placer son argent c'est une autre histoire.

C'est le cas de son voisin dans la copropriété, qui a acheté un appart similaire en 2007, cher, et qui l'a mis en location directement. Il dit que ça lui sert de placement pour assurer sa pension future dans 20 ans. Je ne sais pas s'il rentre dans ses frais actuellement...

Je me rends compte qu'il faut bien savoir QUAND et COMMENT les gens propriétaires on acquit leur bien avant de leur demander si c'est rentable.

Je connais quelques propriétaires très heureux, forcément, ayant constitué leur patrimoine immo il y a plus de dix ans, ou par héritage. Donc oui, pour eux, la situation actuelle doit être très rentable.

Mais c'est ce qui fait courir les bruits de super rentablité. Hors, quand un novice se lance, avec ses seules économies, et sur le marché d'aujourd'hui, ce n'est plus du tout la même rentabilité...

elmer · #14 23-07-2011 08:24:21

Merci encore pour vos remarques, je vais réfléchir à tout çà, j'y vois plus clair.
Bon week-end à tous.

grmff · #15 20-07-2011 20:44:03

Un investissment dans le neuf ne donnera jamais un rendement valable.

Le neuf et tout confort, c'est cher. Ok pour habiter. Pas pour louer...

rexou · #16 20-07-2011 18:13:35

D'un autre côté, si on compare un investissement en bourse ou un placement immobilier sur les 10 ou 15 dernières années... on regrette déjà beaucoup moins les petites expériences douloureuses de l'immobilier.

Ah, pardon, j'avais mal lu... en effet, 5% de rendement fixe avec risque, ça se trouve...

L'idéal est de diversifier. smile
Ou d'emprunter régulièrement pour compenser la taxation en immobilier... et de prier pour tuer dans l'oeuf les nouvelles taxes en gestation.

Panchito-9340 · #17 20-07-2011 18:02:05

Panchto, faut pas faire peur au monsieur (ou à la madame) !

Non, l'immobilier me passionne mais je relate seulement quelques expériences de mon vécu...

Ah, 5% de rendement bancaire sans risque, je ne vois pas... Ca doit être un mirage...

Elmer a clairement indiqué du 5 fixe MAIS sans parler du risque.

Il s'agit peur-être d'une obligation (grecque?, non là on aurait plus) sans aucune garantie de capital ...mais offrant du 5% fixe

rexou · #18 20-07-2011 17:40:34

Panchto, faut pas faire peur au monsieur (ou à la madame) !

L'immobilier est un excellent placement, mais il faut s'investir... Un peu de bricolage, un peu de psychologie (pour juger les candidats locataires au feeling), un bail étudié avec minutie, un expert compétent pour les états des lieux... un dosage de souplesse et de fermeté... et savoir supporter le risque d'impayé, d'imprévu, de vide locatif, de frais... Pour gagner des sous, il faut bosser ! Et si vous avez un rendement net de 5% pour un bien moyen notez que vous avez aussi une plus-value et que les loyers sont indexés... Rien à voir avec une banque.

Grmff arrive à un rendement supérieur... mais pour de petites unités locatives qui demandent une gestion hyper-active. Si vous achetez un deux chambres neuf dans un coin agréable, ce sera plus reposant, plus stable, mais nettement moins rentable.

Les chiffres... il existe de bons achats et de moins bons... Comptez que vos revenus nets sont de 9/12 de votre loyer annuel. Soit environ trois mois de loyer en frais, charges et taxes. Mais cela reste une approximation...

Ah, 5% de rendement bancaire sans risque, je ne vois pas... Ca doit être un mirage...

Panchito-9340 · #19 20-07-2011 11:45:42

J'oubliais aussi: en copropriété, vous êtes cosolidaires des autres copropriétaires (vous devrez payer les charges des défaillants) ET de votre locataire.

Imaginez qu'ils chauffent jour et nuit et ont des consommations hors proportions. Lorsque vous recevrez votre décompte annuel eau et chauffage, on vous demandera à vous de payer peut-être qlq centaines d'euro (voir plus) en déans les 15 jours.

Quid si votre locataire ne sait pas vous payer aussi vite??

Le syndic dégaine très rapidement en cas de retard de payement d'un des copropriétaires...

Panchito-9340 · #20 20-07-2011 11:41:48

En général, les baux standards mettent les frais de Syndic à charge des locataires également puisqu'il veille principalement à l'entretien des parties communes et à l'établissement des décomptes des consommations eau et chauffage.

elmer · #21 19-07-2011 15:13:40

Bonjour,

Voilà j'ai une certaine somme mise de côté et j'hésite entre 2 plans. Soit un placement bancaire à 5% fixe, avec possibilité de toucher régulièrement en rente. Soit acheter un appartement.
Un vrai dilemme.
Quand je vois les apparts neuf sur le marché de + de 150000€ à louer à 550 euros, çà fait pas les 5%. En plus de çà il faut aussi déduire le revenu cadastral (aucune idée du montant),le précompte immobilier, et l'assurance incendie. Exact ? J'ai rien oublié ? Donc là on est franchement loin des 5% !!
Alors certes, on me dit qu'un bien immobilier c'est 5% de plus-value annuelle. Donc même à du 2,5% de rendement locatif, il faut compter 7,5% au total. Mais ces fameux 5% de plus-value ne sont pas vraiment palpable ! Ce n'est pas comme si je pouvais augmenter le loyer de 5% tous les ans ! A la revente du bien, je palperais p-e les 5%.. Et encore. Il ne faut déjà pas que je le revende endéans les 5 ans sinon je suis taxé.(En rmq je sais aussi qu'il y a aussi un précompte mobilier sur les intérêts bancaires de ma premiere idée, mais çà peut s'éviter). Et tout çà c'est en même sans compter sur la malchance qu'un locataire ne paie pas.
Bref, je me demande vraiment si investir dans l'immobilier est un bon plan.

Qu'en pensez-vous ?

Merci

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