Indemnité pour résiliation anticipée de bail AVANT occupation

Erico · #1 24-07-2011 22:47:17

je ne dis pas que mon avocat est top

mais ce n'est quand même pas de sa faute je crois, si un juge alors qu'on lui a remis un dossier en béton, émet des réserves, ni surtout si la programmation de la "procédure" prend tant de temps je crois

l'année 2011 sert à ceci
1) remise des conclusions communes ( 31/01 pour une partie, 31/03 pour l'autre )
2) remise des conclusions additionnelles (31/05 pour une, 31/08 pour l'autre )
3) remise des conclusions de synthèse ( 31/10 pour une et 31/12 pour l'autre)

...et enfin ( si tout va bien ) jugement janvier 2012

c'est le juge qui a décidé de ce calendrier ( que je ne m'explique pas ), qu'y peut mon avocat ?

cpb · #2 23-07-2011 16:02:11

Rico a écrit :

on ne propage aucune notion à propos de l'habituelle clémence des juges de paix envers les locataires qui, pour l'une ou l'autre raison ne respectent pas leurs obligations, on ne fait que relater des situations et informer de jugements prononcés, c'est tout.....et je crois que d'après ce que je lis et entends depuis des années, dans 70 voire 80 % des cas, les juges de paix se montrent un peu trop cléments pour les locataires indélicats....je ne veux pas dire par là qu'ils ne les condamnent pas, mais ils ne les condamnent pas assez......et dans tous les cas ça dure souvent beaucoup trop longtemps ( je rappelle que je suis en procès depuis bientôt 3 ans et que le jugement n'est prévu qu'en janvier 2012 ...si tout va bien , alors que j'ai un dossier en béton plus qu'armé ! )

tout ce que je peux dire dans votre cas c'est trouvez un meilleur avocat smile

70-80% me semble hyperbolique. vous avez cette impression peut-etre parceque quand on a un jugement qui vas contre nous on a tendance a raler longtemps et fort et quand tout va bien il y a rien a dire. en plus il y pas tant de proprietaires qui ecrivent de facon reguliere sur ce forum.

je suppose que mon probleme est quand les locataires semblent baser leur decisions sur cette clemence des juges de paix qu'ils considerent comme une quasi-certitude et ce qui les rends moins ouverts a la negotiation avec les proprietaires pour trouver un arrangement equitable et finalement rend la vie a tout le monde plus complique.

mais bon, je veux pas rentrer dans cette discussion ici. peut-etre quelqu'un devrait lancer un sondage mais la encore ca va pas necessairement etre representatif de la realite.

Erico · #3 23-07-2011 15:39:09

on ne propage aucune notion à propos de l'habituelle clémence des juges de paix envers les locataires qui, pour l'une ou l'autre raison ne respectent pas leurs obligations, on ne fait que relater des situations et informer de jugements prononcés, c'est tout.....et je crois que d'après ce que je lis et entends depuis des années, dans 70 voire 80 % des cas, les juges de paix se montrent un peu trop cléments pour les locataires indélicats....je ne veux pas dire par là qu'ils ne les condamnent pas, mais ils ne les condamnent pas assez......et dans tous les cas ça dure souvent beaucoup trop longtemps ( je rappelle que je suis en procès depuis bientôt 3 ans et que le jugement n'est prévu qu'en janvier 2012 ...si tout va bien , alors que j'ai un dossier en béton plus qu'armé ! )

cpb · #4 23-07-2011 12:49:15

comme on a deja dit ici,consultez un avocat. ce qui suit est juste mon avis.

si j'ai bien compris l'agence a fait la proposition que vous payez 2 mois d'indemnite, donc le total vient a 3 mois. si maintenant ils doivent passer devant un juge de paix, si je me trompe pas ils peuvent demander la totalite de ce que bail prevois, donc 3 mois de preavis et 3 mois d'indemnite.

a mon avis dans le pire des cas il va falloir payer 5 mois (3 mois d'indemnite, 2 mois de preavis comme vous avez deja paye un mois) et dans le meilleur des cas la clause d'annulation est d'application et vous perdez juste le mois de loyer que vous avez deja paye.

faut pas oublier dans tout ceci, si vous passez devant le juge de paix et vous avez un avocat, faut payer ses honoraires et si vous perdez il y a d'autres frais a payer aussi.

ce qu'un juge de paix va faire est imprevisible. je vois tres souvent que les gens disent que les juges de paix sont prejuges contre les proprietaires mais dans mon experience c'est pas le cas. je crois que propager cette notion ne rend pas service aux locataires parce qu'ils ont l'idee en tete qu'ils peuvent faire ce qu'ils veulent (je dis pas que c'est votre cas) avec des consequences mineurs et ils ont une tres mauvaise surprise quand un jugement est base strictement sur le bail.

Ladylou-0556 · #5 23-07-2011 12:02:56

En effet, le premier loyer (c-à-d celui de juin 2011) a été versé à l'agence le 10 mars 2011 => donc, dans les 5 jours qui suivaient la conclusion du bail (qui a été signé le 7 mars), conformément au fameux article 5 du contrat.

Je pensais à autre chose, en regardant d'autre forum... Il semblerait que des Juges de Paix soient portés à réduire une indemnité de 3 mois à 1 mois, lorsque le locataire perd son emploi de façon involontaire (ce qui est mon cas) et que cela vaut même lorsqu'il s'agit d'un couple dont l'un des deux seulement subit un licenciement. Etant donné que j'ai perdu mon emploi le 27 mai 2011 (avec seulement 7 jours de préavis car j'étais encore en période d'essai), peut-être pourrais-je invoquer cela également auprès de l'agence (en plus de la confusion possible entre les article 4 et article 5 du bail) et leur demander de bien vouloir être cléments, étant donné les circonstances...?

S'ils refusaient, il me resterait alors la procédure en conciliation à la Justice de Paix...

cpb · #6 22-07-2011 20:56:49

Rico a écrit :

cela dit j'ai jamais vu qu'on paie le loyer 3 mois avant d'occuper

sauf erreur de ma part, ils ont seulement paye 1 mois de loyer ce qui est assez normale comme pratique.

Erico · #7 22-07-2011 09:01:47

cela dit j'ai jamais vu qu'on paie le loyer 3 mois avant d'occuper

par contre moi en cas de promesse de location écrite, je demande une somme équivalente à la garantie locative.....si la personne se désiste avant d'entrer dans les lieux, alors qu'elle a signé la promesse il est prévu que je garde les 2 mois en indemnités....si elle ne se désiste pas, ces deux mois, deviennent la garantie locative

Erico · #8 22-07-2011 08:58:51

et de préférence trouver un avocat spécialisé dans le domaine

PIM · #9 22-07-2011 08:43:34

Un professionnel serait-il sur ce forum pour donner un conseil avisé ?

Vu les clauses contradictoires, il est impératif d'examiner l'ensemble des pièces du dossier: c'est effectivement le rôle d'un professionnel et je vous conseille de consulter un avocat qui tentera probablement de limiter les dégâts en faisant valoir "l’article 5 § 3 du bail, qui dit : "Le premier mois de loyer doit être payé dans les 5 jours suivant la signature du contrat. […] Si le locataire annule le contrat, il perdra ce montant."

cpb · #10 22-07-2011 07:27:53

normalement je dirais 6 mois aussi mais la clause qu'elle mentionne a propos de l'annulation du contrat rend la situation moins evidente. comme le renon a ete envoye avant le debut du bail ca pourrait peut-etre etre considere comme une annulation. je crois le mieux est de consulter un avocat vu la somme en jeu.

Erico · #11 22-07-2011 05:38:28

occupation des lieux ou pas, ça n'a rien à voir

il y a résiliation anticipée de contrat , donc logique de demander des indemnités....

maintenant ils peuvent être souples et sympas, ou pas....

cochise · #12 22-07-2011 05:38:12

J'ai l'impression que vous voulez lire ce qui vous arrangerait, malheureusement, c'est n'est pas toujours le cas...

Je vous cite

Le locataire peut procéder à une résiliation anticipée moyennant le respect d’un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité de relocation équivalant à 3 mois de loyer

Ca fait donc 6 mois en tout. Vous en avez payé 1, on va dire que mai n'est pas dû, il en reste donc 4. Vu que vous n'avez pas eu les clefs, je déduirais également juin et juillet, il en reste donc 2.

Rien ne vous permet de dire que l'agence n'a rien fait pour relouer et de plus, contractuellement, elle n'y était pas obligée. C'est vous qui auriez dû chercher quelqu'un pour soulager votre indemnité!

Ladylou-0556 · #13 22-07-2011 00:20:39

Non, nous n'avons jamais eu les clés et n'avons jamais occupé les lieux, puisque le bail devait prendre cours le 1er juin 2011 et que nous avons annulé le bail (en donnant notre renon) vers le 20 avril 2011.

Du reste, il me semble qu'il y a un certain flou concernant les conditions de "résiliation anticipée" mentionnées à l’article 4 du contrat de bail, dans le sens où il n’est pas précisé s’il s’agit de résiliation au cours de la période d’occupation des lieux ou non. Or comme je viens de l'écrire, mon ex-compagnon et moi n'avons jamais pris possession des lieux.
Cet article dit: "Le locataire peut procéder à une résiliation anticipée moyennant le respect d’un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité de relocation équivalant à 3 mois de loyer. Mais si le bien est immédiatement reloué, 1 seul mois d’indemnité sera dû, indépendamment du fait que le locataire partant ait trouvé lui-même un nouveau locataire."
Etant donné que, jusqu’à preuve du contraire, l'agence n’a manifestement rien fait (jusqu’à il y a quelques jours seulement) pour que le bien soit reloué dans les meilleurs délais possibles, je suis portée à estimer que la somme de trois mois de loyer à titre d’indemnité de relocation (tenant compte du fait que le loyer du mois de juin leur a déjà été versé) est exagérée en regard du préjudice qu'ils auraient subi.

En outre, cet article me semble contradictoire avec l’article 5 § 3 du bail, qui dit : "Le premier mois de loyer doit être payé dans les 5 jours suivant la signature du contrat. […] Si le locataire annule le contrat, il perdra ce montant." Or mon ex-compagnon et moi avons bien annulé le contrat, étant donné que nous avons donné notre renon avant même la date de début d’occupation des lieux (qui était contractuellement prévue le 1er juin 2011).

Sur ces seules bases, d’aucuns seraient en droit d’interpréter qu’un seul mois de loyer serait dû à l'agence, à savoir celui de juin 2011, qui leur a déjà été versé en date du 11 mars 2011. Vous ne pensez pas ?

Un professionnel serait-il sur ce forum pour donner un conseil avisé ?

Erico · #14 21-07-2011 20:21:30

pour info , j'ai eu une fois le cas, des gens qui signent le bail, donc j'enlève les affiches et puis qui se désistent.....je demande alors , bon prince, un mois et demi de loyer...ils ne veulent pas...donc juge de paix et au final j'obtiens 1.600 euros , soit plus que ce que je demandais.....( 1.200 euros)....en outre, frais d'avocats et de tribunal à leur charge, soit près de 2.400 euros au total....le double de ce que je demandais

Baxter · #15 21-07-2011 18:39:28

- Je suppose que "l'agence" agit pour compte d'un propriétaire, selon mandat (procuration)

- ne pas confondre "préavis" et "indemnité"

- au lieu de simplement relever que rien n'était fait pour relouer, pourquoi ne pas avoir manifesté votre étonnement auprès de l'agence

- avez-vous tenté vous-même de vous trouver un locataire remplaçant ?

- un bail résilié avant sa date de prise d'effet, c'est effectivement assez délicat à trancher: vu les montants en jeu, j'irais, comme conseillé par Cochise, faire un petit tour chez le juge de paix (conciliation: procédure gratuite)

cochise · #16 21-07-2011 16:43:54

Bonjour,

Moi je les trouve encore sympas parce que visiblement, ils n'ont demandé que le paiement du préavis, même pas d'indemnités (ou j'ai mal compris?). Ceci dit, je pense qu'il y a effectivement une erreur dans les dates puisque votre bail ne prenant court qu'en juin, on peut difficilement vous demander le mois de mai... Donc, à voir avec eux pour ça.
Ceci dit, ne reprochez pas à l'agence sa lenteur pour retrouver un locataire : ils doivent faire deux fois le boulots en quelques mois d'intervalle et ce n'est pas de leur faute. Par contre, vous auriez pu chercher un locataire également. Les affiches, vous auriez pu en mettre vous mêmes aux fenêtres (vous êtes le locataire jusque fin du mois si je ne m'abuse...).
Suspendez la RC locative, ca sera tjrs ça de pris.
Si vous avez un doute, vous pouvez demander une conciliation au Juge de paix car j'ai l'impression, qu'outre un cafouillage des dates, il y a également confusion entre indemnité et préavis (car je parie que vous n'avez même pas eu les clefs).

Ladylou-0556 · #17 21-07-2011 13:19:27

Bonjour,

J'ai vraiment besoin de votre aide et je vais donc essayer de vous exposer ma situation de la façon la plus complète possible.

Mon compagnon et moi avions signé, le 7 mars 2011, un contrat de bail d'un an devant entrer en vigueur le 1er juin 2011, auprès d'une agence immobilière. A la signature du bail, un montant total de 1.530 Euros a été versé à l'agence (à leur demande), comprenant:
a. Le montant du loyer de juin 2011 (soit 1.160 Euros) que j'ai versé en date du 11/03/2011
b. Le montant des charges communes de juin 2011 (soit 100 Euros) que j'ai versé en date du 14/03/2011
c. Le montant de l’assurance R.C. Locative annuelle (soit 120 Euros) que j'ai versé en date du 14/03/2011
d. La somme de 150 Euros pour l’état des lieux, versée en liquide le 23/02/2011 (avec reçu à l'appui)

Or mon compagnon m'a annoncé mi-avril qu'il souhaitait rompre notre relation et, par conséquent, renoncer à notre bail.
Ne pouvant pas assumer seule le loyer et les charges de cet appartement, j'ai dû également renoncer à ce bail.

En termes de résiliation anticipée, le contrat de bail dit ceci: "Le locataire peut procéder à une résiliation anticipée moyennant le respect d’un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité de relocation équivalant à 3 mois de loyer. Mais si le bien est immédiatement reloué, 1 seul mois d’indemnité sera dû, indépendamment du fait que le locataire partant ait trouvé lui-même un nouveau locataire."

J'ai immédiatement prévenu l'agence immobilière de cette situation malheureuse, dans un premier temps par e-mail (le 17 avril 2011). L'agence avait alors répondu (dans un courrier recommandé daté du 20 avril): "Afin que (nom de l'agence) puisse remettre le bien en location, nous vous prions de nous faire parvenir, dans les plus brefs délais, votre préavis par courrier recommandé. Pour autant que nous recevions aussi bien votre préavis, que celui de (nom de mon ancien compagnon), avant le 30/04/2011, le préavis de 3 mois prendra déjà effet au 01/05/2011."

J'ai alors envoyé mon renon par courrier recommandé avant la date fatidique du 30/04/2011.
Suite à cela, j'ai reçu un autre courrier recommandé de l'agence (daté du 5/05/2011), où l'agence accuse réception de mon renon forcé et confirme à nouveau formellement un préavis de 3 mois prenant cours le 1/05/2011 pour se terminer le 31/07/2011. Elle affirme également dans ce courrier que "si l’appartement était reloué au cours de cette période de préavis, il ne faudrait alors tenir compte que de deux mois de loyer à titre d’indemnité."

Dès ce moment, j’avais donc pris bonne note que l’appartement dont question ci-dessus était remis en location sans délai. Cependant, j’ai vérifié à plusieurs reprises, de fin avril jusqu’à ce jour, si l'agence avait bien remis le bien en location, que ce soit en plaçant une (ou des) affiche(s) apparentes sur l’immeuble en question ou en annonçant cette location dans la presse ou sur Internet. Je n’ai jamais rien trouvé, pas même sur leur propre site Internet... jusqu’à il y a quelques jours seulement, sur un site d’annonces immobilières bien connu et sur leur site propre. Le loyer du bien est affiché à 1.060 Euros (soit 100 Euros de moins que le loyer qui avait été contractuellement convenu entre nous) mais il s’agit bien du même appartement. D’autre part, j’ai constaté par la même occasion que ce même bien vient également d’être mis en location, sur ce même site d’annonces immobilières et pour le même prix, par une autre agence immobilière et que leur annonce mentionne «NOUVEAU». Par contre, toujours aucune affiche n’est visible sur l’immeuble à ce jour. De plus, dans le courant du mois de juin, je m'étais à nouveau déplacée sur les lieux et j'ai pu parler avec un des locataires de l'immeuble, qui m'a affirmé que l'appartement dont question n'était pas à louer, jusqu'à preuve du contraire.

Or pour pouvoir prétendre à une quelconque indemnité, il me semble qu’il appartient à l'agence de démontrer qu'ils ont, à tout le moins, mis tout en œuvre pour remettre ledit bien en location dans les plus brefs délais après que le renon leur ait été donné, ceci afin d’éviter le montant maximum d’indemnités qu'ils pourraient réclamer. Est-ce que je me trompe sur ce point...?

D’autre part, les locataires précédents ont versé à l'agence, à titre d'indemnité, le loyer (et peut-être également les charges) du mois de mai 2011, parce qu'ils souhaitaient quitter les lieux fin avril 2011 et que le bail de mon ancien compagnon et moi débutait seulement le 1er juin. Il y avait donc pour l'agence un manque à gagner d'un mois (celui de mai).
Or sachant que l'agence a bien confirmé par écrit, à deux reprises, que la période de 3 mois de préavis relatif au contrat de bail signé par mon ancien compagnon et moi-même débutait le 1/05/2011 pour se terminer le 31/07/2011, il me semble que cette indemnité éventuellement due serait également relative à cette même période de 3 mois. Par conséquent, étant donné que l'agence a déjà perçu le montant du loyer (à titre d’indemnité) pour le mois de mai 2011 de la part de précédents locataires, est-ce que la Loi autorise que l'agence perçoive une double indemnité ou même un double loyer mensuel pour le même bien (à savoir, le montant relatif au mois de mai 2011) ?

Selon ma logique personnelle, l’indemnité qui serait éventuellement due équivaudrait à un mois de loyer au maximum (soit 1.160 Euros), sachant que l'agence a perçu le mois de mai 2011 de la part des précédents locataires et le mois de juin 2011 de ma part, en plus d’un excédent de 370 Euros relatif aux charges, assurance et état des lieux (qui n'a jamais eu lieu).

Or il se fait que l'agence m'a appelée hier pour m'annoncer que le bien n'était toujours pas reloué à ce jour et pour réclamer 2 mois de loyer d'indemnité (l'un payable par moi et l'autre payable par mon ancien compagnon).

Que pensez-vous de tout cela ? D'après vous, quelle serait l'indemnité que cette agence serait en droit d'exiger, étant donné tout ce qui précède ?

Personnellement, j'ai perdu mon emploi fin mai... et je ne perçois actuellement qu'une maigre allocation, qui me permet à peine de survivre. Je n'ai donc pas les moyens de payer quoi que ce soit, en réalité...

D'avance, un grand merci pour vos éclaircissements.

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