Conseil de copropriété

luc · #1 29-07-2011 05:51:18

rexou a écrit :

1. Détournement de fonds et pas fraude... soit. Détournement frauduleux, ça ira ?
2. Interdire par contrat au syndic de percevoir toute commission... et acter dans le PV qu'il a solennellement répondu... Ben oui, bien sur...
3. Les politiciens de ce pays ont déjà pénalisé le détournement de fonds, non ? C'est dans la loi. Et après ?
J'admets ne pas être "d'une grande utilité" et ne pas avoir la solution miracle, mais je reste pantois devant vos propositions. Et selon Luc, c'est moi qui suis un utopiste ?

1. Un détournement de fonds est un acte frauduleux qui appartient à la catégorie des abus de biens sociaux, devenue pénalement sanctionnable en 1999/2001 je crois.

2. Le droit commun prévoit déjà que tout mouvement concernant l'ACP doit être entré dans la comptabilité de l'ACP depuis le 01.08.1995. Donc y compris les commissions reçues par la mandataire de l'ACP dans le contexte de la facturation de travaux. Lire les annales du colloque des notaires en 1998 aux FSL (Bruxelles). C'est expliqué en profondeur dans un texte de + 40 pages, écrit par un avocat-comptable éminent.

3. Certains syndics disent erronément que tout ce qui n'est pas les Art. 577-2 à 577-14 CC doit pas être appliqués par eux. Voir pour le reste le point 1 ci-devant.

4. La "solution miracle" existe déja depuis 1975. L'Institut des réviseurs d'entreprise l'a expliqué aux parlementaires en janvier 2008 (voir le rapport de la commission de la justice de la Chambre). Cette méthode est déja utilisé pour certains métiers qui gèrent de l'argent privé ("personal finance"), comme en fait les syndics sont aussi.

5. Pour exécuter efficacement le point 4 il faut par contre déterminer d'urgence la structure des comptes financiers d'une ACP de 20 appartements ou plus. La méthode cité dans le point 4 restera inapplicable, tant que cette structure minimale n'a pas été défini par un Arrêté Royal.

Que cet AR, dont j'ai vu un projet daté de décembre 2010 je crois, n'a pas encore été publié me laisse pantois.

Que le secteur de l'immobilier, représenté par l'IPI, secondé par la CIB et l'ABSA, arrive à faire voter d'urgence par la Chambre une proposition de loi, écrite par elle, mais qu'elle ne fait rien pour que ce projet d'AR, soit publié. Ce projet d'AR, qui a reçu de l'IPI un avis positif avec des "nuances".

Cela fait fonctionner instinctivement mes signaux d'alerte, étant un comptable formé dans les années 70 et avec une expérience d'une trentaine d'années. J'ai appliqué en pratique cette méthode déjà quelques fois. Elle est très efficace, mais demande beaucoup de travail préparatoire, si la structure des comptes financiers n'est pas standardisée.

Celui qui dit aux agents immobiliers agréés dans un IPI Mail que l'IPI représente les copropriétaires, mais qui ne fait rien pour que cet AR soit publié, ne dit pas tout et cache en fait des choses.

Dans la version du projet de l'AR qui circule, j'ai vu que les normes, existants depuis 1975 et cités lors le colloque de 1998, sont clairement rappelés et confirmés. D'ailleurs ce sont des normes Européens et internationaux.

L'UE vient de les imposer aux entités fédérés (État, régions, communautés, communes, ...). Je réfère au cas de la Grèce, qui a du avouer un petit problème avec sa comptabilité d'état, dès qu'elle avait appliquée ces normes.

Est-ce que le secteur de l'immobilier ne veut pas que ces normes soient présent dans cet AR? ET qu'ainsi la fraude actuelle puisse continuer à sévir puisque incontrôlable pour un commissaire aux comptes banalisé (là je donne raison à grmff et rexou).

Ce type de commission est en fait secrète pour l'ACP, mais publique pour le fisc (publique = taxable dans le chef du syndic et déduisible dans le chef du fournisseur).

Elle peut être prouvée, mais demande des moyens adéquates, qui sont présent d'office dés que les normes belges de comptabilité doivent être appliqués.

Exemple concret:

La mise en place de ces moyens vient d'être obtenu dans une ACP pétaudière (la possibilité d'une commission secrète de quelques centaines de milliers d'EUR). Cette mise en place a demandé presque 7 ans, au lieu d'un à deux ans.

Cette procédure a été ralenti efficacement grâce aux avocats procéduriers de la firme du syndic, qui ont aussi travaillé comme avocat de l'ACP, sur proposition du ... syndic. Mais ces avocats éminents n'ont pas réussi à bloquer la nomination d'un expert-comptable externe.

rexou · #2 28-07-2011 23:10:02

1. Détournement de fonds et pas fraude... soit. Détournement frauduleux, ça ira ?

2. Interdire par contrat au syndic de percevoir toute commission... et acter dans le PV qu'il a solennellement répondu... Ben oui, bien sur...

3. Les politiciens de ce pays ont déjà pénalisé le détournement de fonds, non ? C'est dans la loi. Et après ?

J'admets ne pas être "d'une grande utilité" et ne pas avoir la solution miracle, mais je reste pantois devant vos propositions. Et selon Luc, c'est moi qui suis un utopiste ?

Saxo · #3 28-07-2011 20:13:33

1. La commission étant contenue dans la facture, il s'agit d'un détournement de fonds.

2. Le seul moyen de contrecarrer ce détournement de fonds est le suivant :

Interdire, par contrat, au syndic de percevoir toute commission, quelle qu'elle soit.

Acter dans le PV de chaque AG annuelle que le syndic a solennement répondu ne pas avoir perçu aucune commission, quelle qu'elle soit.

3. Si les politiciens de ce Royaume étaient réellement animés d'une volonté de mettre de l'ordre dans les détournements de fonds, ils auraient mis ça dans la loi.

Mais non, préférant courber l'échine devant le lobby immobilier, ils viennent il y a quelques jours à peine d'entamer déjà le détricotage de la nouvelle loi en séance plénière de la Chambre. Même la référence à Internet les gêne !

C'est dire comme travaille, ici.

grmff · #4 28-07-2011 19:34:28

Rexou,
Je confirme. Ce genre de fraude est indécelable en contrôlant les comptes, et est régulier.

Le tout est de savoir si la fraude est sur le dos de la copropriété, ou un service entre relations d'affaires... De savoir si c'est deux immeubles pour 10 immeubles, ou le bureau du syndic une heure par semaine.

La limite de l'acceptable? Pas facile à mettre...

rexou · #5 28-07-2011 17:22:13

Saxo... je fais erreur ?

Le syndic X possède en propre un ou deux immeubles. Il fait appel à une société de nettoyage qui entretient une dizaine d'immeubles qu'il gère. Les factures sont correctes, mais le prestataire entretient gratuitement l'immeuble du syndic.

Ou tout autre prestataire de services facture et ristourne une remise hors facture au syndic. Ou établit en fin d'année une note de crédit... Les formes et possibilités de fraude sont infinies.

Et je suis réaliste : un contrôle, fût-il sérieux et professionnel ne pourra jamais enrayer la fraude si volonté de fraude il y a.

Saxo · #6 28-07-2011 16:34:59

rexou a écrit :

Vous faites état d'une ristourne accordée par un fournisseur... Que la facture soit payée par n'importe qui, vous n'empêcherez jamais le syndic de recevoir cette "ristourne" -ou commission- sous quelque forme que ce soit s'il y a accord entre le syndic et le fournisseur. C'est l'efficacité de votre contrôle qui me semble utopique...

Je crois que vous faites erreur.

En réalité, il s'agit de faire des contrôles sérieux (professionnels) et de lutter contre la fraude.

D'abord, la mise en concurrence doit être réelle. Le législateur l'a voulu.

Ensuite, il faut arrêter des pratiques qui consistent à ce que le syndic commande au nom de sa société et re-facture à la Copropriété.

Mais si vous-même, en tant que profane, vous avez même capitulé devant les combines ("sous quelque forme que ce soit") vous n'êtes pas d'une très grande utilité, que ce soit dans votre copropriété ou ailleurs.

rexou · #7 28-07-2011 14:14:42

luc a écrit :

@rexou
Je crois que vous vivez dans un monde utopique. Remettez vos pieds sur terre.
@arthemis
Lors d'un contrôle de la comptabilité il faut être attentif au fait que le débiteur de la facture (= celui qui doit payer la facture) doit être l'ACP et pas la firme du syndic. Aucune facture, sauf concernant son honoraire, peut être émis par la firme du syndic.
Si non il est possible que la ristourne annuelle du fournisseur très classique est remboursé à la firme du syndic et pas à l'ACP.

Luc, je veux bien vous croire, mais en quoi donc n'ai-je pas les pieds sur terre ? Merci de m'expliquer... avec des mots simples, je ne suis pas très malin non plus :-)

Vous faites état d'une ristourne accordée par un fournisseur... Que la facture soit payée par n'importe qui, vous n'empêcherez jamais le syndic de recevoir cette "ristourne" -ou commission- sous quelque forme que ce soit s'il y a accord entre le syndic et le fournisseur. C'est l'efficacité de votre contrôle qui me semble utopique...

luc · #8 28-07-2011 09:45:23

rexou a écrit :

@ Luc :
- Le CDC ou le syndic... ou encore à défaut, n'importe quel CP peut intervenir dans l'urgence. Un cylindre de serrure ne s'entretient pas. On ne planifie pas son remplacement. Il peut néanmoins se bloquer. Je ne vois pas du tout en quoi un règlement de copropriété à jour (ou pas) fait avancer le schmilblick.

Parce que selon "leur" interprétations des statuts seul un membre du CdG avait la possibilité de faire intervenir quelqu'un dans l'urgence. On m'a refusé de me rembourser pour des frais analogues à ceux d'un membre du CdG fait dans le cas d'une panne d'électricité des ascenseurs le WE.

rexou a écrit :

Ce mandataire de l'ACP qui a admis avoir lu votre courrier a ouvert une enveloppe fermée ? C'est un délit. Déposez plainte. Mais c'est hors du cadre du vandalisme et d'une éventuelle assurance...

Sauf si ce vandalisme lui a permis d'avoir accès à mon courrier fermé, qui se trouvait dans ma boîte aux lettres au moment qu'on l'a détruite. Cet incident fait partie d'un dossier "un peu" plus grave qui est en route. Il passe une phase décisive le 08.09.2011. Tout mes dégâts qui ne sont pas en cours d'être réglés à ce moment, tomberont automatiquement dans ce dossier pénal, sans que je puisse encore faire quelque chose. La procédure pénale à été lancé par eux contre moi en 2003, avec le seul but de me faire taire.

@rexou
Je crois que vous vivez dans un monde utopique. Remettez vos pieds sur terre.

@arthemis
Lors d'un contrôle de la comptabilité il faut être attentif au fait que le débiteur de la facture (= celui qui doit payer la facture) doit être l'ACP et pas la firme du syndic. Aucune facture, sauf concernant son honoraire, peut être émis par la firme du syndic.

Si non il est possible que la ristourne annuelle du fournisseur très classique est remboursé à la firme du syndic et pas à l'ACP.

Saxo · #9 28-07-2011 07:33:21

arthemis a écrit :

....président et ses assesseurs ... sont présent depuis trop longtemps sur le "trône" et nous cachent des infos importantes...
...Que faire pour stoper cette mafia syndic/conseil de copropriété??????

Comme tant d'autres, vous êtes dans un système dysfonctionnel, à l'image du pays lui-même.

Si vous tenez à rester dans votre appartement et que vous avez assez d'énergie, vous pourriez vérifier ses finances.

Voici 2 pistes :

1. Après avoir étudié les règles de base de la comptabilité (ce n'est en rien difficile), prenez votre courage à deux mains et demandez à vérifier la comptabilité du syndic (accompagnée d'un spécialiste, c'est encore mieux).

Ce qu'il faut vérifier par exemple :
- y a-t-il des factures en bonne et due forme pour les dépenses "bizarres" ?
- les postes du bilan correspondent-ils aux soldes bancaires ?
- toutes les entrées sont-elles enregistrées (loyers, indemnités d'assurance, intérêts bancaires, etc.).

2. Vérifiez les devis de travaux en faisant vous-même venir des corps de métier.

Avec ces données chiffrées et dépassionnées, vous serez bien mieux outillée pour convaincre vos voisins apathiques.

N'oubliez pas que la loi désormais est censée vous protéger davantage et que tout système mafieux (pour reprendre vos termes) ne subsiste que par la crainte qu'il suscite.

Lorsque les copropriétaires apathiques comprendront - enfin - qu'il y va de leur portefeuille et qu'ils subissent un lourd préjudice, ils réagiront peut-être.

Alors, il faudra passer à l'étape ultime :

Proposer une alternative.

Et là, c'est encore une autre histoire !

rexou · #10 27-07-2011 22:17:23

@ Luc :
- Le CDC ou le syndic... ou encore à défaut, n'importe quel CP peut intervenir dans l'urgence. Un cylindre de serrure ne s'entretient pas. On ne planifie pas son remplacement. Il peut néanmoins se bloquer. Je ne vois pas du tout en quoi un règlement de copropriété à jour (ou pas) fait avancer le schmilblick.

- "Votre" ou "leur" vandalisme... peu importe le possessif employé. Vous êtes victime de vandalisme. L'auteur est soit inconnu et j'imagine mal une assurance de l'ACP intervenir sans franchise, soit connu et dans ce cas, à vous de le poursuivre au pénal. Je doute qu'un courrier émanant d'un mandataire de l'ACP soit une réelle incitation à du vandalisme à votre égard. Ce mandataire de l'ACP qui a admis avoir lu votre courrier a ouvert une enveloppe fermée ? C'est un délit. Déposez plainte. Mais c'est hors du cadre du vandalisme et d'une éventuelle assurance...

rexou · #11 27-07-2011 21:59:02

@ Saxo :

- Il n'est pas question de "décréter", mais de constater l'impossibilité de joindre le syndic dans l'immédiat absolu. Il n'est pas question non plus d'une "obligation" de réaction du CDC.

- Il est question de résidents (locataires et CP) qui ne peuvent plus accéder à leur appartement, ne sachant plus ouvrir la porte de l'immeuble.

Une réaction directe s'impose par la force des choses, tout simplement.

Je pense à cette image d'un escalator qui tombe en panne alors que deux personnes l'utilisent. Vous pouvez vous asseoir sur une marche et contacter le service technique ou la croix rouge pour recevoir un sandwiche... et vous pouvez aussi simplement poser un pied sur la marche suivante et poursuivre votre route.

luc · #12 27-07-2011 20:39:08

rexou a écrit :

grmff a écrit : Vous le mentionnez vous-même:
Citation :à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
A mon avis, des travaux tels qu'un remplacement de cylindre sont des travaux que le syndic DOIT accomplir sans délai.
S'il n'agit pas, il laisse la copropriété en danger. A défaut de remplacer le cylindre, qu'il prenne la porte...
D'accord avec le raisonnement de Grmff. Et si syndic injoignable d'ans l'immédiat absolu, réaction directe du président du CDC... Travaux ou entretien... en tout cas, c'est URGENT. (Soit immeuble inaccessible, soit ouvert à tous les vents...)

D'abord le CDC n'a pas à intervenir.

Un travail d'entretien est planifié. Si un entretien n'est pas fait, on a des pannes ... qu'on répare sous la dénomination "d'entretien".

Le comble est quand ce soi-disant entretien camoufle en fait avec une touche de peinture la panne réelle ou prend 5 jours de bloquage de l'entrée du parking souterrain sans communiquer le vrai problème, .... .

Combien de travaux démarrent comme des travaux privatifs, mais deviennent d'un coup dans le décompte annuel des travaux communs?

Alors le syndic dit tout bêtement: c'étaient des travaux d'entretien nécessaires. Je ne devais rien communiquer. bien que cet "entretien" coûte des centaines d'EUR par CP.

Dans le cas d'un bon entretien prévisionnel ET un règlement de copropriété à jour ces abus seront pour 99% évités.

rexou a écrit :

Luc, votre vandalisme est couvert par une assurance de l'ACP ? Sans franchise ???

D'abord ce n'était pas mon vandalisme mais un vandalisme de fait organisé par l'ACP, donc leur vandalisme.

L'ACP était complice de fait, vu la littérature diffusée aux frais de l'ACP par un préposé de son représentant.

En plus un mandataire de l'ACP a admis d'avoir lu le courrier privé de mon épouse et de moi lors 2 des 5 cas de destruction de ma boîte aux lettres, sans prendre les mesures nécessaires. L'ACP est garant des actions de ses mandataires envers le CP individuel.

Saxo · #13 27-07-2011 20:35:17

rexou a écrit :

Et si syndic injoignable d'ans l'immédiat absolu, réaction directe du président du CDC... Travaux ou entretien... en tout cas, c'est URGENT.

Ce président du CDC piaffe d'impatience !

Il a déjà décrété que le syndic est injoignable dans l'immédiat absolu,

Ce président de CDC estime déjà qu'il est investi d'une obligation de réaction directe, peu importe qu'il s'agisse de travaux ou d'entretien...

Bigre !

Vachement militaire tout ça.

rexou · #14 27-07-2011 19:44:58

grmff a écrit :

Vous le mentionnez vous-même:
Citation :à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
A mon avis, des travaux tels qu'un remplacement de cylindre sont des travaux que le syndic DOIT accomplir sans délai.
S'il n'agit pas, il laisse la copropriété en danger. A défaut de remplacer le cylindre, qu'il prenne la porte...

D'accord avec le raisonnement de Grmff. Et si syndic injoignable d'ans l'immédiat absolu, réaction directe du président du CDC... Travaux ou entretien... en tout cas, c'est URGENT. (Soit immeuble inaccessible, soit ouvert à tous les vents...)

Luc, votre vandalisme est couvert par une assurance de l'ACP ? Sans franchise ???

grmff · #15 27-07-2011 19:08:16

Vous le mentionnez vous-même:

à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;

A mon avis, des travaux tels qu'un remplacement de cylindre sont des travaux que le syndic DOIT accomplir sans délai.

S'il n'agit pas, il laisse la copropriété en danger. A défaut de remplacer le cylindre, qu'il prenne la porte...

luc · #16 27-07-2011 18:48:37

grmff a écrit :

Citation :Luc, un exemple de petits travaux urgents : - Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures. Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.
Pour moi, ce ne sont pas des "petits travaux urgents" mais simplement de l'entretien. A décision seule du syndic.

Suivant ce raisonnement l'ex-syndic de mon ACP a commandé pour des dizaines de milliers d'EUR de travaux. Un expert financier judiciaire va faire un rapport.

Je crois que ce qui suit est d'application. Le pouvoir du syndic de commander certains travaux est fortement limité par la loi (et la jurisprudence d'avant 2010):

Art. 577-7.
§ 1.
L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
...
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
Art. 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
....
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
...
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
...

grmff · #17 27-07-2011 17:38:38

Luc, un exemple de petits travaux urgents : - Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures. Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.

Pour moi, ce ne sont pas des "petits travaux urgents" mais simplement de l'entretien. A décision seule du syndic.

luc · #18 27-07-2011 17:27:37

rexou a écrit :

Luc, un exemple de petits travaux urgents :
- Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures.
Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.

J'ai déja du laissé faire des travaux similaires privatifs pour des montants semblables.

En effet on s'amuse chez moi "d'améliorer" le fonctionnement de ma boîte aux lettres et/ou garagebox, de telle façon que je n'y ai plus accès, et ceci à chaque fois qu'un jugement tombe qui n'est aps dans la faveur de la firme du syndic et/ou de ses préposés.

J'ai toujours au moins eu un document (facture) ET j'ai du avertir le syndic au préalable (téléphone et confirmation par email). Puisqu'il s'agissait de vandalisme, couvert par l'assurance ACP.

L'intervention le plus rapide prenait quand même 4 heures (y compris constat par la police pour faire le document demandé par l'assurance de l'ACP).

Si un CP doit faire tout cela, je ne vois pas pourquoi le syndics ne doit pas le faire lui-même. Sauf naturellement s'il est au-dessus des lois. Mais je ne crois pas que c'est le cas.

Les dégâts causés par ce vandalisme sont dues par l'ACP à moi (et par la firme de l'ex-syndic à l'ACP), suite à la situation spécifique, mais certainement pas unique, de mon ACP.

rexou · #19 27-07-2011 17:03:05

Luc, un exemple de petits travaux urgents :

- Barillet de porte d'entrée de l'immeuble bloqué. Démontage de la serrure par un CP qui la dépose chez un serrurier et fait faire un nouveau cylindre adapté aux clés existantes. Remontage par le CP quelques heures plus tard. Prix du cylindre : une centaine d'euros. Durée totale du dépannage : environ deux heures.

Le temps de lire les documents et conditions que vous citez, le souci est réglé au mieux des intérêts de la copropriété.

Panchito-9340 · #20 27-07-2011 16:50:48

Les problèmes de langues qui sont évoqués, recouvrent quoi exactement?

Vous êtes le seul francophone immergé dans une copropriété néerlandophone avec un syndic néerlandophone?

arthemis · #21 26-07-2011 12:06:25

Bonjour,

ma question est la suivante: Est-il possible de ne pas reconduire la mandat du président et de ses assesseurs parce qu'ils sont présent depuis trop longtemps sur le "trône" et qu'ils nous cachent des infos importantes?
Ne pas reconduire leur mandats mais sans la majorité absolue ni même au niveau des quotités car ils ont tout le monde dans leur poche qui leur donnent des procurations pour ne pas assister à l'AG.
En effet, ils ne risquent rien puisque les copros ne comprennent rien à la gestion d'une copropriété ni même aux comptes.
Que faire pour stoper cette mafia syndic/conseil de copropriété??????

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