Achat Maison d'habitation en infraction urbanistique (non-constatée)

DveK

Pimonaute

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Achat Maison d'habitation en infraction urbanistique (non-constatée)

Bonjour à tous,
Je suis en attente de la signature des actes authentiques pour l'achat d'un immeuble de rapport étant considéré comme maison d'habitation aux yeux de l'administration (du cadastre et de l'urbanisme). L'infraction n'a jamais été constatée, ni fait l'objet d'un procès verbal d'infractions urbanistiques. Par contre, le compromis stipule bien l'infraction ainsi que de l'obligation de remedier à la situation (mention qui décharge toutes intentions delictueuses du vendeur et de l'agent immobilier) et qui obligatoirement se retrouvera dans l'acte authentique (il en va de la responsabilité du Notaire). Pour résumer, je suis éclairer sur la situation du bien.
Il s'agit donc d'une maison de maitre avec trois plateaux indépendants (2*75m² et 1*60m²). Deux plateaux sur les trois sont en parfait états, avec leurs propres sanitaires, cuis. equip, chambre et sont occupés par des locataires domiciliés au adresses xbte2 et xbte3. VRAIMENT BIENS et largement en ordre en regard des legislations wallonnes en matière de logement et location. Quant au troisième, tout est à faire, electricité, sanitaire, cuisine et plafonnage mais sans modification de la structure du batiment (J'en fais mon affaire).
Quoi qu'il en soit, je veux remedier à l'infraction urbanistique de l'immeuble et avoir l'avis des avisés en la matière...  
Le bien est donc considéré comme maison d'habitation et fonction du CWATUPE et de son art. 84 §1er 6°] et 7°] Il faut un permis d'urbanisme pour modifier la destination du bien(6°) ainsi que lorsque l'on cree des logements dans un bien existant(7°). Là se trouve l'astuce, est ce qu'on considère que le 6°) est d'application ou bien le 7°)   (?)  (?)
Pensez-vous que je peux opter automatiquement pour la création de logements dans un bien existant(7°)? Dès lors cette option ne nécessite pas le concours d'un architecte fonction de l'art 265 4°] CWATUPE et est considérée comme un acte d’impact limité au sens de l’article 127 § 4 alinéa 2, 1°. Mon interet dans cette option est que l'infraction ne porterait donc sur la création que de deux logements (puisque pour le troisième, nous dirons qu'il s'agit du logement initial de la maison) assorti d'une amende transactionnelle de 1000€ par logement (fonction de l'art. 449 11°].
L'option du changement d'affectation (6°) est plus lourd financièrement et dans la pratique puisqu'elle necessite l'intervention d'un architecte mais surtout l'amende transactionnelle, préalablement à la regularisation, est de l'ordre de 25€/m³ pour un volume minimum de 270m³.. Heureusement l'amende est plafonnée à 25000€ 
Pensez vous que le montage juridique pour la premiere option tient la route? Des cas vécus?
D'avance, je vous remercie pour vos conseils.

PIM

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Re : Achat Maison d'habitation en infraction urbanistique (non-constatée)

Choisir le mode de régularisation en fonction de l'amende encourue ... c'est du Kafka.

Cela étant dit, la question est très pointue et cela sort du cadre d'un forum public: il faut faire examiner votre dossier par un spécialiste.

DveK

Pimonaute

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Re : Achat Maison d'habitation en infraction urbanistique (non-constatée)

Je comptais bien sure soumettre le cas à un specialiste du CWATUPE (architecte; conseil ou autre) mais les cas vecus sont tjs plus judicieux que la "logique" juridique.
Autre question, à quoi correspond cette methode à la Kafka?
Bien à vous.

YAKA

Pimonaute intarissable

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Re : Achat Maison d'habitation en infraction urbanistique (non-constatée)

Le cas n'est pas simple, et d'une administration à l'autre cela peut varier.
Si on ne trouve pas à la structure portante et qu'on ne modifie pas le volume, il ne faut pas de permis avec architecte.
Maintenant il n'y a pas prescription en matière de permis d'urbanisme, d'où l'acte.  Moi je ne me lancerais pas dans ce truc!!!
La seule chose qui pourrait jouer en votre faveur est la domiciliation de plusieurs locataires, car l'administration ne peut pas "ignorer" qu'il y a bien eu changement de destination du bâtiment.  Là il faut réclamer à l'état Civil l'historique des domiciliation, notamment des dates d'inscriptions.
Logiquement le Bourgmestre aurait dû prendre un arrêté de fermeture.

Juste des pistes.  N'oubliez pas non plus qu'il faudra passer par l'avis des Pompiers!!!