Prolongation de bail commercial - le formalisme...

Gof · #1 27-08-2011 21:07:49

A l'adresse habituelle ? lol

grmff · #2 27-08-2011 16:03:42

Que dire. Waw big_smile .... Merci. Je vous envoie les chocolat où cela?

Je transfère cela de ce pas à celui que cela concerne, qui n'est pas un habitué du forum, mais qui est un frère pour moi...

Gof · #3 27-08-2011 11:58:10

L’exercice du droit de renouvellement exprimé à l’article 14 doit se faire dans des circonstances bien précises, à peine de nullité, brièvement rappelées.

C’est le locataire, son ayant-droit (héritier, …) ou représentant (tuteur, mandataire, …) qui demande le renouvellement au bailleur. « S'il y a pluralité de preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, celle-ci doit émaner de l'ensemble des preneurs » (Cass., 11 avril 2003).

A peine de nullité, la demande, qui nécessairement porte sur l’immeuble tel qu’initialement loué (ni plus ni moins) doit contenir « les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail », ce qui vise évidemment le montant du loyer, mais également la détermination des charges (forfaitaires, réelles, périodicitié, …), etc.

Toujours à peine de nullité, la demande droit contenir « la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

La disposition impose un rigorisme extrême à charge du preneur et s’applique avec vigueur par la jurisprudence.

Cass., 5 novembre 1992.
Attendu que la sanction de nullité frappe non seulement le défaut d'indication des conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail, mais aussi le défaut de mention que le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées, à défaut de notification par lui, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers.

Le preneur doit non seulement attirer l’attention de son bailleur sur les conséquences de l’expiration de son délai, il doit en outre lui rappeler que sa réponse doit être produite « par les mêmes voies », c’est-à-dire par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée. « Le preneur ne peut pas se contenter de reprendre les termes de la loi, mais doit préciser impérativement les modes de notification dont doit user le bailleur » (B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 724).

Par ailleurs, et pour autant qu’il puisse y avoir un doute à ce propos, l’article 14 protège de manière impérative le bailleur.

Cass., 19 juin 1992.
L'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux énonce comment, à l'expiration du délai de bail le preneur peut exercer son droit de principe au renouvellement du bail; (…) le caractère impératif de cette disposition a été prévu en faveur du bailleur et (…) celui-ci ne peut y renoncer anticipativement, c'est-à-dire avant le délai légal prévu pour la demande de renouvellement du bail; que le bail qui déroge préalablement à l'article 14, alinéa 1er, précité, est entaché d'une nullité relative

L’obligation d’informer le bailleur des voies de réponse est appliquée avec beaucoup de rigueur par la Cour de cassation.

Cass., 2 mars 2006.
1.L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins avant l'expiration du bail en cours.
Cette disposition légale prescrit aussi que la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.
Il ressort de cette disposition que la demande de renouvellement doit contenir, à peine de nullité, la mention que le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées s'il ne notifie pas dans les trois mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers.
La demande de renouvellement est, dès lors, nulle lorsqu'elle ne contient pas la mention de la manière dont le bailleur doit notifier soit son refus motivé de renouvellement, soit la stipulation de conditions différentes, soit l'offre d'un tiers.
2.L'article 14 de la loi du 30 avril 1951 tend à la protection du bailleur et, eu égard aux conséquences importantes pour lui du renouvellement du bail, cette mention dans la demande de renouvellement est de stricte application.
Il ne suffit, dès lors, pas que le bailleur connaisse le contenu de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 ni que cette obligation puisse être remplacée par l'adage suivant lequel nul n'est censé ignorer la loi, en l'espèce l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
3.Le demandeur a invoqué que la demande de renouvellement du bail du 7 octobre 2002 de la défenderesse est nulle parce qu'elle ne mentionne pas que le demandeur doit répondre par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice.
4.En ce qui concerne les faits qui servent de fondement à la demande principale et à la demande reconventionnelle, les juges d'appel se sont référés aux développements du jugement dont appel qui constate que la demande de renouvellement du bail qui mentionne que le demandeur sera présumé consentir au renouvellement du bail proposé s'il ne notifie pas suivant les mêmes voies et dans les trois mois son refus motivé de renouvellement ou la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers.
5.Les juges d'appel ont rejeté la défense du demandeur décrite au numéro 3 par les motifs que :
-dans la demande de renouvellement du bail, la défenderesse a repris littéralement la partie de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 " qui décrit ce que doit faire le bailleur lorsqu'il reçoit la demande de renouvellement : consentir ou refuser et notifier cette décision au preneur, si nécessaire dans un délai déterminé " ;
-le texte de l'article 14 est clair et une lecture simple de cet article indique précisément ce que doit faire le bailleur lorsqu'il reçoit la demande de renouvellement ;
-le demandeur tente d'obtenir des juges d'appel que des dispositions soient reprises ou ajoutées dans le texte légal qui n'y figurent pas, " en tout cas pas dans la deuxième partie de cet article et qui ne doivent pas s'y trouver eu égard à la précision de l'ensemble " ;
-eu égard à l'adage suivant lequel nul n'est censé ignorer la loi, le demandeur savait très bien ce qu'il avait à faire lorsqu'il a reçu la demande ;
-le demandeur a en effet notifié le refus de consentir au renouvellement du bail suivant une des voies prévues par la loi, savoir par exploit d'huissier de justice.
Les juges d'appel ont ainsi constaté que la défenderesse a bien indiqué la deuxième partie de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 dans la demande de renouvellement du bail mais non la première partie, qui décrit le mode de notification.
Ils ont ainsi considéré que la demande de renouvellement du bail ne doit pas mentionner suivant quelles voies le bailleur doit notifier sa demande au preneur, qu'il suffit que la demande mentionne que ce soit " suivant les mêmes voies " que la notification de la demande et que, pour savoir en quoi cela consiste, il suffit que le bailleur connaisse la législation applicable ou soit censé la connaître.
6.En décidant par ces motifs que la demande de renouvellement du bail est valable, les juges d'appel ont violé l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951.

Conclusion, la demande de renouvellement doit, outre les conditions proposées pour le renouvellement, indiquer que le bailleur doit donner sa réponse non pas « par les mêmes voies », mais « par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée ».

Pour qui en douterais encore, cette charge d'information repose sur le locataire.

Les décisions de la Cour de cassation ci-dessus sont consultables sur juridat.be.

grmff · #4 24-08-2011 12:59:37

Un locataire commercial doit demander la prolongation de son bail dans les formes et délais, à défaut de nullité, et de risquer de se voir évincer sans indemnité ni possibilité de renouveler le bail.

Le formalisme va assez loin.

Par exemple, si vous demandez le renouvellement du bail par recommandé, et exigez une réponse par le même moyen, vous ne respectez pas le formalisme et la cour de cassation a déclaré nul ce genre de demande.

Pourtant, voici ce que préconise le texte de loi:

Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du <bail> en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau <bail> et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du <bail> aux conditions proposées.

Le texte précise "les mêmes voies". Cela ne veut pourtant pas dire que le propriétaire ne peut pas envoyer une demande par voie d'huissier si le courrier initial de demande de reconduction a été envoyé par recommandé.

Apparemment, la cour de cassation se serait penchée sur un tel cas, et aurait jugé nul une demande dans de telles conditions...

C'est là dessus que le propriétaire s'est basé pour annuler la demande de reconduction d'un locataire avec lequel il ne s'entend pas. Mais, désirant éviter des frais d'avocat, il a pris une lettre type trouvée sur internet. Ce modèle, pourtant récent et d'un site réputé, a été invalidé pour des raisons de forme aussi!

Bref, pour les baux commerciaux, faites appel à un avocat spécialisé et à jour, pour toute communication officielle entre propriétaire et locataire...

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