établir sa société dans bail résidence principale

totto · #1 25-08-2011 07:55:32

bonjour,

mon locataire voudrait installer sa société dans l'appartement qu'il occupe. Or, le bail stipule que le bien est destiné à usage d'habitation privée et de résidence principale et que le Preneur ne pourra changer cette destination qu'avec l'accord préalable et écrit du Bailleur.

apparemment, cela impliquerait une majoration fiscale pour moi, est-ce que quelqu'un pourrait me dire où et comment je peux calculer au préalable cette augmentation de façon à ce que je puisse la répercuter sur le loyer ?

merci

totto

rexou · #2 25-08-2011 08:36:57

Cela dépend de votre situation fiscale.

Le mieux est de faire une simulation avec un logiciel (voir éventuellement votre banquier) en entrant les nouvelles données.
Globalement, vous êtes actuellement taxé sur un revenu forfaitaire : le RC.
Si vous louez pour usage professionnel, la partie professionnelle (si elle est distincte dans le bail de la partie résidentielle) sera taxée sur base des loyers réels perçus (60% de vos loyers nets. Ce qui suppose les loyers hors charges, pour autant que les charges soient distinctes du loyer dans le bail.
Le résultat variera fortement selon que vous pouvez déduire un prêt hyp. par exemple ou non. Et selon votre taux d'imposition global.

- Si vous pouvez faire deux baux distincts, un pour le résidentiel et un pour le professionnel, c'est encore mieux.
- Pour le professionnel : un petit loyer avec des charges importantes (forfait ou réel)

Sans pouvoir généraliser, il est courant qu'un loyer professionnel soit majoré d'environ 20% au moins pour raisons fiscales.

Panchito-9340 · #3 25-08-2011 09:02:37

Si vous travaillez à temps plein, les conséquences fiscales peuvent être désastreuses pour vous.

Tant que votre locataire n'utilise pas (0%) votre bien à titre professionnel, il vous suffit de remplir le code 106 de votre déclaration avec le RC non indexé.
Le fisc indexe le RC et l'ajoute à tous vos autres revenus. Vous êtes taxé sur le total.

Maintenant si votre locataire utilise votre bien à titre professionel (sans que la proportion exacte soit indiquée dans votre bail), vous serez imposé comme s'il l'utilisait à 100% . En plus vous devrez indiquer dans votre déclaration les loyers réels! Et plus simplement le RC au code 106!

Je pense qu'une majoration de 20% est tout à fait insuffisante (si vous avez d'autres revenus) pour couvrir l'énorme supplément d'impôts auquel vous allez devoir faire face...

Cela fait longtemps que vous avez signé ce bail?

rexou · #4 25-08-2011 09:28:03

Panchito a écrit :

Je pense qu'une majoration de 20% est tout à fait insuffisante (si vous avez d'autres revenus) pour couvrir l'énorme supplément d'impôts auquel vous allez devoir faire face...
Cela fait lonftemps que vous avez signé ce bail?

Peu importe quand a été signé le bail. Il convient d'y mettre fin et d'établir un nouveau bail avec nouvelles conditions. Ou de refuser l'usage professionnel, même partiel ou au moins, l'imputation professionnelle du bien.

Le supplément d'impôts varie fortement suivant les revenus (taux d'imposition global) et peut même être entièrement compensé par la déductibilité d'un PH.

Dans un appart de 100m2, si une chambre de 10m2 est déclarée à usage professionnel, les conséquences seront minimes SI le bail est correctement rédigé et distingue clairement les deux parties.

Vous pouvez aussi prévoir dans le bail la mise à charge du locataire de tout supplément fiscal dont vous seriez redevable suite à cet usage professionnel.

Dans l'absolu, si vous n'avez pas de PH déductible, si vos revenus sont élevés... évitez au maximum de vous embarquer dans l'aventure. Votre locataire vous loue un appartement à usage résidentiel. S'il veut établir une société, il existe des boites postales à 150€ par mois. C'est une autre piste...

totto · #5 25-08-2011 10:10:52

super pour vos réponses !

en fait, je devais signer le bail hier mais comme mon locataire est venu avec cette idée saugrenue, j'ai reporté la signature du bail pour pouvoir me renseigner.

je vais donc prévoir dans le bail que le locataire prendra à sa charge tout supplément fiscal dont je serais redevable suite à cet usage professionnel.

je vais aussi lui proposer de prendre une boîte postale.

vous êtes formidables ! smile

merci

totto

PIM · #6 25-08-2011 10:55:36

totto a écrit :

je vais donc prévoir dans le bail que le locataire prendra à sa charge tout supplément fiscal dont je serais redevable suite à cet usage professionnel.

Le plus simple.... c'est d'utiliser notre modèle de bail gratuit (qui prévoit notamment cette protection)

baux disponibles à cette page-ci

grmff · #7 25-08-2011 14:28:11

Vous serez taxé sur 60% du loyer. Soit une dépense de 30% du loyer. Personnellement, je pense que les problèmes de prêt hypothécaire n'ont rien à faire, car elle changent chaque année. Il convient donc de ne pas en tenir compte.

Pour toucher 100, vous devrez toucher un loyer de 100 / (100-30) = 142

Si vous définissez 50% professionnel et 50% non professionnel, le calcul se complique... mais l'idée est la même...

cochise · #8 25-08-2011 17:13:45

totto a écrit :

apparemment, cela impliquerait une majoration fiscale pour moi,

Question bête mais pas abordée : le locataire compte t'il déduire une partie du loyer ou est ce seulement histoire de domicilier sa société?

rexou · #9 25-08-2011 22:23:50

cochise a écrit :

Question bête mais pas abordée : le locataire compte t'il déduire une partie du loyer ou est ce seulement histoire de domicilier sa société?

- Si pas de déduction de loyer à charge de la société, il n'y a en principe pas d'implication fiscale à redouter. Il suffit de déclarer une location résidentielle au code 106.

@ Grmff : vous dites :

Vous serez taxé sur 60% du loyer. Soit une dépense de 30% du loyer. Personnellement, je pense que les problèmes de prêt hypothécaire n'ont rien à faire, car elle changent chaque année. Il convient donc de ne pas en tenir compte.

... soit une dépense de MAXIMUM 30%...
il existe encore des bailleurs qui ne sont pas imposés à 50%. smile

et si un prêt hypothécaire est en cours, ce supplément d'imposition peut être fort réduit, voire contrebalancé... mais d'accord, l'avenir est incertain... et cela n'empêche nullement le bailleur de majorer son loyer.

grmff · #10 25-08-2011 23:13:18

En Belgique, on est vite taxé à 50%. Il ne faut pas oublier que le revenus immobiliers sont rajoutés à la base taxable. Ils sont donc taxés "à la marge".

Dès qu'on gagne plus de 18730€, on est à 45%...hors impôts communaux.

Rajoutez la moyenne wallonne de 8% d'additionnels communaux, et vous vous retrouvez avec 45% *1.08 = 48.3%

Et je ne parle évidemment pas de 18730€ net, mais brut! ON y est donc très très vite. (pour un employé, cela représente 1345€ brut...)

Il existe des bailleurs pas imposés à 50%? Certes. Mais sans doute pas beaucoup...

Mais ce n'est PAS une dépense MAXIMUM de 30%. Si vous touchez plus de 34.330€ brut par an (2466€ brut /mois), vous arrivez à 54% d'imposition! Et donc à une dépense de 32.4%: plus que le taux d'imposition des sociétés... Alors, oui. Pendant des années, les jeunes proprios sont peu taxés. Mais par la suite, pardon...

Panchito-9340 · #11 26-08-2011 07:22:30

Tout à fait!!

Travaillant à temps plein en tant que cadre, je refuse systématiquement tout locataire qui n'utiliserait pas mes biens à 100% en mode résidentiel pur.

rexou · #12 26-08-2011 08:55:37

Oui Grmff, je suis d'accord, on monte vite dans les taux d'imposition. Pourtant, même si je semble furieusement optimiste, il me semble malgré cela que dans la pratique, grâce aux différents mécanismes de déductibilité -PH notamment- les taux réels sont bien souvent plus bas...

Il existe aussi des bailleurs ne possédant qu'un seul bien qu'il donnent en location et sont eux-même locataires ou cohabitants ailleurs. Des pensionnés aussi...

Après avoir cherché quelques exemples, il semble que le surplus de loyer pour location professionnelle soit effectivement bien supérieur à 20%.

Panchito, je vous comprends tout à fait ! Des revenus professionnels élevés + des revenus locatifs importants, cela vaut la peine d'envisager de mettre ses biens en société parfois...

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