Bail non signé et régularisation charges

bigoudi24 · #1 01-09-2011 16:06:57

J'ai un bail de 3 ans qui a commencé le 1er août 2010 qui n'a toujours pas été signé par le propriétaire. La signature sur le bail est celle de la gestionnaire de patrimoine qui le représentait à l'époque. Ce bail mentionne des charges locatives d'un montant de 100 euros. En accord avec la gestionnaire de patrimoine, nous avons ramené ce montant à 80 euros car je suis seule et/ou absente la plupart du temps. Ce montant de 80 euros ne figure pas sur le bail mais je le verse depuis mon entrée le 1er août 2010. Ces charges locatives incluent la consommation d'eau privative, le chauffage privatif, le nettoyage de l'immeuble et les menues réparations. Mon propriétaire étant inexistant, je ne pense pas recevoir de régularisation de charges (idem pour l'indexation de loyer). Or, comme le fournisseur d'électricité vient de me rembourser un trop perçu de +200 euros pour l'année écoulée, il doit en être de même pour les autres charges. Je ne pense pas dépenser ces 80 euros de charges par mois. Puis-je décider de baisser ces charges unilatéralement ? Comment faire pour recevoir ce décompte de charges ? Quelles sont mes recours ? Un grand merci d'avance.

PIM · #2 01-09-2011 16:55:49

Le gestionnaire de patrimoine agit/agissait dans le cadre d'un mandat qui oblige le mandataire.

Il n'y a pas de syndic dans cet immeuble ?

Vous ne pouvez pas modifier unilatéralement le montant de vos paiements.

rexou · #3 01-09-2011 17:08:51

Je suppose que le gestionnaire était mandaté pour signer en lieu et place du bailleur. Le bail mentionne une provision pour charges de 100€ mais vous n'en payez que 80.
-eau et chauffage, cela peut fluctuer à la baisse en raison de votre absence ou comportement économique.
- nettoyage, électricité des communs, ascenseur éventuel, entretien, etc, ce sont des frais fixes.

Si personne ne cherche à indexer votre loyer, à votre place, je ne ferais pas de vagues et je continuerais à payer ces 80 euros mensuels... Vous pourrez encore demander un décompte et faire régulariser dans deux ou meme trois ans... ou si une indexation de loyer intervient.

Pour moi, votre intérêt immédiat, c'est de ne rien faire et de voir venir. Et comme dit PIM, vous ne pouvez pas baissez vous même vos provisions de charges. Vous n'y auriez même pas intérêt d'ailleurs.

Panchito-9340 · #4 01-09-2011 18:09:31

Etant commissaire-aux-comptes dans plusieurs copropriétés à Bruxelles, je vous conseille vivement de demander votre décompte de charges (souvent trimestriel) le plus rapidement possible.

Pour un 2 chambres à BXL avec jardin, ascenseur, service de nettoyage (ou pire encore: une concierge), vous n'aurez jamais assez avec une provision de seulement 80€/mois et risquez un ajustement énorme en fin d'année.

Aviez-vous demandé une copie du décompte de charge du locataire précédent? Pour vous faire une idée?

Pour un appartement 2ch dans les belles communes, dans une copropriété bien entretenue avec jardin et ascenseur, 100€/mois me semble être un minimum...

Vos consommations privatives ne sont qu'une partie des charges locatives qui comportent de nombreux autres postes sur lesquels vous n'avez que peu d'influence (entretien, réparations,consommations des parties communes, frais de syndic, poubelles etc...)

rexou · #5 01-09-2011 22:22:00

Panchito a écrit :

Etant commissaire-aux-comptes dans plusieurs copropriétés à Bruxelles, je vous conseille vivement de demander votre décompte de charges (souvent trimestriel) le plus rapidement possible.
...
Vos consommations privatives ne sont qu'une partie des charges locatives qui comportent de nombreux autres postes sur lesquels vous n'avez que peu d'influence (entretien, réparations,consommations des parties communes, frais de syndic, poubelles etc...)

Le bien est géré par un gestionnaire, qui apparemment n'est plus en fonction.

Je suis d'accord avec Panchito pour penser que le décompte des charges, s'il se fait, ne donnera pas lieu à un remboursement.

Par contre, je conseille plutôt de ne rien réclamer et de laisser la situation en l'état. Pas d'indexation, et pas de décompte. Plus la situation perdure ainsi, plus c'est à l'avantage du locataire. Pour l'indexation, ça semble évident, la rétroactivité possible n'étant que de trois mois. Quant aux décomptes après trois ans, on peut considérer qu'il y a faute du bailleur et se limiter tout au plus aux deux dernières années... si une demande de régularisation arrive un jour...

bigoudi24 · #6 02-09-2011 08:34:14

J'aurais dû préciser : il s'agit d'un immeuble de 3 appartements dont seulement 2 étaient occupés jusqu'en juillet de cette année. Pas de syndic. L'entretien des communs est fait par les locataires. Donc charges communes = pratiquement zéro.

rexou · #7 02-09-2011 09:06:52

bigoudi24 a écrit :

J'aurais dû préciser : il s'agit d'un immeuble de 3 appartements dont seulement 2 étaient occupés jusqu'en juillet de cette année. Pas de syndic. L'entretien des communs est fait par les locataires. Donc charges communes = pratiquement zéro.

Je maintiens mon conseil : ne faites rien, continuez à payer vos provisions de charges sans faire de vague, au moins tant qu'il n'est pas question d'indexation du loyer.

grmff · #8 03-09-2011 12:25:25

80€ pour l'eau et le chauffage, c'est un strict minimum. Ne vous attendez pas à un remboursement. Et ne diminuez pas unilatéralement ce montant, vous risquez qu'il se réveille et vous envoie le décompte...

bigoudi24 · #9 11-11-2012 19:45:41

Me revoilà après plus d'un an. Mon propriétaire se réveille et me réclame pour la 1ère fois une indexation pour un loyer de 800€ (soit un nouveau montant de 848€)+ paiement du 'montant habituel' (sic) de 50€ pour les charges. Le seul problème est que mon bail (toujours pas signé, ni garantie locative effectuée) mentionne un loyer de 770€ et 100€ pour les charges mais je paye 80€ depuis août 2010, en accord avec la gestionnaire de biens avec laquelle j'ai traité à l'époque. Mais ce montant de 80€ n'est pas mentionné dans le bail. Que me conseillez-vous ? Contester l'indexation ? Exiger une régularisation des charges (s'il me demande 50€, n'ai-je pas trop payé depuis août 2010 ?). Accepter l'indexation mais sur une base de loyer de 770€ + payer les 50€ pour les charges ? Merci.

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