Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

Erico

Pimonaute non modérable

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Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

Que dit la loi, au sujet de travaux ou transformations, effectués par un locataire , sans autorisation écrite du bailleur ... alors que dans le bail il est bien stipulé que tous travaux ou transformations doivent faire l'objet 1) d'une demande écrite du preneur et 2) d'une autorisation écrite du bailleur...et qu'il est stipulé qu'à son départ le locataire doit tout remettre à ses frais en état

Cela fait suite à un loc commercial qui n'a pas remis en état après avoir fait travaux et transformations sans autorisation écrite du bailleur et même si une partie de ces derniers était nécessaire à l'exercice de son activité

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

- Texte de la loi ici
Y lire notamment le § 4:
§ 4. Du droit du preneur d'aménager les lieux loués.

  Art. 7. Le preneur a le droit d'effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l'esthétique du bâtiment et d'aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice) de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s'y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs. <L 05-07-1963, art. 48>
  Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l'avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), qu'il s'oppose à l'exécution de ces transformations, est réputé y consentir. <L 05-07-1963, art. 48>
  S'il s'y oppose dans les formes et délais susdits, le locataire qui persévère dans son intention le fait citer dans les trente jours.
  En cas de sous-location, à usage commercial, le sous-locataire, désireux de transformer les lieux, doit en informer simultanément, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), le locataire principal et le propriétaire. L'un et l'autre doivent, à peine de déchéance, faire connaître au sous-locataire leur éventuelle opposition à l'exécution des transformations, dans les formes et délais susdits. En cas d'opposition du locataire principal ou du propriétaire, le sous-locataire qui persévère dans son intention, fait citer dans les trente jours le locataire principal et le propriétaire. <L 05-07-1963, art. 48>
  Au cas où des travaux sont exécutés sans accord ni autorisation ou sans s'y conformer, le bailleur et, le cas échéant, le propriétaire peuvent faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement.
  Le bailleur et le propriétaire ont accès aux travaux. Ils peuvent aussi y déléguer tous mandataires de leur choix.

  Art. 8. Les travaux entrepris par le preneur s'effectuent à ses risques et périls.
  Le bailleur ou le propriétaire peut exiger, soit préalablement à l'exécution des travaux, soit en cours d'exécution, que le preneur assure sa responsabilité et celles du bailleur et du propriétaire, tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, du chef des travaux entrepris par lui.
  Faute par le preneur de justifier de l'existence d'un contrat d'assurance suffisant et du payement des primes, à première mise en demeure du propriétaire ou du bailleur, ceux-ci sont fondés à faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix, rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement. La défense ne peut être levée que sur justification de l'assurance et du payement des primes.

  Art. 9. Sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d'une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s'y opposer. Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et de coût de la main-d'oeuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l'immeuble à augmenté de valeur.
  Quant aux transformations entreprises par le preneur sans autorisation, le bailleur peut, soit en cours de bail, soit à l'expiration de celui-ci exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, sans préjudice des dommages et intérêts, s'il y a lieu. S'il conserve les aménagements ainsi effectués, il ne doit aucune indemnité.

- Lecture utile à ce sujet: http://www.businessandlaw.be/article553.html

- depuis le temps que vous êtes plongé dans ce litige, c'est tout de même curieux de ne s'interroger à ce sujet que maintenant...
Ou que votre avocat n'en ait rien dit (je suppose).
Ok je ne vais pas tirer sur l'ambulance et je sors...

Erico

Pimonaute non modérable

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Re : Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

le bail stipulait bien que tous travaux ou transformations étaient sujets à une autorisation écrite du bailleur....

il n'y a eu ni demande du preneur, ni bien sur autorisation du bailleur

le bail précisait aussi, que le preneur pouvait demander remise en état totale, ce que je demande

et ce à quoi j'ai droit je crois n'ayant pas été avisé à l'avance des travaux ..et donc ni bien sûr plans ou devis qui m'ont été proposés

de plus la plupart ( disons 75 %) n'étaient pas nécessaires. ou utiles à l'activité commerciale...c'était juste de la déco ou une volonté de tape à l'oeil

enfin c long à expliquer ....trop long...

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

Il y a eu un état des lieux d'entrée ?

Erico

Pimonaute non modérable

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Re : Travaux nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale !!!

Bien sûr Francis ! 

A l'amiable, mais bien détaillé quand même....

Et à la sortie  ELS par expert (payé et mandaté uniquement par moi, car le loc n'a pas voulu partager les frais ) , ELS d'ailleurs confirmé point par point par constat d'huissier....de plus des factures oubliées prouvent la nature et le montant des travaux effectués par le loc peu après son entrée...difficile d'avoir plus de preuves non ?

Donc la comparaison entre l'ELE et ELS + le constat d'huissier + les factures prouve sans aucun doute les travaux effectués par le loc APRES son entrée....malgré ça il nie tout.....c'est limite débile, mais c comme ça, et son avocat met même en cause la validité du constat d'huissier, vu que l'huissier a été mandaté et payé par moi !