votes secrets

grmff · #1 23-11-2011 18:53:21

Ahhh... damned, yen a qui suivent...

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

bada · #2 23-11-2011 10:43:44

grmff à écrit

Vous allez me dire qu'il est piquant de voir qu'une décision en soi illégale devient valide si on ne réagit pas dans les 3 mois de l'AG. C'est vrai. Mais le législateur a mis en balance la sécurité juridique et le respect des règles. Il a préféré la sécurité juridique, à raison.

Pourquoi écrivez-vous "dans les 3 mois de l'AG". N'est-ce pas 4 mois depuis la nouvelle loi ?

grmff · #3 23-11-2011 08:28:44

Croquette est déchainée, aujourd'hui! Mais c'est qu'elle va saturer les serveurs à elle toute seule...

Un petit conseil: vous avez lancé plusieurs sujets. Restez dans les sujets et ne les mélangez pas.

Sur le point des votes secrets, discutez des votes secrets.
Pour le point du calcul des charges et de leur ventilation, restez dans le fil "Les erreurs de calcul"

croquette · #4 23-11-2011 06:48:11

Bonjour à tous,

merci à luc et à rexou pour toutes leurs réponses pertinentes

comme le dit luc dans le troisième sujet que j'avais lancé : "La vériité fait toujours surface, tôt ou tard."

Les propriétaires présents à l'AG ont acceptés mes remarques lors de notre troisième AG : je revenais chaque année avec les erreurs existant dans la ventilation des charges.

L'AG a voté à une large majorité que l'on en revienne à la règle de la solidarité avec une participation aux charges proportionnelle à vos quotités.

L'un des sages (il y en a) a conclu "Le passé est le passé, intéressons nous à l'avenir".

Si je reviens sur ce sujet, c'est que lors de l'AG deux des propriétaires responsables de la variabilité des clefs dans les premiers exercices sont revenus à la charge pour un montant représentant 5 euros par propriétaire.

Ils ont demandé que la comptabilité soit corrigée : ce point n'étant pas à l'ordre du jour, l'AG n'a pas été appelée à voter.

J'était de nouveau commissaire aux comptes et j'avais pu cette fois vérifier toutes les pièces en ce compris les décomptes annuels individuels (nous avons toujours le même syndic et les personnes faisant partie de son bureau ont été remplacées).

Le syndic pourrait répondre positement à la requête de ces deux propriétaires car l'un des deux travaille positivement dans la gestion.

J'ai informé le syndic que je m'opposait à la correction de la comptabilité de cette année.

J'ai recalculé les gains ou les pertes des propriétaires pour appuyer ma demande et il est apparu que les deux propriétaires concernés avaient à l'époque "gagné" quelques centaines d'euros.

Je trouve que cette fois, ils poussent e bouchon un peu loin !

Les petits calculs de la vanité et de la médiocrité méfiante ont eu plus d'importance que le salut de l'état. -Mirabeau

salutations,

luc · #5 23-11-2011 02:04:31

Je rejoins l'opinion de rexou ...

rexou · #6 23-11-2011 01:32:15

croquette a écrit :

Réponse à rexou : le syndic est bien entendu informé des principales remarques faites durant son abscence. Cette information évite toutefois de préciser l'identité des propriétaires ayant formulé celles-ci.

Oui, je comprends le raisonnement... je ne le cautionne pas. Je pense qu'un minimum de courage est nécessaire pour maintenir de saines relations.

La loi impose de nommer les CP ayant voté contre la majorité. Cela leur permet notamment d'attaquer en justice une décision contre laquelle ils auraient voté et qui leur causerait préjudice. Ce qui est impossible avec un système de vote secret.

Votre question m'interpelle :

Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?

Avec cette logique, vous devriez aussi considérer que ce que vous nommez les "erreurs de calculs" sont aussi devenues légales, non ???

Dans les deux cas, la réponse est la même : ce n'est pas légal, mais à défaut de contestation en temps utile pour les exercices écoulés, cela a été avalisé et les décisions sont donc valables. Pour le futur, vous pouvez rectifier le tir... ou pas.

grmff · #7 22-11-2011 18:09:57

Le principe "1 propriétaire = 1 voix" pour les votes secrets a été présenté aux propiétaires lors de l'AG 2010 en présence de propriétaires possédant plus d'un appartement dans la résidence.
Ce point est repris dans le procès-verbal de cette assemblée et aucune plainte n'a été reçue, ni lors de la réunion ni dans l'année écoulée.
Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?

Si personne n'a fait opposition à ce mode de fonctionnement pour le passé, il faut savoir que les décisions prises sous ce mode de fonctionnement sont valides.

Par contre, tout propriétaire peut s'y opposer pour l'avenir. En effet, ce mode de fonctionnement est contraire au code civil.

Vous allez me dire qu'il est piquant de voir qu'une décision en soi illégale devient valide si on ne réagit pas dans les 3 mois de l'AG. C'est vrai. Mais le législateur a mis en balance la sécurité juridique et le respect des règles. Il a préféré la sécurité juridique, à raison.

croquette · #8 22-11-2011 18:03:24

Le principe "1 propriétaire = 1 voix" pour les votes secrets a été présenté aux propiétaires lors de l'AG 2010 en présence de propriétaires possédant plus d'un appartement dans la résidence.

Ce point est repris dans le procès-verbal de cette assemblée et aucune plainte n'a été reçue, ni lors de la réunion ni dans l'année écoulée.

Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?

Réponse à rexou : le syndic est bien entendu informé des principales remarques faites durant son abscence. Cette information évite toutefois de préciser l'identité des propriétaires ayant formulé celles-ci.

rexou · #9 22-11-2011 13:55:08

Le syndic, et toute personne employée par lui, sortent lorsque l'AG aborde le point relatif au changement éventuel de syndic. Tout propriétaire présent peut alors s'exprimer librement ! Il s'agit le plus souvent de critiques négatives et les quelques opinions positives sont toujours suivies de plusieurs contre-exemples. Mais à l'issue du dépouillement du vote, le contrat de syndic est prolongé avec plus de 80 % des bulletins qui lui sont faforables. La loi ne justifie selon moi que dans ce cas car des bulletins nominatifs mettraient effectivement chacun devant ses responsabillités. Nous travaillons ici selon le principe "1 propriétaire = 1 voix" sans tenir compte de leurs quotités.

Délibérer hors de la présence du syndic est une excellente chose. J'espère que les critiques -fondées- qui sont émises sont aussi communiquées au syndic, ne serait-ce que pour lui permettre d'y remédier si possible...

A noter que si 80% des CP sont satisfaits, ces critiques ne doivent pas être trop virulentes ! Ou alors, à défaut d'alternative proposée, on reconduit le syndic par facilité.

Voter sans tenir compte des quotités ? Et comment avez-vous décidé de cette façon de procéder ? Combien de lots dans votre ACP ? Et si un CP devait décider d'acquérir un second appartement dans l'immeuble ? Il vote pour "un" et paie pour deux ???

Le vote secret et votre façon de comptabiliser les votes sortent du cadre de la légalité et du cadre de la logique... Cela répond uniquement à une envie de s'exprimer anonymement et c'est malsain.

Une décision prise de cette manière peut être annulée en justice de paix à la demande de n'importe quel CP. Si personne ne se plaint, pas de problème bien sur.

croquette · #10 22-11-2011 13:35:59

Bonjour,

La pratique préconisée est appliquée depuis depuis 2 ans.

Le syndic, et toute personne employée par lui, sortent lorsque l'AG aborde le point relatif au changement éventuel de syndic.

Tout propriétaire présent peut alors s'exprimer librement !

Il s'agit le plus souvent de critiques négatives et les quelques opinions positives sont toujours suivies de plusieurs contre-exemples.

Mais à l'issue du dépouillement du vote, le contrat de syndic est prolongé avec plus de 80 % des bulletins qui lui sont faforables.

La loi ne justifie selon moi que dans ce cas car des bulletins nominatifs mettraient effectivement chacun devant ses responsabillités.

Nous travaillons ici selon le principe "1 propriétaire = 1 voix" sans tenir compte de leurs quotités.

Il n'en est plus de même quand les propriétaires doivent accepter ou refuser la candidature de l'un des leurs comme membre du conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes.

La loi n'est pas strictement respectée mais les décisions de l'AG peuvent-elles être annulées pour celà ?

Salutations,

Il n'y a pas de lien social ni de foi qui demeurent inviolés quand il s'agit de régner. / Cicéron

Dans ce cas, je continuerai à conseiller que les votes se déroulent à bulletins secrets car toute autre solution rendrait l'atmosphère dans la propriété plus lourde encore.

rexou · #11 22-11-2011 10:56:52

Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?

Il me semble parfaitement normal et cohérent que le vote soit en effet nominatif !

Demander au syndic de sortir durant les délibérations entre CP au sujet de son mandat permet à chacun de s'exprimer à loisirs, puis de voter sans subir de pression. Cette mesure est nécessaire et suffisante.

Et les CP qui souhaitent émettre des critiques doivent avoir le courage de les énoncer pour qu'un dialogue et une amélioration soit possible. C'est vraiment le minimum !

Saxo · #12 22-11-2011 09:21:21

Demandez-vous si vous êtes dans la situation décrite dans la loi (article 577-6 § 9)

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires ou, prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

grmff · #13 22-11-2011 08:27:30

Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?

Une solution est de demander au syndic et à son personnel de sortir de séance lorsqu'on discute de lui et de son contrat.

Mais je reste persuadé que le vote doit rester nominatif.

Une solution utilisée par le passé est de voter à bulletin nominatif hors de la présence du syndic, et de ne consigner que le résultat du vote. En gardant les bulletins dans une enveloppe scellée. Il était convenu, à l'époque, qu'un personne s'opposant au vote par voie de justice aurait le droit de faire ouvrir l'enveloppe en question pour démontrer son vote "contre"

C'est tordu de la tête... et ce n'est plus possible.

croquette · #14 22-11-2011 05:15:15

Dura lex, sed lex.

Comme le rapporte le projet de loi, maintenant abandonné, il s'avère que l'identification des propriétaires ayant refusé de voter en faveur d'un candidat à l'un des postes pour le conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes est une grande source de tensions dans la copropriété.

Dans une grosse propriété, tout le monde n'aime pas tout le monde et cette confirmation dans les votes n'est pas susceptible d'arrondir les angles.

Ne serait-il pas possible de soumettre à l'AG une proposition pour que les votes relatifs aux personnes soient réalisées sur des bulletins vraiment secrets où n'apparaîtraient ni le nom, ni les quotités des propriétaires.

Le vote de cette proposition serait réalisées sur un bullettin normal oµ noms et quotités seraient spécifiés.

La décision serait prise à la majorité simple des voix et, quelle qu'elle soit, elle serait inscrite de préférence dans le règlement de copropriété.

amitiés

luc · #15 21-11-2011 21:42:38

D'abord une proposition de loi a été déposée cette année, qui va dans le sens que vous préconisez, mais vite retirée, parce que cette proposition allait à l'encontre de la loi de 2010, proposée en 2008.

- La proposition retirée de 2011

- Proposition initiale de 2008, qui est devenu la loi de 2010:
1. Fiche complète du trajet parlementaire avec des liens vers les documents
2. Texte proposé le 07.07.2008 (Lisez les pages 3 à glasses .

Dans les documents du Parlement vous trouverez les déclarations finales, lors du vote à la Chambre le 07.05.2010 ... (j'ai souligné le texte important dans le cadre du sujet traité):

M. HAMAL: (....) Enfin, ce projet va jouer un rôle important dans la modernisation du fonctionnement des copropriétés en accroissant la transparence de leur gestion et en renforçant la participation des copropriétaires dans la vie des copropriétés

La loi n'est pas un manuel, mais délimite un cadre de vie.

Si les CP refusent la responsabilité, qu'ils ne viennent pas plus tard lamenter si quelque chose ne fonctionne pas parce que le syndic faisait ce qu'il voulait.

Vous croyez que c'est impossible?
Vous le croyez réellement?

J'ai vu ce WE l'invitation pour une AG d'une ACP, où le syndic avait refusé pendant 10 ans de faire les rénovations nécessaires dues par l'usure des installations, ni proposer à provisionner un fonds de réserve.

Maintenant les CP sont furieux parce que TOUS les travaux postposés se trouvent sur l'OJ de AGA 2011.

Ils y sont mis par le nouveau syndic, parce que le syndic professionnel, qui était aussi CP, a vendu ses lots et quitté ... .

Il faut dire que les CP du clan du ex-syndic professionnel ont pu vendre leur appartement à un bon prix (le coût des travaux nécessaires à été de fait mis à la charge de l'acheteur).

croquette · #16 21-11-2011 21:01:47

Dans toute loi, il y a l'esprit et la lettre.

L'esprit de l'article 577 du 20 juin 2010 est de faciliter la gestion des copropriétés.

Toutes les lois peuvent être amendées si la jurisprudence montre que certains abusent de le lettre pour en contourner l'esprit.

Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?

La loi oblige les copropriétés de plus de 20 appartements à désigner un conseil de copropriété mais elle ne précise pas que faire si trop peu de volontaires se présentent.

Croyez-vous que les procédures que vous préconisez puissent améliorer le fonctionnement de la copropriété en nommant arbitrairement des volontaires pour ce poste ?

La loi "oblige" aussi ces grosses copropriétés à faire appel à un syndic professionnel sans donner aux propriétaires les éléments lui permettant d'apprécier les capacités de ce syndic ni la possibilité de le sanctionner autrement qu'en choisissant un autre syndic lors de la prochaine AG.

Tous les syndics ne détournent pas 750.000 euros mais certains peuvent être laxistes, favoriser les amis, beaux parleurs, ....

Les propriétaires ne veulent pas nécessairement son départ, il connait déjà les problèmes de la société : ils souhaitent simplement qu'il s'améliore en tenant compte des remarques formulées.

Vous dites : "Vous ne pouvez donc plus voter à bulletin secret. C'est devenu illégal."

Cette possibilité était donc légalle précédemment ?

Le vote à bulletin vraiment secret est comparable au vote à mains levées que pratique de très nombreuses copropriétés.

Il est peut-être facile de compter les mains quand vous n'avez devant vous qu'une vingtaine de personnes mais cela devient illusoire quand vous en avez plus de cent.

Je rappelle que je me limite au choix de personnes et non au vote de propositions concrètes concernant la résidence : sécurité, énergie, règlement d'ordre intérieur, travaux, ...

Ne pourrait-on pas modifier la loi du vote obligatoire pour que les citoyens aient connaissance des personnes qui n'ont pas voté comme lui ? smile

Les terres produisent moins en fonction de leur fertilité que de la liberté des habitants - Montesquieu

grmff · #17 21-11-2011 16:26:28

Bonjour

La loi prévoit que celui qui a voté contre puisse se pourvoir en justice pour annuler une décision. C'est la raison pour laquelle le PV doit impérativement mentionner qui a voté pour, contre ou s'est abstenu.

Vous en pouvez donc plus voter à bulletin secret. C'est devenu illégal.

croquette · #18 21-11-2011 11:56:34

Bonjour à tous les pimonautes,

Les votes relatifs au choix ou à l'acceptation de personnes (conseil de copropriété, commissqaire aux comptes, syndic, ...) ont jusqu'à présent été des votes à bulletin secret.

Cette année, ces bulletins "secrets" mentionnaient les quotités du propriétaire.

Il n'a pas été tenu compte de ces quotités pour l'acception des personnes qui se sont présentées pour les différents postes (aussi le syndi) et notre ACP n'a jamais refusé quelqu'un : il y a trop peu de volontaires.

Ce type de vote est comparable à un vote à main levée.

Pourrait-on demander au syndic que les quotités ne soient plus mentionnées sur les bulletins secrets ?

Ce type de vote reste-t-il conforme à la loi ? yikes

Nous travaillons à la majorité simple des propriétaires présents ou représentés.

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