les erreurs de calcul

croquette · #1 27-11-2011 19:01:32

Bonsoir luc,

Dans le cas présent, il s'agit de la reconduction, pour un an, du contrat précédent.

Les clauses et les modalités financières ne devraient pas être modifiées : il s’agit du contrat type de la SNP.

Une clause devra y être ajoutée, une obligation de résultats avec le promoteur sur des travaux en attente, et ce point est repris dans le procès-verbal de la dernière AG.

Je suis relativement ………

Malgré mon comportement un peu « contestataire », le dialogue que j’ai établi avec le syndic me semble assez constructif et soyez certain que tous les propriétaires seront informés s’il y avait dans son contrat des éléments contestables ……

……

Salutations,

luc · #2 27-11-2011 18:24:26

PIM a écrit :

luc a écrit :
Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?
cela ne change pas la validité du dit contrat.
Et si celui-ci stipule des obligations contractées par le mandataire qui aurait, le cas échéant, outrepassé son mandat, il aura des comptes à rendre à son mandant

Exact. Ce contrat est valable entre l'ACP et le syndic, mais ... les mandataires qui l'ont signé, représentant l'ACP, peuvent devoir répondre du contenu envers l'ACP.

@croquette

Les contrats proposés des candidats-syndics doivent être joints à l'invitation pour une AG, si l'OJ de l'AG prévoit une élection du syndic.

Si on cache des choses, tôt ou tard un CP va poser des questions. S'il les pose au Juge, il va obtenir raison, s'il prouve que l'égalité entre les CP a été rompu (= par exemple si seulement une partie des CP avaient connaissance ou pouvaient avoir connaissance du contrat proposé).

Pire est si on prépare un candidat "surprise", qui est présent lors de l'AG comme représentant d'un CP.

A première vue cela parait utile, mais ... l'ayant vécue en 1983 et vu les conséquences de cela entre 1986 et 1991 comme membre de la majorité silencieuse, je sais à quoi cela mène. La transparence doit avoir la priorité.

En application de la loi de 2010 le CdC peut recevoir mandat à signer ET il doit donner rapport de ses activités. Il devrait donc joindre le contrat signé à son rapport, ou le rendre accessible aux CP (site Internet, ...).

Un CP a 3 ou 4 mois, à partir de la notification de ce rapport (= au plus tard l'AG suivante, si le rapport semestre est envoyé par courrier normal), pour le fair casser par le Juge, s'il comprend des dispositions qui par exemple rompent l'équité entre les CP et/ou bafoue les pouvoirs de l'AG et/ou syndic.

rexou · #3 27-11-2011 18:06:02

PIM a écrit :

cela ne change pas la validité du dit contrat.

C'est exactement ce que je pense... et c'est d'une élémentaire logique il me semble. smile

Coquette, si le CDC reçoit mandat pour signer, il engage valablement l'ACP. Le reste n'est que de la communication CDC/CP...

croquette · #4 27-11-2011 16:47:57

Il faut rester raisonnable ...... smile

L'AG décide de prolonger le mandat du syndic d'un an; le procès verbal reprend la substancielle moëlle des demandes faites par les copropriétaires, en l'absence du syndic et de ses employés, et le CdC reçoit pour mission de signer le contrat avec le syndic.

Il ne semble pas nécessaire de réunir une AGE pour vérifier que les propriétaires acceptent le texte de ce contrat.

Tout propriétaire peut en demander copie (auprès du syndic) et envoyer le texte à tous serait du gaspillage car seuls quelques propriétaires s'intéressent à son contenu.

La quasi-totalité des propriétaires sont rassurés par l'existence dans le groupe de 2 ou 3 emm...... qui eux vont aller vérifier et les informeront s'il y a un problème. tongue

salutations,

PIM · #5 27-11-2011 15:52:52

luc a écrit :

Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?

cela ne change pas la validité du dit contrat.
Et si celui-ci stipule des obligations contractées par le mandataire qui aurait, le cas échéant, outrepassé son mandat, il aura des comptes à rendre à son mandant

luc · #6 27-11-2011 15:18:30

rexou a écrit :

luc a écrit :
Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?
Sile contrat n'a pas été approuvé en AG, ce n'est pas un contrat.
Peu importe dès lors ce qu'il stipule ou non.

Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?

rexou · #7 27-11-2011 15:03:57

luc a écrit :

Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?

Sile contrat n'a pas été approuvé en AG, ce n'est pas un contrat.
Peu importe dès lors ce qu'il stipule ou non.

luc · #8 25-11-2011 19:01:19

rexou a écrit :

(...)
Mais il ne stipule normalement pas la clé de répartition des frais imputables à l'ACP.

Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?

rexou · #9 25-11-2011 11:19:18

Saxo a écrit :

Toutes les clauses de ce contrat doivent évidemment être approuvées par les copropriétaires.

Ce contrat définit les missions et la rémunération du syndic. Il est conclu entre le syndic et l'ACP.
Il répartit les frais de gérance facturés à l'ACP et les frais de missions spéciales qui sont facturés séparément, à l'ACP ou à un CP privé.
Mais il ne stipule normalement pas la clé de répartition des frais imputables à l'ACP.

Saxo · #10 25-11-2011 09:19:32

Pour ce qui est des erreurs de répartition des frais de gérance (frais encaissés par le syndic pour son travail), n'oubliez pas que depuis le 1er septembre 2010, le syndic est tenu de conclure un contrat écrit avec la copropriété.

Toutes les clauses de ce contrat doivent évidemment être approuvées par les copropriétaires.

Les Français, qui nous ont précédé dans cette obligation, ont d'intéressantes discussions et études à ce sujet sur les sites universimmo.fr et unarc.asso.fr.

bada · #11 25-11-2011 08:09:38

croquette à écrit

Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.

Rendons à César ce qui est à César et à Rexou ce qui est à Rexou car c'est lui qui a vécu cette double expérience.

croquette · #12 24-11-2011 20:30:29

Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.

L'an dernier je me suis porté candidat à la fonction de président de l'AG et j'ai été accepté par plus de 95 % des propriétaires présents : seuls quelques propriétaires résidants se sont opposés à cette proposition.

Cette année, souhaitant sonder l'assistance, je suis resté en retrait et le seul candidat à la fonction de président de l'assemblée fut accepté par la quasi-totalité des propriétaires présents.

Il est resté noyé dans l'assistance et son seul rôle fut de signer les bulletins de vote !

Le syndic a dirigé l'assemblée conformément à la lettre de la loi.

Croyez-vous que l'esprit de la loi ait été respecté ?

C'est une grande folie que de vouloir être sage tout seul. - La Rochefoucauld

salutations

rexou · #13 24-11-2011 19:04:10

bada a écrit :

Le syndic qui monopolise la parole ??????
Pourtant, la nouvelle loi dit que c'est un CP qui préside l'AG et s'il fonctionne "comme avant", il faut lui faire remarquer en début de séance qu'il faut désigner un président d'AG.

Bien sur... J'ai assisté pour la deuxième année à l'application de cette nouvelle procédure. Le président d'AG est nommé en début d'AG et lit le point de l'ordre du jour suivant quand le syndic lui indique de le faire. La lettre de la loi est respectée. hmm

bada · #14 24-11-2011 18:57:17

@ croquette

rassurez vous, je ne suis pas un adepte des courbettes mais sachez que vous pouvez alors faire l'objet de la colère du syndic dans un AG où il lui est facile de monopoliser la parole (je parle par expérience).

Le syndic qui monopolise la parole ?????? tongue
Pourtant, la nouvelle loi dit que c'est un CP qui préside l'AG et s'il fonctionne "comme avant", il faut lui faire remarquer en début de séance qu'il faut désigner un président d'AG.

rexou · #15 24-11-2011 18:26:42

@ Bada : Merci pour la précision. wink

@ Croquette :
- Mon interprétation est sans importance. Vous avez votre conception, et d'autres CP de votre copropriété auront une autre vision des choses. Débat, vote et décision en AG. Pour anticiper le résultat possible, tenez compte que peu de gens votent la solution qui leur est la moins favorable... sauf à suivre un meneur vraiment convaincant...
- Le contrôle des clés de répartition relève de la responsabilité de CHAQUE CP. et pas du CDC ou du commissaire aux comptes.
- Votre syndic semble être un "mâle dominant" auquel la grosse majorité se soumet... tout en encourageant (après la réunion -et en toute discrétion j'imagine-) celui qui va au feu. Avec ça, c'est pas gagné ! (changer de syndic ?)

rexou · #16 24-11-2011 18:10:59

luc a écrit :

...Cet exercice est réalisable si le syndic est en faute. Alors il n'y a qu'une personne qui doit régulariser envers les copropriétaires qui sont lésés.
Je veux bien décrire cette technique, mais je laisse d'abord le primeur à mon AG. Donc reposez la question vers mi décembre si vous êtes intéressé à connaître cette technique.

Si je comprends bien, vous envisagez de faire payer le syndic... Possible dans certains cas, mais dans le cas évoqué par Croquette, je n'y crois pas.

croquette · #17 24-11-2011 17:58:44

Bonsoir à tous,

Le sujet semble susciter pas mal d'intérêt ! smile

En réponse à rexou, je l'ai dit : le train a été remis sur ses rails il y a deux ans par un conseil de gérance plus respectueux de la loi (je n'en faisais pas partie mais je reconnaît avoir mis la pression durant l'année).

En ce qui concerne la ventilation des frais de gérance, je n'ai pas la même interprétation que rexou car les quotités sont représentatives de la portion des parties communes attribuées à un appartement.

Pour les changements, en 5 ans, il y a eu moins de 5 changements de propriétaires et nous avons connaissance de leur adresse actuelle : un recalcul ne poserait aucun problème.

Comme le rappelle bade, nous respectons la règle des 4/5 ème pour toute modification de l'un des éléments relatifs à la comptabilité de la résidence.

En ce qui concerne le contrôle des clefs, c'est selon moi au commissaire aux comptes et non au CdC de vérifier que les clefs de ventilation des charges utilisées pour l'établissement des décomptes annuels de chaque propriétaire correspondent bien à celles inscrites dans l'acte de base, éventuellement modifiées lors d'une AG.

J'espère que ce rôle sera effectivement repris dans la description de fonction du commissaire aux qui devra être précisée dans un règlement de copropriété conforme à la la loi du 20 juin 2010.

pour saxo : rassurez vous, je ne suis pas un adepte des courbettes mais sachez que vous pouvez alors faire l'objet de la colère du syndic dans un AG où il lui est facile de monopoliser la parole (je parle par expérience).

Dans la mesure où les seules personnes osant alors intervenir sont celles qui bénéficient de sa bienveillance, c'est une mise au pilori !

Et celà, même si, après la réunion, plusieurs propriétaires viennent vous féliciter !

pour luc :

j'espère qu'il n'oubliera pas ce sujet d'ici au 15 décembre : j'attends avec impatience de connaître sa technique. big_smile

salutations,

bada · #18 24-11-2011 15:11:22

Rexou à écrit

il faut un vote à 75% (sauf erreur) des présents et représentés.

La modification des charges communes se fait par un vote aux 4/5 des quotités des présents et représentés.

c'est presque pareil mais c'est juste une précision.

luc · #19 24-11-2011 13:58:04

rexou a écrit :

(...) Les exercices écoulés ont été approuvés et une révision de ces comptes ne serait pas opposable à ceux qui seraient redevables d'un supplément, dont certains -locataires ou propriétaires- ont déménagé ou vendu.
C'est donc un exercice irréalisable. Vous pouvez le regretter, mais il faut l'accepter. (...)

Cet exercice est réalisable si le syndic est en faute. Alors il n'y a qu'une personne qui doit régulariser envers les copropriétaires qui sont lésés.

Je veux bien décrire cette technique, mais je laisse d'abord le primeur à mon AG. Donc reposez la question vers mi décembre si vous êtes intéressé à connaître cette technique.

rexou · #20 24-11-2011 13:45:38

@ Croquette :

Heureux de lire que vous n'assimilez pas un avis divergent du vôtre à de l'intolérance. wink

Arnaque ou pas arnaque dans la répartition des comptes, les avis doivent diverger aussi au sein de votre ACP. Il appartient à l'AG de modifier éventuellement le mode de répartition des charges prévu à l'acte de base. Pas au syndic. Pas un un petit comité de CP, membres ou non du CDC. Et à défaut de décision prise en AG, c'est l'acte de base qui est la référence.

Les exercices écoulés ont été approuvés et une révision de ces comptes ne serait pas opposable à ceux qui seraient redevables d'un supplément, dont certains -locataires ou propriétaires- ont déménagé ou vendu.
C'est donc un exercice irréalisable. Vous pouvez le regretter, mais il faut l'accepter.

D'autre part, vous mentionniez quelque part le mode de répartition des frais de gérance. Deux modes de calcul sont possibles :
Selon les quotités ou par lot individuel. Ces deux clés de répartitions sont défendables. Le syndic facture ses prestations en fonction du nombre de lots (ce qui détermine l'ampleur de son travail). La ventilation de cette facture globale résulte d'un choix. Les copropriétaires (acte de base ou AG) peuvent décider d'un partage du poste "Gérance" selon les millièmes. Techniquement, le calcul par lot est le plus logique. Le calcul par quotités (j'imagine que c'est ce que vous appelez "principe de solidarité") suppose une participation plus importante des propriétaires de lots importants et un allègement de la charge des petits lots.

Pour l'exercice en cours, vous pouvez exiger l'application de l'acte de base. Et vous pouvez faire mettre le point à l'ordre du jour de la prochaine AG avec vote pour confirmer ou modifier la clé de répartition imposée par l'acte de base. Pour modifier la clé prévue à l'acte de base, il faut un vote à 75% (sauf erreur) des présents et représentés. Le syndic doit se conformer à l'acte ou à une décision modificative en AG et chaque CP peut (et doit) contrôler s'il accepte les comptes tels que présentés par le syndic AVANT de les approuver.

croquette · #21 22-11-2011 05:42:49

L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.

Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.

L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.

Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir yikes " au mode de solidarité entre propriétaires.

Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.

Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.

Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE wink , ....)

Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?

Amitiés,

les erreurs de calcul

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