Indivision & Propriétaires - Personnalité juridique ?

phil7578 · #1 30-12-2011 16:01:19

Bonjour,

Forcément, border sur le sujet conduit à d'autres questions... Celle de l'utilité publique ouvre déjà un large débat. En effet, dans le cas qui me préoccupe, l'expropriation vise un immeuble qui sera "rénové et transformé" (mais ni abattu, ni reconstruit) et dont l'affectation ne sera pas fondementalement changée. Au mieux, la façade sera un peu reliftée. La propriété sera par contre transférée... au promoteur qui a acheté le reste du bloc.

Revenant au "droit à être respecté dans ses biens, notion qui va bien au delà de la propriété", je pense que notre cause est bien plaidable.

Qu'en pensez-vous?

Cordialement, phil.

luc · #2 28-12-2011 02:01:38

Gof a écrit :

Je ne pense pas, cher Luc, qu'il faille ramener la matière à celle qui concerne la copropriété forcée ( ).

Je ne vois pas en quoi j'ai ramené la sujet à la copropriété forcée, en citant les § 4 à 6 de l'Art. 577-2 (voir l'Art. 577-3 CC).

Mais votre réplique a pour le reste répondu à mes doutes. Il y avait plus d'arguments.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Sous-section I. - Dispositions générales.
Art. 577-3.
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une
quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation. (...)

Gof · #3 27-12-2011 20:59:45

Je ne pense pas, cher Luc, qu'il faille ramener la matière à celle qui concerne la copropriété forcée ( wink ).

Par contre, et c'est tellement évident que j'en ai presque honte de ne l'avoir mentionne plus tôt, l'expropriation pour cause d'utilité publique est avant tout réglée par l'article 16 de la Constitution et par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.

La Constitution prévoit que "Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité". "Nul", c'est évidemment chaque personne concernée par la mesure.

La Convention précise, quant à elle que "Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes".

La Cour européenne des droits de l'homme considère que la disposition comprend trois règles.

La deuxième concerne les conditions dans lesquelles on peut être privé de sa propriété.
La troisième autorise les Etats à réglementer l'usage des biens (c'est d'ailleurs très fréquent).
Quand ces deux règles ne sont pas adéquates pour l'affaire en cause, subsiste la première, qui, de manière générale, prévoit le droit à être respecté dans ses biens, notion qui va bien au delà de la propriété.

En ne permettant pas à un propriétaire, usufruitier, etc. indivisaire de faire valoir ses arguments dans une procédure d'expropriation, l'autorité viole manifestement les dispositions fondamentales évoquées.

Enfin, la loi du 14 avril 1835 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit en son article 2 que les "propriétaires et usufruitiers" (notez l'utilisation du pluriel) doivent être informés du dépôt du plan indicatif des travaux et des parcelles à exproprier au greffe du tribunal compétent ratione loci.

N'oubliez pas non plus qu'en application de l'article 19 de la même loi "Dans le cas où il y aurait des tiers intéressés à titre de bail, d'antichrèse, d'usage ou d'habitation, le propriétaire sera tenu de les appeler avant la fixation de l'indemnité pour concourir, s'ils le trouvent bon, en ce qui les concerne, aux opérations des évaluations; sinon il restera seul chargé, envers eux, des indemnités que ces derniers pourraient réclamer. Les indemnités des tiers intéressés, ainsi appelés ou intervenants, seront réglées en la même forme que celles dues au propriétaire".

luc · #4 27-12-2011 20:39:11

En marge: cette confusion peut-être d'une interprétation différente de l'Art. 577-2 CC, plus en particulier les § 4 à 6 ?

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

PIM · #5 27-12-2011 18:38:22

phil7578 a écrit :

Waow ! Merci de cette réponse complète et professionnelle. Cela m'aide beaucoup.

A new Gof's fan is born big_smile

phil7578 · #6 27-12-2011 18:35:02

Waow ! Merci de cette réponse complète et professionnelle. Cela m'aide beaucoup.

Gof · #7 26-12-2011 14:58:47

En matière de monuments et sites l'article 198, § 2, du Cwatupe comprend également une obligation de notification au "propriétaire" de toute décision d'entamer une procédure de classement, le propriétaire étant, selon l'art. 187 "les personnes physiques ou morales de droit privé ou de droit public, titulaires d'une droit de propriété, d'usufruit, etc."

A ce propos, le Conseil d'Etat, selon une jurisprudence bien établie, précise que ce sont bien toutes les personnes concernées par la définition qui doivent recevoir la notification, à peine de nullité de la procédure (arrêts 21945, 26242, 42547, ...). Le Conseil d'Etat considère qu'à cet effet, l'administration dispose des moyens nécessaires pour établir une pareille liste.

En outre, en application de l'article 60, le plan d'expropriation doit déjà contenir toutes ces informations.

Bien qu'ici, aucune définition de "propriétaire" n'est donnée par le CWATUPE, il me semble qu'il faille comprendre que cela vise à tout le moins les nu-propriétaires et les plein-propriétaires, même si la propriété est possédée en indivision forcée ou ordinaire, dans la mesure où chacun parmi ces personnes à intérêt à la procédure.

Il serait sans doute utile de rechercher dans les travaux parlementaires si la question de la définition du 'propriétaire' a été abordée.

phil7578 · #8 25-12-2011 23:59:21

Bonjour,

Je suis copropriétaire d'un immeuble en indivision avec une dizaine d'autres indivis (au fil des successions), certains en nu-propriété, d'autres en usufruit ou en pleine propriété. Tous ces propriétaires sont connus, car les partages ont tous été faits par acte authentique.

La commune (wallonne) veut exproprier l'immeuble et ne notifie qu'un indivis, arguant que cela est suffisant. Or, le CWATUP dans son art. 61 stipule clairement que "... les propriétaires des biens compris dans le périmètre des immeubles à exproprier sont avertis individuellement, par écrit et à domicile, du dépôt du projet à la maison communale."

Notifier un indivis est-il suffisant? L'indivision a-t-elle une personnalité juridique qui l'assimilerait à "un propriétaire"?

Merci d'avance.

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