forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



article 577-11

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : article 577-11

PIM a écrit :

luc a écrit :conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

(...)

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

RC = Règlement de Copropriété

Quand à l'AR je n'ai lu que la réponse du nouveau Ministre de la Justice vers mi décembre à un parlementaire, ainsi que les projets de l'AR jusque y compris le 07.01.2010. C'est tout que je sais, mais c'est suffisante. Le projet de 2010 va être changé, suite à un avis du Conseil d'Etat.

@Pim

La méthode que vous expliquez est correcte. En plus le syndic ne peut pas donner ces info, qu'avec l'accord explicite, écrite et préalable du CP vendeur, si non il dépasse son mandat de mandataire de l'ACP.

Hors ligne

Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

Eh bien, il vous plaira peut-être de savoir comment raisonnent et travaillent nos voisins d'Outre-Quiévrain.

Comme vous le savez sans doute, les ACP s'appellent là-bas des syndicats.



Les syndics mentionnent habituellement les frais de mutation dans le contrat de syndics, à la rubrique des prestations particulières et individuelles. Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005 précise que les décisions d’assemblées générales de même que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Cet arrêt de la cour de cassation, s'appuyant sur l'article 1165 du Code civil, n'est nullement remis en cause par la loi ENL de 2006 et s'applique donc toujours.

La conséquence juridique est que les prestations figurant au contrat de syndic ne sont facturables qu'au seul syndicat, donc à l'ensemble des copropriétaires, chacun payant à hauteur des tantièmes qu'il détient.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 158

Re : article 577-11

Bien sur, Grmff. Il n'est pas question ici d'infos privées données à un tiers, mais dans la mesure où un syndic est avisé de l'intention d'un CP de vendre son bien et qu'un AI s'adresse à ce syndic pour lui demander un document nécessaire à la vente, il peut soit refuser et renvoyer cet agent vers son client (le CP) soit accepter à condition de se faire payer par l'AI ou exiger une demande directe et explicite du CP. et facturer à l'ACP puis en frais privatifs.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 357

Re : article 577-11

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)

A mon avis, si un tiers demande des informations privées, il ne faut pas lui donner (sauf le cas du notaire, dont c'est la mission et pour quoi c'est requis par la loi)

Théoriquement, même pour les autres informations concernant une copropriété, le syndic ne devrait pas les donner à un tiers. En pratique, quand un confrère s'informe, ou qu'un candidat acheteur passe s'informer, il est de bon ton de transmettre des informations générales (bilan, charges,...). Mais pas des informations privées (compte individuel du propriétaire concerné)

En ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 158

Re : article 577-11

Saxo a écrit :

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

Je commence cette année en parfait accord avec Saxo concernant la réalité de ce risque futur !

Et j'en profite pour souhaiter une excellente année à toutes et tous !!!

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 158

Re : article 577-11

PIM a écrit :

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

J'avais compris l'application éventuelle de la TVA de la même façon que Pim.

Et étant d'un esprit naturellement simple, je plussoie abondamment l'idée de Pim :

Le CP vendeur demande au syndic les documents nécessaires et se charge de les distribuer aux différents intervenants (notaire, agents immo...). Le syndic facture UNE prestation à l'ACP qui la répercute en frais privatifs.

Si le CP impose au syndic la répétition des envois de ces documents, il est cohérent qu'il soit contraint de payer plusieurs fois les prestations.

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)

Hors ligne

Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

PIM a écrit :

Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva,


Pourquoi "si" ?

Le syndic est d'office non assujetti à la TVA.

C'est le ministre des finances REYNDERS qui l'a lui-même expliqué au Parlement le 6 février 2007 (c'est sur le site de pim.be) :

le syndic d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles bâtis, placés sous le régime de la copropriété
forcée et tombant sous l’application des dispositions
des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, doit être
considéré comme l’organe de l’association des copropriétaires,
qui est dotée de la personnalité juridique,
lorsqu’il agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont
conférés par la loi, le règlement de copropriété, les
statuts ou, le cas échéant, le mandat de l’assemblée
générale. Dans cette hypothèse, le syndic n’agit pas de
manière indépendante pour l’application de l’article 4,
§ 1er, du Code de la TVA et, dès lors, les prestations de
services qu’il effectue en cette qualité sortent du champ
d’application
de cette taxe.

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 101
Site Web

Re : article 577-11

luc a écrit :

conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

saxo a écrit :

autrement dit cet arrangement ni vu ni connu ,

Je n'ai pas compris l'intervention d'Absa dans le sens sous-entendu que vous invoquez.
Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva, sa prestation à ce sujet, si elle est portée en compte à l'ACP, n'est pas à majorer de la TVA.
Ce qui ne serait pas le cas en cas de facturation directe , si j'ai bien compris.

Par ailleurs, je trouve effectivement assez logique de considérer que ces prestations effectuées par le syndic, le sont en vertu de son contrat avec l'ACP et qu'en conséquence, la prestation qui est demandée par le CP concerné (ou son mandataire ou son notaire) est une demande à l'ACP, elle-même étant représentée par le syndic.
Les décomptes doivent apparaître dans la comptabilité de l'ACP et la prestation sera payante si c'est prévu dans le contrat entre ACP et syndic.

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

En ligne

Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

Légalement, il me semble qu'il y a quand même un hic :

1.
le contrat de gestion de l'immeuble est conclu entre le syndic et la Copropriété.

Or ici, ce que veulent les syndics, c'est qu'ils imputent, pour eux mêmes, des frais privatifs à quelqu'un qui n'est pas partie au contrat.

2.
De plus, ABSA nous explique carrément que cette manière de faire (sic), autrement dit cet arrangement ni vu ni connu , comme on dit ici, permet d'échapper à la TVA :

Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : article 577-11

rexou a écrit :

PIM a écrit : L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

Simple, logique et efficace !

Le plus simple est de mettre cette modalité d'exécution dans le RC

luc a écrit :

(...)
- conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC
(...)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 158

Re : article 577-11

PIM a écrit :

L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

idee.gif

Simple, logique et efficace !

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : article 577-11

Bien que je suis d'accord avec ABSA, je crois que la publication de l'AR sur "la comptabilité des ACP" va imposer une manière de travailler légèrement différente, qui va avoir un impact financier pour le CP cédant, l'ACP et les deux AI concernés.

Synthèse actuelle:
- conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC
- tarification exacte à spécifier dans le contrat entre l'ACP et la firme du syndic
- facture par la firme du syndic à l'ACP
- l'ACP crédite le compte comptable de la firme du syndic (et paie la facture à la firme)
- l'ACP débite le compte comptable du CP cédant, avec le montant de la facture (et fait payer ce montant comme indiqué dans le RC).

Hors ligne

kaplan
Pimonaute intarissable
Inscription : 23-04-2004
Messages : 677

Re : article 577-11

Donc le vendeur pourrait devoir payer 2 fois ( une fois lorsque l'AI demande les infos et une seconde fois lorsque le notaire demande les mêmes infos) pour la même info voire plus si contrat non exclusif et qu'un autre AI redemande ces mêmes infos.baton.gif

Hors ligne

ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : article 577-11

La loi stipule clairement que "Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant." L'intermédiaire au niveau d'une vente n'est pas le propriétaire. Donc, non le syndic ne peut pas facturer sa prestation à l'agent immobilier ou au Notaire.

Comme tout les honoraires complémentaires demandés par le syndic, ils doivent être contractuellement prévus ou acceptés par une assemblée générale.

De manière général,le système de facturation est celui décris par Françis. Facture à l'ACP et repris en frais privatif au copropriétaire vendeur. Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être  assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

En réponse à Grmff, oui la réponse que le syndic doit fournir est une obligation légale du syndic, ce n'est pas pour cela qu'elle doit être gratuite. Le législateur l'a compris (voir l'article ci-dessus).

Je profite de mon passage sur le Forum pour vous souhaiter une bonne année 2012.

Yves Van Ermen

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 101
Site Web

Re : article 577-11

L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

En ligne

kaplan
Pimonaute intarissable
Inscription : 23-04-2004
Messages : 677

Re : article 577-11

L'agent immobilier demande des infos au syndic lorsqu'il se charge de la vente ( ex:pv des dernière AG ,gros travaux prévu ou pas , montant du FDR et FDR ....)qui lui repond et facture à l'agent immobilier .
Quelques semaines plus tard le notaire demande les même infos et le syndic refacture une fois encore pour les même infos. mad  mad

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : article 577-11

@ Grmff, évidemment il faut que ce soit prévu au contrat mais cela n'empèche que c'est une rémunération du syndic et que c'est pour sa poche.  En principe cela se facture au propriétaire vendeur.  Personnellement, je fature à l'ACP et impute cette facture uniquement au propriétaire vendeur.

Pour rappel, les notaires refusaient de payer cela auparavant pour d'obscures raisons, alors qu'ils payent pour les autres renseignements (cadastre, enregistrement, etc.)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 158

Re : article 577-11

lolo668 a écrit :

PIM
Pour être clair, je suis agent immobilier et le syndic me facture la recherche que je lui ai demandé dans le cadre de la vente d'un appartement car c'est une obligation.

Il me semble que le syndic peut en effet facturer si ce service figure parmi les prestations exceptionnelles de son contrat avec l'ACP. Les conditions et le montant relatif à cette prestation doivent figurer au contrat. mais ce contrat concerne l'ACP et le syndic.

Pour le destinataire de la facture (ici, un agent immobilier), ce me semble correct aussi, dans la mesure où c'est vous qui êtes demandeur de la prestation. Libre à vous de répercuter à votre client, et libre à votre client de voir avec le syndic la justification contractuelle de cette facturation.

Hors ligne

lolo668
Pimonaute
Inscription : 19-08-2009
Messages : 20

Re : article 577-11

PIM a écrit :

lolo668 a écrit :La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?

Votre question est-elle de savoir si cette prestation peut être facturée
ou, de manière plus précise:
peut-elle l'être par le syndic directement au débiteur ?

Pour être clair, je suis agent immobilier et le syndic me facture la recherche que je lui ai demandé dans le cadre de la vente d'un appartement car c'est une obligation.

Hors ligne

pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
Messages : 88

Re : article 577-11

luc a écrit :

pimpob a écrit : (...) Chez nous (dernière phase, la plus récente) il y a des compteurs individuels pour le gaz, l'électricité et l'eau, donc aucune répartition à faire, par exemple, pour leur usage dans les appartements. Restent les communs, mais c'est un calcul relativement simple à faire. (...) 
Pour les frais de consommation oui, mais quoi quand aux frais d'entretien?

Entretien pro-actif (= planifiée) ou réactif (on répare ou bricolage quand cela tombe en panne)?

Par exemple l'évacuation des eaux usées? Récemment la canalisation des eaux usées a explosé dans une ACP de 2007, avec compteurs individuels, suiet à une intervention d'un CP à sa propre initiative.
L'ACP en est et reste responsable. Donc le syndic doit y faire attention.

Faites attention, le décompte n'est pas l'essentiel des tâches du syndic.
Personnellement je trouve le tarif trop bon marché, tenant compte du fait qu'il gère 80% d'une ACP principale de + 120 appartements, avec probablement 6 ACP partielles. C'est donc une situation complexe.

Qui est syndic de l'ACP principale? Le votre? Ou un autre?

Je ne sais pas ce qu'est une ACP principale et une ACP partielle.

Notre FUTUR syndic sera, s'il est élu, syndic de notre phase, ainsi que de 6 autres phases. Les 2 phases restantes ont pour syndic un copropriétaire de ces phases respectives.

Notre futur syndic est également syndic des "COMMUNS" de l'ensemble des 8 phases.

Oui la situation est complexe.


Je propose qu'on arrête de discuter de ce sujet ici, dans l'intérêt de l'initiateur du sujet, pour ne pas prêter à confusion avec son fil de discussion. Merci beaucoup pour votre aide.

Hors ligne

lolo668
Pimonaute
Inscription : 19-08-2009
Messages : 20

article 577-11

Bonjour,

Ma question concerne l'article 577-11 paragraphe 1 du Code civil.
L'obligation du syndic de fournir des document au notaire ou à l'agent immobilier avant signature du compromis.
La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?
D'avance merci.
Bien à vous,

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres