frais de gestion du syndic

rexou · #1 15-01-2012 20:31:57

grmff a écrit :

Le bail rien que le bail?
Et pourquoi pas "le décompte du syndic, rien que le décompte du syndic"?
En temps que syndic, les frais de syndic ont toujours été porté en compte aux propriétaires. Jusqu'au jour où un propriétaire a exibé le livre du SNP sur les copropriétés préconisant une autre répartition...
Le mieux est de le préciser dans le bail. SI ce n'est pas au bail, à mon avis, cela doit être supporté par le propriétaire...
Je dirais même plus: si un propriétaire unique démembre son bien est vend appartement par appartement, ce n'est pas le problème des locataires. Ils n'ont donc pas à supporter de frais supplémentaire en ce cas...

Le syndic facture ses prestations aux propriétaires. Normal. Souvent, dans la clé de répartition des charges propriétaire/locataire, ces frais de gestion sont d'ailleurs reportés dans la rubrique locataire.

Mais le proprio reste absolument libre de répercuter ces frais de syndic sur son locataire. Et s'il le stipule dans le bail et que ce bail est signé, il faut appliquer le bail. Non ?

Si rien n'est précisé au bail, une répartition 50/50 me semble correcte en ce sens que la gestion est un service fourni aux occupants.

Le cas d'un proprio unique qui splitte son bien est différent. Encore une fois : voir le bail et ses stipulations. En effet, si pas de frais de gestion mentionnés et précisés, difficile en cours de bail d'en ajouter si rien n'est prévu.

Mais l'idée de se référer en priorité au bail me semble évidente et élémentaire. Sinon, pourquoi rédiger et signer un bail ?

grmff · #2 15-01-2012 20:06:54

Le bail rien que le bail?

Et pourquoi pas "le décompte du syndic, rien que le décompte du syndic"?

En temps que syndic, les frais de syndic ont toujours été porté en compte aux propriétaires. Jusqu'au jour où un propriétaire a exibé le livre du SNP sur les copropriétés préconisant une autre répartition...

Le mieux est de le préciser dans le bail. SI ce n'est pas au bail, à mon avis, cela doit être supporté par le propriétaire...

Je dirais même plus: si un propriétaire unique démembre son bien est vend appartement par appartement, ce n'est pas le problème des locataires. Ils n'ont donc pas à supporter de frais supplémentaire en ce cas...

rexou · #3 15-01-2012 19:50:18

bada a écrit :

Le bail, rien que le bail.

Entièrement d'accord avec ce bon sens élémentaire ! smile

bada · #4 15-01-2012 14:07:37

Panchito a écrit

S'il n'y avait qu'une seule vérité, il n'y aurait plus d'avocat!! Pour faire en sorte qu'il n'y ai qu'une seule vérité, le mieux est de toujours indiquer dans le bail que les honoraires du syndic sont à charge du locataire. Ainsi une seule vérité (celle qui est signée), pas besoin d'avocat ni de discussions inutiles.

Tout à fait d'accord et de cette façon, pas d’ambiguïté possible et pas de discussion inutile. Le bail, rien que le bail.

Panchito-9340 · #5 15-01-2012 14:03:04

S'il n'y avait qu'une seule vérité, il n'y aurait plus d'avocat!!

Pour faire en sorte qu'il n'y ai qu'une seule vérité, le mieux est de toujours indiquer dans le bail que les honoraires du syndic sont à charge du locataire.

Ainsi une seule vérité (celle qui est signée), pas besoin d'avocat ni de discussions inutiles.

Francis · #6 15-01-2012 13:26:06

Personnellement, en tant qu'expert, syndic, propriétaire (plus locataire ?), j'estime qu'une répartition 50/50 est juste car le boulot du syndic sert aux 2 parties, avec à certains moments plus de travail pour les occupants et à d'autres moins.
Toutefois, il faut enlever de ces honoraires à répartir, les honoraires spéciaux tels que pour les travaux, les mises à jours d'atces de base, etc. qui eux sont uniquement à charges des propriétaires bien sur.

bada · #7 15-01-2012 11:39:57

Saxo a écrit

Voici en tout cas ce qu'en écrit un avocat:

Grmff a écrit

Le site de l'avocat Demine préconise de mettre 100% à charge du preneur. Il reprends néanmoins la même jurisprudence que précédemment.

Et en vertu de quoi wink les avocats détiendraient-ils la vérité en cette matière ? Ils ne sont pas plus qualifiés que les autres humains pour apprécier.
Le syndic gère l'immeuble au service des occupants, certainement a 95%.

rexou · #8 14-01-2012 23:10:17

La discussion est ouverte si rien n'est précisé au bail.

Et dans ce cas, un partage est en effet logique.

Par contre, si c'est précisé (et ça l'est dans la quasi-majorité des baux) il faut se référer aux termes du bail.

Saxo : qui est péremptoire ???

Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire. Ce sont des frais naturels du propriétaires.

Libre à chacun de préconiser ce que bon lui semble. L'important, c'est ce qui est signé.

grmff · #9 14-01-2012 22:24:54

Le site de l'avocat Demine préconise de mettre 100% à charge du preneur. Il reprends néanmoins la même jurisprudence que précédemment.

grmff · #10 14-01-2012 22:17:28

Il y a des baux qui en stipule autrement. Le SNP préconise moitié-moitié.

Je trouve également sur ce site une citation intéressante:

c'est ainsi qu'il a déjà été jugé que la rémunération du syndic devait être partagée entre le bailleur et le locataire dans la mesure où elle profite à chacune des parties.(JP Etterbeeck, 2 juin 1980, JJP, 1981, p. 15)

Et il y a d'autre référence intéressante qui souligne la liberté de contracter.

Panchito-9340 · #11 14-01-2012 22:14:04

Moi je n'utilise que les excellent baux "PIM". Une clause met explicitement les honoraires de Syndic intégralement à charge des locataires.

Donc jamais de discussion, tout est clair depuis le commencement du bail!

Saxo · #12 14-01-2012 22:02:04

rexou a écrit :

N'importe quoi

Voici une autre réponse, d'un site immobilier (Immo-Particulier)

Sauf convention, les frais liés à la propriété sont à charge du propriétaire tandis que le locataire doit assumer les frais d'usage et de jouissance.

ou encore :

on oppose les dépenses qui concernent la propriété elle-même:

-Les taxes ou impôts grevant le bien loué (précompte et impôts sur la propriété),
-le matériel d’entretien des communs ;
-les plantations dans les parties communes de l’immeuble et leur entretien ;
-l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin commun ;
-l’entretien des locaux du concierge ;
-la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
-la prime d’assurances du propriétaire ;
-le salaire du gérant ou du syndic d’immeuble ;

Panchito-9340 · #13 14-01-2012 21:54:39

Mais mon cher, tout dépend du bail et de ses clauses spécifiques.
Et les baux standards défendant les intérêts des propriétaires (tels que SNP, Office National des Propriétaires et autres,..) stipulent toujours explicitement que les honoraires du Syndic sont à charge des locataires.

Si vous ne le souhaitez pas. Veillez à ce que votre bail l'interdise!!

A ce sujet, le bail fait office de loi entre les parties!

Il faut ndonc négocier AVANT de signer si vous n'êtes pas d'accord

Saxo · #14 14-01-2012 21:50:11

rexou a écrit :

N'importe quoi

Voici une autre réponse, d'un autre avocat (l'avocat Dirix) - pas de mon petit doigt:

En règle générale, les frais relatifs à la propriété (p.e. prime d’assurance du propriétaire, salaire du syndic, ..) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (p.e. consommation d’eau, de gaz et d’électricité, taxe d’enlèvement des immondices, redevance de télédistribution, …).

Panchito-9340 · #15 14-01-2012 21:42:03

N'importe quoi.

Le propriétaire ne paie que sa quote part dans l'assurance incendie du bâtiment et les éventuels travaux de rénovation (pour lesquels le Syndic réclame souvent un supplément d'honoraires à charges des copropriétaires).

Toutes les autres charges sont imputées aux locataires car relatives à l'entretien des parties communes dont les locataires profitent.

Donc il est normal que les baux standards prévoient que les honoraires du Syndic soient intégralement répercutées dans les charges locatives.

Saxo · #16 14-01-2012 21:36:52

rexou a écrit :

N'importe quoi

Réponse :
Le syndic n'est que le substitut du propriétaire, qui n'a pas à faire payer sa gestion par le locataire.
Faire payer le locataire pour la gestion de son bien par le propriétaire me paraît bien hasardeux.

J'ignore d'où certains tirent leurs déclarations péremptoires.

Peut-être est-ce de leur petit doigt.

Voici en tout cas ce qu'en écrit un avocat:

Une des missions du syndic confiée par la loi ...est d'assurer l'administration de l'immeuble et donc de répartir les frais et les charges communes entre chacun des propriétaires en fonction des critères établis et du mode de calcul de répartition prévu dans les statuts.

Dans la pratique, souvent lorsqu’un lot est loué, le propriétaire bailleur répercute à son locataire les charges telles qu’elles lui incombent dans ses rapports avec la copropriété.
Ce qui entraîne souvent des conflits d'imputation. Les charges qui incombent au copropriétaire n’incombent pas nécessairement à son locataire.

rexou · #17 14-01-2012 20:23:42

Si le bail prévoit de mettre ces frais à charge du locataire, ils sont à charge du locataire !!!

C'est un service rendu aux occupants.

Si rien n'est stipulé, la question est ouverte et un partage 50/50 est envisageable.

rexou · #18 14-01-2012 20:20:31

Saxo a écrit :

Non, bien sûr, les frais du syndic (question posée) ne sont pas à charge du locataire.
Ce sont des frais naturels du propriétaires.

N'importe quoi !!!

PIM · #19 14-01-2012 13:42:09

Question récurrente sur notre forum...
Voir notamment ici

grmff · #20 14-01-2012 13:00:33

Le bail du SNP, je ne sais pas. Mais le bouquin sur les copropriétés conseillait de faire moitié moitié (si je me souviens bien)

fuskinette · #21 13-01-2012 19:31:20

Bonjour,
j'aimerais savoir si c'est normal que les frais de gestion du syndic son a mes frais. je suis locataire et je vient de recevoir mon décompte de l'année 2010/2011. dans ce courrier on me réclame 450eur pour gestion du syndic. J' ai regardé sur mes autres décompte des années précédentes et ceux-ci s'élevaient a 100eur et une autre année a 230eur. je me pose des questions. merci pour votre aide

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