Optimisation des loyers professionnels

HeadenFall · #1 28-02-2012 17:19:18

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'un bien affecté entièrement à une activité professionnelle.

Ce qui implique :

Dans le chef du locataire
Le loyer brut est celui déclaré comme charge professionnelle dans sa propre déclaration.

Dans le chef du propriétaire
Imposition sur le loyer net, c'est-à-dire le loyer brut moins un abattement forfaitaire de 40 % s’il s’agit d’un immeuble bâti (10 % s’il s’agit d’un immeuble non bâti). Ce forfait ne peut toutefois pas excéder les 2/3 du revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient fixé sur base de l'évolution des loyers commerciaux.

Partant de ce postula, je souhaiterais savoir s'il existe des solutions légales permettant d'alléger la taxation dans le chef du propriétaire sans pour autant pénaliser le locataire.

Après avoir effectué plusieurs recherches sur la question, je ne retrouve aucune informations sur ce point.

Mon problème réside dans le fait que le bâtiment en question présente un RC relativement faible et ce la ne me permet pas de bénéficier d'un abattement forfaitaire intéressant.

Au plaisir de vous lire,

PIM · #2 29-02-2012 11:13:19

HeadenFall a écrit :

Mon problème réside dans le fait que le bâtiment en question présente un RC relativement faible et ce la ne me permet pas de bénéficier d'un abattement forfaitaire intéressant.

Question effectivement assez pointue qui nécessiterait un examen par un fiscaliste.

Une idée en passant (mais qui sort de ma propre imagination et à ne pas prendre comme "argent comptant"): si le revenu cadastral est trop faible, il y a un intérêt objectif à ce qu'il soit augmenté.
Comment l'augmenter ?
En faisant des travaux dans l'immeuble qui généreraient une augmentation du RC (mais aussi du précompte immobilier....).
(fin de l'idée peut-être farfelue, mais...)

HeadenFall · #3 29-02-2012 11:40:02

Effectivement, il s'agit d'un point auquel j'avais pensé, à savoir la révision du RC.
C'est à ce titre la solution la plus simple techniquement car ce dernier est intimement lié à l'abattement forfaitaire.
Toutefois, je dois préciser que le bâtiment en question est un atelier-dépôt ; ce qui limite quelque peu le potentiel quant à l'augmentation de son "confort".

Par ailleurs et comme vous le soulignez à juste titre, je risque d'ouvrir la boite de Pandore avec le PrI.

Sans compter que le RC n'est pas une science exacte et il sera difficile de quantifier au préalable quelle sera l'augmentation estimée par les services du Cadastre.

Une piste que j'envisage éventuellement est le recours une augmentation substantielle des charges forfaitaires, et ce, compte tenu du fait quelles présentent l'avantage d'être immunisée de l'imposition. (est-ce bien le cas ?)
Bien entendu, ces derniers doivent correspondre à une "certaine" réalité.

Une autre solution consisterait à bénéficier de la part du locataire (professionnel s'entend) d'aménagements qui seraient pris à sa charge et par conséquent déductibles dans son chef.
Mais là le fisc a encore tout prévu et je me verrais taxé sur l'avantage en nature que ces aménagements induiraient dans mon chef...

Force est de constater qu'il y a une grande différence de taxation entre les loyers professionnels et privé dans notre pays.
Pour un particulier, il n'est pas vraiment intéressant de louer à un professionnel.

rexou · #4 29-02-2012 17:41:55

Une piste que j'envisage éventuellement est le recours une augmentation substantielle des charges forfaitaires, et ce, compte tenu du fait quelles présentent l'avantage d'être immunisée de l'imposition. (est-ce bien le cas ?) Bien entendu, ces derniers doivent correspondre à une "certaine" réalité.

En effet, il importe de séparer clairement dans le bail le loyer et les charges. Ces charges sont exonérées d'imposition, et vous pouvez donc en privilégier l'importance. De façon plus ou moins substantielle, mais pas trop irréaliste quand même...

Les aménagements faits par le locataire à sa charge ne sont à mon sens pas des avantages en nature ou autres susceptibles de vous être imputés fiscalement. Le locataire reste libre d'aménager en fonction des besoins de la nature de ses activités.

Provoquer une augmentation du RC me semble une vraie fausse bonne idée à écarter sans hésiter.

PIM · #5 29-02-2012 17:47:35

rexou a écrit :

Provoquer une augmentation du RC me semble une vraie fausse bonne idée à écarter sans hésiter.

Réflexion faite: cela me paraît effectivement une vraie fausse bonne idée.

ps à Rexou: tiens, de retour ?

rexou · #6 29-02-2012 18:00:37

PIM a écrit :

ps à Rexou: tiens, de retour ?

Ben oui, j'ai fait une petite pause pour vous accorder des vacances ! smile

HeadenFall · #7 01-03-2012 12:19:43

Feedback

Les aménagements faits par le locataire à sa charge ne sont à mon sens pas des avantages en nature ou autres susceptibles de vous être imputés fiscalement. Le locataire reste libre d'aménager en fonction des besoins de la nature de ses activités.

Renseignements pris auprès de l'antenne régionale du SPF Finance de ma région, ils confirment la position de Rexou; à savoir l'absence de taxation dans le chef du bailleur des aménagements réalisés par le locataire, et ce,même s'ils sont entrepris dans le cadre d'une activité professionnelle (déduits fiscalement s'entend)
La seule réserve émise est faite au niveau du cadastre qui, le cas échéant, peut être soumis à une augmentation.
Toutefois, soulignons que, dans le cadre d'une location professionnelle, le RC est régulièrement à charge du locataire.
Seul resterait l'augmentation du PrI...

Sous réserve qu'un bâtiment doit faire l'objet de travaux, il y a par conséquent une marge de négociation sur ce point.

PIM · #8 01-03-2012 12:26:43

Toutefois, soulignons que, dans le cadre d'une location professionnelle, le RC est régulièrement à charge du locataire. Seul resterait l'augmentation du PrI...

Petite précision (pour les lecteurs trop rapides):
- peut être mis à charge du locataire, dans le cadre d'un bail non affecté à du logement, pour autant que ce soit prévu expressément au bail
- c'est le précompte (et pas le RC) qui peut être mis à sa charge.

rexou · #9 01-03-2012 16:05:55

La seule réserve émise est faite au niveau du cadastre qui, le cas échéant, peut être soumis à une augmentation.

A signaler quand meme que le cadastre ne risque d'augmenter que dans la mesure où les travaux réalisés font l'objet d'une demande de permis à l'urbanisme par exemple (et si ces travaux augmentent le confort et la valeur du bien). S'ils sont seulement déclarés par le locataire dans le cadre de dépenses professionnelles, il existe fort peu de chances que cela provoque une vague qui peut perturber les services du cadastre.

Un mot que j'aime bien dans le dico : "discrétion". lol

HeadenFall · #10 01-03-2012 16:22:16

Sous les conditions que vous définissez, il aura effectivement absence d'informations transmises au cadastre.

Soulignons toutefois que le propriétaire à l'obligation de signaler toutes rénovations ou constructions, par le biais du formulaire (43B), au bureau local de contrôle du cadastre, et ce, dans les 30 jours de la mise en utilisation (en cas de bâtiment neuf) ou de l'achèvement des travaux (en cas de transformation).
En cas de non-communication au cadastre, il risque des amendes administratives, voire pénales...
Par ailleurs, je me demande dans quelle mesure l'administration peut revenir jusqu'à 5 ans en arrière (prescription fiscale) ?

Bref pour vivre heureux "fiscalement", vivons cachés wink

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