copropriétaire décédé --> paiement charges???

quianor · #1 14-03-2012 15:02:27

Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour essayer d'avoir un avis sur un problème qui touche notre copropriété. Je suis copropriétaire d'un appartement dans une petite Copropriété de 8 appartements. Le syndic est géré par un copropriétaire, qui fait un très bon boulot au niveau suivi et entretien, mais qui est très vieux jeux concernant tout ce qui est fonds de réserve. Bref, jusqu'à présent, tout va bien, mais la copropriété se retrouve juste avec le minimum financier pour payer les factures mensuelles, sans grosse réserve pour des problèmes imprévus ou pour la vétusté de la chaudière ou de la toiture.

Il arrive qu'une copropriétaire est décédée il y a quelques mois. Aux dernières nouvelles, la succession s'avère être très compliquée car aucun testament ni aucun héritier ne serait connu. Du coup, la copropriété manque les avances mensuelles de charges d'un montant de 245 euros. Ce n'est pas encore un problème, mais ça le deviendra d'ici quelques mois.
Existe-t'il un moyen légal d'obtenir ces charges, via le notaire de la succession ou autre, ou bien tant que personne ne s'est fait connaître pour la succession, la copropriété elle même devra avancer les montants en retard, puis les récupérer au moment de la succession officielle?
Le gérant de l'immeuble nous a expliqué qu'il n'avait pas d'autres solution que d'envisager une augmentation provisoire des charges mensuelles des copropriétaires, ce que je comprends, mais n'y a t'il réellement pas d'autre solution légale?

Merci de vos renseignements,

Bruno

dach · #2 14-03-2012 18:06:44

1) fond de réserve:
Ce fond est prévu pour comptabilisé les avances de fonds en vue de travaux prévu (ou prévisible ?!) selon les souhaits des CP's ou les prévisions du syndic. Pour moi, depuis la loi de 2010, les avances sur ce fond doivent correspondre au budget des travaux prévisibles. Ce budget est différent du budget de fonctionnement.

Demandez fermement à votre syndic d'établir ce budget des travaux prévisibles (si il est bénévole aidez le à l'établir)
Ce budget devrait être motivé sur base d'éléments concrets comme l'age de la chaudière ou la fréquence des pannes, l'intérêt économique, etc. Les estimation chiffrée devrait correspondre à la réalité, voir à des offres concurrentes à faire approuvé en AG.

Prévoir une réserve pour des 'travaux urgent imprévu' peut se concevoir, mais elle risque d'être insuffisante pour une chaudière ou susciter la colère des CP dans des travaux fait sans leurs accords.
Le budget de fonctionnement pourrait prévoir un montant limité pour permettre au syndic de prendre juste les mesures conservatoires. C'est à dire, dans le cas de la chaudière, une réparation de fortune ou la location de radiateurs électriques dans l’attente de l'approbation des travaux définitif si ces travaux n'ont pas été budgétés et approuvés.

2)Paiement charges:
Je m'étonne que le notaire instrumentant la succession ne paie pas les dettes du défunt !
Il me semble important que toutes les procédures soient faites pour évitez que d'autres créanciers vide la succession si celle-ci est déficitaire.
Ici aussi c'est au syndic d’effectuer cette tâche avec diligence. Seule son action est légale me semble-t-il.

En attendant, il faut que l'ACP fonctionnent; Donc les autres CP doivent avancer les fonds nécessaires.

Dans tout les cas, si la créance est perdue, c'est l'ACP qui paie (càd vous aussi), sauf si l'assurance du syndic admet la faute. Mais c'est peut probable selon moi....

bada · #3 14-03-2012 19:10:49

dach a écrit

En attendant, il faut que l'ACP fonctionnent; Donc les autres CP doivent avancer les fonds nécessaires.

Oui, il n'y a pas d'autre solution et lorsque la succession sera connue, vous pourrez récupérer les sommes dues par "l'appartement de la défunte".
S'il y a plusieurs héritiers, ils devront désigner celui qui sera mandaté auprès de la copropriété.

Si l'appartement est vendu, vous pourrez récupérer toutes sommes restant dues auprès du notaire lors de la passation de l'acte. Le notaire va retenir les sommes dues et puis, les transférer sur le compte de la copropriété.

Francis · #4 15-03-2012 06:33:34

L'appartement est loué ou était occupé par le propriétaire ?

grmff · #5 15-03-2012 07:33:59

J'ai eu un cas de succession compliquée. Elle a duré plus de 10 ans. Le notaire a toujours refusé de payer quoi que ce soit, tant que la succession n'était pas cloturée.

Heureusement, il y avait un locataire et un gérant de ce lot. Il a donc toujours été géré et loué.

Et le syndic a fait saisir les loyers chez ce gérant qui a coopéré. Au bout de 10 ans, nous nous sommes retrouvé avec plusieurs milliers d'euros en crédit pour ce lot en déshérence.

luc · #6 15-03-2012 09:50:09

quianor a écrit :

(...)
Le gérant de l'immeuble nous a expliqué qu'il n'avait pas d'autres solution que d'envisager une augmentation provisoire des charges mensuelles des copropriétaires, ce que je comprends, mais n'y a t'il réellement pas d'autre solution légale?

Cette solution provisoire est le plus efficace.

Si votre ACP compte au moins 20 appartements l'AR sur le plan comptable (en retard de publication depuis 560 jours) rendra cette solutionprovisoire très visible dans les comptes annuels.

Le syndic doit traiter l'héritage comme un autre copropriétaire. et donc signifier les montants à payer comme prévue par le règlement de copropriété et y appliquer les indemnités prévues (intérêts, ...). Et mettre en vente publique au moment utile.

Si le syndic ne le fait pas, il devient responsable en personne pour le paiement de ce montant à l'ACP.

Exemple: 10 CP - 900 EUIR à payer - le CP Z ne paie pas

1. Envoi à Z d'une demande de paiement de 90 EUR.

2. Envoi aux autres d'une demande de paiement de:
100 EUR (paiement normal)
10 EUR (paiement en place de Z) (9 x 10 = 90 EUR).

3. Si le CP Z (= ses héritiers ) paie:
envoi d'une note de crédit de 10 EUR aux 9 autres

4. Si la dette de Z n'est pas récupérable (= décision explicite de l'AG) ET l'appartement est vendu
envoi d'une note de crédit de 10 EUR aux 9 CP
envoi d'une demande de paiement de 9 EUR à tous (les +9 CP et le nouveau CP Z)
Ce qui revient à:
- les 9 touchent 1 EUR
- le nouveau CP paie 9 EUR (décision d'AG après son achat).

bada · #7 15-03-2012 11:29:10

Luc a écrit

Si votre ACP compte au moins 20 appartements l'AR sur le plan comptable (en retard de publication depuis 560 jours) rendra cette solution provisoire très visible dans les comptes annuels.

quianor a indiqué que sa copropriété comptait 8 lots.
Le plus simple est d'augmenter les charges mensuelles ou trimestrielle et de continuer à établir le compte pour l'appartement de la défunte en y appliquant les intérêts de retard ou indemnités prévues dans l'acte de base.

Quand le compte de l'appartement de la défunte aura été apuré, vous aurez trop d'argent dans la caisse. A ce moment là, vous diminuez le montant des charges mensuelles pour revenir par la suite au montant correct pour faire face aux dépenses de la copropriété. C'est plus simple que la solution de Luc.

quianor · #8 15-03-2012 13:00:43

Ok, un grand merci pour vos réponses. Ce n'est pas évident car on ne sait même pas si un héritier quelconque existe. Sans même savoir si un notaire s'occupe déjà du dossier....
En tout cas vos réponses sont très claires.

Bruno

grmff · #9 15-03-2012 19:40:08

Qui occupe le logement?

quianor · #10 15-03-2012 21:27:51

l'appartement était occupé par la propriétaire. D'ailleurs, son logement est toujours chauffé vu que les canalisations chauffent encore.....

luc · #11 16-03-2012 09:20:58

bada a écrit :

C'est plus simple que la solution de Luc.

Si l'ACP répartit immédiatement les recettes et charges, il est un fait qu'il faut appliquer la méthode proposée par bada.

Si l'ACP demande des provisions périodiques et fait séparément une répartition annuelle des charges, alors il faut appliquer la méthode complète, que j'ai proposé.

Dans les deux cas il faut continuer à faire des demandes de provisions/charges au CP concerné, ou ses ayant-droits.

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