renon de bail recu puis annulation de ce renon par le locataire

rexou · #1 20-03-2012 13:00:00

Panchito a écrit :

Le mieux s'est de ne rien faire du tout...
Le bail se transforme automatiquement et tacitement en bail standard de 9 ans, sans devoir rien signer.

Il est vrai que c'est en fin de compte le plus simple et le plus cohérent. Et le locataire n'a pas la sensation de s'engager, puisqu'il ne signe rien...

Il n'est pas indispensable de se perdre dans de longues explications : le bail continue et le locataire doit donner trois mois de préavis avant de quitter les lieux, plus un mois d'indemnité s'il quitte dans les 12 mois qui viennent.

Panchito-9340 · #2 20-03-2012 11:34:10

Le mieux s'est de ne rien faire du tout...

Le bail se transforme automatiquement et tacitement en bail standard de 9 ans, sans devoir rien signer.

alpacino · #3 20-03-2012 11:02:13

Merci pour vos interventions qui m'aident grandement. Je me rend compte de plus en plus qu'à part laisser le bail devenir un bail de 9ans, il n'y a pas bcp de solutions, car quelque part, la loi incite au bail de 9ans, a un moment ou a un autre, puisque d'office, max 1 seule reconduction puis c'est 9ans.
Bref, le problème majeur est l'explication à donner a quelqu'un pour qui, le chiffre 9 (ans) pose un réel souci d'engagement, même si ca ne l'es pas en fin de compte, c'ets plus psychologique qu'autre chose (déjà qu'il a du quitter son pays d'origine depuis 2ans...). Le risque que j'ai, c'est que ca lui fasse tellement peur (du fait que sa compréhension du francais est très difficile) que je le perd, juste à cause d'une foutu loi qui ne permet aucune flexibilitée. La solution de faire un bail de 2ans, est donc bien un risque pour moi car je sais maintenant à l'avance, qu'il n'aura aucune valeur juridique et que dans le pire des cas, je ne pourrai rien revendiquer s'il partirais avant le terme. Sans parler de la garantie locative, pour d'éventuels dégats... Encore un tout grand merci à tous pour vos avis, Al.

cochise · #4 20-03-2012 09:41:38

Je plussoie. La Loi est déjà tarabiscotée, ne la compliquez pas encore...

Panchito-9340 · #5 20-03-2012 08:42:11

Le contrat par défaut est effectivement le bail de 9 ans.

Les baux de type court ne sont pas résiliables sauf clauses explicites, et sont souvent imposés par le bailleur au locataire en guise de "periode d'essai" pour éviter que le bailleur n'ait à supporter un "mauvais" locataire pendant 9 ans.

Votre locataire a réussi sa période d'essai? Parfait, laissez tout en l'état, et légalement le contrat initial se transorme en bail standard de 9 ans.

Vous n'allez quand même pas aller à l'encontre de l'esprit des lois?

grmff · #6 20-03-2012 08:29:17

En fait, la loi est claire: 3 mois de préavis. Pas plus de deux baux de type court.

Ici, vous tentez de faire un melting pot d'arrangements qui seront interprétés par un juge de manière variable, mais généralement en faveur du locataire.

Donc, le mois de préavis, il l'acceptera du locataire, mais pas de vous.
Les conséquence du bail de type court seront acceptées pour le locataire, mais pas pour vous.

Votre idée de préavis d'un mois mais qui devra payer jusqu'au bout ne ressemble à rien non plus.

Et au bout du compte, toutes les protections du locataire joueront pour lui, et votre contrat foireux ne vous protégera de rien du tout.

Pourquoi ne pas faire ce qui se fait habituellement en Belgique? Un bail de type court qui se continue en bail de 9 ans?

Il vous faut juste expliquer à votre locataire qu'il ne sera pas forcé de rester 9 ans, et qu'il lui suffira de donner un préavis de 3 mois. C'est, pour lui aussi, la meilleure solution.

Vous pouvez aussi, si vous le désirez, lui octroyer le droit de donner un préavis réduit à 1 mois, par un courrier unilatéral de votre part. Et dans ce même courrier, vous pouvez renoncer aux indemnités légales s'il part dans la 3e année du contrat. Ou pas.

alpacino · #7 20-03-2012 00:43:15

"""""Je pense que vous vous lancez dans une transaction foireuse. Devant un juge, rien de tout cela ne tiendra.""""""

J'ai toujours apprécié votre franc parlé de grmff, pourriez vous développer un peu ce que vous feriez en pareille situation, car j'ai encore quelques jours avant de rencontrer le locataire et tous les conseils sont les bienvenus,...

rexou · #8 19-03-2012 22:48:12

grmff a écrit :

Je pense que vous vous lancez dans une transaction foireuse. Devant un juge, rien de tout cela ne tiendra.

D'accord avec Grmff, si un juge intervient, il risque fort de considérer un bail de neuf ans.

Mais d'un autre côté, le locataire a fait la preuve de ses qualités, ne connait pas la loi, et éprouve des craintes à s'engager dans un bail de 9 ans... il n'est pas insensé de miser sur la continuité des bonnes relations et de conclure un nouveau bail de deux ans, mais en maintenant les trois mois de préavis. Le nouveau bail peut être revu en tenant compte de l'index bien sur.

grmff · #9 19-03-2012 22:30:10

Je pense que vous vous lancez dans une transaction foireuse. Devant un juge, rien de tout cela ne tiendra.

C'est mon avis, et je vous le partage.

alpacino · #10 19-03-2012 21:04:29

Suite au message de Rexou: Je pense proposer les 2 choix: soit on laisse tout comme ca (bail devient 9ans) et ce sera donc 9ans, soit un nouveau bail de 2ans (avec le risque qu'il se voit jugé en bail de 9 en cas de...), mais alors il s'engage a payer es 2ans, même s'il quitterais après 10mois.... Bien sur, si on modifie le temps du préavis à 1mois au lieu de 3, ce qui vaut pour lui, ce sera réciproque. je pense qu'il réfléchira sur ce point, car pour moi, 1 mois pour trouver un locataire, sera moins difficile techniquement, que pour lui qui devrait quitter en 1 mois et trouver aussi un autre appart en 1 mois. Bref, la piste de PIM de laisser tt comme cela, est finalement à prendre en considération car avec la crise, l'index peut aider à cette forme "d'augmentation". je ne 'ai jamais pratiqué l'index avec ce locataire, mais je mettrai la balle dans son camp sur ces deux choix. A lui finalement de peser le pour et le contre, d'un bail de 9 ou 2ans. Un grand merci déjà à tous les intervenant dans ce "petit" casse-tête technique. Bonne soirée à vous tous

rexou · #11 19-03-2012 19:11:04

Votre locataire vous a envoyé un renon. Il me semble dès lors que vous pourriez refaire un nouveau bail tout en conservant l"état des lieux et la garantie de départ.
Ce nouveau bail peut avoir une durée de deux ans et des conditions de résiliation à convenir entre parties.
Il n'est pas certain, (et même fort douteux) en cas de procédure en justice qu'un juge ne considèrerait pas ce bail caduc et ne se baserait pas sur un bail de 9 ans ayant pris cours lors du début du premier bail...
Mais si vous êtes flexible et que le locataire collectionne les qualités, il serait sans doute plus simple de le satisfaire ainsi plutôt que de lui expliquer la nécessité de conclure un bail de 9 ans.
Dans tous les cas, vous pouvez indexer votre loyer. Et si vous concluez un nouveau bail de deux ans, libre à vous de modifier légèrement les termes et conditions de ce bail.
Vous pouvez aussi comme le suggère Pim, ne rien faire du tout.
Vous pouvez légalement renoncer à demander un préavis de trois mois et le limiter à un mois... mais il est déconseillé d'en convenir formellement. Si le bail se termine sans soucis, et si vous trouvez rapidement un nouveau locataire, libre à vous de vous montrer flexible et généreux.

alpacino · #12 19-03-2012 12:25:42

le but du locataire est de ne pas s'engager pour 9ans. Moi ca me dérangais pas, mais quand j'ai lu ce matin que Panchito écrit que je ne peux pas augmenter le loyer encore pendant 7ans, je ne suis pas non plus interressé de laisser conduire le bail pour 9ans. (merci à panchito de m'avoir ouvert les yeux)
but du locataire: bail de courte durée, mais il doit alors s'engager a rester jusqu'a la fin du bail.
but du propriétaire: garder un excellent locataire qui paye a l'avance et je suis pret à "lacher" quelque chose : soit sur l'indemnité ou sur la période de préavis. Je suis flexible.
mais on est bloqué dans cette situation. Pourquoi ne puis je pas faire un nouveau bail de 2ans, alors que j'ai un renon puis une annulation de ce renon?
les baux précédents étaient enregistrés et je n'ai pas trouvé de locataire...

PIM · #13 19-03-2012 11:33:05

Un peu potage votre affaire !

1/ l'idée exposée dans votre message initial n'est juridiquement pas praticable

2/ dire à ce jeune homme que son hypothèse de resigner pour 2 ans est plus lourde pour le locataire (obligation d'aller jusqu'à ce nouveau teme) que le bail transformé en bail de 9 ans

3/ s'il renonce à son renon, vous n'êtes pas obligé de suivre ses errements et vous pouvez vous en tenir au renon (imaginez, par exemple, que vous ayez déjà reloué....)

4/ le bail est-il enregistré ? (.....)

5/ le plus simple, si vous souhaitez le conserver comme locataire, c'est de ne rien faire du tout !
Le bail initial se transforme automatiquement en bail de 9 ans, ayant pris effet il y a ± 2 ans.

6/ ne renoncez pas au préavis de 3 mois.
Vous pouvez éventuellement renoncer à l'indemnité due (un mois) s'il résilie pendant sa 3e année.

alpacino · #14 19-03-2012 11:23:02

Vous avez raison, seulement il y a un point qu'il demande aussi, c'est avoir une période de préavis de 1mois au lieu de 3mois. Cela est il possible, ou meme si j'accepte, la loi prévois 3mois d'office?

Panchito-9340 · #15 19-03-2012 11:00:29

Dites-lui de venir se renseigner sur PIM. Le bail de 9 ans a été inventé par les Socialistes pour protéger un max les droits du locataire et non des propriétaires.
En effet, dès qu'un propriétaire accorde le privilège d'un bail de 9 ans, les droits du locataires sont protégés pendant 9 ans et le loyer est fixe également pour 9 ans (il ne peut être qu'indexé sur base de l'indice Santé).

Par contre le locataire peut mettre fin à un bail de 9 ans, à tout moment, et sans devoir fournir aucune justification!!

alpacino · #16 19-03-2012 10:59:38

Le chiffre lui fait peur, et comme c'est un expatrié qui est en mandat en belgique dans une grosse firme, il peut etre rapellé dans son pays d'origine a tout moment. Il est jeune, 24ans et c'est plus psychologique qu'autre chose...

PIM · #17 19-03-2012 10:55:19

Pour quelle raison le locataire ne veut-il pas d'un bail de 9 ans (qui est résiliable par lui quand il le veut) ?

Il se croit lié pour 9 ans ?
Il faudrait peut-être commencer par lui expliquer comment cela fonctionne...

alpacino · #18 19-03-2012 10:42:05

Bonjour à tous et toutes. Je vis la situation suivante avec un locataire et je m'en refere à vous afin de savoir dans quelle mesure je devrais agir au mieux pour lui, moi et vis a vis de la loi:

locataire ayant signé un bail de 1an le 10/7/2010. Puis reconduction du bail pour 1 an le 10/7/2011 qui se termine le 10/7/2012. Le locataire m'envoi un renom il y a 1mois , mais je recoit un courrier il y a 2jours qui stipule en résumé: "je reviens sur ma decision de quitter l'appartement et vous saurais gré de me faire un bail de 2ans...."etc... .
le but du locataire est de ne pas tomber dans un bail de 9ans, je l'ai compris ce week-end. Je veux bien lui faire un bail de 2ans, mais comment agir par rapport aux documents "bail" "garantie locative" "état des lieus"?
1/ dois je ou puis-je lui faire un nouveau bail pour 2ans, car je pense que la loi ne m'autorise pas à renouveler le bail existant encore une fois(deja fait 1 fois)?
2/ qu'en est il de la garantie locative, car elle est bloquée depuis la date du 1er bail, le 10/7/2010. devrais je la libérer (je prefere pas) et ensuite la faire rebloquer?
3/ pour l'état des lieus, il date aussi du 10/7/2010. Dois je cloturer l'ancien état des lieus (je prefere pas) et refaire un nouveau?
dans la situation actuelle, comment agir pour contenter la demande du locataire pour ne pas entrer dans un bail de 9ans.
Merci pour vos avis éclairés car cette situation ne m'est jamais arrivée. Cordialement, Al.

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