Location, charges locatives comprises.

Pepsi3108 · #1 29-03-2012 17:37:12

Bjr,

Des nouveaux locataires louent un petit appartement : valeur location 565 euros, charges locatives 75 euros.

Le bail reprend location, charges locatives comprises 640 euros,(excepté électricité), bail signé par les différentes parties.

Ce qui veut dire que

1. la caution locatives 2 mois est de 1280 euros ald 1130 euros,

2. la location liée à l'indexe est calculée sur 640 ald 565 euros,

3. les frais de charges locatives pour cet appartement (relevé 2011) sont de 36 euros mensuel. Ce que le propriétaire savait, mais pas les nouveaux locataires.

Ce qui veut dire que le propriétaire gagne chaque mois 29 euros sur le compte des locataires non avertis des charges réelles + l'indexe annuel sur les 75 euros.

N'est ce pas une clause abusive profitant au seul propriétaire?

Y a t'il un recours possible des locataires?

Merci du suivi.

Amicalement.

Francis.

Panchito-9340 · #2 30-03-2012 07:18:11

Bonjour,

En premier lieu vérifier le bail et plus particulièrement les clauses se rapportant aux charges locatives.
S'agit d'un forfait ou d'une provision?

S'il s'agit d'une provision, le bail indique certainement qu'une fois l'an un décompte pécis doit être établi et les surplus/manque éventuels remboursés ou payés immédiatement.
Il est probablement indiqué qu'à cette occasion la provision mensuelle pourra être revue à la hausse ou à la baisse pour s'accorder aux frais réels de l'année précédente.

Pepsi3108 · #3 31-03-2012 09:26:12

Bjr,

Y a t'il une différence importante entre "forfait et provision"
A ma connaissance, cela serait "tout compris = forfait"

Concernant le calcul de la différence entre les charges payées et réelles est de 39 euros par mois. ald 29 comme signalé

Merci du suivi des internautes

Panchito-9340 · #4 31-03-2012 09:45:54

Y a t'il une différence importante entre "forfait et provision"

Oui, et elle est de taille!!

Si le contrat indique un montant forfaitaire de 75€/mois pour les charges locatives cela veut dire que c'est un prix fixe!

Donc que les locataires consomment comme 10 ou au contraire ne consomment rien du tout, ce sera toujours 75€!

C'est tout le contraire s'il s'agit de provisions. Dans ce cas, une fois l'an, il y aura un décompte avec facture d'ajustement pour correspondre au frais réels et aux consommations exactes.

Mais le bail est déjà signé? Si oui, pourquoi toutes ces questions ne se posent-elles que maintenant??

Pepsi3108 · #5 31-03-2012 14:42:23

Re,
Merci de votre réponse.

Termes exactes du contrat : location, y compris les charges, excepté.....

Et oui, cela est tjrs la même chose, le chasseur et le pigeon.

Avec un proprio, ancien gérant d'immeuble et un locataire ne connaissant pas les ficelles et heureux de trouver un petit logement ., il signe tout, et ensuite, il est proprement berné.

C'est souvent, après, discussions avec d'autre proprios dans l'immeuble, qu'il comprend qu'il a signé trop vite un bail auquel il est tenu et surtout sans possibilité de recours.

Position dominante de certain propriètaire sans scrupule et avide de gain facile en sachant qu'il ne risque rien. Et souvent aussi, c'est çà ou rien!
(Je ne fais heureusement pas partie de ceux-la)

A côté de cette situation, je peux encore vous en raconter.
De plus, je serais curieux de voir le résulat d'un recensement de cas simililaires parmi les locataires lésés surtout dans les grandes villes.

Merci.

Francis.

Panchito-9340 · #6 31-03-2012 19:51:16

Et ces 75€/mois, ils sont destinés à couvrir quoi exactement?

Je suis commissaire aux comptes dans plusieurs copropriétés de standing à Woluwe-Saint-Pierre, gérées par des Syndics professionnels.

Je suis donc en mesure de vous confirmer que pour un petit (+/- 70m²) 2 chambres dans une résidence de standing avec jardin, ascenceur, société de nettoyage etc...vous ne vous en sortez pas avec moins de 150€/mois de charges locatives (incluant également le chauffage, l'eau chaude et froide privative, l'entretien et l'électricité des communs, les poubelles, le jardinier, etc...)

rexou · #7 01-04-2012 20:18:04

Quelques remarques à la lecture de ce post :

- 75 euros mensuels de charge, c'est peu. C'est très peu ! Surtout si cela inclut l'eau (l'eau chaude, le chauffage ?)...

- Je ne suis pas d'accord avec la victimisation du locataire face à un vilain bailleur sans scrupule et avide de gain. Même si les conditions financières sont peu favorables, on visite plusieurs biens et on s'informe avant de signer un bail. Le locataire serait "lésé" par rapport à quoi selon vous ?

- Si les charges consistent en un forfait, chaque partie peut toujours demander au juge de paix de les faire imputer en charges réelles. Ce que le juge peut accepter ou refuser.

Enfin, personnellement, j'indique un loyer de base qui INCLUT les charges communes de l'immeuble (nettoyage et électricité communs, gérance, services rendus aux occupants, etc...), hors consommations personnelles. Les consommations sont provisionnées et font l'objet d'un décompte et régularisation annuels. Par contre, je ne suis pas redevable de justifier les frais encourus par l'ACP. Et pas de discussion possible, puisque le montant des charges n'est pas indiqué. Et j'indexe mon loyer de base, charges incluses. C'est un choix. C'est mon choix. Et un locataire à qui mes conditions ne conviennent pas est libre de ne pas signer mon bail.

Un appartement librement et complètement visité dans le détail et des conditions financières clairement explicitées... il n'y a ni escroquerie, ni abus, ni faute. Mais signer et ensuite se lamenter d'avoir peut-être commis une erreur, là oui, c'est abuser !

Pepsi3108 · #8 02-04-2012 12:04:26

Bjr à tous et merci des réponses.

75 euros, c'est peu...

Comme relaté dans ma première intervention, le juste coût mensuel des charges locatives dans l'immeuble pour cet appartement de 55 m2, soit 276/10000 est de 36 euros. (Somme dont le proprio à la connaissance sur base des relevés annuels)

En effet cela paraît peu proportionnelllement à d'autres appart, mais seulement l'entretien général et ascenseur, frais de gestion syndic (50%) et consommation d'eau.
AUCUN frais de chauffage, eau chaude, vu que chauffage électrique est individuel dans chaque appart.

Si je me suis permis cette remarque sur le proprio en question, c'est que je
le connais, et je n'incrimine aucun autre en particulier, mais ça existe bien malheureusement.

c'est mon choix...

Je suis d'accord avec votre choix, mais en toute honnêteté vis à vis des locataires, pas pour en tirer un profit unilatéral sur le dos des locataires souvent TRES mal informés (souvent par méconnaissance des lois et règles en vigueur), ce qui fait ENCORE une fois l'affaire de certains rats.

Amicalement.

Francis

Panchito-9340 · #9 02-04-2012 12:50:34

Si tout compte fait, le bien ne convient plus aux locataires, qui ont trouvé mieux pour moins cher, il leur suffit d'envoyer leur préavis.

Les locataires, au contraire des propriétaires, peuvent résilier leur contrat (9 ans - résidence principale) à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.

Qu'attendent-ils pour échaper aux "rats"??

Pepsi3108 · #10 02-04-2012 13:09:52

Bjr

Mon intervention semble créer une certaine succeptibilité chez d'autres propriétaires au sujet de mes propos concernant des proprios (en minorité, fort heureusement) irrespectueux et profitant de l'incrédulité de locataire.

Alors, souvent les contrats sont des contrats de 3 ans, avec les contraintes des deux parties,(comme celui que je relate).

La résiliation est alors contraignante, souvent plus que le surcoût des charges comprises.

Amicalement

rexou · #11 02-04-2012 13:59:41

Si un locataire signe un contrat suivant lequel les charges sont forfaitaires, il n'a en principe pas à s'inquiéter du coût réel de ces charges.
Entretien général, électricité des communs, ascenseur,consommation d'eau et gérance (pourquoi 50%?)... tout ça pour 36 euros mensuels ?

Personne ne tire un profit unilatéral. Le bailleur met à disposition un bien qui lui appartient et demande une contrepartie. Le locataire, après avoir visité ce bien et d'autres, se montre intéressé et signe un bail. Il lit et accepte les conditions de ce bail. Avant de signer, il est libre de discuter, de négocier et de débattre de chaque condition. Après avoir signé, il est indécent de traiter son interlocuteur de "rat" en avançant une comparaison des charges supposées réelles et le forfait demandé. Si au contraire ces charges s'étaient avérées supérieures au forfait, le locataire n'aurait bien sur pas accepté de subir une majoration et il aurait raison. Dans le cas présent, il n'a à mon sens même pas à connaître les charges réelles.

Ceci dit, il est toujours possible de demander devant le juge de paix de faire imputer pour l'avenir les frais réels en remplacement du forfait.

Panchito-9340 · #12 02-04-2012 15:20:16

Alors, souvent les contrats sont des contrats de 3 ans

Nul n'est censé ignorer les lois!

Et il est clair qu'étant donné que les baux de court terme (1,2, 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clause spécifique, le contrat le plus défavorable pour un locataire est le bail de 3 ans sans clause de résiliation.

Si le bail de 3 ans non résiliable ne lui convient pas, pourquoi diable choisir ce bien parmis des milliers d'autres?
Pourquoi ne pas exiger AVANT de signer le contrat d'y insérer une clause de résiliation??

Et surout pourquoi venir se plaindre ensuite? Le propriétaire a-t'il fait signer le contrat en plaçant une kalashnikov sur la tempe du locataire??

Pepsi3108 · #13 02-04-2012 19:33:28

Re,

Il est indécent de traiter son interlocuteur de "rat"

Ce n'est pas mon interlocuteur, seulement un proprio d'appart dans mon immeuble, avec lequel je n'ai rien à voir, mais que je connais comme tel.

pourquoi 50%

Parce que les frais de gérance de notre immeuble sont répartis 50% pour la propriété et 50% pour l'occupant.

tout ça pour 36 euros par mois

Montant moyen des charges mensuelles que le proprio paie à la copropriété, mais encaisse mensuellement 75 euros de charges comprises.

il est tjrs possible de demander au juge de paix

Merci du conseil, j'en aviserai les locataires concernés.

Amicalement

Francis.

rexou · #14 03-04-2012 08:45:50

- Le proprio a parfaitement le droit de prévoir un forfait pour les charges. Et ce forfait ne doit pas obligatoirement refléter la réalité des charges effectives.

- Les frais de gérance de votre immeuble sont répartis 50/50... NON ! Les frais de gérance peuvent être entièrement inclus dans le forfait. Ce qui décide de la répartition entre le bailleur et son locataire, c'est LE BAIL. La répartition de l'ACP ne concerne pas le locataire si le bail n'y fait pas référence. Et ici, le bail stipule un forfait.

- Ce que le proprio paie à la copropriété, c'est le problème du proprio. Et je suis par ailleurs persuadé que vos calculs ne tiennent pas compte de tous les frais : 36 euros eau comprise... j'ai un doute ! Gérance, électricité, ascenseur, entretien... vos 36 euros sont déjà largement explosés ! Et au risque de me répéter, quand bien même les charges réelles seraient limitées à ces 36 euros, le bail prévoit un forfait !!! Le locataire n'a pas à connaitre le montant exact des charges que paie son bailleur. Il n'a donc en aucun cas à en discuter ni à en débattre.

bada · #15 03-04-2012 09:05:27

Des charges mensuelles de 36€ : IMPOSSIBLE.
Y a un cheveu quelques part !!!!

rexou · #16 03-04-2012 17:23:18

bada a écrit :

Y a un cheveu quelques part !!!!

Y a de toute manière un forfait ! (!)

Pour le reste, on débat dans le vide... surtout quand on lit que les charges de gérance sont de 50/50 "parce que "les frais de gérance de notre immeuble sont répartis 50% pour la propriété et 50% pour l'occupant."

Pour ma part, je suis convaincu que le montant demandé n'est pas excessif. Et qui plus est, il a été accepté par les signataires du bail. Il est indécent (je me répète) de traiter le bailleur de "rat". Et il est un peu surprenant qu'une personne étrangère au bail -qui n'aime pas le rat ?- monte au créneau pour un locataire qui est tout au plus peut-être victime... de son inattention.

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