charges locatives contestées par locataire

ABSA · #1 06-06-2012 09:02:59

Je rejoins l'analys de rexou.

Les charges locatives doivent être déterminées dans le bail. Les répartitions réalisées par les syndics le sont à titre indicatif. Il appartient aux propriétaires de contrôler si cela correspond au bail.

rexou · #2 01-06-2012 17:33:53

Ah, pour info, en ce qui me concerne, je simplifie encore plus : mon bail prévoit un loyer de base (indexable) qui inclut les charges fixes. Le montant y relatif n'est d'ailleurs pas précisé.

Il est demandé en supplément une provision sur consommations privées (chauffage, eau...) dont le relevé des compteurs est effectué annuellement. Mes locataires ne peuvent rien discuter ni contester, et je n'ai aucun justificatif à leur fournir, à part le relevé annuel des consommations.

Pas de surprise, pas de discussion, pas de souci !

rexou · #3 01-06-2012 17:26:04

Il est alors,fortement recommandé de 1. Déterminer les différentes modalités et responsabiltés locatives par la co-propriété (tous les locataires mis devant les mêmes règles, et non laissés à la bonne ou mauvaise appréciation des règles des charges de chaque propriétaire)

La copropriété n'a pas à déterminer les modalités locatives ! Ce que vous appelez les "règles des charges" est défini soit par le législateur, soit par le bail. la répartition de l'imputation propriétaire/locataire, si elle est établie par le syndic, n'est qu'une indication. Si le bail (dans les limites légales) prévoit autre chose, c'est le bail qui sera d'application.

Un propriétaire est un monsieur qui investit de l'argent. Et il n'est (malheureusement) pas le seul à décider de la manière de gérer son bien. Le législateur pose déjà d'innombrables protections de l'habitation du locataire. La copropriété n'a rien à voir avec le libellé d'un bail. Et c'est encore heureux !!!

Il serait de bon ton que le locataire s'informe (et demande à voir par exemple un décompte de charges de l'année précédente) AVANT de signer un bail qui ne lui convient pas. Et surtout, surtout, quand ce bail est signé, il est de bon ton de le respecter.

Pepsi3108 · #4 01-06-2012 15:50:38

Bonjour,

Réflexion

On a toujours l'habitude de vouloir compliquer les choses qui peuvent, en elles-mêmes, être interprêtées et réglées simplement.

Concernant les réparations :
Tout ce qui appartient à la propriété est à la charge du propriétaire (pour autant que ce ne soit pas une réparation due à la faute prouvée de l'occupant (ici locataire)

Concernant les entretiens, réparations sous contrat d'entretien et le bien être de la vie commune dans l'immeuble:
A charge des occupants (locataire et/ou propriétaire occupant le bien)

Il est alors,fortement recommandé de
1. Déterminer les différentes modalités et responsabiltés locatives par la co-propriété (tous les locataires mis devant les mêmes règles, et non laissés à la bonne ou mauvaise appréciation des règles des charges de chaque propriétaire)
2. Détailler les différents frais,(propiétaires - occupants) dans le décompte annuel des frais à charge de.... ou de....

N'oublions pas non plus que les frais de syndic sont en partie ou totalement à charge des occupants. Alors il serait de bon ton que celui-ci en rédige les détails)

Objet de discussion et de propositions éventuelles lors de la prochaine réunion annuelle de la co-propriété.

Certains propriétaires vont certainement dire qu'ils sont les seuls à décider comment ils doivent gérer leur(s) bien(s), mais rien de telle que la simplicité et la bonne compréhension des différentes parties lors de la signature du bail.
Souvent le candidat locataire est très mal informé des modalités de location, des charges, et de ses responsabilités.
Quel est le propriétaire qui met, au devant de son candidat locataire, les chiffres réel des futures charges auxquelles celui-ci aura à faire face le moment venu. (surprise!!!!)

Et en finalité, nous arrivons au problème soulevé dans cet article, qui fait beaucoup couler d'encre, sans encore aucun résultat positif...

rexou · #5 01-06-2012 14:25:29

Taille et élagage arbustes : c'est de l'entretien, et très clairement à charge du locataire ! Contrôle poulie, et réglage seuil de sécurité, c'est pareil. Placement plaquettes (noms?) aussi.
D'autres points peuvent être discutés, ou sont trop peu précis...
Analyse de gaz et négociation gaz... discutable (vous payez pour négocier ?)
Vidange installation : pour le locataire
Réparation... quelle réparation ? (discutable)

Mais vous lui donnez bien des détails, à votre locataire !
Jardinier : entretien jardin = XXX euros. C'est largement suffisant !
Ascenseur : entretien et maintenance = XX euros.
Chauffage : entretien et vidange installation = X euros
Total à payer dans les ... jours.

Et éventuellement, si réparation (par exemple de la cuve à mazout qui fuit), que ce soit porté à charge du proprio.

riri · #6 31-05-2012 18:03:45

Et j'oublie :
Taille arbustes
Elagage

riri a écrit :

Toujours pas de clarté dans les réponses.
Dans la dernière revue de l'ABSA, si j'ai bien lu, il est stipulé que sont à charges du locataire toutes les charges d'entretien répétitives.
C'est à dire si vous avez une réparation (pas régulière) elle ne peut être mise à charge du locataire ; ceci est bien opposé à mon livre
" Propriétaires locataires vos droits et devoirs "
Si quelqu'un a le courage de lire les rejets du locataire :
- Ascenseurs : disjoncteur thermique
placement plaquettes
problèmes poulie
contrôle poulie
porte battante
dépannage porte accès
contacts porte
réparation contact seuil
réglage seuil de sécurité
remplacement 5 relais
- Chauffage : analyse gaz
vidange installation + réparation
négociation gaz

Voilà tous ces postes sont rejetés et à la fin cela chiffre.
Merci de vos lumières

riri · #7 31-05-2012 17:59:47

Toujours pas de clarté dans les réponses.

Dans la dernière revue de l'ABSA, si j'ai bien lu, il est stipulé que sont à charges du locataire toutes les charges d'entretien répétitives.

C'est à dire si vous avez une réparation (pas régulière) elle ne peut être mise à charge du locataire ; ceci est bien opposé à mon livre
" Propriétaires locataires vos droits et devoirs "

Si quelqu'un a le courage de lire les rejets du locataire :

- Ascenseurs : disjoncteur thermique
placement plaquettes
problèmes poulie
contrôle poulie
porte battante
dépannage porte accès
contacts porte
réparation contact seuil
réglage seuil de sécurité
remplacement 5 relais

- Chauffage : analyse gaz
vidange installation + réparation
négociation gaz

Voilà tous ces postes sont rejetés et à la fin cela chiffre.

Merci de vos lumières

riri · #8 10-04-2012 16:35:16

Bonne idée, je vous tiendrai au courant

Panchito a écrit :

Maintenant si votre propre agence achète ses baux à l'OP, c'est parcequ'elle trouve que ce sont les "meilleurs" sur le marché.
Donc à votre place, je m'adresserais d'abord à votre agence pour savoir si, en fonction du bailn le locataire a raison ou non.
Si votre agence est certifiée IPI, elle se doit d'avoir les compétences juridiques:
1°/ pour vous conseiller le meilleur contrat de bail (protégeant au mieux les droits des propriétaires tout en restant dans la légalité, bien sur)
2°/ pour répondre à vos questions
Elle a y a tout intérêt pour garder un client...

Panchito-9340 · #9 10-04-2012 16:29:58

Maintenant si votre propre agence achète ses baux à l'OP, c'est parcequ'elle trouve que ce sont les "meilleurs" sur le marché.

Donc à votre place, je m'adresserais d'abord à votre agence pour savoir si, en fonction du bailn le locataire a raison ou non.

Si votre agence est certifiée IPI, elle se doit d'avoir les compétences juridiques:
1°/ pour vous conseiller le meilleur contrat de bail (protégeant au mieux les droits des propriétaires tout en restant dans la légalité, bien sur)
2°/ pour répondre à vos questions

Elle a y a tout intérêt pour garder un client...

riri · #10 10-04-2012 16:06:05

je sais mais ce support juridique payant ne se fait que par téléphone... je voudrais leur envoyer mon courrier et avoir une réponse écrite à opposer au locataire.

Panchito a écrit :

Apparemment votre agence a commandé ce bail ICI
Vous disposez d'un support juridique payant ICI à 1,5€ la minute

Panchito-9340 · #11 10-04-2012 15:52:58

Apparemment votre agence a commandé ce bail

ICI

Vous disposez d'un support juridique payant à 1,5€ la minute

riri · #12 10-04-2012 15:27:53

Non non c'est un exemplaire en original.(3 exemplaires)

Effectivement, je n ' accepterai plus que les baux de PIM.

Je ne souhaite pas me retourner contre l'agence immobilière, je veux simplement connaître si oui ou non mon locataire a raison.

Panchito a écrit :

Parce qu'avant que je ne découvre les excellent baux (gratuits) proposés par PIM, j'allais acheter mes contrats à l'Office des Propriétaires, qui sommes toutes, n'est rien d'autre qu'une agence immobilière.
Donc comment se fait-il que votre agence immobilière, qui n'est probablement pas l'OP, propose des baux de l'OP, qui sont protégés par Copyright?
Est-ce une copie, ou un bail orginal avec les écussons OP en filigrane?
Si votre contrat n'est qu'une vulgaire copie (peut-être même mal copiée), vous devez vous retournez sur votre propre agence qui utilise des documents d'autrui sans y être autorisée!!

Panchito-9340 · #13 10-04-2012 15:14:44

Parce qu'avant que je ne découvre les excellents baux (gratuits) proposés par PIM, j'allais acheter mes contrats à l'Office des Propriétaires, qui sommes toutes, n'est rien d'autre qu'une agence immobilière.

Donc comment se fait-il que votre agence immobilière, qui n'est probablement pas l'OP, propose des baux de l'OP, qui sont protégés par Copyright?

Est-ce une copie, ou un bail orginal avec les écussons OP en filigrane?

Si votre contrat n'est qu'une vulgaire copie (peut-être même mal copiée), vous devez vous retourner sur votre propre agence qui utilise des documents d'autrui sans y être autorisée!!

riri · #14 10-04-2012 14:37:30

non, c'est l'agence immobilière qui met l'appartement en location qui me l 'a remis.
Je ne comprends pas la raison de votre question ???

Panchito a écrit :

Et comment avez-vous acheté ce bail à l'Office des Propriétaires?
Par internet?

Panchito-9340 · #15 10-04-2012 13:57:26

Et comment avez-vous acheté ce bail à l'Office des Propriétaires?
Par internet?

riri · #16 10-04-2012 13:22:46

Bonjour,

Comme conseillé par Rexou, j'ai rédigé ma lettre pour l'OP.

" Suite à une interprétation différente du bail, je me retrouve face à un locataire qui refuse de payer toutes les réparations afférentes aux parties communes de l'immeuble sous le simple prétexte qu'elles ne sont pas dues par un acte de vandalisme.

Il se fonde sur l'article 5 de votre contrat de bail : CHARGES COMMUNES
" le preneur paiera la quote-part des charges communes de l'immeuble .... Ces charges comprenent, entre autres, ... les réparations apportées aux parties communes en suite d'actes délictueux ou de vandalisme "

Ce locataire refuse dès lors de payer toutes les réparations effectuées dans les parties communes sous le simple motif qu'ils ne font pas suite à un acte délictueux ou de vandalisme, ce qui est le cas mais font partie des réparations courantes. (refixation colonne d'eau de pluie - remplacement d'un relais d'ascenseur - réparation seuil sécurité - réparation accès clé garage - recherche fuite et réparation électricité garage - ascenseurs : disjoncteur thermique)

Je vous remercie d'avance de m'éclairer sur ce point précis de votre bail afin de m'opposer valablement aux prétentions de ce locataire. "

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

Bref contente d'avoir rédigé ma lettre, je me retrouve avec un autre problème : je ne peux l'envoyer à l'Office des Propriétaires car le service juridique (1,5 € la minute) est un service extérieur et se fait uniquement par téléphone.
L'OP me conseille de m'adresser au Syndicat National des Propriétaires
qui lui, à son tour, ne me reçoit pas car je n'ai pas de n° de membre.....

Je suis fortement déçue car s'il s'agit d'un problème d'interprétation de leur bail , je trouve que l'OP devrait prendre ses responsabilités.

Je fais appel à toutes vos lumières !!!!!

rexou a écrit :

Ben, pourquoi ne pas voir ces frais de nettoyage suite à du vandalisme à charge du locataire, si c'est explicitement indiqué dans le bail ?
Si le bail est muet, en effet, cela revient logiquement au bailleur (ou à l'ACP).
Il serait par contre abusif de repeindre toute la cage d'escalier et de facturer cela en frais locatifs, mais une retouche locale de peinture est concevable aussi il me semble. Dans la mesure où le bail est explicite bien sur.
Quant aux petites réparations, encore une fois, si c'est stipulé dans le bail, il s'agit d'un accord contractuel qui doit être respecté et ne contrevient pas à la loi. Petite réparation = remplacer des ampoules, remplacer un interrupteur vandalisé, remplacer un fusible, un relai pour l'ascenseur par exemple. Il ne s'agit pas de remplacer le moteur de ce même ascenseur !

rexou · #17 05-04-2012 18:21:37

Ben, pourquoi ne pas voir ces frais de nettoyage suite à du vandalisme à charge du locataire, si c'est explicitement indiqué dans le bail ?
Si le bail est muet, en effet, cela revient logiquement au bailleur (ou à l'ACP).
Il serait par contre abusif de repeindre toute la cage d'escalier et de facturer cela en frais locatifs, mais une retouche locale de peinture est concevable aussi il me semble. Dans la mesure où le bail est explicite bien sur.

Quant aux petites réparations, encore une fois, si c'est stipulé dans le bail, il s'agit d'un accord contractuel qui doit être respecté et ne contrevient pas à la loi. Petite réparation = remplacer des ampoules, remplacer un interrupteur vandalisé, remplacer un fusible, un relai pour l'ascenseur par exemple. Il ne s'agit pas de remplacer le moteur de ce même ascenseur !

Francis · #18 05-04-2012 16:20:17

Une cage d'escalier tagée est bien un acte délictueux. Et je vois mal un locataire obligé de prendre cela en charge !

riri · #19 05-04-2012 15:49:20

Bonjour,
J'ai donné lors de ma première question une liste non exhaustive des réparations qu'il refuse de payer.

Bonne idée ! Je vais interroger l'OP (payant alors que bail pas clair)
Toutefois, je l'ai présenté à un juriste qui donne raison au locataire
Il est bien spécifié dans le bail art 5, que le locataire doit payer les réparations apportées aux parties communes en suite d'actes délictueux ou de vandalisme.

J'interroge quand même l'OP et vous tiendrai informés.

Panchito a écrit :

Qui a parlé de repeindre une cage d'escalier taggée??
Dans les copropriétés bien gérées, on ne laisse pas rentrer n'importe qui dans les communs et l'ACP a une police d'assurance couvrant le vandalisme...

Panchito-9340 · #20 05-04-2012 09:52:58

Qui a parlé de repeindre une cage d'escalier taggée??

Dans les copropriétés bien gérées, on ne laisse pas rentrer n'importe qui dans les communs et l'ACP a une police d'assurance couvrant le vandalisme...

riri · #21 04-04-2012 14:30:35

Bonjour
Je fais à nouveau appel à votre grand savoir.

Je loue un appartement (bail classique OP) et le locataire refuse systématiquement les charges de " réparations "
par exemple : refixation colonne dep
remplacement relais ascenseurs
réparation d'accès cle garage
recherche fuite er réparation electr garage
controle poulie
réparation parlophone

arguant qu'à l'art 5 de son contrat de bail le terme " entretien " est repris et non le terme " réparation ".

Ces petits montants commencent à chiffrer et j'aimerais avoir votre avis.

MERCI

charges locatives contestées par locataire

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