renom par le locataire

nathalie01 · #1 05-04-2012 14:23:26

Bonjour,

Mon locataire est entré le 1/11/11 dans l'appartement ( contrat signé le 21/10/11). Contrat de bail de 3 ans

Aujourd'hui, je reçois un recommandé daté du 2/4 , il souhaite mettre fin anticipativement au contrat ( pour raison personnel importante ).
Il souhaite un accord dans les meilleures conditions

dans le contrat il est précisé : si le preneur souhaite quitter anticipativement , le bailleur pourra :

1. soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail , tout en l'autorisant à céder celui-ci à un tiers , recherché par lui et agréé par le bailleur , ceci à la condition expresse qu'il ait payé:
- toutes les sommes dues jusqu'aà l'entrée en vigueur de la cession
- les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix et dont les honoraires sont à charges du preneur

2. soit consentir à une résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de 3 mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné et le payement d'une indemnité de résiliation de 3 mois de loyer

Mes questions sont :

- que faut il mieux comme solution la 1ere ou la 2eme ? si première solution pendant combien de mois ? si deuxième solution c'est 3 mois de préavis ( mai , juin ,juillet donc départ le 31/7) + 3 mois d'indemnité ?

- l'indemnité c'est loyer avec ou sans charge?

-je n'aurai le décompte final des charges que fin septembre , comment faire pour la lcaution ? je la libère et je marque dans l'état des lieux de sortie qu'il reste le décompte des charges à faire ?

Merci de votre aide , c'est la première fois que je mets en location et je suis un peu perdue

Erico · #2 05-04-2012 16:40:06

les locataires qui ne respectent pas leur engagement souhaitent toujours un accord dans les meilleurs conditions....et quelque soit leur raison de rompre anticipativement si fichent pas mal des problèmes et frais occasionnés au proprio

moi perso, je choisis toujours la seconde solution

soit préavis de 3 mois, qui ici prendrait cours donc le 1 er mai....et indemnité de 3 mois

car des frais vous en aurez et les frais c minimum 1 mois de loyer ! MINIMUM....sans compter perte de temps pour nouvelles visites, contrôle de la solvabilité des candidats ,etc

mais rien ne vous empèche d'être compréhensive et de demander moins de 3 mois, c au cas par cas en somme...il y a le bail ...et l'esprit du bail...;-)

rexou · #3 05-04-2012 18:44:03

Deux possibilités :

- Soit vous habitez loin et/ou vous n'êtes pas fort disponible et vous optez pour l'option 1. En tout cas, vous pouvez la proposer à votre locataire.

- Soit vous optez pour la seconde solution : préavis et indemnité. Le tout pouvant être réduit si la fin de location ne pose pas de problème. Par exemple : préavis de trois mois, mais fin d'obligation de payer le loyer dès que le bien est reloué, et indemnité réduite à un mois, à deux mois, ou à la moitié.

L'indemnité, c'est le loyer de base, indexé, mais sans charges.

Au niveau de la caution et du calcul des charges, encore un choix : soit vous conservez une partie de la garantie en attendant le décompte final, soit vous faites une estimation (sur base des consommations relevées et du prix unitaire de l'année précédente par exemple) et vous clôturez "pour solde de tout compte" sans attendre le décompte exact. Perso, c'est mon choix.

Et si vous permettez à votre locataire de réduire l'indemnité à deux mois et lui donnez en plus la possibilité de réduire son préavis au temps nécessaire à la relocation (avec un max. de 3 mois bien sur)... il ne devrait pas être bien dur d'estimer -même fort approximativement- les charges dues.

Comme dit très bien Rico, il y a le bail et il y a l'esprit du bail ! Si tout se passe bien, il est bon d'être conciliant. En cas de problème ou de mauvaise volonté du locataire, le bail permet d'être plus exigeant en justice de paix... à condition que le locataire soit solvable !

Un accord amiable, pas de litige en suspens et une fin de location anticipée, mais sans soucis majeurs. smile

Panchito-9340 · #4 05-04-2012 19:28:11

Ce qui pour moi est le plus important, c'est l'état du bien:
- a-t'il été parfaitement entrenu?
- n'y a-t'il aucune dégradation?
- peut-il être reloué immédiatement?
- état des peintures et des revêtements aussi impeccables que lors de l'entrée du locataire?

nathalie01 · #5 16-04-2012 17:16:47

Voilà je viens enfin d'avoir mon locataire en ligne. Il donne son renom car l'appartement devient trop petit , car il se remarie et vont avoir un enfant en plus des 2 qu'il a déjà.
Il souhaite partir le plus rapidement possible et va donc rechercher un nouveau locataire lui même.

Voilà ce que je comptais lui écrire :

Comme prévu à l’article 20 du bail, une résiliation anticipée est possible moyennant un préavis de 3 mois prenant cours le 1er jour du mois suivant lequel le congé est donné, à savoir du 1er mai au 31 juillet 2012, et le payement d’une indemnité de résiliation de 3 mois de loyer.

Comme convenu par téléphone, si vous trouvez vous-même avant le 31 juillet 2012 un nouveau locataire qui m’agrée, à ce moment, seules les sommes dues jusqu’à l’entrée en vigueur du bail avec le nouveau locataire seront d’application.

Est ce correct et clair?
Merci

Panchito-9340 · #6 16-04-2012 17:50:19

seules les sommes dues jusqu’à l’entrée en vigueur du bail avec le nouveau locataire seront d’application.

- Quid du décompte final de charges?
- Quid de l'ajustement annuel pour les consommations eau et chauffage en 2012
- Quid pour l'Etat des Lieux de Sortie? (avez-vu votre bien dernièrement? Y-a-t'il des dégradations?)

nathalie01 · #7 16-04-2012 18:33:59

non je voulais dire les loyers au lieu des sommes

-état des lieux aura lieu en fin de location (le mois dernier l'appartement était en bonne état).
par contre le locataire a installé une paroi de douche sur la baignoire (il est obligé de la laisser je pense) , de plus il ne pense pas reprendre les 3 luminaires installés dans le hall (si il les laisse , je n'ai rien à lui payer ?)

- pour le décompte final des charges communes , je ne l'aurai quand septembre ; cela m'embête pour libérer la caution: je ne sais pas très bien comment faire?

- eau et électricité : ce sont des compteurs individuels donc pas de problème

Panchito-9340 · #8 16-04-2012 19:22:56

pour le décompte final des charges communes , je ne l'aurai quand septembre ; cela m'embête pour libérer la caution: je ne sais pas très bien comment faire?

-Soit votre locataire accepte que vous effectuiez les calculs vous-mêmes sur base des relevés effectués lors de l'ELS
- Soit votre locataire exige que ce soit le Syndic (moyennant honoraires à refacturer aux locataires) qui effectue les calculs
- Soit votre locataire exige la production des décomptes officiels en septembre prochain (sa garantie restera bloquée jusque là)

nathalie01 · #9 31-05-2012 13:22:06

Bonjour

suite du problème avec mon locataire

en avril , un accord a été trouvé pour préavis jusqu'au 31/7/12 + indemnité de 3 mois sauf si il trouve, avant le 31/7/12 un nouveau locataire qui m'agrée .

le loyer de mai n'a pas été payé , impossible de le joindre par téléphone, j'ai envoyé un sms, et un recommandé en date du 14/5.
Il n'est pas aller chercher le recommandé. Il n'a mis aucune annonce pour louer l'appartement

Que dois je faire maintenant? quelle est la suite de la procédure?
Merci

cochise · #10 01-06-2012 08:54:24

Requête...
Ils sont solvables? Quid de la garantie locative?

Vous êtes allé sur place?

nathalie01 · #11 01-06-2012 09:15:23

oui il est solvable ( travaille comme statutaire à la PJ )

je suis passée plusieurs fois ( jamais présent mais horaire variable donc difficile ). Il y a toujours des meubles

Garantie bancaire bloquée sur compte

rexou · #12 01-06-2012 13:29:57

nathalie01 a écrit :

oui il est solvable ( travaille comme statutaire à la PJ )

Voilà déjà un bon point : il est solvable.

Mais vous dites :

en avril , un accord a été trouvé pour préavis jusqu'au 31/7/12 + indemnité de 3 mois sauf si il trouve, avant le 31/7/12 un nouveau locataire qui m'agrée .

Votre accord, il est SIGNE ???

nathalie01 · #13 01-06-2012 14:59:58

accord a été fait par téléphone et repris dans un recommandé envoyé et receptionné

L'accord se basait sur ce qu'il est indiqué dans le contrat de bail pour rupture de bail

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