Assurance incendie copropriété

estevinc · #1 15-04-2012 15:40:48

Merci pour vos réponses plus tempérées, cela me rassure quand même!

Je vois que ce n'est simple pour personne, même pour ceux qui ont de la bouteille. Espérons que ces assurances RC sont bien faites!

Bon dimanche à tous!

grmff · #2 15-04-2012 14:13:15

Je suis ancien syndic pro, expérimenté en immobilier par de nombreuses années de propriétaire loueur, ayant été propriétaire dans des copropriétés gérées par au moins 7 syndics différents, j'ai été agent immobilier, et par des centaines de contrats de location derrière moi.

Et pourtant je me retrouve dans une situation similaire à la vôtre!

Ce n'est donc pas votre ignorance, réelle ou conclue de vos réponses, qui est en cause: c'est le refus des autres propriétaires.

Faites les choses dans les règles. S'ils refusent, convoquez les devant le juge de paix. Si cela devient ingérable, donnez votre démission et demandez un syndic judiciaires. Cela vous coûtera 100€/personne et par mois tant qu'il est syndic. Avec des courriers d'avocat payants aussi...

Au bout de 3 courriers d'avocat, les autres propriétaires auront compris leur intérêt: faire l'usage d'un syndic bénévole et travailler suivant les règles...

Ne pas avoir d'assurance incendie pendant un an? Mais vous êtes fou?

dach · #3 15-04-2012 14:06:54

bada a écrit :

Nous, on paie 135€. Vous êtes certain du chiffre que vous avancez ??

Merci à Bada pour sa remarque, effectivement le prix était incorrecte.
L'offre que j'ai reçue il y a quelque mois pour un immeuble de 15 lots est exactement de 233,28 Eur (soit ~240 Eur/an)

bada · #4 15-04-2012 13:53:03

dach a écrit

Pour votre information, une RC syndic bénévole coûte une 40 Eur/an.

ça, c'est un prix défiant toute concurrence. Nous, on paie 135€. Vous êtes certain du chiffre que vous avancez ??

dach · #5 15-04-2012 13:45:24

estevinc a écrit :

Et puis surtout, je pensais qu'un notaire était quelqu'un de neutre....

Ne perdez pas courage ! Je pense que vous avez fait le bon choix en prenant en main votre copropriété.
Il est peu probable qu'un syndic pro soit la solution dans le cas d'une si petite copropriété et ne vous dispensera pas de continuer à vous investir dans l'ACP si vous voulez que celle-ci soit bien géré sur le long terme et éviter une explosion des coûts.
Même avec un syndic pro, les problèmes de blocage des autres CP resterons. Si certains CP ne paient pas leurs charges, les autres devrons y suppléer.

Pour votre information, une RC syndic bénévole coûte une 240 Eur/an.

Même si les règles n'ont peut être pas été strictement respectées, il me semble que vous êtes syndic de fait. Vous avez donc les droits et devoirs du syndic de votre ACP.

Pour votre problème d'assurance, essayé d'obtenir les contrats des autres CP pour les soumettre à un assureurs pour qu'il vous fasse un propositions commune pour l'ACP. Il fort probable que ce contrat commun sera moins couteux.
Il possible que les autres CP ne soit en fait assuré que pour leurs contenu puisque leur assureur a supposé que le bâtiment est assuré par l'ACP comme c'est cas habituellement et donc il y a pas doublon entre leur assurance et celle de l'ACP.

Comme il semble qu'il y a urgence, faites assurer le bâtiment par l'ACP avec un contrat minimum pour être en ordre avec votre acte de base pour un an max. Cela vous donne un peu d'oxygène pour rechercher la meilleur solution.

Essayez aussi d'établir un budget pour l'année en cours en séparant les frais de courants (compteur commun, assurances, frais administratif, petites réparations) et les travaux (grosses réparations et autres frais non récurrents). Cela sera utile pour vous et les autres CP

Panchito-9340 · #6 14-04-2012 18:07:19

QUE DOIT-ON TROUVER DANS LE PROCÈS-VERBAL D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?

Il est important que le contenu des procès-verbaux soit concis, mais clair et précis, afin qu’il puisse dans l'avenir servir à refléter sans interprétation le déroulement de ce qui s’est traité, dit et décidé lors de la réunion. Des procès-verbaux qui reflètent uniquement les résultats des votes, ne seront dans certains cas pas suffisants.

La loi du 2 juin 2010 impose au syndic d’acter toutes les décisions prises par l’Assemblée Générale et de les consigner dans un registre.(Article 577-6 § 10, 1° C.C.).

Avant nous avions fréquemment l’habitude d’établir le compte rendu longtemps après le déroulement d’une Assemblée Générale. Et souvent (volontairement ou pas) il y avait des inexactitudes suite aux délais trop importants entre le jour de la réunion et celui de la rédaction du procès-verbal.

Aujourd’hui les procès-verbaux doivent être établis immédiatement lors du déroulement de l’Assemblée Générale. Cela apporte pas mal d’avantages pour les copropriétaires d’appartement. Le fait qu’un propriétaire d’appartement dispose d’un délai de quatre mois pour faire appel des décisions prises prouve l’importance d’un tel document. Dans ce sens un copropriétaire doit être le plus rapidement possible averti des décisions prises. Cela est devenu possible grâce à la rédaction immédiate du procès-verbal.

L’article 577-6 § 10, 1° C.C. prévoit que les décisions prises par l’Assemblée Générale doivent contenir également les majorités obtenues ainsi que les noms des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus. Cet article est important pour les copropriétaires qui forment opposition contre certaines décisions et qui par la suite veulent faire appel à l'encontre de ces décisions devant le juge de paix.

La personne qui établit le compte rendu ne doit évidement pas, transcrire littéralement dans son rapport chaque intervention de tous les intervenants. Ce n’est pas le but non plus de refléter intégralement dans le rapport les discussions ou commentaires exprimés spontanément entre les personnes présentes lors de l’Assemblée Générale.

Mais il va de soit qu’il est parfois nécessaire de citer intégralement les délibérations des points importants de l’ordre du jour. Nous pensons par exemple à la décision du choix d’un syndic ou d'un entrepreneur lors de grands travaux.

Nous pouvons donc conclure facilement que sur base des procès-verbaux, nous devons pouvoir vérifier quelles sont les décisions prises et si ces décisions sont légitimes. Cela n’est évidement pas possible avec des procès-verbaux qui ne reflètent que les points de l’ordre du jour avec leurs résultats de votes. Des procès-verbaux corrects comprennent : la constatation que la réunion atteint le nombre de présences légales, le nom du président de la réunion ainsi que celui du secrétaire, l’ordre du jour, le texte de chaque point de l’ordre du jour pour lequel le vote est demandé, le résultat précis pour chaque point de l’ordre du jour, et la décision effectivement prise ainsi que le nom des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus, la mention que le contenu a été lu à la fin de la réunion et en dernier l’heure à la quelle la réunion s’est clôturée.

Pour terminer le procès-verbal, il est conseillé de citer littéralement en bas du rapport, le texte de loi concernant les articles 577-9, § 2 et 577-10, § 4 C.C.

Ces articles définissent la période pendant laquelle les décisions peuvent être contestées par les copropriétaires et les habitants du bâtiment.

Les procès-verbaux doivent être signés par le président de l’Assemblée Générale, le secrétaire désigné à l’ouverture de la réunion et évidement par tous les copropriétaires encore présents ou représentés à ce moment (Article 577-6 § 10 C.C.).

Rédaction - asbl CNIC - MA

Voir ICI

Francis · #7 14-04-2012 17:49:11

L'acte de base ou le réglement de copropriété ne parle pas de l'assurance ? ? ?

Ce type de situation (petite copropriété dans d'anciennes petites maisons de rapport divisées en acp) va devenir très fréquent. Les annonces de vente précisent souvent "sans charges" et les acheteurs ne réalisent pas qu'une rénovation de toiture, celà coûte cher et que ce n'est pas le proprio du dernier étage qui assume ces frais.

On retrouve aussi souvent , vu le prix d'achat, des nouveaux copropriétaires peu au courant des lois, souvent avec peu de moyens (et pas seulement financiers ! ), et que se fichent totalement de leurs voisins.

Convoquez une AG. Faites vous éventuellement accompagner d'une personne au courant de la législation, diplomate, un peu psy,

Faites acter les décisions et faites les appliquer.

Si cela ne va pas, allez sans tarder devant le juge de paix.

estevinc · #8 14-04-2012 15:14:06

Et puis surtout, je pensais qu'un notaire était quelqu'un de neutre....

estevinc · #9 14-04-2012 15:10:30

Et non, malheureusement je n'ai pas pensé à demander sur des forums. J'ai demandé des avis à gauche à droite et nous avons pris le même notaire!!
Je suis encore assez "jeune" et sûrement naive bah voilà.... ça m'apprendra pour la prochaine fois...
Maintenant il ne me reste plus qu'à m'appuyer sur la loi et de gérer cela en bonne et due forme... Et les obliger à respecter!

Panchito a écrit :

Et votre notaire à vous n'a pas veillé à défendre vos intérêts?
Ou vous n'avez pas jugé utile de le faire intervenir? En faisant confiance au notaire du vendeur?? Mais ce n'est pas lui évidemment qui va vous mettre en garde. Si vous ne lui posez pas de questions, il est effectivement très heureux de pouvoir conclure si vite l'affaire pour son client (le vendeur)!
Pour votre info, qu'il y ait un ou 2 notaires ne coûte pas plus cher.
Si le vendeur et l'acheteur se font accompagner de leur propre notaire, ils doivent se partager les honoraires.
Vous aviez donc tout intérêt à prendre le vôtre, surtout si vous étiez sans expérience et que c'était votre tout 1er achat.
Acheter un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes que l'on puisse prendre dans la vie!
Vous ne connaissiez pas PIM à l'époque?

Panchito-9340 · #10 14-04-2012 15:00:15

Et votre notaire à vous n'a pas veillé à défendre vos intérêts?

Ou vous n'avez pas jugé utile de le faire intervenir?

En faisant confiance au notaire du vendeur?? Mais ce n'est pas lui évidemment qui va vous mettre en garde. Si vous ne lui posez pas de questions, il est effectivement très heureux de pouvoir conclure si vite l'affaire pour son client (le vendeur)!

Pour votre info, qu'il y ait un ou 2 notaires ne coûte pas plus cher.
Si le vendeur et l'acheteur se font accompagner de leur propre notaire, ils doivent se partager les honoraires.

Vous aviez donc tout intérêt à prendre le vôtre, surtout si vous étiez sans expérience et que c'était votre tout 1er achat.

Acheter un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes que l'on puisse prendre dans la vie!

Vous ne connaissiez pas PIM à l'époque?

estevinc · #11 14-04-2012 14:51:46

Et non, on ne m'a pas prévenue de tout cela...

Ce genre de situation peut arriver à l'achat d'un premier appartement, quand on se retrouve devant un notaire - personne en qui on a confiance, vu qu'on ne connait rien....- mais que ce dernier ne vous informe de rien.

Oui, je vais convoquer une A/G et y aller avec des propositions de syndic pro.

Merci pour vos infos...

Panchito a écrit :

Mais je n'arrive toujours pas à comprendre comment une telle situation ait pu se présenter...
Quand vous avez acheté, vous intérêts étaient bien représentés par votre propre notaire? Le bien était déjà transformé en copropriété et donc votre notaire ne s'est pas inquitié de savoir quel était le Syndic?
Votre notaire avait aussi l'obligation de demander au syndic de l'époque, les 3 derniers PV d'AG, de manière à ce que vous sachiez avant d'acheter si des travaux de rénovation devaient être entamés et pour quels budget.
Votre notaire ne vous a-t'il pas mis en garde??
Il y des bonnes occasions, qu'on met toute une vie à payer.
C'est au moment où l'on devient propriéraire que les "vrais" frais commencent...

Panchito-9340 · #12 14-04-2012 14:46:20

Mais je n'arrive toujours pas à comprendre comment une telle situation ait pu se présenter...

Quand vous avez acheté, vous intérêts étaient bien représentés par votre propre notaire? Le bien était déjà transformé en copropriété et donc votre notaire ne s'est pas inquiété de savoir quel était le Syndic?

Votre notaire avait aussi l'obligation de demander au syndic de l'époque, les 3 derniers PV d'AG, de manière à ce que vous sachiez avant d'acheter si des travaux de rénovation devaient être entamés et pour quels budgets.
Le Syndic de l'époque devait aussi vous fournir au moins le dernier relevé de charges.

Votre notaire ne vous a-t'il pas mis en garde devant l'absence de tous ces documents??

Il y a des bonnes occasions qu'on met toute une vie à payer. On dit souvent ne pas avoir les moyens d'acheter bon marché...

C'est au moment où l'on devient propriéraire que les "vrais" frais commencent...

Panchito-9340 · #13 14-04-2012 14:32:35

Comme vous connaissez la nouvelle loi par coeur, il est peut être inutile que je vous le rappelle, mais vous devez convoquer l'AG par recommandé.

Sauf évidemment, si vous avez pris la précaution préalable d'envoyer un courrier avec talon-réponse aux copropriétaires, leur demandant leur accord, pour éviter des frais, de pouvoir convoquer dorénavnt l'AG par courrier simple à leur domicile.

Cette convocation par recommandé doit se faire obligatoirement (voir votre acte de base) dans les délais impartis (càd souvent un délai de minimum 10 jours calendrier).

Parfois l'acte de base stipule même la date de l'AG statutaire annuelle (ex: le 1er mercredi du mois de juin).

Vous mettez ensuite à l'ordre du jour un seul point:
- Choix d'un nouveau Syndic.

Et vous venez avec 3 propositions de Syndics pros

C'est la seule manière de vous en sortir légalement...et d'éviter de fameux déboires financiers et judiciaires

estevinc · #14 14-04-2012 14:21:46

Non l'autre a acheté deux semaines après moi et puis me disait vouloir attendre l'arrivée de l'autre qui a trainé pendant 6 mois. Oui, je sais que c'est la loi, mais il ne voulait pas faire d'AG tant que le nouveau co-proprio n'était pas là (je sais que l'ancien était forcément encore proprio mais bon... Je pensais remettre ça dans les mains d'un professionnel mais une fois de plus j'ai été bloquée.

Et oui, l'appart était vraiment pas cher et j'ai sauté sur l'occaz pensant pouvoir être tranquille en prenant un professionnel.

Pour précisions l'ancien proprio était tout aussi farfelu....

Et oui, je sais ,il ne me reste que 5 mois pour l’électricité des communs...

Et non, je ne sais même pas quels types de décision demande 50%, 3/4, etc. Je l'ai lu quelque part, mais je ne les connais pas par coeur.

Et je précise encore une millième fois que je n'accepte pas la gérance parce que je trouve cela glorifiant et agréable (j'ai d'autres chats à fouetter), mais parce que personne ne veut le faire et ne veut de syndic pro! Ne me jugez pas, j'essaye juste de faire rentrer tout ça dans les règles avec le peu de connaissance que j'ai en la matière...

Mais effectivement, je vais convoquer une nouvelle AG et précisez le tout avec documents à l'appui
/

Panchito-9340 · #15 14-04-2012 14:06:48

Vous dites avoir été la première à acheter et être restée seule copropréitaire pendant 1 an?

Mais les 2 autres "appartements" appartenaient alors encore à l'ancien propriétaire unique de cette maison de maître?

Dès que la copropriété est"née", il devait organiser une AG pour élire un Syndic. C'est la loi!!

Comment tout cela est-il possible?
Vous avez acheté un chat dans un sac? C'était à ce point bradé que vous avez sauté sur l'occasion sans vous renseigner?

D'autrepart si l'électricité n'était pas aux normes, vous en tant qu'acheteur avez aussi l'obligation de vous mettre en ordre dans les 18 mois et de produire l'attestation le prouvant.

Panchito-9340 · #16 14-04-2012 13:57:42

Vous me direz : pourquoi avoir acheté avec eux?? Mais je suis la première à avoir acheté le bien, qui était avant en unifamiliale.

Donc vous avez un acte de base et un règlement d'ordre intérieur.

En tant que Syndic, apprenez-les par coeur et faites les respecter.

Pour rappel ma gérance n'est pas réellement actée car tout se fait à la olé olé avec eux. Donc ça a été décidé il y a deux jours par téléphone et ce sera signé demain ou lundi. Donc ça peut encore changer.

Jamais de la vie!!

Comme vous le retrouverez dans une de mes multiples propositions, en tant que Syndic, vous DEVEZ convoquer une AG dans les formes légales (par envoi recommandé) en respectant scrupuleusement votre acte de base.

En tant que Syndic, vous devez acter les décisions prises dans un PV officiel.

Vous dites vouloir tout faire dans les règles...mais j'ai de plus en plus l'impression que vous ne les connaissez pas!

Convoquez votre AG chez vous ou au café du coin, et notez scrupuleusement les votes en fonction des quotités.

Vous savez au moins quelle type de décisions nécessitent l'unanimité, 50%, 3/4??

bada · #17 14-04-2012 13:49:37

estevinc a écrit

Oui, je sais! J'en ai trouvé un qui accepte pour un minimum de 150 euros/mois ce qui fait 75 euros pour moi et 37.5 pour les deux autres.... Mais même ça c'est trop...

Bien sûr que c'est de trop. Dans une copro. si petite que la vôtre, il faut trouver un CP pour faire le boulot, comme vous. Et les autres doivent accepter de respecter la loi sur la copropriété.

Panchito vous a donné le lien vers la loi, imprimez-le et en réunion, à trois, lisez-la et faites comprendre aux deux autres, qu'il n'y a pas de place pour déroger à cette loi.

Si je comprends bien, vous avez 50% des quotités dans l'immeuble ?
Chaudière commune ou individuelle ?

Vous avez été nommée syndic donc vous avez la responsabilité de faire fonctionner la copropriété et donc de demander des avances de fonds pour faire face aux factures et d'appliquer des indemnités de retard en cas de non paiement.
Que dit votre acte de base au sujet des indemnités en cas de retard de paiement ?

N'oubliez pas que vous êtes obligée de vous assurer en RC. La prime est à charge de tous en fonction des quotités de chacun.

Et si vous en avez trop marre, menacez les autres que vous ne voulez plus être syndic et que la copropriété sera alors gérée par un syndic professionnel qui leur coutera à chacun 37,5€ par mois (il y a obligation d'avoir un syndic pour l'immeuble).

Mais, apprendre la mission de syndic ne se fait pas du jour au lendemain et c'est petit à petit que vous connaîtrez toutes les ficelles du métier et pour cela, lisez les anciens sujets de cet excellent forum, vous en apprendrez beaucoup.

estevinc · #18 14-04-2012 13:47:58

Nonon, au contraire, je veux m'assurer d'être dans les règles.
Mais comme je vous ai dit, cela fait un an que je suis sans assurance, sans syndic, qu'il n'y a pas moyen de les faire bouger. J'ai remarqué que la seule solution pour pouvoir avoir cette assurance est de le faire sous le nom de la copro et que la seule solution gratuite (vu qu'ils ne veulent rien payer) était de me mettre comme gérante.

Maintenant, après nos échanges de mails, je me rend compte que cela comporte nettement plus de responsabilités que j'imaginais. Je savais qu'il y en avait, mais pas à ce point là (oui, là j'ai été ignorante, je l'admet).
Alors oui, j'essaye de savoir comment faire légalement et rapidement pour que cette responsabilité ne soit pas mienne et comment faire pour être assurée très rapidement. Régler cela devant un juge ne me semble pas la solution la plus rapide.

Pour rappel ma gérance n'est pas réellement actée car tout se fait à la olé olé avec eux. Donc ça a été décidé il y a deux jours par téléphone et ce sera signé demain ou lundi. Donc ça peut encore changer.

Et oui! Énormément de travaux, notamment toiture, cheminées qui s'effondrent, ...Etc. Les autres ont acheté sans un franc et n'ont pas prévu tout cela dans les dépenses.
Vous me direz : pourquoi avoir acheté avec eux?? Mais je suis la première à avoir acheté le bien, qui était avant en unifamiliale.
Et oui, évidemment il y a l'autorisation d'urbanisme! Et heureusement!

Panchito a écrit :

MAis vous vous évertuez à éliminer toutes les propositions que l'on vous fait.
Une seule chose semble vous intéresser: comment échapper à vos responsabilités?
Mais si vous n'aviez aucune expérience de ce que c'est qu'une copropriété forcée, pourquoi vous êtes vous portée comme candidat pour devenir Syndic??

Citation :Sinon c'est une vieille maison de maitre délabrée...
Oh là là, donc énormément de travaux à devoir effectuer pour mettre aux normes tout cela!!
Dans les copropriétés, il y des normes très sévères à respecter. le Syndic en est également responsable (électricité, éclairage de nuit, règlement des pompiers, issues de secours etc..)
Y-a't'il eu obtention d'un permis d'urbanisme pour modifier une maison unifamiliale en 3 appartements?

luc · #19 14-04-2012 13:46:16

Panchito a écrit :

(...)
Y-a't'il eu obtention d'un permis d'urbanisme pour modifier une maison unifamiliale en 3 appartements?

Je crois que c'est la question primaire.
Sans cette réponse vous n'êtes même pas sûr de pouvoir être assuré.

Panchito-9340 · #20 14-04-2012 13:34:37

MAis vous vous évertuez à éliminer toutes les propositions que l'on vous fait.

Une seule chose semble vous intéresser: comment échapper à vos responsabilités?

Mais si vous n'aviez aucune expérience de ce que c'est qu'une copropriété forcée, pourquoi vous êtes vous portée comme candidat pour devenir Syndic??

Sinon c'est une vieille maison de maitre délabrée...

Oh là là, donc énormément de travaux à devoir effectuer pour mettre aux normes tout cela!!

Dans les copropriétés, il y des normes très sévères à respecter. le Syndic en est également responsable (électricité, éclairage de nuit, règlement des pompiers, issues de secours etc..)

Y-a't'il eu obtention d'un permis d'urbanisme pour modifier une maison unifamiliale en 3 appartements?

estevinc · #21 13-04-2012 15:43:07

Bonjour,

j'ai acheté un appartement dans une nouvelle co-propriété de 3 personnes.
Le bâtiment n'est pas assuré au nom de la co-propriété, les deux autres ayant pris une assurance qui couvre seulement leurs millièmes des communs. Mais comme nous sommes une co-pro actée chez le notaire, nous avons l'obligation de prendre une assurance en commun et non chacun de son côté. Du coup, moi personne ne veut m'assurer et les deux autres me bloquent pour prendre une assurance commune.

Ai-je le droit de les forcer à prendre cette assurance? Puis-je la prendre au nom de la copropriété et puis leur envoyer la facture?
Je rappelle qu'ils ne sont pas réellement en ordre non plus vu que selon la loi cette assurance doit être prise par la copro...

Merci pour votre réponse.

Assurance incendie copropriété

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