décompte individuel

Zlurp

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décompte individuel

Bonjour,
Je voudrais savoir s'il est normal de recevoir mon décompte individuel et l'invitation à payer le supplément avant que les comptes soient approuvés lors de l'A.G..
Merci

Panchito-9340

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Re : décompte individuel

Oui, bien sur!

Les décomptes annuels tenant compte des consommations réelles sont produits en principe au début de l'année qui suit.

L'AG par contre se déroule souvant en mai-juin.

luc

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Re : décompte individuel

Je voudrais savoir s'il est normal de recevoir mon décompte individuel et l'invitation à payer le supplément avant que les comptes soient approuvés lors de l'A.G..

Non, et cela depuis en fait le 01.08.1995.

Sauf si on part du principe que tout est autorisé qui n'est pas interdit explicitement.

Votre ACP compte 20 appartements ou plus?
Alors l'AR sur la comptabilité à publier va être explicite.

Panchito-9340

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Re : décompte individuel

Ah??

Dans toutes les copropriétés que je connais et où j'ai été commissaire aux comptes pendant parfois plus de 20 ans, les décomptes eau et chauffage individuels sont incorporés aux décomptes de charges du 4 ème trimestre, qui est envoyé dans le courant du 1er trimestre de l'année qui suit alors que l'AG se déroule en mai, juin ou septembre.

Prétendez-vous que tous les Syndics qui se sont succédés dans ces copropriétés ont tous agi dans l'illégalité???

grmff

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Re : décompte individuel

Ce qui est normal, c'est que les compte soient approuvés avant que le solde ne soit exigible.

Mais en pratique, il est évident que l'envoi des compte complet avec solde à payer est plus simple, plus pratique, plus rapide, et plus prévenant.

Je viens d'être convoqué pour une AG. Les comptes sont joints, avec un solde à payer. Le syndic mentionne que ce solde est à payer dans les 20 jours de l'acceptation des comptes par l'assemblée.

Cette manière de procéder me semble parfaitement correcte.

Du temps héroïque où j'étais syndic pro, j'envoyais les comptes et demandais le payement immédiat du solde, et des nouvelles provisions depuis le début du nouvel exercice. Les provisions du nouvel exercice était calculée sur les charges de l'ancien exercice.

Quand j'ai commencé, on faisait les AG 6 à 7 mois après la fin de l'exercice. C'était très tard. Et cela faisait vraiment bizarre. Une fois que les choses ont été prises en main, on faisait les AG 3 mois après la fin de l'exercice. Cela avait du sens. Mais cela ne respectait pas le prescrit de la loi si on veut chipoter...

Zlurp

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Re : décompte individuel

Zlurp a écrit : Je voudrais savoir s'il est normal de recevoir mon décompte individuel et l'invitation à payer le supplément avant que les comptes soient approuvés lors de l'A.G..
Non, et cela depuis en fait le 01.08.1995.

Sauf si on part du principe que tout est autorisé qui n'est pas interdit explicitement.

Votre ACP compte 20 appartements ou plus?
Alors l'AR sur la comptabilité à publier va être explicite.

L'ACP compte plus de 20 appartements,. Nous avons changé de Syndic, le précédent nous envoyait notre décompte annuel après l'A.G., donc après l'approbation des comptes .
Il y a vraiment de quoi s'y perdre si chaque syndic agit en fonction de ses envies.
Mais si un AR va être publié, on peut espérer une certaine homogénéité dans la manière de présenter les comptes.

luc

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Re : décompte individuel

(...) Prétendez-vous que tous les Syndics qui se sont succédés dans ces copropriétés ont tous agi dans l'illégalité???

Les faits

Depuis 1924 le syndic fonctionnait en fait comme le régisseur de l'immeuble, qui demande que les dépenses qu'il a fait soient remboursés. Il cogère avec un petit groupe de copropriétaires.

L'IPI a été créé en 1993. Son statut n'a pas été adapté à la loi de 1994, bien qu'il a comme mission de contrôler les syndics professionnels.

Depuis le 01.08.1995 le syndic "cogérant" aurait du fonctionner comme un syndic de l'ACP, qui exécute les décisions de l'organe décisionnel de l'ACP (= AG). Mais l'IPI n'a pas adapté sa déontologie à la loi de 1994 (et d'autres lois).

Depuis 2005 le législateur est intervenu et intervient avec:
1. la proposition de loi en 2008 à créer un institut paritaire pour les syndics
2. le loi de 2010 qui a confirmé la primauté du propriétaire, sa responsabilité et celui du syndic de l'ACP
3. la proposition de loi de 2013 à intégrer le fonctionnement d'un syndic dans le Code des Sociétés.

Illégal?

Si vous dites que tout qui n'est pas interdit explicitement par la loi est autorisé, comme l'IPI, alors: non

Si vous dites que tout qui n'est pas autorisé explicitement ou implicitement par la loi est interdit, alors: oui

Contexte international

N'oublions pas que le metier de syndic appartient au groupe des gestionnaires de la fortune privé.  Le valeur des parties commune d'un appartement peut être estimé de 40% à 80%.

Synthèse en relation avec le sujet

Je maintiens mon opinion qu'un décompte individuel opposable et exigible (= avec l'entête de l'ACP) ne peut être délivrée qu'après que les comptes annuels de l'ACP présentés par le syndic ont été approuvés par l'AG.

PS ma réponse a été postée avant que j'ai lu ceux de Zlurp en Grlmff.

luc

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Re : décompte individuel

(...) Je viens d'être convoqué pour une AG. Les comptes sont joints, avec un solde à payer. Le syndic mentionne que ce solde est à payer dans les 20 jours de l'acceptation des comptes par l'assemblée. (...)

Cette manière de travailler est en effet temporairement correcte, tenant compte avec l'attitude actuelle de l'équipe 2008-2012 au pouvoir à l'IPI.

Notons que le décompte transmis doit être dans ce cas avec l'entête du syndic, donc à ses risques et périls.

luc

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Re : décompte individuel

(...) Nous avons changé de Syndic, le précédent nous envoyait notre décompte annuel après l'A.G., donc après l'approbation des comptes .
Il y a vraiment de quoi s'y perdre si chaque syndic agit en fonction de ses envies. (...)

Dans l'AR on va faire la différence entre la notion "compte annuel" et la notion "décompte périodique". Le syndic pourra envoyer des demandes d'avances périodiques, tant qu'il reste dans le cadre du budget prévisionnel. Il devra envoyer l'extrait du compte individuel et son solde à payer/a recevoir annuellement après l'AG.

Quand à la périodicité des décomptes, j'ai déja vu la compta d'une petite ACP (3 Appt) qui n'avait qu'un décompte des charges tous les 3 à 5 ans. Dans cette ACP le syndic bénévole tenait la comptabilité dans un cahier d'écolier, mais ne demandait aucune avance. Les "AG" se tenaient en fait quand on se rencontrait par hasard.

Cette compta était en fait parfaitement correcte. Depuis le 01.09.2010 il a du changer et donner des décomptes annuels (et demander un budget prévisionnel).