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Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, le Cpas m'écrit.

Un de mes locataires a été indexé en juin (celui dont je parlais au message précédent...). C'est le Cpas qui paie son loyer en direct. Il reçoit son argent à la semaine, pour éviter qu'il dépense tout en une fois, et se retrouve sans rien fin du mois.

Il est au Cpas avec mon courrier pour demander d'ajuster le loyer environ chaque semaine depuis juin. Une fois sur deux, évidemment, on lui donnait un rendez-vous pour la semaine suivante. La personne responsable habituelle étant toujours malade, en congé, en congé de grossesse, en congé de maladie et autre, c'était chaque fois une autre personne. Qui, ne connaissant pas le dossier, reportait l'analyse du dossier à la semaine suivante, où elle n'était pas là. Et c'était reporté de semaine en semaine, de remplaçante de remplaçante en assistante de la remplaçante de remplaçante de la remplaçante depuis le mois de juin.

Le locataire, un peu stressé que je le vire parce qu'il savait qu'il ne payait pas son loyer complet, me tenait au courant très très régulièrement.
D'un côté, je le rassurais en lui expliquant qu'il était inutile de stresser comme un fou, et qu'on parlait de 35€/mois de manque. D'un autre côté, je préfère un locataire qui stresse un peu qu'un locataire qui prend tout par dessus la jambe...

Je disais donc, aujourd'hui, le Cpas m'écrit. Enfin, avant hier, mais c'est plus joli d'écrire aujourd'hui, hein. Parce que les Cpas ne travaillent pas le dimanche et c'est bien normal. C'est donc une formule, mais vous avez compris l'idée, hein.

Et j'avoue que c'est très très rare de recevoir des mails du Cpas. Ce n'est que le 4e échange avec le Cpas de cette année.

Pour référence et parce que je sais que vous allez tous me poser la question, les échanges ont concerné les cas suivant
J'ai envoyé une attestation d'hébergement précaire et temporaire pour une locataire sdf à qui j'ai donné temporairement un studio pour elle et son compagnon, alors que les studios sont prévu pour une seule personne. Cela devait lui permettre de toucher la prime d'installation.... à laquelle elle n'a finalement pas eu droit parce que son compagnon y avait eu droit dans le passé.
Le Cpas m'a envoyé une plainte d'un locataire qui avait des souris. Son avocat a transmis le courrier aussi. Problème réglé depuis.
Le Cpas m'a envoyé une demande de mise à jour de créance pour un locataire qui est parti avec une dette et qui se met en médiation (en bref, je vais pouvoir m'asseoir sur la dette.) Le début de la médiation, c'était il y a 2 ans. Et je n'ai toujours rien reçu de concret comme plan.

Bref, que des échanges sympas.

Aujourd'hui, après avoir attendu 4 mois que le Cpas se décide à faire ce que le locataire demande depuis le début, à savoir payer le loyer comme sur le courrier d'indexation, le Cpas me fait la demande suivante:

Bonjour Monsieur,

Je suis madame Untelle, assistante sociale de Monsieur Le Locataire, je vous contacte concernant les arriérés de loyer de Monsieur.

J’ai bien reçu votre attestation stipulant 140 euros d’arriérés, je vous contacte afin de savoir à raison de combien Monsieur pourrait vous rembourser par mois ?

Vous comprendrez que vous versez la somme en une fois aurait un gros impact dans le budget de Monsieur.

A hauteur de combien par mois Monsieur pourrait-il vous rembourser ces arriérés ?

Bien à vous,

Sachant que depuis la dernière indexation de juin 2021, le RIS a été augmenté 6 fois, passant de 984 en juin 2021 à 1137 depuis août 2022, j'hésite sur le ton que je dois utiliser.

Pouvez-vous me conseiller? Que pensez-vous de cette réponse?

Bonjour Madame,
Merci pour votre mail, j'avoue en recevoir très peu du Cpas, et c'est toujours un plaisir de se rendre compte que, finalement, une personne prend en charge les besoins de mes locataires.

Sachant que le loyer (et charges) et de 520€, que Me Le Locataire paie lui-même son électricité, qu'il paie également son téléphone, qu'il a un accès gratuit à internet, que l'eau et le chauffage sont compris dans les charges, qu'il n'a pas de dettes, qu'il a payé lui même sa garantie locative et ne doit donc pas vous la rembourser, que vous lui octroyez 90€/semaine et qu'il touche en principe au taux isolé la somme de 1137€, je me demande comment cela peut impacter son budget.

En effet, 1137 - 520 - (4à5) x90  = 137 à 227€ lui laisse une marge substantielle pour payer l'indexation depuis le mois de juin.

Je lui fais donc crédit depuis juin, je constate qu'il a de la marge pour payer ses frais, et je reçois une demande de plan d'apurement sans même une proposition de votre part.

J'hésite donc dans la réponse que je dois vous faire.

Dois-je vous réclamer les intérêts, vous autoriser à une libération de sa dette par montant de 5 euros en deux ans et demi, dois-je mander une procédure en justice de paix, ou dois-je juste m'énerver et insulter une organisation telle qu'elle demande 12 rendez-vous pour arriver à payer le loyer en retard et devoir demander des plans de paiement qui vous demanderont de l'administration en plus, et 3 ou 4 rendez-vous supplémentaires?

Et si vous étiez juste efficace jusqu'au bout (ce que vos 11 collègues qui on traité le dossier précédemment n'ont pas fait, entendons-nous bien), afin de traiter un dossier en une seule fois?

Certes, en étant efficace, au lieu d'avoir 15 rendez-vous pour adapter le loyer à l'indexation, il n'y en aurait qu'un. Est-ce à dire que vous risquez le chômage parce que la Ville pourrait diviser le nombre d'assistants sociaux par 15? Est-ce là votre crainte?

De mon côté, j'avoue que cela ne me fais pas plaisir d'avoir Mr Le Locataire, ancien SDF, me téléphoner plusieurs fois par semaine pour me dire toutes les démarches qu'il entreprend, et qui ne sont pas fructueuses. Vous rendez-vous compte du stress que cette "organisation" du Cpas induit chez les bénéficiaires? Vous rendez-vous compte que tout ce travail non fait et à relancer à chaque fois, induit une charge mentale sur les bénéficiaires, qui ne sont pas tous équipés de la tête pour accepter une telle "méthode" de "travail"?

Sans compter que cela induit également une charge de travail pour les propriétaires, qui finissent pas décider qu'il ne louent plus aux personnes qui émargent au Cpas, vu l'incertitude dans laquelle ceux-ci peuvent se retrouver du jour au lendemain...

J'avoue aussi ne pas comprendre que Mr Le Locataire ait dû me demander un état de compte des arriérés, alors que le courrier est daté, qu'il mentionne à partir de quand le nouveau loyer doit être payé, et que vous avez accès à son compte bancaire pour savoir quel est le loyer qui est payé actuellement. C'est trop compliqué de faire juin, juillet, août septembre = 4 mois, de faire 520-485 = 35 , et de multiplier 4 mois par 35 euros? C'est mieux de renvoyer le lcoataire en lui demandant une attestation, afin que le dossier soit reporté une fois de plus?

Et ici, nous ne parlons "que" de l'indexation...

Bref, je vous laisse faire un calcul savant afin de payer les arriérés d'indexation (que le Cpas a engendré via sa méthode performante de gestion des demandes des bénéficiaires, je le rappelle) en fonction du budget de Mr Le Locataire, afin que cet arriéré soit réglé au plus tard pour le mois de février, date à laquelle il recevra sans doute son supplément de charges causé par l'explosion du prix de l'énergie, et en fonction de la date à laquelle vous arriverez à faire prendre la décision sur ce savant plan d'apurement par le comité du Cpas qui mettra un mois pour prendre la décision, et qui foirera une fois de plus tout le processus afin qu'on doivent demander des rectifications.

Dans l'attente de cet arriéré, je vous envoie mes meilleures salutations

Grmff.


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Guillaume Van Goethem a écrit :

Bonjour, je mets en location un bel-étage sur Charleroi et j'ai beaucoup de demandes venant de bénéficiaires d'allocations CPAS, c'est la première fois que je mets un bien en location, mais en vous lisant, ça fait froid dans le dos :s

Est-ce que depuis votre dernier message, la situation avec le CPAS carolo s'est améliorée?

D'avance merci

Non, la gestion du Cpas de Charleroi ne s'est pas améliorée.
J'ai indexé, par courrier, un locataire en juin. Il en est à son 17e rendez-vous pour que le Cpas applique l'indexation. 4 mois de retard.
Et comme il demande au Cpas de payer les arriérés, le Cpas étant infoutu de faire le simple calcul de 4x (loyer indexé dû - loyer réellement payé), le locataire m'a demandé de faire un petit mot avec le calcul des arriérés.

Bref, les arriérés, ce sont eux. Et je préfère ne pas me les coltiner quand je peux y échapper...

Ceci étant dit, j'ai certes une dent contre les Cpas en général, et sans doute contre celui de Charleroi en particulier (mais c'est réciproque...), je n'ai aucun problème particulier avec les personnes émargeant au Cpas. Nombreux sont mes locataires au Cpas, et je ne suis pas convaincu que leurs statistiques, si j'en faisais, seraient pire que les autres. Je ne fais pas de discrimination, ce serait illégal, et assez idiot de ma part vu le type de bien que je loue.

Il vous appartient de vérifier que le bien est dans la capacité financière de la personne, en fonction du loyer, des charges prévisibles, et des revenus des personnes


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Guillaume Van Goethem a écrit :

Bonjour, je mets en location un bel-étage sur Charleroi et j'ai beaucoup de demandes venant de bénéficiaires d'allocations CPAS, c'est la première fois que je mets un bien en location, mais en vous lisant, ça fait froid dans le dos :s

Est-ce que depuis votre dernier message, la situation avec le CPAS carolo s'est améliorée?

D'avance merci

Je m'avance peut être un peu, mais vu les circonstances actuelles, j'ai des gros doute sur une amélioration positive, plutôt l'inverse wink  Grmmf passera sans doute par ici.


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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Guillaume Van Goethem
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour, je mets en location un bel-étage sur Charleroi et j'ai beaucoup de demandes venant de bénéficiaires d'allocations CPAS, c'est la première fois que je mets un bien en location, mais en vous lisant, ça fait froid dans le dos :s

Est-ce que depuis votre dernier message, la situation avec le CPAS carolo s'est améliorée?

D'avance merci

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Tiens, en rangeant mes anciens dossiers et archives, je tombe sur un cas amusant.
Pour une location en septembre 2012, j'avais accepté la garantie du Cpas. A l'époque, il n'avait fallu que 13 jours pour que le Cpas m'informe de la décision, qui avait été prise avant le bail, mais dont le courrier officiel est daté de 11 jours après le début du bail. Je n'ai plus l'enveloppe, et on ne va pas en rajouter.

En mai 2017, je reçois un courrier du Cpas m'indiquant que la garantie a été reconstituée intégralement. 4 ans et demi pour reconstituer la garantie. Bon, soit. C'est que pour 1050€, ils ont dû garder 25€/mois. Ils me demandent de me rendre dans une banque pour bloquer le montant au nom du locataire.

Lors d'un épisode similaire il y a quelques années, la banque de la poste avait finalement refusé d'ouvrir le compte (enfin, ils l'avaient carrément refermé et remballé l'argent au Cpas!!!) parce que c'était une garantie de 3 mois, alors que les comptes bloqués, c'est max 2 mois...

J'ai donc répondu au Cpas:

Bonjour

Je reçois votre demande de transformer la garantie de Mme Tûûput et de changer le contrat qui nous lie, Mme Tûûput et moi, qui précise que la garantie sera une garantie CPAS de Charleroi de 3 mois pour toute somme due.

Je ne tiens pas à changer la garantie actuelle, ni le contrat. La garantie doit donc rester telle quelle.

Dans un cas passé, j'avais déjà tenté de faire ce que vous préconisez, et cela avait été refusé par l'organisme bancaire. Je ne tiens donc pas à me compliquer la vie.

Je trouve par ailleurs un peu particulier que le Cpas de Charleroi informe le propriétaire de la situation administrative et financière d'un de ses bénéficiaires. Il n'y a donc aucun respect de la vie privée et du secret professionnel au Cpas de Charleroi?

Les choses resteront donc en l'état.

Bien à vous

Je n'ai jamais eu de réponse à ce mail (sauf une réponse automatique d'absence me disant qu'ils ne manquerait pas de me répondre à leur retour...)

La locataire est partie en mai, et elle sera donc restée presque 9 ans dans son studio. Elle a choisi un logement avec un jardinet, dans un quartier plus calme. Selon mes informations, elle regrette son studio...


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Jeudi, j'ai reçu un courrier du Cpas. Posté le 25, le courrier officiel est daté du 12 mai. Il m'annonce que le Cpas a accepté de payer le 1er loyer (et charges!) pour un locataire. Merci de cette information qui aura donc mis 13 jours pour être postée. Le locataire devait rentrer le 17, sous réserve de la confirmation de la prise en charge. Donc, que ce soit écrit le 12, c'est super. Qu'il faille 2 semaines pour que je sois officiellement au courant, c'est lamentable.

Mais refaisons l'historique de ce dossier, pour vous montrer à quel point il est lamentable:
Courant avril, j'apprends qu'un studio va se libérer fin mai. Après discussion, je me rends compte que la locataire va payer double loyer pour le moi de mai. Je lui propose donc de trouver un nouveau locataire pour mi-mai. Le 15 étant un samedi, nous convenons d'une libération pour le 17 mai à 10H. La locataire étant propre, le studio sera disponible immédiatement.
Je mets donc à louer. Visite d'un candidat le 21 avril. Au téléphone, il me  dit qu'il a garantie et premier loyer. Il n'en est rien. C'est une épargne locative et une possible prise en charge du 1er loyer.
21 avril: Mail avec le document pour la garantie locative
27 avril: garantie locative versée au locataire qui me la reverse immédiatement (c'est idiot de verser la garantie au locataire en direct. C'est juste une tentation de trop. Mais bon, soit, ici, c'est bon.)
6 mai: bail signé envoyé au Cpas
10 mai: accord de principe pour le 1er loyer. Avec l'accord de principe, on est bon. Le Cpas n'est jamais revenu sur un accord de principe.
11 mai: conseil du Cpas pour la prise en charge du 1er loyer
12 mai Date du courrier "officiel" pour la prise en charge
17 mai: entrée du locataire dans son logement
17 mai: réception du 1er loyer sur mon compte bancaire (du 17/5 au 16/6)
25 mai: date de la porte du courrier officiel
28 mai: demi loyer comme prévu au bail réceptionné sur mon compte (du 17/6 au 30/6)

En fait, leur administration a des côtés qui fonctionnent relativement bien. Avec un peu de bonne volonté, ils arriveraient réellement à être bon. Mais deux semaines pour un courrier officiel, c'est plus que foireux. C'est une preuve qu'il est impossible de compter sur le côté "officiel" du Cpas. Il faut toujours utiliser des subterfuges et des à-côté: accord de principe, informations "confidentielles" données "illégalement" par les assistants sociaux, échanges de mail (alors que les assistants sociaux n'ont pas le droit. Seul est valable le courrier officiel des décisions du Comité...)

Le problème, c'est aussi qu'avec un peu de mauvaise volonté, ils arrivent très bien à faire capoter tout le bazar et nous poussent à envoyer les huissiers saisir leurs ordinateurs tellement ils ne font pas ce qu'il faut... (si, je l'ai fait pour 25€...)


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libra
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Aujourd'hui, j'ai à nouveau réfléchi sur le nouveau formulaire du Cpas de Charleroi concernant les garanties locatives.

Ce formulaire, c'est un peu comme s'il se portait garant?

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Himura a écrit :
grmff a écrit :

Je suppose qu'ils espéraient, en lui coupant les vivres, le forcer à rentrer chez lui (réfugié...) ou à le rendre SDF afin qu'il ne puisse plus continuer son action contre le Cpas. Ben non. Par contre, j'ai eu un an de loyer d'un coup, avec un grand sourire et une bouteille de cognac arménien...... Boarf, à défaut de chocolat...

Pour info, les SDF ont également "droit" à l'aide sociale. Du moins, ils en reçoivent une, à hauteur forfaitairement de 1060 € à Liège - et selon mes informations, la somme est reçue en liquide.

(On dit bravo au CPAS pour la démarche, assurément totalement constructive et utile pour les SDF)

Les Sdf belges, oui. Pas les étrangers...

Le Cpas de Charleroi a été condamné, sauf erreur, pour avoir donné un "Cpas de rue" au taux cohabitant (540 au lieu de 980€) Depuis, les sdf reçoivent un Cpas au taux isolé.

Pour faciliter la réinsertion, le Cpas de Charleroi a trouvé l'excellente parade au fait de mettre autant de pognon dans les mains des sdf, dont beaucoup fini dans leurs veines. La parade est simple. Le Revenu d'Intégration Sociale (RIS) est légalement soumis à un plan de réinsertion. Pas de plan de réinsertion? Pas de RIS! Le plan de réinsertion proposé est de mettre 300€/mois de côté pour une garantie locative, et de n'y toucher que pour cela. Moralité, les Sdf n'ont plus "que" 680€, et font une épargne de 300€/mois En 4 mois, ils ont de quoi payer une garantie sans avoir besoin de la "garantie locative du Cpas"

680€, quand on vit dans la rue, c'est pas gras. Parce que dans la rue, tout est plus cher. La blanche et les boulettes sont bon marché à Charleroi, mais tout de même, cela reste coûteux sur le budget...

J'ai rencontré des Sdf (non drogués) qui ont trainé dans la rue pendant une année complète, et une fois en logement, ont eu de quoi se loger, s'habiller, se meubler et s'équiper... et en plus percevoir l'ADEL (prime au logement de 1500€ pour les Sdf ou personnes qui quittent un logement insalubre...) le grand écran et le dernier Smartphone


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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Je suppose qu'ils espéraient, en lui coupant les vivres, le forcer à rentrer chez lui (réfugié...) ou à le rendre SDF afin qu'il ne puisse plus continuer son action contre le Cpas. Ben non. Par contre, j'ai eu un an de loyer d'un coup, avec un grand sourire et une bouteille de cognac arménien...... Boarf, à défaut de chocolat...

Pour info, les SDF ont également "droit" à l'aide sociale. Du moins, ils en reçoivent une, à hauteur forfaitairement de 1060 € à Liège - et selon mes informations, la somme est reçue en liquide.

(On dit bravo au CPAS pour la démarche, assurément totalement constructive et utile pour les SDF)

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Voici la petite histoire d'un de mes locataires avec le Cpas. Le Cpas lui a refusé le revenu d'intégration sociale. Il a attaqué le Cpas. Il a eu gain de cause. Le Cpas n'a pas fait appel; Le Cpas a payé les arriérés depuis le refus initial: un an.

A part avoir pourri la situation de mon locataire pendant un an, l'avoir empêché de se reconstruire, avoir fait de la procédure pour de la procédure comme les grosses machines savent faire, et avoir dépensé l'argent de nos impôts en frais d'avocat, le Cpas n'est donc arrivé à rien.

Je suppose qu'ils espéraient, en lui coupant les vivres, le forcer à rentrer chez lui (réfugié...) ou à le rendre SDF afin qu'il ne puisse plus continuer son action contre le Cpas. Ben non. Par contre, j'ai eu un an de loyer d'un coup, avec un grand sourire et une bouteille de cognac arménien...... Boarf, à défaut de chocolat...


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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Aujourd'hui, j'ai à nouveau réfléchi sur le nouveau formulaire du Cpas de Charleroi concernant les garanties locatives.

Ce n'est plus une garantie locative, mais une "lettre de caution". En clair, ils ont enfin décidé de se passer des banques. Enfin, quand je dis "des", je parle de Belfius, exclusive intermédiaire des Cpas pour les garanties locatives à ma connaissance.

De toute façon, depuis toujours le Cpas de Charleroi était mon seul interlocuteur. Même pour la libération de la garantie locative, ils se passaient de Belfius. Alors, pourquoi aller faire une procédure encore plus compliquée et payer les services d'une banque?

Pourquoi? Ban, parce que la loi le demande... big_smile

Art. 62. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
  Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Moralité: les locataires n'ont plus la possibilité de faire appel à une caution légale et obligatoirement acceptée par les propriétaires. En effet, la "garantie Cpas" n'est plus un contrat-type entre le Cpas et une institution financière. C'est juste une lettre de caution, que la loi ne régit pas. Le Cpas se porte caution à hauteur de 3 mois de loyer. Et le propriétaire est libre de refuser cette lettre de caution. Ou en tout cas d'exiger une garantie telle que prévue par la loi, que le Cpas ne propose plus.

Moralité: le Cpas de Charleroi ne donne plus de garantie pour les candidats locataires. Les "garanties Cpas" n'existent plus à Charleroi. Ca a la couleur d'une garantie, le montant d'une garantie, mais ce n'est pas uen garantie, et les propriétaires sont donc libres de la refuser.

Merci le Cpas de Charleroi.

(Boarf, de toute façon, le juge a dit que je n'était soumis aux conditions du Cpas que si je les acceptais librement. Et donc fondamentalement, cela fait longtemps que les propriétaires ne sont plus obligés d'accepter la garantie du Cpas de Charleroi...)


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copropriétaire engalère
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

@Tant pis, la vérité est ailleurs.........


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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GT
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

copropriétaire engalère a écrit :

ça ne serait pas suite au nouveau prêt taux zéro pour la garantie locative? (je dis ça comme ça hein, pas tirer à bout portant!)
https://www.wallonie.be/fr/actualites/n … e-locative




CPAS de Charleroi  - actualités du 7/9/2020 - https://www.cpascharleroi.be/fr/actualites?page=1 - DEMANDE D’AIDE FINANCIÈRE EN VUE DE LA CONSTITUTION D’UNE CAUTION LOCATIVE
La procédure de demande d’aide financière en vue de la constitution d’une caution locative sera modifiée à partir du 1er octobre 2020
.

A partir du 1er octobre 2020, la demande de caution locative sous forme de garantie bancaire devient une demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative.

( j'avais ds une très récente discussion communiqué le lien renvoyant au CPAS Charleroi)

Région wallonne - Prêt à taux zéro  : mise en place dès le 3 mai 2021


"Sur proposition du ministre du Logement, Christophe Collignon en concertation avec le MinistrePrésident Elio Di Rupo, le Gouvernement wallon met en place dès le 3 mai 2021 le mécanisme du prêt à taux zéro à destination de candidats-locataires en vue de les aider à constituer leur garantie locative."
Cette mesure devrait aussi créer une bulle d’air pour les CPAS qui seront libérés d’une partie d’une mission chronophage et budgétivore

https://gouvernement.wallonie.be/files/ … 4.2021.pdf



Les textes du CPAS de Charleroi sont antérieurs ( et non postérieurs) à la décision du gouvernement wallon . PAN

Dernière modification par GT (23-04-2021 20:14:27)

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copropriétaire engalère
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :
D1791 a écrit :

Je suis surpris du formulaire de "demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Pourquoi devoir fournir en début de bail au CPAS un n° de compte bancaire belge ?

- Quid si on clôture ce compte en cours de vie du bail ?  Une source de complications pour récupérer la garantie à la sortie ?
- Quid si on n'a pas de compte bancaire en Belgique ?  Pourquoi devoir fournir un n° de compte BExx... ?
On ne veut pas de propriétaire résidents étrangers ?  Ou de propriétaires qui n'ont pas de compte en Belgique ?

Ce n'est pas neuf. Depuis toujours, ils demandent le numéro de compte du propriétaire....

Le plus rigolo, c'est que leur lettre de caution est illégale...

Vraiment, le problème des cpas, c'est qu'ils betonnent leur sécurité juridique, mais n'ont rien à foutre de celle des autres. Du coup, avec ce système, les propriétaires sont en droit de refuser la "garantie Cpas", puisqu'elle est illégale.

ça ne serait pas suite au nouveau prêt taux zéro pour la garantie locative? (je dis ça comme ça hein, pas tirer à bout portant!)
https://www.wallonie.be/fr/actualites/n … e-locative


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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

D1791 a écrit :

Je suis surpris du formulaire de "demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Pourquoi devoir fournir en début de bail au CPAS un n° de compte bancaire belge ?

- Quid si on clôture ce compte en cours de vie du bail ?  Une source de complications pour récupérer la garantie à la sortie ?
- Quid si on n'a pas de compte bancaire en Belgique ?  Pourquoi devoir fournir un n° de compte BExx... ?
On ne veut pas de propriétaire résidents étrangers ?  Ou de propriétaires qui n'ont pas de compte en Belgique ?

Ce n'est pas neuf. Depuis toujours, ils demandent le numéro de compte du propriétaire....

Le plus rigolo, c'est que leur lettre de caution est illégale...

Vraiment, le problème des cpas, c'est qu'ils betonnent leur sécurité juridique, mais n'ont rien à foutre de celle des autres. Du coup, avec ce système, les propriétaires sont en droit de refuser la "garantie Cpas", puisqu'elle est illégale.


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D1791
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je suis surpris du formulaire de "demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Pourquoi devoir fournir en début de bail au CPAS un n° de compte bancaire belge ?

- Quid si on clôture ce compte en cours de vie du bail ?  Une source de complications pour récupérer la garantie à la sortie ?
- Quid si on n'a pas de compte bancaire en Belgique ?  Pourquoi devoir fournir un n° de compte BExx... ?
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GT
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff a écrit :

Je reçois ce jour le nouveau document à remplir par le propriétaire pour que le locataire puisse bénéficier d'une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative".

Nouvelle version, nouvelles conditions imposées aux propriétaires: fournir le contrat de bail

"L'accord du Cpas est porté à la connaissance du propriétaire par l'envoi de la lettre de caution"
"Le locataire et le propriétaire s'engagent à fournir au Cpas une copie du bail locatif dans les 30 jours de la prise de décision du Cpas"
"La lettre de caution est rédigée sous la condition suspensive de la fourniture du contrat de bail"

De toute façon, il reste la phrase qui ne passe pas: "Le cautionnement prendra fin suite à une décision sociale, de même que toute indemnisation fait l'objet d'une décision du Cpas communiquée au propriétaire et au locataire."

Cela veut dire ce que cela veut dire. Le Cpas peut unilatéralement décider de mettre fin au cautionnement ("suite à une décision sociale") et peut refuser l'indemnisation (qui "fait suite à une décision du Cpas")

Vous allez me dire que je cherche la petite bête. Ben non, pour rappel, ils refusent systématiquement les indemnisations hors des dégats locatifs et arriérés de loyers. Même avec un accord du locataire sorti! Leur réponse a été 3x que je devais obtenir une décision de justice à l'encontre de mon locataire. Et le juge a décidé que, puisque j'avais accepté les conditions mentionnées, le Cpas avait le droit de faire n'importe quoi. Et le jugement sous-entend clairement que je ne suis pas obligé d'accepter les conditions imposées par le Cpas, ce qui de facto me permet de refuser légalement les garanties du Cpas.

Pour les curieux

CPAS Charleroi - actualités du lundi 9 7 septembre 2020

https://www.cpascharleroi.be/fr/actuali … n-locative

CPAS Charleroi  documents utiles
•    Demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative
•    Demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative dans le cadre de la colocation
•    Qu'est-ce qu'une lettre de caution tenant lieu de garantie locative ?

https://www.cpascharleroi.be/fr/documents-utiles

Dernière modification par GT (23-04-2021 12:34:31)

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Himura a écrit :

C'est effectivement de pire en pire.

Et on se demandera encore pourquoi on ne veut pas louer aux allocataires du CPAS, qui ont besoin d'une garantie de ceux-ci...
Ils ne comprennent décidément pas les besoins, et impératifs pratiques de ceux-ci. Quel manque de pragmatisme pour des acteurs dits "de terrain".

Le problème est qu'on est dans une grande machine, avec une ville qui a un historique de casseroles pas possible, et que la peur d'être pris en défaut et jeté à l'opprobre publique règne à tous les étages. Ils ont tellement peur de leur ombre, qu'ils en viennent à abuser du parapluie (pas celui que certains ont dans le fondement, hein. Celui qui les protège de la merde qui pleut à tous les étages)

Alors, les AS "de terrain" font exactement ce qu'on leur dit de faire, et ne dérogent pas d'un iota du règlement pour éviter de se retrouver dehors. Et les étages supérieurs (supérieur à quoi, je vous ne le demande pas) font tout pour ne pas faire de faux pas. A force de ne plus faire de pas du tout, il n'y a pas grand chose qui avance...


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Himura
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

C'est effectivement de pire en pire.

Et on se demandera encore pourquoi on ne veut pas louer aux allocataires du CPAS, qui ont besoin d'une garantie de ceux-ci...
Ils ne comprennent décidément pas les besoins, et impératifs pratiques de ceux-ci. Quel manque de pragmatisme pour des acteurs dits "de terrain".

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grmff
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Re : Location et CPAS: mes petites histoires...

Je reçois ce jour le nouveau document à remplir par le propriétaire pour que le locataire puisse bénéficier d'une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative".

Nouvelle version, nouvelles conditions imposées aux propriétaires: fournir le contrat de bail

"L'accord du Cpas est porté à la connaissance du propriétaire par l'envoi de la lettre de caution"
"Le locataire et le propriétaire s'engagent à fournir au Cpas une copie du bail locatif dans les 30 jours de la prise de décision du Cpas"
"La lettre de caution est rédigée sous la condition suspensive de la fourniture du contrat de bail"

De toute façon, il reste la phrase qui ne passe pas: "Le cautionnement prendra fin suite à une décision sociale, de même que toute indemnisation fait l'objet d'une décision du Cpas communiquée au propriétaire et au locataire."

Cela veut dire ce que cela veut dire. Le Cpas peut unilatéralement décider de mettre fin au cautionnement ("suite à une décision sociale") et peut refuser l'indemnisation (qui "fait suite à une décision du Cpas")

Vous allez me dire que je cherche la petite bête. Ben non, pour rappel, ils refusent systématiquement les indemnisations hors des dégats locatifs et arriérés de loyers. Même avec un accord du locataire sorti! Leur réponse a été 3x que je devais obtenir une décision de justice à l'encontre de mon locataire. Et le juge a décidé que, puisque j'avais accepté les conditions mentionnées, le Cpas avait le droit de faire n'importe quoi. Et le jugement sous-entend clairement que je ne suis pas obligé d'accepter les conditions imposées par le Cpas, ce qui de facto me permet de refuser légalement les garanties du Cpas.


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Location et CPAS: mes petites histoires...

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.


Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.


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