faits délictueux commis dans immeuble

rexou · #1 06-07-2012 16:14:47

Incendie de voiture = sinistre

Sinistre = indemnisation assurance pour l'auto peut être, mais pour les biens des tiers, surement. Donc, la remise en état ET l'indisponibilité du parking doivent selon moi être indemnisés. la moins-value locative, le locataire en est le seul responsable...

Avant d'accorder une indemnité, je pense qu'il ne serait pas inutile de demander son expulsion en justice de paix, question de l'éjecter sans frais. :-)

Coconut · #2 06-07-2012 14:54:29

...suite et...hélas...pas encore fin!

La grande majorité des coproprios ont opté pour contribuer à l'indemnité de départ du locataire indélicat. Je pense qu'il y a peu de copropriétés qui sont aussi consensuelles. De temps en temps, le bon sens prévaut.

Mais voilà autre chose : mon locataire, qui depuis l'incendie, non seulement a perdu sa voiture, mais ne peut pas encore, pour l'instant utiliser l'espace parking ( l'expertise par l'assureur étant en cours) veut décompter du loyer une "moins value locative" jusqu'à ce que tout soit remis en état; son message parle de "mise en demeure" et "si je ne suis pas d'accord, je dois m'adresser à son avocat". Bref, il met la pression.

J'ajouterai que l'appartement lui-même est nickel, la cage d'escaliers nettoyée, mais doit être repeinte.
Je ne suis pas sûre du tout qu'il soit dans son droit.

Que faire ? Accepter ? Concerter l'assureur de l'immeuble ? Prendre un avocat ?

Coconut · #3 03-07-2012 08:39:25

Je remercie chacun d'avoir apporté sa contribution à la question.
Maintenant j'attends de voir la suite des évènements et si vous le souhaitez, je vous tiendrez au courant.
Bonne journée.

rexou · #4 01-07-2012 21:39:17

luc a écrit :

Cette participation concerne la gestion des partis privatives de l'immeuble et ne peut pas être mis à charge de l'ACP.

rexou a écrit : (...) Et si le juge n'accorde pas l'expulsion, le préavis prévaudra, avec l'indemnité de rigueur, et participation éventuelles des autres CP.

Bien d'accord, Luc. Mais sans qu'il soit question de "mettre à charge", l'ACP PEUT décider d'intervenir pour motiver le bailleur à accepter de donner son renon au locataire. L'ACP ne peut en effet pas forcer le bailleur à mettre fin prématurément au bail sans décision de justice, entrainant de ce fait une indemnité importante au bénéfice du locataire.

Si la décision est prise à l'unanimité ou que personne ne s'y oppose formellement, c'est un choix libre de l'ACP. La solution est bancale, mais pas illégale ni irréalisable.

bada · #5 01-07-2012 06:53:23

coconut a écrit

Cela m'étonne car le syndic est tout de même le mieux placé, je veux dire : plus neutre.

Non, le mieux placé est le CP qui a une relation contractuelle avec le locataire (bail).
Que les autres CP soient très réactifs est normal, ça ne fait plaisir a personne d'avoir un "délinquant" dans l'immeuble.

Lisez votre acte de base. Vous y lirez normalement que le copropriétaire est responsable de son locataire. C'est le CP qui doit répondre des mauvais agissements de son locataire, envers la copropriété.
Ce dernier point a été récemment traité dans un autre fil de discussion, je crois dans le salon "copropriété". Allez y jeter un œil.

Coconut · #6 30-06-2012 22:21:54

A Bada :

Cela m'étonne car le syndic est tout de même le mieux placé, je veux dire : plus neutre. Les informations que j'ai par des propriétaires qui, eux, habitent dans l'immeuble sont parfois très réactives... C'est pourquoi je préfère avoir des informations par le syndic.
A cela j'ajouterais :

" Les missions légales du syndic sont (...) de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes (art. 577-8, § 4, 6° CC) ".

bada · #7 30-06-2012 17:32:56

Coconut a écrit

Jusqu'à plus ample informé,c'est le syndic qui gère le dossier.

Comme déjà dit par Rexou, le syndic n'a pas le droit ni le pouvoir de gérer ce type de dossier. Il signale par courrier au CP l'existence du problème en le priant d'y remédier. Si le CP ne bouge pas, le syndic passe à la vitesse supérieure, au recommandé, avec demande de preuve de son action.

luc · #8 30-06-2012 17:32:27

rexou a écrit :

(...) Et si le juge n'accorde pas l'expulsion, le préavis prévaudra, avec l'indemnité de rigueur, et participation éventuelles des autres CP.

Cette participation concerne la gestion des partis privatives de l'immeuble et ne peut pas être mis à charge de l'ACP.

rexou · #9 30-06-2012 17:19:17

•9 mois de loyer à la fin du premier triennat

Le syndic peut écrire au bailleur et l'informer que l'ensemble des CP a marqué son accord pour participer à hauteur de XXX à l'indemnité qui serait éventuellement due au locataire si le bailleur rompt le bail anticipativement pour la tranquillité et la sécurité des résidents.
Le bailleur est libre de donner suite ou non, et il importe que TOUS les CP aient marqué leur accord (en AG par exemple). Comme dit Bada, cette décision peut être contestée par un CP n'acceptant pas de payer.
Ceci n'empêche pas le bailleur de motiver le renon et de demander parallèlement une expulsion par voie judiciaire.
Trois mois suffisent généralement pour obtenir un jugement. Et si le juge n'accorde pas l'expulsion, le préavis prévaudra, avec l'indemnité de rigueur, et participation éventuelles des autres CP.

Coconut · #10 30-06-2012 17:02:08

A Cochise :

Cela prouve au moins une chose : que nous avons quand même un avenir !

:=)

cochise · #11 30-06-2012 17:00:16

Coconut a écrit :

"Résiliation sans motif, moyennant indemnité:
A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :
•9 mois de loyer à la fin du premier triennat
•6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat"

Mea culpa, je me suis bien planté sur ce coup là yikes . Vous avez raison, je ne connaissais pas cette possibilité supplémentaire.

rexou · #12 30-06-2012 16:58:55

Parfaitement d'accord, c'est "un peu fumeux", oui.

Mais le syndic ne gère pas le dossier. Il ne peut que répercuter les plaintes vers le bailleur et vers le locataire éventuellement. Pour le reste, il n'a aucun pouvoir.

Coconut · #13 30-06-2012 16:54:42

Oui, Rexou. Vous avez parfaitement raison. Wet is wet, et c'est Le Droit qui régit ce qu'on peut et ne peut pas faire dans cette situation.

Si l'on s'en tient à ce que vous dites, le propriétaire ne fera RIEN.C'est pourquoi la copropriété essaie de le pousser dans la bonne direction, en y mettant du sien. Nous essayons d'arriver à un consensus sans passer par la justice etc. Cela dit, on va voir comment cela va évoluer, car comme je le dis et vous êtes bien d'accord, c'est un peu fumeux !

Jusqu'à plus ample informé,c'est le syndic qui gère le dossier.

rexou · #14 30-06-2012 16:41:03

Le problème de l'indemnité éventuelle à verser au locataire, c'est au bailleur de s'en préoccuper. Et rien ni personne ne peut le contraindre à donner renon à son locataire et à lui verser de ce fait une indemnité.

- Soit il y a départ volontaire sur base d'un accord amiable
- Soit la situation se normalise et le locataire modifie son comportement
- Soit une action judiciaire de la part du bailleur s'impose pour obtenir son expulsion.

Dans tous les cas, il est bon d'avoir un dossier le plus complet et le plus étoffé possible, reprenant les nuisances subies (mais sans faire état de suspicions dont la responsabilité n'est pas prouvée), différents courriers, différentes énumérations de plaintes justifiées...

Coconut · #15 30-06-2012 16:27:13

Oui, Bada l'avait déjà signalé.
Mon esprit jusqu'au-boutiste, aiguisé par tout ce qui s'est passé ces derniers jours, m'ont poussée à investiguer plus loin. Voici ce que dit le portail "Belgium.be" :

"Résiliation sans motif, moyennant indemnité:
A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :
•9 mois de loyer à la fin du premier triennat
•6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat"

Cela rejoint l'avis du juriste en immobilier. Non ? Je peux être rassurée ?

Reste la question du partage de l'indemnité à payer . Je suis très intriguée de savoir comment cela va tourner car s'il n'y a pas d'accord de tous, à mon avis, on retrourne à la case départ... Jusqu'à présent, cela me paraît un peu fumeux ( l'incendie sans doute... ah ah ! )
Bada n'est pas d'accord avec la formule, mais, si elle se réalise, elle permettra d'aller plus vite qu'en justice. Il y a dans l'immeuble des personnes qui ont peur... et je pense à elles...

Bon week end ensoleillé

rexou · #16 30-06-2012 16:22:15

bada a écrit :

Personnellement, je n'accepterais jamais de payer pour cela et si un vote avais lieu en AG, j'intenterais immédiatement un action en justice contre cette décision.

Entièrement d'accord avec cela !

Le syndic, les autres CP ou autres occupants de l'immeuble peuvent écrire au bailleur pour se plaindre des incivilités subies, de manière à étoffer son dossier en justice de paix.

C'est au bailleur qu'il revient de poursuivre son locataire, de le raisonner, ou de conclure avec lui un accord pour un départ anticipé amiable...

Les CP n'ont rien à décider, pas plus à la majorité qu'à l'unanimité... et ils n'ont rien à payer. C'est une évidence. Le syndic n'a pas à lire le bail ni à en débattre, ce n'est pas de son ressort. Il peut par contre exiger du bailleur la preuve que ce dernier agit au mieux de ses possibilités pour faire cesser les nuisances. Il peut aussi écrire au locataire concerné (comme n'importe qui, d'ailleurs) pour lui demander de se conformer au ROI et respecter les voisins. Toute personne témoin d'un acte délictueux peut aussi faire appel à la police. Et conserver le numéro du PV pour le transmettre au bailleur et donner ainsi plus de poids à une action judiciaire avec demande d'expulsion.

cochise · #17 30-06-2012 14:02:57

Les baux 3-6-9 n'existent plus depuis lulure, vous pourez le signaler au syndic.
Je persiste : il n'est pas possible à un propriétaire de résilier un contrat de bail comme il l'entend. Il n'y a que quelques cas bien précis : lorsqu'il veut occuper le bien ou bien un de ses descendant ou ascendant (au 2ème degré max) et lorsqu'il effecue des travaux importants et néessaires (voir la Loi pour les modalités). Autrement, c'est bernique.
L'autre solution, c'est en Justice et il faudra prouver que le locataire n'occupe pas l'immeuble en bon père de famille. Bref, c'est pas gagné pour vous!

PIM · #18 29-06-2012 15:10:51

Je partage l'avis de Bada à ce sujet.

Il faudrait désigner Confucius comme syndic dans votre ACP...

bada · #19 29-06-2012 14:58:16

Coconut a écrit

Question : cette décision doit-elle être prise à l'unanimité des propriétaires, ou à leur majorité ? et si une minorité de proprios ne sont pas d'accord, que se passe-t-il ?

Je doute très fort que vous puissiez faire payer par les copropriétaires de l'immeuble, l'indemnité de rupture de bail d'un CP (chose privée). S'il y a un gros problème de nuisance, c'est au CP de l'appartement concerné à mettre en demeure son locataire, de cesser ces nuisances, par tous les moyens mis à sa disposition : police, justice. Les autres CP n'ont pas à supporter financièrement le choix, disons erroné, d'un mauvais locataire.

Et ça peut devenir une chaine sans fin. Aujourd'hui, c'est le cas de ce locataire encombrant mais dans un an, cela peut être le cas d'un autre.....et à chaque fois, ce sont les copropriétaires qui paieraient ????????? wink

Personnellement, je n'accepterais jamais de payer pour cela et si un vote avais lieu en AG, j'intenterais immédiatement un action en justice contre cette décision.

Coconut · #20 29-06-2012 13:45:18

Suis-je sûre ? :

A la réunion de copropr, le syndic s'est basé sur un bail 3-6-9 ( et oui...) arguant qu'on approchait de la fin du 1er triénnat. C'est seulement le lendemain que nous avons appris qu'il n'avait...pas lu le contrat, et que celui-ci avait en fait une durée de 9 ans.
Il a ensuite pris conseil auprès d'un homme de loi, spécialisé, paraît-il, dans les problèmes de copropriétés. C'est de là que vient l'information.

Mais je dois vous dire que, à mon estime,il y a une légèreté dans tout cela !

Coconut · #21 19-06-2012 13:31:16

Des petits faits délictueux ont été commis à diverses reprises dans un immeuble où je possède un appartement donné en location. Il existe une forte présomption relative à l'auteur des faits, un jeune de l'immeuble.
Cette fois, un incendie ( qui n'est pas dû au hasard...pensons-nous) s'est déclaré dans les garages.
Nous aimerions que ces occupants peu rassurants quittent l'immeuble.
S'ils ont un bail 3-6-9, leur propriétaire est-il autorisé à leur donner leur renom ? Une réunion de concertation des copropriétaires va avoir lieu.
Que peut-on envisager ?

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