Bail d'appartement affecté à une activité professionelle

jcb · #1 25-06-2012 23:04:57

Bonjour,
J'occupe un appartement en résidence principale à 1200 Bruxelles. Le bail est enregistré et date d'avril 2000.
Dans les clauses particulières, le bailleur n'autorise pas le preneur à affecter une partie du bien loué à une activité professionnelle.

J'ai récemment demandé au propriétaire si il était d'accord de revoir cette clause.
Après demande positive auprès du syndic de l'immeuble, il a accepté ma demande et nous sommes d'accord pour ajouter une clause m'autorisant à affecter ( 10 %) à mon activité professionnelle (Il s'agit d'une activité de bureau).
Ma question est de savoir si:
- il faut refaire un bail complet avec mention d'une affectation pour activité professionnelle.
- il faut simplement un accord écrit du bailleur avec nouvel enregistrement du bail.

Merci

panchito · #2 26-06-2012 07:01:50

Il vaut mieux avoir un accord écrit, dûment signé par votre bailleur.

Souvent, il y a des clauses dans les contrats de bail qui stipulent que si vous "passez outre", le bailleur qui sera imposé beaucoup plus lourdement peut se retourner contre vous et vous demander de supporter le supplément d'impôts qui lui sera imputé.

Si le bail est enregistré et que la part utilisée professionellement par le locataire n'y est pas stipulée, le bailleur sera imposé sur les loyers réels comme si vous utilisiez le bien à 100% pour votre profession!

Il est quand même étonnant que votre propriétaire soit d'accord sans augmenter le loyer, de manière à compenser l'augmentation d'impôts.

rexou · #3 26-06-2012 09:46:26

Pour vous, il vaut mieux un accord écrit en effet. Mais cet accord doit prévoir que le montant du loyer ne sera pas revu à la hausse suite à ce changement d'affectation partielle. Ou doit préciser le montant de la majoration de loyer demandée par le bailleur. En tout cas, il faut préciser quelle est la part de loyer qui se rapporte à une activité professionnelle, sinon la totalité du loyer risque d'être taxée, comme dit Panchito.

Il semble que votre bailleur ne soit pas conscient du risque d'augmentation d’impôt qu'il encourt. C'est sans doute la raison de son accord... Et il est difficile de chiffrer le montant de ce surplus d'imposition sans connaître la situation fiscale de votre bailleur. S'il n'a qu'un seul bien, ou s'il a un crédit en cours, cela n'aura peut être pas d'incidence... mais rien n'est moins sur.

jcb · #4 26-06-2012 17:28:01

Merci pour vos précieux conseils. Je vais donc retenir la solution: "accord écrit" stipulant noir sur blanc la quotité professionnelle. Sur le point de la majoration d'impôt incombant au bailleur, j'ai fait une simulation d'impôt avec mon fiscaliste et lui au montré le résultat. Je lui ai proposé de payer la différence pour ne pas l'effrayer. Ce qu'il a accepté.
Voici un exemple:
Les 40% sont un taux applicable légal.
On retient en gros 10 % de la superficie totale.

Les charges n’interviennent pas dans le calcul de la taxation.
Affectation 10%
Posons que le loyer global serait de 1000 EUR
On aurait:
Part privée : 1000 * 90% = 900
Part professionnelle: 1000 * 10% = 100
Part professionnelle annuelle: 12 * 100= 1200
Charges forfaitaires: 1200 * 40 % = 480
Loyer net= 1200 – 480 = 720
Impôt calculé au taux marginal de 50 % = 720 * 50% = 360 par an
Soit 30 / mois

Est-ce que c'est correct? Est un bon deal?

panchito · #5 26-06-2012 17:43:59

Mais tout dépend de la situation fiscale de votre bailleur!
- A-t'il des emprunts hypothécaires encore en cours?
- Travaille-t'il à temps plein (peut être comme cadre supérieur?)?
etc...
- Est-il propriétaire à 100% ou le bien est-il en indivision avec sa compagne/épouse?

Les revenus locatifs sont ajoutés aux autres et donc il n'y a que lui-même qui peut exécuter une simulation fiable pour voir quel impact aurait pour lui, le fait que vous déduisiez 10% de votre loyer en frais professionnel.

Cela m'étonnerait fort qu'il accepte de payer plus d'impôts sans les répercuter sur votre loyer.

Et dans ce cas, où est donc votre intérêt?

jcb · #6 26-06-2012 17:49:39

C'est un fonctionnaire européen à la retraite. Il est seul propriétaire de l'appartement.

panchito a écrit :

Mais tout dépend de la situation fiscale de votre bailleur!
- A-t'il des emprunts hypotécaires encore en cours?
- Travaille-t'il à temps plein (peut être comme cadre supérieur?)?
etc...
- Est-il propriétaire à 100% ou le bien est-il en indivision avec sa compagne/épouse?
Lees revenus loctifs sont ajoutés aux autres et donc les 40% sont prafois largement dépassés....

panchito · #7 26-06-2012 17:53:28

Donc avec d'énormes revenus...(pensions).

Il est résident en Belgique? Soumis à l'impôt belge?

Mais s'il est d'accord de payer beaucoup plus d'impôts sans augmenter votre loyer, pourquoi ne pas signer un accord formel?

jcb · #8 26-06-2012 17:57:52

C'est un expatrié de l'UE, résident en Belgique depuis plus de 10 ans.

panchito a écrit :

Donc avec d'énormes revenus...(pensions).
Il est résident en Belgique? Soumis à l'impôt belge?

panchito · #9 26-06-2012 18:00:27

Mais s'il est d'accord de payer beaucoup plus d'impôts pour satisfaire votre demande sans augmenter votre loyer, pourquoi ne pas signer un accord formel?

PIM · #10 26-06-2012 18:03:12

Lire, à ce même sujet, ce fil-ci sur notre forum

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