Indexation de loyer - Différence entre baux résidentiel et commercial

Francoisv · #1 02-07-2012 15:10:39

Bonjour,

Depuis le 26 juin 2012, je suis propriétaire d'un immeuble de rapport composé de trois appartements et d'un rez commercial. Je suis donc bailleur.

Les loyers en cours n'ont jamais été indexés par le propriétaire précédent. Cela n'a que très peu d'influence sur les baux propres aux appartements. Par contre, au niveau du rez commercial, l'indice de base de l'indexation est celui du mois de mars 2003... A 400 euros le loyer (mensuel) de base, l'augmentation du loyer pourrait s'élever à 85 euros si mes calculs sont bons. Je compte donc faire savoir au locataire du rez commercial que son loyer sera désormais indexé.

La seule question que je me pose est de savoir si les règles qui s'appliquent à l'indexation d'un bail résidentiel (au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, 3 mois de rétroactivité, etc.) sont les mêmes que celles qui s'appliquent à un bail commercial. Je n'ai pas trouver bcp d'information à ce sujet

Merci

François

PIM · #2 02-07-2012 16:39:07

Je pense que les règles sont les mêmes (3 mois rétroactivité, prescription un an)

SDELHAYE · #3 03-07-2012 00:30:10

Francoisv a écrit :

Bonjour,

Depuis le 26 juin 2012, je suis propriétaire d'un immeuble de rapport composé de trois appartements et d'un rez commercial. Je suis donc bailleur.
Les loyers en cours n'ont jamais été indexés par le propriétaire précédent. Cela n'a que très peu d'influence sur les baux propres aux appartements. Par contre, au niveau du rez commercial, l'indice de base de l'indexation est celui du mois de mars 2003... A 400 euros le loyer (mensuel) de base, l'augmentation du loyer pourrait s'élever à 85 euros si mes calculs sont bons. Je compte donc faire savoir au locataire du rez commercial que son loyer sera désormais indexé.
La seule question que je me pose est de savoir si les règles qui s'appliquent à l'indexation d'un bail résidentiel (au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, 3 mois de rétroactivité, etc.) sont les mêmes que celles qui s'appliquent à un bail commercial. Je n'ai pas trouver bcp d'information à ce sujet
Merci

François

En bail commercial, "la rétroactivité" de trois mois ne s'applique pas. Vous pouvez remonter un an en arrière, mais la lettre que vous enverrez ne va pas interrompre la prescription, donc si le locataire ne paye pas l'indexation il faudra rapidement introduire la procédure

Francoisv · #4 03-07-2012 00:44:50

Merci pour ces réponses claires et précises. Toutefois je me demandais de quelle procédure vous parliez.

Si le locataire est d'accord de payer l'indexation (je n'irai pas plus loin que 1 mois de rétroactivité vu que ce n'était pas moi le propriétaire avant la date du 26 juin 2012), il n'y aura pas de soucis, pour autant que je l'informe de mes intentions par lettre recommandée. Est-ce juste?

Mais si le locataire refuse de payer l'indexation => procédure... mais quelle procédure (justice de paix?)? Merci.

Autre petite question (enfin... petite...): le locataire en question m'a dit qu'il avait été indexé en avril 2012 et m'a montré un document avec le calcul de l'index. Il se fait que ce calcul est incorrect. Le bail a été signé en mars 2003 (comme je l'ai écrit ci-dessous) et l'indice de base était celui de mars 2003 selon le contrat (logiquement, je me demande si ça n'aurait pas dû être celui de février 2003... soit) en base 1996 = 100. Or, pour l'indexation de cette année (1er avril 2012, date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail), le propriétaire précédent a utilisé pour l'indice de base, la base 1996 = 100 et pour le nouvel indice, la base 2004 = 100 (base différente = calcul erroné, si je ne me trompe pas). Puis-je annoncer à mon locataire qu'il y a eu erreur, par lettre recommandée et lui demander de me verser le loyer indexé correct, avec rétroactivité? (j'espère avoir été clair dans mes explications).

Merci. Bien à vous.

François

panchito · #5 03-07-2012 06:14:59

Appuyez-vous sur le calculateur de loyer mis en place par les autorités.

C'est une source absolument indiscutable.

Calculateur de loyer

SDELHAYE · #6 03-07-2012 08:52:14

Francoisv a écrit :

Merci pour ces réponses claires et précises. Toutefois je me demandais de quelle procédure vous parliez.
Si le locataire est d'accord de payer l'indexation (je n'irai pas plus loin que 1 mois de rétroactivité vu que ce n'était pas moi le propriétaire avant la date du 26 juin 2012), il n'y aura pas de soucis, pour autant que je l'informe de mes intentions par lettre recommandée. Est-ce juste?
Mais si le locataire refuse de payer l'indexation => procédure... mais quelle procédure (justice de paix?)? Merci.
Autre petite question (enfin... petite...): le locataire en question m'a dit qu'il avait été indexé en avril 2012 et m'a montré un document avec le calcul de l'index. Il se fait que ce calcul est incorrect. Le bail a été signé en mars 2003 (comme je l'ai écrit ci-dessous) et l'indice de base était celui de mars 2003 selon le contrat (logiquement, je me demande si ça n'aurait pas dû être celui de février 2003... soit) en base 1996 = 100. Or, pour l'indexation de cette année (1er avril 2012, date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail), le propriétaire précédent a utilisé pour l'indice de base, la base 1996 = 100 et pour le nouvel indice, la base 2004 = 100 (base différente = calcul erroné, si je ne me trompe pas). Puis-je annoncer à mon locataire qu'il y a eu erreur, par lettre recommandée et lui demander de me verser le loyer indexé correct, avec rétroactivité? (j'espère avoir été clair dans mes explications).
Merci. Bien à vous.

François

vous n'êtes même pas obligé de l'envoyer par courrier recommandé, celui-ci n'est nécessaire "que" pour une question de preuve.

s'il y a eu un erreur de calcul vous avez un an pour la rectifier

quand je parle de procédure c'est effectivement saisir le juge de paix ce qui peut se faire par simple requête

Francoisv · #7 03-07-2012 09:04:44

Un tout grand merci!!

François

Francoisv · #8 12-07-2012 10:42:47

Bonjour,

Autre petite question... Le locataire actuel du rez commercial est hésitant à payer le loyer indexé depuis la création du bail.

Il explique qu'il a repris cette location en cours de route (changement de propriétaire au sein de la société qui loue le rez commercial) et qu'il ne voit pas pourquoi il devrait payer l'indexation du loyer depuis la création du bail par le propriétaire de la société précédent...

Je lui ai répondu que la société était liée depuis le début via le contrat de bail et que l'indexation se ferait donc sur base des données des mois de février 2003 (signature du bail = mars 2003) et de mars 2003 (entrée en vigueur du bail = 1er avril 2012). Suis-je dans mes droit, où dois-je prendre les indices au moment de changement de propriétaires?

Merci

François

SDELHAYE · #9 12-07-2012 10:46:26

qui est locataire ? toujours la même société non ? dès lors peu importe qui est le gérant, c'est le même locataire

Francoisv · #10 12-07-2012 10:50:27

C'est bien ce qu'il me semblait. Merci beaucoup (quelle rapidité smile )

François

Francis · #11 12-07-2012 11:30:04

En simplifiant C'est un bail commercial et même s'il y a eu cession de bail, et donc changement du nom du locataire, toutes les autres clauses du bail restent valables.
Donc, vous pouvez indexer.
Mais, ne pas perdre de vue qu'un bon locataire n'est pas évident à retrouver et qu'il faut parfois accepter un compromis.

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