Prix minimum légale?

geoffrey_l · #1 02-08-2012 08:39:36

Bonjour,

Alors je vous explique, mon oncle vend la maison de mon grand père qui n'est plus lucide a l'heure actuelle, il compte vendre la maison et il ne veut pas diminuer le prix car il pense que si on diminue le prix de son estimation et bien que je doivent plutard remettre la différence au fisc mais je pense qu'il est possible de diminuer le prix tout en restant légale et donc je me demandeais jusqu'a quelle montant on peut diminuer le prix d'une maison estimé on va dire a 130.000€??

Merci de vos réponse.

cochise · #2 02-08-2012 09:02:05

On vend un bien immobilier le prix que l'on veut. Par contre, au niveau des droits d'enregistrement, le fisc peut, s'il pense qu'il y a insuffisance, évaluer la valeur marchande et procéder à un taxation d'office sur un montant qu'il estimera plus correct. Il convient donc de rester raisonnable.
Maintenant, je pense que votre oncle a avantage à vendre le plus cher possible, puisqu'il est en ligne directe dans la succession...

geoffrey_l · #3 02-08-2012 09:15:52

Oui je comprend qu'il soit successeur mais il ma bien qu'il que ça ne le dérangerais pas si il pouvais "faire un prix" mais bon je ne sais pas jusqu’où sans vouloir exagérer

PIM · #4 02-08-2012 09:36:07

mon oncle vend la maison de mon grand père qui n'est plus lucide a l'heure actuelle,

Pas décédé pour autant...

Vous devriez consulter votre propre notaire

Phoenix · #5 02-08-2012 15:22:34

Pourquoi ne pas vendre en vente publique (via notaire) ?

rexou · #6 02-08-2012 22:13:47

Si je comprends bien, vous seriez l'acheteur...

Le fisc se base sur le prix des ventes récentes de biens similaires au vôtre dans votre quartier. Si la différence est trop importante(10% ou plus), vous écopez d'un redressement sur base du prix estimé. Cela peut être assorti d'une amende si la différence est trop importante.
Cela arrive assez fréquemment.
Dans ce cas, votre notaire intervient et négocie avec le fisc un redressement plus raisonnable. Vous pouvez négocier vous même aussi bien sur.

Il est bon de présenter des arguments (photos, factures, témoignages, etc...) justifiant la dévalorisation du bien. Par exemple : cuisine non équipée, châssis de fenêtre anciens à simple vitrage, sanitaires dégradés, plomberie, électricité à refaire, état général délabré, jardin sauvage, toiture dégradée, etc...). Les contrôleurs sont ouverts au dialogue, mais pas au delà de certaines limites...

J'ai connu trois expériences de ce genre et chacune s'est bien déroulée, mais avec chaque fois un minimum à payer quand même. Il m'est déjà arrivé de faire réduire une première fois la surtaxe par mon notaire, puis de renégocier moi même avec succès (avec un argument supplémentaire et des photos... d'un autre appartement!).

C'est une discussion genre "marchand de tapis"... si vous êtes convaincant et raisonnable, il est aisé de trouver un compromis...

geoffrey_l · #7 03-08-2012 07:42:07

Tout d'abord merci pour vos réponse,

Je vais vous dire ce que mon notaire ma expliquer hier.

on peut vendre une maison a n'importe quel prix le seul hic c'est que imaginons une maison qui est estimée a 150.000€ si je l'achète 50.000€ je vais devoir payé les frais d'enregistrement sur les 100.000€ économisé c'est a dire 12.5% ou alors 6% si le RC est inférieur a 645€... donc en gros sa me rassure il y a quand même moyen de faire une jolie économie si le vendeur est de la famille et qu'il n'est pas contre.

Que ce soit 10% ou 50% ca ne change rien tout, ce que l'état viendra réclamé si ce n'est pas directement payé lors de la vente ce sont les frais d'enregistrement sur l'économie faite.

phil7578 · #8 03-08-2012 07:42:12

Je vois quand même un obstacle majeur à la vente: votre grand'père est vivant et propriétaire du bien. Même s'il n'est plus lucide, il sera amené à signer l'acte authentique lui-même. Il peut donner mandat mais je vous conseille de vérifier avec un notaire si votre oncle est bien autorisé à procéder à la vente (et donc d'en déterminer le prix) et si d'autres héritiers pourraient s'y opposer. Si la vente est contestée, vous vous exposez à des embarras.

D'autre part, si votre grand-père venait à décéder rapidement, le fisc voudra retrouver le produit de la vente dans la déclaration de succession...

Outre ces aspects successoraux, pourquoi ne feriez-vous pas procéder à une (ou plusieurs) visites par agent immobilier, et effectuer la moyenne des prix qui vous conviennent? L'évaluation par des tiers est plus difficile à contester par le fisc. Si vous demandez à l'agence de vendre vite, elle sera tentée de baisser le prix au min. du marché. Beaucoup de ces évaluations sont gratuites. Un géomètre-expert peut vous fournir un rapport complet, mais sa mission est plus coûteuse.

rexou · #9 03-08-2012 09:20:30

geoffrey_l a écrit :

Que ce soit 10% ou 50% ca ne change rien tout, ce que l'état viendra réclamé si ce n'est pas directement payé lors de la vente ce sont les frais d'enregistrement sur l'économie faite.

Vous êtes bien certain de ça ???
A ma connaissance, passé une certaine sous-évaluation, une "amende" (ou du moins un supplément) sera ajoutée à la somme éludée, pour présomption de fraude...

geoffrey_l · #10 03-08-2012 09:37:28

Et bien s'est l'explication de mon notaire et il avais l'air sur de lui, il ma bien dit qu'un bien pouvais être vendu au prix que l'on souhaitais, mais dans le cas ou l'état remarque un manque a gagné et bien il réclame juste le droit d'enregistrement.

rexou · #11 03-08-2012 09:45:07

Je ne prétends pas contredire un notaire... cela ne correspond pas à mon souvenir (déjà lointain, il est vrai).
Possible que je confonde avec un supplément augmenté d'une amende dans le cadre d'une succession.
Une confirmation ne serait pas superflue quand même...

geoffrey_l · #12 03-08-2012 09:46:07

Biensur la ou tu risque d'avoir une amende et bien ce sont les frais de retard qui vont jusque 3 ans maximum, dépassé ce délais tu est tranquille mais vaut mieux pas les chercher je pense et payé directement les frais d'enregistrement de la valeur estimé lors de l'achat et alors la tu est tranquille.

Phoenix · #13 03-08-2012 09:52:54

http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/fiscalite-immobiliere/dispositions-fiscales-sur-la-sincerite-du-prix/amende-en-cas-destimation-insuffisante

rexou · #14 03-08-2012 09:56:54

En fait, il est autorisé de vendre le prix qu'on veut, oui. Même pour un euro symbolique... Et on peut acquitter spontanément les droits d'enregistrement sur la valeur réelle du bien. Dans ce cas, pas de soucis.

Mais déclarer acheter un bien d'une valeur de 300 mille euros pour un montant de 150 mille et ne payer les droits d'enregistrement que sur ce montant, il me semble que cela conduit à un redressement PLUS une amende pour présomption de fraude.

Il est d'ailleurs à noter que le notaire est aussi préjudicié par un éventuel "dessous de table".

geoffrey_l · #15 03-08-2012 10:03:09

Oui donc ca va ce n'est pas trop une mauvaise nouvelle, je m'attendais a bien pire.

phil7578 · #16 03-08-2012 13:17:18

Dans le même esprit, j'ai entendu récemment l'histoire de quelqu'un qui avait racheté une maison à vil prix. La propriétaire, qui avait bien toute sa tête, entendait déshériter de cette manière ses enfants ingrats. J'ignore tous les détails, mais les agents immobiliers ont refusé de vendre son bien à 25% de la valeur du marché (on parle d'une villa de 800,000 euros vendue à 200,000) et elle a trouvé un acheteur de gré à gré pour le prix qu'elle voulait, au bouche à oreille. Le procès que les héritiers ont intenté à l'acheteur a bien duré 5 ou 6 ans, mais il semble bien qu'il a gagné. J'ignore quels droits d'enregistrement il a payés, mais j'imagine qu'il a consulté un bon avocat avant de procéder à la transaction (abus de faiblesse etc...).

Francis · #17 04-08-2012 12:05:33

Dans la fraude, le problème vient uniquement lorsqu'elle est connue.
Dans le cas présent, le fisc réclamera la différence des droits d'enregistrement ET UNE amende qui, si mes souvenirs sont exacts; peut être équivalente à le fraude. Alors, toujours une bonne affaire ?

grmff · #18 04-08-2012 12:11:48

Attention aussi au droit de rescission...

geoffrey_l · #19 04-08-2012 17:30:23

moi mon notaire ma certifié que seul les droit d'enregistrement de la somme expertisée était a payée pour n'avoir aucun soucis.

Pas une seule fois il ma parlé de fraude etc et a ma connaissance c'est un bon notaire.

Et je ne compte pas l'acheter moins du 5/12ème du prix donc je ne risque rien au niveau de la rescision je pense.

rexou · #20 05-08-2012 09:18:01

geoffrey_l a écrit :

moi mon notaire ma certifié que seul les droit d'enregistrement de la somme expertisée était a payée pour n'avoir aucun soucis.
Pas une seule fois il ma parlé de fraude etc et a ma connaissance c'est un bon notaire.
Et je ne compte pas l'acheter moins du 5/12ème du prix donc je ne risque rien au niveau de la rescision je pense.

Bien sur que si vous achetez un bien, même pour un euro symbolique, et que vous payez spontanément les droits d'enregisrtement sur la valeur expertisée du bien, vous ne risquez rien. Vous ne fraudez pas. Par contre, si vous achetez un bien à la moitié de sa valeur et que vous payez les droits sur ce montant, vous encourez un redressement et une amende...

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