AR Comptabilité ACP

dach · #1 23-02-2013 12:43:43

luc a écrit :

Meuble ou immeuble, le moteur de l'ascenseur a toujours fait partie du patrimoine géré par l'ACP.

Ouf, je ne me suis pas fait roulé, je suis bien copropriétaires des parties commune, comme entre autre, le terrain sur lequel repose mon appartement.
Plus sérieusement, je suis bien d'accord que l'ACP. en est la gardienne, la gestionnaire des parties communes. Propriétaire ou gestionnaire, la différence est sans doute subtile, mais les implications juridiques pourrait compliquer les choses.

luc a écrit :

Le bût est de le financer à 100% par ce fonds de réserve (donc aucun apport par des CP qui sont CP l’année des travaux et qui n’étaient pas CP au moment de l’usage).

Ce que vous proposez est que le CP qui a payé les parties communes lors de l'achat de leur lot, provisionne aussi les frais de remise en état après la revente de son lot.
Je doute le prix de vente que ce CP obtiendra lors de la vente ne tienne pas compte de la vétusté générale de l'immeuble sous couvert que les fonds de remise en état sont fournit avec la vente.

Cela dit, il que normal que des investissements pour du matériel d'entretien (entre autre) soit amortis sur la durée d'usage car d'une part ce matériel est bien propriété de l'ACP et qu' il s'agit de frais à imputer à l'occupant.
Par exemple, si la tonte de la pelouse commune est assurée par un jardinier indépendant venant avec sa tondeuse, la charge sera bien répartie chaque de l'année. Si par contre, cette même tonte est assurée par un CP bénévole avec la tondeuse propriété de l'ACP, la charge de l'achat de cette tondeuse ne sera bien répartie sur chaque exercice que si l’investissement est amortit chaque année selon la durée d'usage probable.
Dans le cas contraire vous risquez d'avoir votre locataire sur le dos !

luc · #2 21-02-2013 13:33:25

Meuble ou immeuble, le moteur de l'ascenseur a toujours fait partie du patrimoine géré par l'ACP.

Le bût est de le financer à 100% par ce fonds de réserve (donc aucun apport par des CP qui sont CP l’année des travaux et qui n’étaient pas CP au moment de l’usage).

Par contre le syndic devra (laisser) faire un rapport d’inventaire périodique (par exemple tous les 5 ans, mis à jour tous les ans), pour justifier le montant repris par lui sur l’inventaire obligatoire du premier jour de l’année comptable. Ici ce rapport pourra faire intervenir la technique d’amortissement ou autre.

Francis · #3 20-02-2013 18:16:48

Meuble ou immeuble, le moteur de l'ascenseur a toujours fait partie du patrimoine de l'ACP. De toute façon, cela ne change pas grand chose sauf peut-être avec ce nouveau plan comptable qui demandera sans doute une 5 lignes comptables de plus pour ce moteur !

dach · #4 20-02-2013 11:35:20

Renaud a écrit :

Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années.

Il serait intéressant d'étayer plus avant ces affirmations. Par exemple, sur quel base le nouveau moteur de l'ascenseur passe dans le patrimoine de l'ACP alors que celui d'origine ne l'a jamais été ? Ce moteur fait-il partie des meubles utilisés pour la gestion de l'ACP ?

Renaud · #5 18-02-2013 13:28:33

Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.

Si le fonds de réserve est utilisé à d’autres fins, l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d’incompétence voire d'arbitraire.

Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l’objet d’une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues de beaucoup de copropriétés.

Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d’habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.

Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu’ils sont appelés à examiner.

.

luc · #6 14-02-2013 13:36:07

grmff a écrit :

Le montant du fond de réserve doit être disponible et séparé sur un compte bancaire réservé à cet effet.

smile

Tintin · #7 13-02-2013 23:11:54

Dach écrit :

il y a aussi les créances non apurées des CP, des cautions ou d'autres actifs peut-être très peu liquide...

Effectivement, dans les créances non appurées, il y a celles à un an et celles à plus d'un an. Si ces créances sont contestées en justice, il n'est jamais certain qu'un jour elles ne devront pas disparaître de l'actif, si le CP obtient gain de cause.

grmff · #8 13-02-2013 22:21:22

Le montant du fond de réserve doit être disponible et séparé sur un compte bancaire réservé à cet effet.

Pour le fond de roulement, il est évident qu'il n'est pas disponible à tout moment. C'est bien le but de ce fond de caisse.

dach · #9 13-02-2013 22:10:45

PIM a écrit :

il faut donc examiner les chiffres en parallèle avec les décisions prises en AG pour pouvoir se former une opinion.

Effectivement pour prendre une décision d'achat, il ne faut pas se limiter à inventaire comptable.

Mais puisque l'objet de ce long post est "AR Comptabilité ACP", je voulais attirer l'attention sur le fait que le montant des fonds au niveau comptables (ceux au passif de l'inventaire - dettes envers les CP) ne représente pas immédiatement des valeurs disponibles. Outre le problème éventuelle des investissements, il y a aussi les créances non apurées des CP, des cautions ou d'autres actifs peut-être très peu liquide...

PIM · #10 13-02-2013 19:14:34

saxo a écrit :

Si le fonds de réserve (constitué selon la loi) est conséquent, on se dit: En voilà des propriétaires prévoyants. Ils ont déjà constitué leur matelas pour faire face aux investissements nécessaires.
A l'inverse, si le fonds de réserve est faible voire inexistant, on se dit: Ce n'est pas là que je vais acheter. Ces copropriétaires sont pingres. Ils ne veulent surtout pas être prévoyants mais se laisser surprendre et obliger leur pauvre syndic à courir derrière les retardataires.

Il y a une 3e hypothèse, si le fonds de réserve est faible: on vient peut-être de l'utiliser pour payer de gros travaux et il est en cours de reconstitution.

Il faut donc examiner les chiffres en parallèle avec les décisions prises en AG pour pouvoir se former une opinion.

dach · #11 13-02-2013 18:42:53

Saxo a écrit :

On sait que le fonds de réserve sert à financer les travaux. Il n'y a aucune exception possible puisque c'est inscrit dans le le code civil depuis déjà 1994...
Inutile de nous parler de mobilier, outillages ou licences logiciels parce que ça ne fait pas partie du fonds de réserve. N'importe quel comptable sait ça.

Méfiez des évidences ! Au niveau comptable la valeur résiduelle du 'mobiliers, outillages ou licences logiciels' fait partie du fonds de réserve.
Le fonds réserve est une dette avec sa contre partie en actifs circulants (le compte en banque) et en actifs immobilisés (comme la valeur résiduelle de la tondeuse).
Si les valeurs sur le compte en banque sont disponibles pour les travaux, la valeur résiduelle de la tondeuse ne l'est que si celle-ci est vendue !
Si ces valeurs résiduelles sont gonflées, le fonds réserve l'est aussi !
Peut-être certains vendeurs, jouerons avec cela.

Saxo · #12 13-02-2013 18:07:38

dach a écrit :

Si la contrepartie du fonds de réserve est composée d'une part importante d'actifs immobilisés sous forme de mobilier, d’outillages ou de licences logiciels, oui, je suis méfiant de l'importance d'un tel fonds de réserve. Pas vous ?

On sait que le fonds de réserve sert à financer les travaux. Il n'y a aucune exception possible puisque c'est inscrit dans le le code civil depuis déjà 1994:

On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture.

Inutile de nous parler de mobilier, outillages ou licences logiciels parce que ça ne fait pas partie du fonds de réserve. N'importe quel comptable sait ça.

Si le fonds de réserve (constitué selon la loi) est conséquent, on se dit:

En voilà des propriétaires prévoyants. Ils ont déjà constitué leur matelas pour faire face aux investissements nécessaires.

A l'inverse, si le fonds de réserve est faible voire inexistant, on se dit:

Ce n'est pas là que je vais acheter. Ces copropriétaires sont pingres. Ils ne veulent surtout pas être prévoyants mais se laisser surprendre et obliger leur pauvre syndic à courir derrière les retardataires.

dach · #13 13-02-2013 18:02:03

grmff a écrit :

Mais alors, comment est-ce qu'un bilan, qui ne tient pas compte de la situation de l'immeuble, peut-il rendre une image fidèle de l'état de la copropriété?

Effectivement, l'état fidèle des actifs et dettes de l'ACP n'a rien à voir avec l'état de l'immeuble.
Certain souhaite la tenue d'un état des travaux à prévoir, mais c'est autre débat...
Actuellement, l'achat d'un appartement ou d'une 4 façades, ce fait dans 'l'état bien connu de l'acheteur'....

grmff · #14 13-02-2013 17:50:21

Bigre, mais vous avez raison.

Mais alors, comment est-ce qu'un bilan, qui ne tient pas compte de la situation de l'immeuble, peut-il rendre une image fidèle de l'état de la copropriété?

(Moi? Rien. Je m'amuse. Je ne fais que passer. D'accord, c'est pas troll....)

dach · #15 13-02-2013 17:35:55

grmff a écrit :

Sauf si l'investissement est le remplacement de la chaudière, de la toiture, le ravalement de la façade ou l'étanchéité des balcons.
Certains de ces investissements s'amortissent en 30 ans...

Vous mélangez le patrimoine indivis des CP et celui de L'ACP !
La chaudière, la toiture ou la façade ne sont pas des actifs de l'ACP.

Pour l'ACP, ce dont vous parlez ci-dessus, sont des travaux financés par les apports des CP aux fonds de réserve. Ce ne sont pas des 'meubles' utilisé par l'ACP dans le cadre de la 'conservation et l'administration de l'immeuble'. Ce sont uniquement ces 'meubles' qui sont amortissables.

grmff · #16 13-02-2013 16:10:21

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle.

Sauf si l'investissement est le remplacement de la chaudière, de la toiture, le ravalement de la façade ou l'étanchéité des balcons.

Certains de ces investissements s'amortissent en 30 ans...

dach · #17 13-02-2013 13:50:39

luc a écrit :

Donc vous êtes méfiant si le fonds de réserve est important?

Si la contrepartie du fonds de réserve est composée d'une part importante d'actifs immobilisés sous forme de mobilier, d’outillages ou de licences logiciels, oui, je suis méfiant de l'importance d'un tel fonds de réserve. Pas vous ?
Ce type d'actifs sont, en définitive, des charges reportées sur les exercices suivants

luc · #18 13-02-2013 10:46:07

dach a écrit :

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle. Il me semble que la méfiance sera surtout justifiée lorsque valeur résiduelle des investissements est importante.

Donc vous êtes méfiant si le fonds de réserve est important?

dach · #19 13-02-2013 10:24:51

Renaud a écrit :

une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.

Comme une ACP ne possède rien (hormis quelque outils d'entretiens ou autres), la valeur résiduelle comptable des investissements sera faible et généralement nulle. Il me semble que la méfiance sera surtout justifiée lorsque valeur résiduelle des investissements est importante.

luc · #20 12-02-2013 07:16:15

Renaud a écrit :

Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des copropriétés où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le syndic perdait son chemin dans le mélange des chiffres.

tongue

luc · #21 03-08-2012 08:58:10

L'AR du 12.07.2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires vient d'être publié dans le Moniteur d'aujourd'hui (03.08.2012).

Voir: Moniteur - p. 45961 à 45975
La lecture du Rapport au Roi ( 2 pages) et l'AR lui-même (2 pages) est à conseiller pour tous, et pour tout agent immobilier, syndic ou non.

La méthode préconisé par l'IPI, CIB, ABSA, ... n'a pas été accepté. Une scission entre les comptes annuels et des décomptes périodiques (une sorte de facture complexe) s'impose.

AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

Re : AR Comptabilité ACP

AR Comptabilité ACP

Pied de page des forums