Problème de renom de baill

EP001 · #1 05-08-2012 08:53:52

Bonjour à tous,

J'ai un petit problème avec un locataire pointilleux.

Il s'agit d'un bail de résidence principale d'une durée de 9 ans signé le 1 mars 2012. Je suis le bailleur et le bail a été enregistré.

Le 27 juillet le locataire m'a envoyé un recommandé m'annoncant qu'il quittait les lieux le 1 novembre 2012.

J'ai reçu ce recommandé le 2 aout car j'étais en vacances.

Je sais que normalement il ne peut pas quitter les lieux mais il y a eu une modification d'un mot dans le bail qui fait qu'il a le droit de quitter les lieux avec 3 mois de préavis et sans indemnités.

C'était un simple recommandé sans accusé de réception.

Il y a une erreur dans la date de fin de bail, il ne s'agit pas du 1 novembre évidemment mais du 31 octobre 2012.

Le 2 août je devais faire visiter un autre appartement à une personne intéressée. J'en ai profité pour pour lui montrer l'appartement en question.

La personne a directement pris cet appartement mais il y avait un problème de date d'entrée car novembre c'était un peu trop long pour elle.

Etant donné que l'appartement est plus ou moins vide et que l'ancien locataire n'y habite plus. J'ai pensé qu'un arrangement était possible.

J'ai donc contacté le locataire qui était tout heureux d'apprendre qu'il ne devrait donc pas payer les 3 mois de préavis.

Le locataire m'a alors proposé que le nouveau locataire pourrait rentrer le 10 et quel'appartement serait donc libre à cette date.

Un bail a donc été signé en bonne et due forme avec comme date d'entrée le 10 aout 2012.

On devait voir le lendemain l'ancien locataire pour faire un document pour la libération de l'appartement le 9 août.

Elle n'est pas venue au rendez-vous et m'a plus ou moins fait comprendre qu'elle n'était pas d'accord avec la date du 10.

Ma question est la suivante:

Etant donné que c'était un simple recommandé sans accusé de réception puis-je considérer ce renom comme non valable.

Etant donné qu'il y a une erreure dans la date de fin puis-je considérer que ce renom est nul et non avenu.

Et ce dans le but de le forcer à accepter cette date du 10.

D'autre part en ce qui concerne le bail avec la nouveau locataire il est stipulé la mention suivante:

Pour garantir ses obligations, le preneur paie ce jour la somme de XXX pour le 1er mois de loyer c’est-à-dire août 2012.

Elle devait passer le lendemain faire le paiement.

Etant donné qu'elle n'est pas passée effectuer ce paiement, puis-je considérer ce bail comme nul et non avenu.
En ce qui concerne la garantie locative, il est prévu de placer le montant en banque cette semaine.

Je pose cette question dans le cas ou il n'y aurait aucun arrangement amiable avec l'ancien locataire.

Je sais que ce n'est pas l'intéret de l'ancien locataire de rester mais il est un peu spécial.
L'appartement est presque vide et il n'y habite plus.

Merci pour votre aide

grmff · #2 05-08-2012 09:29:34

Histoire déjà vécue 100x. On essaie de faire plaisir, et cela se retourne contre nous...

J'ai eu un cas similaire dernièrement: le locataire n'était pas venu au rendez-vous d'état des lieux de sortie. Il m'a menacé de faire venir la police et d'expulser le nouveau locataire.

Il n'en a rien fait... mais il est tellement .on qu'il avait oublié de prévenir le CPAS d'arrêter de payer le loyer. J'avais un jugement pour récupérer la garantie locative. Du coup, c'est moi qui lui doit de l'argent.... et il ne répond pas au téléphone.

Plus sérieusement, vous n'êtes pas dans la mouise. Le congé donné est correct. Que vous n'ayez pas réceptionné le recommandé n'y change rien. ENvoyé le 27, le papier était dans la boite avant la fin du mois.

Le 1er ou le 31? Faute de frappe... un détail

Donc, recontactez le locataire sortant rapidos...

wayne · #3 05-08-2012 10:46:36

Les baux de résidence principale de 9 ans sont, quoiqu'il arrive, soumis à la loi qui est impérative et à laquelle on ne peut donc pas déroger.
Il en découle que c'est donc uniquement la loi qui trouve à s'appliquer.

bref, les modifications faites dans le bail ne sont pas valables face à la loi, et donc il devrait en plus du préavis, payer une indemnité de 3 mois.

Donc une solution: rappeler la loi au locataire actuel (eventuellement avec courrier d'avocat, plus dissuasif) et exiger l'indemnité de renon (3mois de loyer).

Je pense qu'il réfléchira 2 fois avant de ne pas respecter son engagement qui etait de quitter les lieux pour le 9.

Qu'il y ai accusé de réception ou non, un recommandé reste valable, si c'est un courrier dans une enveloppe classique, rien ne prouve le contenu dans l'enveloppe, mais ceci ne résoudras pas le problème étant donné qu'un locataire devrait rentrer le 10.

Bref essayer de trouver un maximum d'éléments qui lui mettraient la pression afin qu'il parte le 9.
Essayer aussi de communiquer avec l'ancien locataire et de savoir quelles sont les raisons de son changement d'avis et peut etre trouver une solution, une bonne communication permet parfois de bonnes negociations.

conclusion: ne faire confiance qu'aux actes écrits.

Pour le nouveau locataire, je ne connais pas la loi exacte pour l'entrée en location d'un bien avec bail de 9 ans, mais je ne pense pas que la loi exige le payement d'un accompte, il faut juste que le locataire fasse la garantie locative et paye le premier mois de loyer avant la remise des clés.
Donc le fait qu'il n'ai pas payé le lendemain de la signature n'annule pas le bail, tant qu'il paye et garantie bloquée avant le 10.
Tu pourrais retarder son entrée s'il ne respecte pas ces conditions.

ps: Je ne suis pas professionel, à confirmer par quelqu'un du metier

grmff · #4 05-08-2012 11:40:32

Après vérification, je confirme: la loi est impérative concernant les indemnités.

Néanmoins, il me semble qu'un juge considérerait que la loi protège le locataire, et que le propriétaire peut exonérer valablement le locataire de l'indemnité.

Mais le droit est pour vous. C'est donc un élément que vous pouvez mentionner vaguement dans la conversation si nécessaire...

EP001 · #5 05-08-2012 13:15:53

La modification dans le bail est la suivante:

Texte original:

Après chaque période de 3 ans, le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu’il quitte la 1ère, la 2ème ou avant la fin de la 3ème année de location à moins que le preneur ne trouve un autre locataire responsable pour le remplacer et avec l’accord écrit du bailleur.

Texte modifié:

Après chaque période de 3 ans, le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant un préavis de 3 mois OU une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu’il quitte la 1ère, la 2ème ou avant la fin de la 3ème année de location à moins que le preneur ne trouve un autre locataire responsable pour le remplacer et avec l’accord écrit du bailleur.

Chacune des 2 parties ont paraphé la modification du et en OU.

Ce qui fait donc que le locataire n'est pas tenu de payer des indemnités.

Je savais ce que je signais et cela ne me dérangeais pas d'autant plus que je suis très très content que le locataire me donne son préavis.

En fait maintenant que le bail avec le nouveau est fait, le locataire voudrait une compensation du fait que j'ai trouvé un locataire si vite.
Il doit encore enlever un fauteuil et un petit lit sans matelas d'ailleurs.

La solution est plus ou moins trouvée avec le nouveau locataire.

En fait le nouveau locataire cherche un appartement à partir du 1 septembre et le 1 septembre j'ai 2 appartement qui se libère et qui seront donc libre à partir du 1 septembre et là je suis sur qu'au moins un des 2 sera libre à cette date.

Le nouveau locataire est d'accord d'aller dans un des 2 appartements jusqu'au 1 novembre.

Je vais tenir compte de vos conseils éclairés car moi aussi cette modification dans le texte me chiffonnait. D'ailleurs le texte avec le OU n'a plus aucune logique et aucun sens. Avec le OU le texte veux dire je dois te donner rien du tout ou 3 mois de loyers.

L'ancien locataire rale un peu que j'ai trouvé si vite mais il ne se rend pas compte que c'est lui qui a de la chance de ne pas devoir payer 3 mois de loyer pour rien. Personnellement je sais bien que cet appartement se loue très vite.

J'ai rendez-vous avec lui demain matin mais pour autre chose. J'ai l'impression qu'il ne comprend pas qu'il faut faire un document entre nous pour établir cette date du 9.

Je vais le mettre au pied du mur soit il accepte de signer le document pour le 9 soit il quitte l'appartement le 31 octobre et dans ce cas je me réserverai le droit de lui réclamer 3 mois d'indemnités supplémentaires.

Que le juge me donne raison ou lui donne raison c'est un risque et à sa place je ne le risquerais pas.

Prendre un risque de devoir payer 3 mois supplémentaires ou économiser 3 mois de loyer moi personnellement je n'hésite pas une seconde.

Personnellement je préférerais qu'il parte le 9 cela éviterait au locataire de devoir déplacer ses meubles.

wayne · #6 05-08-2012 14:06:22

les modifications dans le bail ne sont pas valables légalement, il y a la loi qui passe avant le contrat de bail, donc le locataire est tenu de payer les indemnités même si modification dans le bail.

Ce que je lui dirais dans votre situation:

-Vous avez trouvé un locataire qui pourrait rentrer le 10 aout, afin d'éviter au locataire sortant de respecter le delai de préavis de 3 mois+3mois indemnités

-Que ce nouveau locataire est assez pressé (normal pour le 10 aout) et que pour signer un contrat de bail avec lui, il faut d'abord que le locataire sortant signe d'abord son renon pour le 9 aout sans indemnités de depart, que s'il refuse de signer son renon, vous ne pourrez signer de bail avec le nouveau locataire, qui trouvera alors peut etre un autre logement (vu qu'il est pressé)

eviter de lui dire que vous avez deja signé un nouveau contrat, paraitre indifferent face à la situation embarassante.
lui montrer que la balle est dans son camp et que c'est à lui de choisir, renon immediat ou 3 mois delais+3mois indemnités, et que il ne doit pas trainer dans sa decision, car le locataire entrant risque de se desister

si toutefois il refuse, lui rappeler que cela l'obligera a prester son préavis de 3 mois, plus 3 mois d'indemnités légales, ce qui lui ferait 6 mois à payer, je ne pense pas qu'il jouerait à ce jeu là, vu qu' apparement il n'a aucune raison de rester dans le bien, il veut peut etre essayer de vous soutirer de l'argent, il constatera que ce petit jeu peut aussi se retourner contre lui.

grmff · #7 05-08-2012 14:53:56

Votre locataire actuel est effectivement un petit peu con sur les bord, et encore beaucoup plus au milieu...

Lors de votre entrevue, faite lui comprendre la situation, et ... faites lui signer un document que vous aurez préparé afin de clarifier les choses par écrit.

EP001 · #8 05-08-2012 15:32:25

@wayne
Vous me rejoignez dans ce que je pensais lui répondre.

Comme vous dites il essaye de soutirer de l'argent.

Il a déjà essayé plusieurs fois en demandant d'abord si je n'avais pas besoin d'un homme de main pour les différents travaux dans l'immeuble mais vu son très jeune age je n'ai pas trouvé l'offre intéressante et en se proposant pour nettoyer les escaliers et les paliers et il a été furieux quand je lui ai montré que c'était le locataire qui était responsable de l'entretien de son palier et de sa rangée d'escalier.

@grmff

Je ne le vous fait pas dire.

Moi à sa place j'aurais couru pour aller au rendez-vous.

EP001 · #9 06-08-2012 18:07:54

J'ai vu le locataire ce matin.

Il a envoyé 2 fois un message qu'il arriverait une heure plus tard.

Les ouvriers avec moi était furieux de devoir attendre.

Pour finir il est arrivé et a essayé d'avoir la gratuité de son retard de sa consommation d'eau sous prétexte que je fiais une bonne affaire. pfff

Vu mon refus et que je lui ai répondu que je ne signerai pas le bail avec le nouveau locataire et qu'il devrait donc peut-etre payer les 3 mois de préavis, il s'est décidé à signer son document de départ pour le 9 dans l'après midi.

J'ai annoncé la nouvelle au futur locataire qui va emménager le 10.

Merci pour votre aide à tous.

Un problème de résolu.

Il me restera un futur problème fin de mois avec une demande d'expulsion d'un locataire en fin de bail.

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