Crédits à l'arrêt et donc ventes à l'arrêt?

panchito · #1 08-10-2012 19:53:18

En recherche de cash, le gouvernement a intérêt à taxer les loyers réels. Si cela ferait inévitablement baisser les prix des proprios qui se retirent, le marché deviendrait plus liquide (du fait de la baisse des prix) et les nouveaux proprios devraient investir dans leur bien (cuisine, peinture, châssis etc.)

Détrompez-vous!!

Toutes les études tant en Belgique qu'à l'étranger démontrent que dès que la taxation sur l'investissement locatif s'accroît, les propriétaires répercutent ces charges supplémentaires sur les loyers, et donc les biens deviennent de plus en plus inaccessibles....

phil7578 · #2 08-10-2012 18:10:03

Dans La Libre de ce jour:

"Manifestement, la baisse de confiance des consommateurs et la situation économique incertaine compriment la demande de crédit hypothécaire."

Le nombre de demandes de crédits hypothécaires a chuté de 42,5 pc en septembre par rapport au même mois un an plus tôt, selon les chiffres publiés lundi par l'Union professionnelle du Crédit. Le montant sous-jacent des demandes de crédit a également diminué de 26,8 pc.

Quant au nombre de crédits hypothécaires octroyés, il a lui reculé de 32,3 pc. "Manifestement, la baisse de confiance des consommateurs et la situation économique incertaine compriment la demande de crédit hypothécaire. Toutefois, l'octroi de crédits hypothécaires reste actuellement juste en dessous du niveau de 2010 et 2011, deux années record au cours desquelles l'octroi de crédit a bénéficié d'une impulsion exceptionnelle grâce aux mesures gouvernementales en faveur des investissements économiseurs d'énergie", a commenté l'union professionnelle.

phil7578 · #3 07-10-2012 11:28:36

Je partage dans les grandes lignes les perspectives de Goudurix:

1. Les biens corrects évalués à un prix correct partent encore vite. Nous avons cherché notre maison (central et 12 ares de jardin: nous voulions cela) pendant un an, et en nous éloignant de Bruxelles à mesure que nos rêves s'envolaient. Je m'en suis fait souffler trois villas en arrivant trop tard. Pour la 4ème, visitée avec mon architecte, l'achat a été décidé en 10 minutes (le cash venant d'un héritage récent) alors que les autres candidats discutaient encore avec leur banquier... En BW, il y a encore du correct à 350/400K euros + 150K rénovation. Au-delà, les biens en général restent (j'ai vu des maisons en vente depuis plus d'un an).

2. Dans mon quartier, tous les petits immeubles de rapport (on les devine vite) ont je crois tous été vendus sur ces 3 ou 4 ans. Comme ce quartier a été construit il y a 40+ ans, je présume que les vieux proprios ont planifié leur succession ou se retirent d'un marché trop risqué.

3. En recherche de cash, le gouvernement a intérêt à taxer les loyers réels. Si cela ferait inévitablement baisser les prix des proprios qui se retirent, le marché deviendrait plus liquide (du fait de la baisse des prix) et les nouveaux proprios devraient investir dans leur bien (cuisine, peinture, châssis etc.) Les jeunes ménages dégagent alors des revenus pour vivre plus correctement (sinon, un salaire part en loyer). Tous ces investissements donnent 10-12% de droits à chaque transaction, 6% de TVA sur les travaux et 21% sur les outils du Brico, probablement des travaux d'isolation (le parc est vieux) que les proprios ne feront jamais, et plus de nombreux jobs...

Donc, même si cela ne fait pas du tout mes affaires, je crois qu'on va dans cette direction.

4. Je pense aussi que le marché des maisons secondaires va souffrir énormément. Nous ne sommes plus à une époque où nous passions 3 mois de l'année au Zoute et où nous avions tout en double (du vélo à la télévision en passant par les mixeurs et les friteuses). Quand on voit les offres pour l'Italie ou l'Espagne en avion et les nuits d'hôtel à 50 euros, il n'y a pas photo avec le rendement d'un tel bien, qui en outre représente en général une part trop importante dans un patrimoine: il faut diversifier...

En résumé, je reste persuadé qu'il y a un marché pour les biens de qualité: le haut de gamme avec les valises à poser, le bien sympa et entretenu à un prix correct. Ceux qui vendent en croyant avoir gagné au lotto sont les perdants. Pour ma part, le jour où je vendrai notre appartement, j'essaierai d'avoir un prix correct (quitte à perdre 10 ou 15K euros) et à limiter offres et discussions.

Goudurix · #4 05-10-2012 08:06:43

Bien entendu je suis d'accord avec vous, mais nous savons que ce n'est pas le bon sens qui guide notre gouvernement. Détruire le marché immobilier qui est encore un des seuls secteurs dans lequel les citoyens ont confiance ? Moui... ça doit sembler une bonne option pour les adorateurs du noeud papillon.

Nos élus se sont discrètement intéressés au projet français :

http://www.lemonde.fr/societe/article/2012/09/03/cecile-duflot-annonce-une-loi-pour-prolonger-l-encadrement-des-loyers-de-facon-durable_1755120_3224.html

Bien sûr, on y est pas encore, on parle ici de certaines zones, d'aménagement etc... Mais l'incertitude, c'est parfois même pire. Bien sûr c'est la France, mais la tendance est à l'harmonisation.

Et puis, bonne ou mauvaise idée, un gouvernement avec des caisses vides, il est prêt à tout. Bien sûr, nous savons que ce pourrait être catastrophique à moyen/long terme, mais on est toujours dans la mesurette d'urgence à très court terme. Après moi le déluge, comme d'habitude.

Boucler un budget, trouver quelques miettes dans les fonds de tiroirs, faire plaisir à quelques électeurs pour conserver quelques mandats, il n'en faut pas plus pour qu'une politique prenne une certaine direction.

Concernant la taxation des loyers, un argument qui m'a été donné contre, c'est que beaucoup de pensionnés en Belgique possèdent disons un seul petit bien à louer, qui leur procure un complément de pension. Et que le gouvernement ne voudrait pas toucher ces gens-là. Je ne le pense pas. Car par rapport à ce que notre gouvernement appelle « les plus vulnérables », un pensionné qui loue un appartement, c'est déjà un capitaliste nanti. Donc il n'y a pas de raison qu'il ne contribue aussi.

Entre les enquêtes et procédures difficiles et délicates pour récupérer des impots de grandes entreprises ou de contribuables délocalisés, et la facilité de taxer l'immo, le choix est vite fait.

De toute façon, il faudra trouver de l'argent, et l'entreprise étant une espèce en voie d'extinction dans nos contrées, il faudra bien aller le chercher quelque part. Peut-être pas tout de suite, mais ça finira par arriver. Embetant quand on est censé investir dans l'immo sur minimum 10 ans, voire 20...

grmff · #5 04-10-2012 21:51:44

1/ Blocage des loyer (nos élus s'intéressent beaucoup à ce qui se fait en France en ce moment)
2/ Le coup de grâce : taxation réelle des loyers.

Le blocage des loyers?
Les deux moyens les plus sûrs de rayer une ville de la carte sont la bombe atomique et le blocage des loyer

La taxation réelle des loyers?
J'en suis déjà à un taux plus élevé que la taxation des revenus mobiliers. Alors, au point où ils en sont, ils vont effectivement se tirer une balle dans le pied.

Goudurix · #6 04-10-2012 10:48:08

Je suis actuellement acheteur en recherche, et vendeur prochainement. J'ai également suvi l'année passée quelques transactions de proches. Je scrute les beaux quartiers Est de Bruxelles, la Brabant Wallon que je connais bien, et la Wallonie profonde.

Certes on sent un doute qui s'installe, mais du même ordre que l'euphorie qui a précédé. C'est à dire fondé sur pas grand chose. L'air du temps ne correspond pas forcément au concret.

On entend toujours les impatients qui revent depuis des années que les prix s'effondrent, mais dans la pratique, j'ai l'impression que ça se vend toujours bien.

Pour des maisons autour de 200.000 euros en Wallonie, ça part vite. Généralement quand je contacte l'agence, c'est déjà parti. Je me demande d'ailleurs s'ils ne laissent pas volontairement les annonces en ligne plus longtemps pour se faire une base de clients...

Je fais aussi un suivi de certains biens sur le site immo connu. Ca part bien.

J'ai suivi de près récemment la vente d'un bel appart à Bruxelles (je connaissais le vendeur, donc il me racontait tous les détails), avec l'appart voisin similaire en vente par hasard exactement au même moment. Sauf le prix. Le premier était déjà à un prix que j'estimais très élevé, mais correspondant au marché, en étant « optimiste ». L'autre, du voisin, était franchement dans la catégorie « on essaie, on sait jamais si un pigeon passe par là ».

Résultat : le premier vendu en 2 mois, acte passé rapidement, le nouveau propriétaire dort déjà dedans alors que l'autre... est toujours en vente. Il a baissé de 5.000 euros entre temps...

Autre exemple d'une personne proche, acheté en Wallonie dans une région sinistrée mais néanmoins un des rares beaux quartiers où les jeunes couples cherchent des petites villas autour de 230.000 eur. Ca part en 1 à 2 mois sans agence. SAUF : dès que ça dépasse un seuil d'envrion 240.000. On dirait que les gens bloquent au-delà. Et surtout si la maison est vraiment mauvaise. Exemple : une qui est en vente depuis 6 mois. Look vraiment laid qui ne ressemble à rien, toiture clairement usée, tracé d'humidité partout sur la façade et trop chère par rapport à ce qu'on trouve dans les rues du quartier. Pour couronner le tout, vendue par la plus mauvaise agence du coin. Donc là, ça reste et ça pourrit sur place.

A part ça, à Woluwe et autour, des bel-étages plutot quelconques à 500.000 eur et plus, qui partent en 3-4 mois...

La crise ? Les prêts des banques ? TOUS les gens que je connais qui achètent le font grâce à des dons des parents ou des héritages. Et comme vous le savez, l'épargne des belges est encore importante. Les jeunes qui doivent compter uniquement sur leur job, ils peuvent juste rever.

Autre élément important : les fonds de l'étranger. Les acheteurs qui mettent le plus et dépassent les limites raisonnables ne sont pas belges. Ou alors ils sont belges mais ont de la famille fortunée à l'étranger qui aide. Ils semblent surtout acheter un cliché « Bruxelles capitale de l'Europe » sans vaiment connaître la réalité...

Selon moi, ce qui va vraiment affecter le marché ce sont les nouvelles lois à venir. Je
vous prévois :

1/ Blocage des loyer (nos élus s'intéressent beaucoup à ce qui se fait en France en ce moment)

2/ Le coup de grâce : taxation réelle des loyers.

Le 1/ est bien entendu utile pour éviter que les proprétaires n'augmentent les loyers à cause du 2/.

Là, ça va pas rigoler sur le marché de la location. Certes les achats pour habiter restent élevés, mais si les propriétaires bailleurs liquident leur biens... ça va faire mal.

Et puis, avec des loctaires toujours plus insolvables (la face cachée du « boom » démographique bruxellois), et des lois toujours plus souples, je pense que les biens à louer seront une sorte de réquisition de l'état qui ne dit pas son nom, gérés à perte par des propriétaires privés sans alternative et coincés... Une sorte de grand CPAS généralisé. Avec tous les tracas pour les prorpriétaires qui dégageront un rendement très faible.

Bien sur, on nous a dit que la taxation des loyers, c'est pas pour le budget de cette année. Non, pas cette année... mais après ? Peut-être même pas l'année prochaine. En fait, le gouvernement veut sans doute attendre que l'épargne se déporte vers l'immo au maximum (par crainte de l'inflation, de la bourse etc...). C'est beaucoup plus facile à contrôler aussi. Beaucoup plus aisé pour les successions. Alors quand tout sera mis dans la brique... crac! Addition des loyers aux revenus annuels.

grmff · #7 03-10-2012 15:49:20

J'ai hésité à mettre le sujet dans le fil "Evolution des Prix" Mais je trouvais que cela valait la peine de le séparer. Et d'obtenir un avis ponctuel sur un point qui m'était donné à réfléchir.

PIM · #8 03-10-2012 14:54:37

Un sujet en forme de succursale du célèbre "évolution des prix" ?...

Phoenix · #9 03-10-2012 14:46:38

un tiens vaut mieux que deux tu l’auras
ou encore a bird in the hand is worth two in the bush :0)
maintenant il y a encore des fous prets a acheter des m....s à des prix fous
Crf vente publique rue pecherie uccle srs 326K€ , une demi maison sans terrain a renover de fond en comble, derriere le train , sans garage ni terrain... il y a encore plein de gens déraisonnables ..
http://www.notbel.be/#8984 (chassis blanc uniquement)

cochise · #10 03-10-2012 14:11:12

Ca dépend quels biens je dirais, et la région évidemment.
Dans ma région, les biens à 120 - 150.000€ partent bien. Par contre, au dessus, c'est plus difficile.
Mais il est clair que les critères banquaires sont durcis et les acquéreurs solvables rares. Ajoutez à ça la crise qui met les gens au chômage...
Je vends actuellement une belle villa récente et moderne 4 façades avec un grand terrain. Ca fait 2 mois 1/2 et j'ai eu 6 visites seulement. J'ai quand même une offre un peu en dessous du prix espéré mais je crois que je ne vais pas faire la fine bouche.

grmff · #11 03-10-2012 12:42:10

Un agent immobilier me confiait que ses affaires étaient vraiment difficiles. Que le marché s'arrêtait. Que les maisons restaient des mois sur le marché avant de finalement en être retirées.

Il mets cela sur le dos des banques qui ne prêteraient plus aussi facilement.

Avez-vous aussi ce sentiment?

Crédits à l'arrêt et donc ventes à l'arrêt?

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