Répartition des charges

rexou · #1 11-10-2012 15:09:54

Dans un immeuble de 1960, de 13 appartements et 10 garages, un acte de base a été établi par notaire en 1979. Il y était prévu la répartition des frais des parties communes en fonction des quotités des appartements.

Dans un décompte de charges datant de 1985 (les décomptes antérieurs sont perdus) il est fait état d'une décision prise en AG en 1980 pour répartir les frais des garages au prorata des millièmes des garages et les frais des appartements (bâtiment avant) au prorata des appartements. Le PV de l'AG n'est plus disponible.

Dans tous les décomptes annuels qui ont suivi, ce mode de répartition a été appliqué. De même qu'une répartition des frais d'ascenseur par lot et plus par millième.

L'acte de base n'a cependant jamais été modifié. Certains appartements ont été acquis par les actuels propriétaires sans garage et actuellement, trois de ces garages sont propriété de gens extérieurs à l'immeuble.

Il est nécessaire de faire de lourds travaux à la cour qui est l'aire de manoeuvre des garages (par le passé, de tels frais ont été facturés aux garages uniquement). Deux camps s'opposent : ceux qui veulent répartir ces travaus sur l'ensemble de la copropriété et ceux qui veulent les imputer aux seuls garages.

La différence de mode de calcul impacte fortement la différence de montant à payer par les différents CP.

Que faut-il prendre prioritairement en considération ?
L'acte de base ou l'application qui en est faite depuis (au moins) 1985 ?
Cette décision prise en AG en 1980 et toujours appliquée jusqu'à présent peut-elle être contestée ?

bada · #2 11-10-2012 15:22:59

Ma première réflexion est de dire qu' il faut appliquer la répartition au prorata des millièmes des garages puisqu'une AG valide ce calcul.
Mais cette validation est-elle valable? Si ma mémoire ne failli pas, il fallait obtenir 80% des votes pour modifier le système.

Maintenant, ces travaux profitent à qui ? Uniquement aux occupants des garages ?

rexou · #3 11-10-2012 16:43:39

bada a écrit :

Ma première réflexion est de dire qu' il faut appliquer la répartition au prorata des millièmes des garages puisqu'une AG valide ce calcul.
Mais cette validation est-elle valable? Si ma mémoire ne failli pas, il fallait obtenir 80% des votes pour modifier le système.
Maintenant, ces travaux profitent à qui ? Uniquement aux occupants des garages ?

C'est bien la position que je défends.

C'est aussi la question que je me suis posée, sans pouvoir y apporter de réponse à défaut de retrouver trace du PV de l'AG de 1980. Par contre, je serais d'avis que depuis cette date, la décision est validée de facto par l'usage sans contestation à ce jour de ce mode de répartition.

Oui, les travaux profitent uniquement aux garages. Il y a quelques années (en prévision de cet argument) j'ai fait valider en AG la condamnation d'un escalier permettant d'accéder de la cour aux caves. Seuls les propriétaires de garages ont à présent accès à la cour. Il est question ici de remplacer le revêtement de sol de la cour, soit l'aire de manoeuvre nécessaire aux véhicules.

bada · #4 11-10-2012 18:43:22

Rexou a écrit

Seuls les propriétaires de garages ont à présent accès à la cour. Il est question ici de remplacer le revêtement de sol de la cour, soit l'aire de manoeuvre nécessaire aux véhicules.

Puisqu'une AG a validé la répartition en fonction des quotités des garages, à charge de leurs propriétaires ET que les travaux ne profitent qu'aux utilisateurs des garages, les travaux doivent être supportés par les CP des garages.
De plus, ce mode de répartition a toujours été appliqué de 1980 à nos jours donc, il n'y a pas de raison à changer quoi que ce soit.

ceux qui veulent répartir ces travaus sur l'ensemble de la copropriété

C'est une attitude typique de ceux qui, à partir du moment où il faut payer, cherche toujours si ils ne pourraient pas faire payer le voisin à leur place.

Qui ne tente rien n'a rien.

tempura · #5 11-10-2012 20:19:52

rexou a écrit :

C'est bien la position que je défends.
C'est aussi la question que je me suis posée, sans pouvoir y apporter de réponse à défaut de retrouver trace du PV de l'AG de 1980. Par contre, je serais d'avis que depuis cette date, la décision est validée de facto par l'usage sans contestation à ce jour de ce mode de répartition.

La position que vous défendez est assurément très cohérente, mais cette cohérence ne me paraît pas suffisante pour justifier qu'il soit dérogé à l'obligation de respecter l'acte de base. Je n'aperçois pas non plus en quoi le PV de 1980 pourrait être utile, dès lors qu'il n'a pas pu avoir pour effet de modifier cet acte de base (qui est un acte notarié). La validation de facto par l'assemblée ne permet pas davantage de déroger à l'acte de base. Ce n'est parce qu'une pratique irrégulière a été acceptée qu'elle devient régulière. Il se peut que quelque chose m'échappe, mais je suis d'avis qu'aussi longtemps que l'acte de base n'est pas modifié, votre position est contestable, même si elle est très compréhensible.

rexou · #6 11-10-2012 22:35:28

tempura a écrit :

La position que vous défendez est assurément très cohérente, mais cette cohérence ne me paraît pas suffisante pour justifier qu'il soit dérogé à l'obligation de respecter l'acte de base. Je n'aperçois pas non plus en quoi le PV de 1980 pourrait être utile, dès lors qu'il n'a pas pu avoir pour effet de modifier cet acte de base (qui est un acte notarié). La validation de facto par l'assemblée ne permet pas davantage de déroger à l'acte de base. Ce n'est parce qu'une pratique irrégulière a été acceptée qu'elle devient régulière. Il se peut que quelque chose m'échappe, mais je suis d'avis qu'aussi longtemps que l'acte de base n'est pas modifié, votre position est contestable, même si elle est très compréhensible.

Il y a en effet contestation, c'est indéniable. Mais est-ce justifié ?
Il est possible de modifier la répartition des charges par vote en AG aux 4/5 des voix. Ce n'est pas irrégulier. A défaut de PV, impossible de dire si ce quota a été respecté à l'époque. D'autres modifications ont été actées et sont appliquées depuis plus de 20 ans. Notamment la répartition des frais d'ascenseur qui étaient répartis selon les quotités, puis en 13 ièmes (par lot), puis en 11 ièmes (en excluant le rez, l'ascenseur ne desservant pas le sous-sol). Ces dispositions sont appliquées depuis plus de 20 ans sans jamais avoir été contestées. Il me semble que cette durée les légitimise d'autant plus que rien n'établit qu'elles sont irrégulières.

luc · #7 12-10-2012 02:19:24

rexou a écrit :

Que faut-il prendre prioritairement en considération ?
L'acte de base ou l'application qui en est faite depuis (au moins) 1985 ?
Cette décision prise en AG en 1980 et toujours appliquée jusqu'à présent peut-elle être contestée ?

La décision de l'AG 1980 n'est plus opposable, puisque le PV n'est plus présent dans les archives de l'ACP.

Il s'en suit, me basant sur un jugement de 2002 dans ma copropriété (acte de base de 1975), que l'acte de base est d'application à 100%, sans effet rétroactif (= vis à vis la date de la demande par un CP d'appliquer l'acte de base).

Le terrain est en copropriété (= la propriété pro rata de tous). Tous les constructions et changements sur ce terrain deviennent de par la loi la propriété d'eux n'importe qui paie.

Il est donc logique que tous paient pro-rata, sauf s'il s'agit de travaux d'entretien. Alors la clè d'utilité est d'application, si ce changement de l'acte de base est voté au préalable.

Il faut donc déterminer si les travaux prévues améliorent la qualité de cette aire, ou réparent seulement (= remettre la situation antérieure en place à l'identique).

tempura · #8 12-10-2012 06:26:07

rexou a écrit :

t
Il y a en effet contestation, c'est indéniable. Mais est-ce justifié ?
Il est possible de modifier la répartition des charges par vote en AG aux 4/5 des voix. Ce n'est pas irrégulier. A défaut de PV, impossible de dire si ce quota a été respecté à l'époque. D'autres modifications ont été actées et sont appliquées depuis plus de 20 ans. Notamment la répartition des frais d'ascenseur qui étaient répartis selon les quotités, puis en 13 ièmes (par lot), puis en 11 ièmes (en excluant le rez, l'ascenseur ne desservant pas le sous-sol). Ces dispositions sont appliquées depuis plus de 20 ans sans jamais avoir été contestées. Il me semble que cette durée les légitimise d'autant plus que rien n'établit qu'elles sont irrégulières.

L'AG peut certes modifier la répartition des charges à la majorité de 4/5 des voix, mais il s'agit d'une modification des statuts qui nécessite un acte authentique (notarié) - Voir l'article 577-4 du Code civil. En d'autres termes, il s'agit d'une modification de l'acte de base. Or, il semble que votre acte de base n'a jamais été modifié sur ce point. Le PV disparu, même s'il était retrouvé ne constituerait pas une modification régulière de l'acte de base. Peut-être cependant ce pv est-il un pv authentique, mais dans ce cas il a dû être transcrit au bureau de la conservation des hypothèques.

bada · #9 12-10-2012 08:59:27

tempura a écrit

Peut-être cependant ce pv est-il un pv authentique

C'est quoi un PV authentique ? Les autres sont des faux, des folkloriques ?

rexou · #10 12-10-2012 09:33:20

Merci à tous pour vos réponses.

Non, ce PV n'a surement jamais été transcrit au bureau de conservation des hypothèques.

Il s'agit de remplacer le dallage de la cour. Donc ce serait plutôt remettre la situation initiale à l'identique. L'usage de cette cour est strictement limité aux utilisateurs des garages et constitue l'aie d'accès et de manoeuvres des véhicules. Il semble donc que le critère d'utilité (ou d'usage) puisse être d'application.
Sous quelles conditions ?

bada · #11 12-10-2012 09:35:57

Pour effectuer de tels travaux, il faut obtenir 3/4 des quotités. Si je comprends bien, il y a 6 CP qui n'ont pas de garage et n'ont aucun intérêt à payer ces travaux. Si ces CP votent contre les travaux, je pense que la majorité des 3/4 ne sera pas obtenue.

Si on respecte la répartition qui existe depuis 1980 et que personne jusqu'à ces nouveaux frais, n'a contesté, les travaux seront admis.
Mais je persiste à dire que ce qui a été valable et de mise depuis 30 ans peut continuer à l'être en dépits des contestataires qui n'ont pas la fibre logique.

tempura à écrit

Voir l'article 577-4 du Code civil. En d'autres termes, il s'agit d'une modification de l'acte de base.

Mais l'article 577-8 §4 dit aussi que l'on peut voter aux 4/5 des voix toute modification aux statuts, en ce compris de la répartition des charges de copropriété.
Donc, la loi le permet...et je ne lis nulle part que ces modifications sont nulles si l'acte de base n'a pas été modifié.

tempura · #12 12-10-2012 09:43:47

bada a écrit :

tempura a écrit
Citation :Peut-être cependant ce pv est-il un pv authentique
C'est quoi un PV authentique ? Les autres sont des faux, des folkloriques ?

C. civ., art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
(...)

En pratique, c'est un acte reçu par un notaire.

Les "autres" sont des actes sous seing privé. Votre pv disparu est donc probablement (je ne sais évidemment pas dans quelles conditions il a été établi) un pv sous seing privé.

Je comprends cependant bien que la situation actuelle est inéquitable.
Il existe, me semble-t-il, un argument qui pourrait soutenir votre position.
L'article 577-9, § 6, du Code civil dispose en effet :
...
Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Il faut cependant demander l'intervention du juge et la demande doit être formée individuellement pas les copropriétaire intéressés. C'est donc une solution "lourde". Le fait que cette possibilité existe peut cependant éventuellement convaincre les partisans du statu quo de modifier leur position et, le cas échéant, d'accepter une modification (régulière) de l'acte de base.

bada · #13 12-10-2012 09:58:02

tempura à écrit

C. civ., art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises. (...)

Oui, un acte authentique, je sais ce que c'est mais vous aviez écrit PV AUTENTHIQUE

tempura · #14 12-10-2012 10:00:11

bada a écrit :

Mais l'article 577-8 §4 dit aussi que l'on peut voter aux 4/5 des voix toute modification aux statuts, en ce compris de la répartition des charges de copropriété.
Donc, la loi le permet...et je ne lis nulle part que ces modifications sont nulles si l'acte de base n'a pas été modifié.

L'article 577-4 dispose pourtant bien :
1 que la répartition des charges communes doit se trouver dans le règlement de copropriété
2 que l'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble
3 que les modifications à ceux-ce doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Je concède que j'ai improprement utilisé le terme "acte de base" et que la modification de la répartition des charges requiert une modification du règlement de copropriété qui, avec l'acte de base, forme les statuts de l'immeuble. Ce sont donc les statuts de l'immeuble (comprenant l'acte de base) qu'il faut modifier et cette modification est inopposable aux tiers si elle n'a pas fait l'objet d'un acte authentique (notarié).

tempura · #15 12-10-2012 10:06:06

bada a écrit :

tempura à écrit
Citation : C. civ., art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises. (...)
Oui, un acte authentique, je sais ce que c'est mais vous aviez écrit PV AUTENTHIQUE

Ben un pv authentique est un acte authentique qui a la forme d'un pv, comme peut l'être un autre acte (contrat de prêt authentique). C'est l'association de pv et d'authentique qui semble vous amuser. Je n'avais pas perçu que cela pouvait prêter à sourire.

rexou · #16 12-10-2012 10:40:53

@ Bada :

- Dans l'état de la situation actuelle, la majorité des 3/4 ne sera jamais atteinte pour avaliser la réalisation des travaux. En fait, la proportion de CP qui n'est pas ou seulement en partie propriétaire de garage est de 503 millièmes ! Je m'inclus dans ce chiffre, avec 292 millièmes et 2 garages pour 4 appartements. La situation est donc bloquée mais l'état de la cour se dégrade sérieusement...

- Ma position est aussi de valider ce qui a été d'application durant une trentaine d'années... Ce sont les différences de base de calcul et l'importance du montant en jeu qui bloquent la situation :
Travaux estimés à 30 000 euros.
Répartition selon quotité garage = 10% par garage = 3000 euros.
Répartition quotités immeuble = 5 millèmes par garage = 150 euros.
Cette dernière solution implique d'imputer notamment plus de 3000 euros de frais à deux appartements dépourvus de garage... et interdits d'accès à la cour !

- Faire voter en l'état actuel des choses une modification des statuts à 4/5 des voix est un échec.

@ Tempura :

- Le PV a en effet été établi sous seing privé, sans aucun doute possible.

- Demander l'intervention du juge est une solution lourde et aléatoire. Merci pour l'indication précise du texte de loi. Selon vous, ce serait la seule solution possible à défaut d'un vote aux 4/5 ? Et cela impliquerait une démarche individuelle ou groupée des CP concernés ? Et ils mettraient à la cause l'ACP ?

- Une question encore : quel serait le coût de la modification notariale de l'acte de base si un vote aux 4/5 entérine la modification ?

tempura · #17 12-10-2012 11:07:05

rexou a écrit :

@ Bada :

@ Tempura :
- Le PV a en effet été établi sous seing privé, sans aucun doute possible.
- Demander l'intervention du juge est une solution lourde et aléatoire. Merci pour l'indication précise du texte de loi. Selon vous, ce serait la seule solution possible à défaut d'un vote aux 4/5 ? Et cela impliquerait une démarche individuelle ou groupée des CP concernés ? Et ils mettraient à la cause l'ACP ?
- Une question encore : quel serait le coût de la modification notariale de l'acte de base si un vote aux 4/5 entérine la modification ?

L'intervention du juge est une solution relativement lourde. Ce n'est pas non plus quelque chose de terrible. La procédure est en effet toujours aléatoire, mais il me semble que vous disposez d'arguments très forts. Je suppose que l'ACP devrait être appelée à la cause, mais je ne sais pas du tout comment cela se passe en pratique. En fait, je faisais plutôt mention de cette possibilité (je n'en connais pas d'autre, à part la modification des statuts) comme étant un moyen de pression à utiliser dans le cadre d'une négociation entre les différentes parties en vue d'arriver à un compromis.
On pourrait imaginer que tous les cp s'accordent pour que les propriétaires des garages prennent la moitié (les 3/4 ...) des coûts en charge et les cp sans garage le reste. Il est toujours possible de conclure un accord ponctuel ayant un objet déterminé, sans pour autant engager pour l'avenir les cp et futur cp à respecter une répartition contraire aux statuts. C'est ainsi que si je m'engageais moi-même à prendre en charge vos travaux en échange de la possibilité de faire des barbecues dans votre cour, je serais tenu par mon engagement et je ne pourrais pas invoquer les statuts (mais il ne faut pas rêver ...)

rexou · #18 12-10-2012 15:50:11

tempura a écrit :

L'intervention du juge est une solution relativement lourde. Ce n'est pas non plus quelque chose de terrible. La procédure est en effet toujours aléatoire, mais il me semble que vous disposez d'arguments très forts. Je suppose que l'ACP devrait être appelée à la cause, mais je ne sais pas du tout comment cela se passe en pratique. En fait, je faisais plutôt mention de cette possibilité (je n'en connais pas d'autre, à part la modification des statuts) comme étant un moyen de pression à utiliser dans le cadre d'une négociation entre les différentes parties en vue d'arriver à un compromis.
On pourrait imaginer que tous les cp s'accordent pour que les propriétaires des garages prennent la moitié (les 3/4 ...) des coûts en charge et les cp sans garage le reste. Il est toujours possible de conclure un accord ponctuel ayant un objet déterminé, sans pour autant engager pour l'avenir les cp et futur cp à respecter une répartition contraire aux statuts. C'est ainsi que si je m'engageais moi-même à prendre en charge vos travaux en échange de la possibilité de faire des barbecues dans votre cour, je serais tenu par mon engagement et je ne pourrais pas invoquer les statuts (mais il ne faut pas rêver ...)

J'avais aussi envisagé la possibilité de splitter la facture 25% répartis sur les millièmes totaux et 75% exclusivement sur les garages...
C'est un pas vers le compromis, mais sans aucune certitude d'acceptation et avec le risque de conforter les opposants dans l'idée que ces frais ne peuvent être imputés aux seuls garages... Cela ouvre aussi la porte à de futurs conflits concernant les répartitions des frais garage/ bâtiment principal.

La possibilité de créer une sous-association a aussi été évoquée mais ne n'en connais pas les conditions précises. C'est une procédure assez lourde aussi si j'ai bien compris, qui implique un acte notarial et un accord aux 4/5 des présents il me semble...

tempura · #19 12-10-2012 16:19:54

rexou a écrit :

tempura a écrit :
L'intervention du juge est une solution relativement lourde. Ce n'est pas non plus quelque chose de terrible. La procédure est en effet toujours aléatoire, mais il me semble que vous disposez d'arguments très forts. Je suppose que l'ACP devrait être appelée à la cause, mais je ne sais pas du tout comment cela se passe en pratique. En fait, je faisais plutôt mention de cette possibilité (je n'en connais pas d'autre, à part la modification des statuts) comme étant un moyen de pression à utiliser dans le cadre d'une négociation entre les différentes parties en vue d'arriver à un compromis.
On pourrait imaginer que tous les cp s'accordent pour que les propriétaires des garages prennent la moitié (les 3/4 ...) des coûts en charge et les cp sans garage le reste. Il est toujours possible de conclure un accord ponctuel ayant un objet déterminé, sans pour autant engager pour l'avenir les cp et futur cp à respecter une répartition contraire aux statuts. C'est ainsi que si je m'engageais moi-même à prendre en charge vos travaux en échange de la possibilité de faire des barbecues dans votre cour, je serais tenu par mon engagement et je ne pourrais pas invoquer les statuts (mais il ne faut pas rêver ...)
J'avais aussi envisagé la possibilité de splitter la facture 25% répartis sur les millièmes totaux et 75% exclusivement sur les garages...
C'est un pas vers le compromis, mais sans aucune certitude d'acceptation et avec le risque de conforter les opposants dans l'idée que ces frais ne peuvent être imputés aux seuls garages... Cela ouvre aussi la porte à de futurs conflits concernant les répartitions des frais garage/ bâtiment principal.
La possibilité de créer une sous-association a aussi été évoquée mais ne n'en connais pas les conditions précises. C'est une procédure assez lourde aussi si j'ai bien compris, qui implique un acte notarial et un accord aux 4/5 des présents il me semble...

J'ignore tout de la possibilité de créer une sous-association. C'est peut-être une piste.
Entre-temps, si je comprends bien, seuls les "cp garages" sont gênés par l'état de la cour et ils ne sont pas en mesure d'imposer les travaux. D'un point de vue tactique, il suffit alors d'attendre que la situation soit suffisamment dégradée pour forcer un compromis. Il est vrai que le compromis peut conforter les "cp garage" dans l'opinion que les "cp non garage" doivent intervenir, mais il se trouve, qu'à mon avis en tout cas, les statuts allant en ce sens, leur position est juridiquement correcte.

Comme l'enjeu paraît relativement important, les "cp non garage" pourraient peut-être envisager de consulter (à frais partagés) un avocat spécialisé. Autre possibilité, proposer à l'assemblée de soumettre le problème à un médiateur ou à un arbitre, mais tout cela a un coût.

rexou · #20 12-10-2012 23:15:53

tempura a écrit :

J'ignore tout de la possibilité de créer une sous-association. C'est peut-être une piste.
Entre-temps, si je comprends bien, seuls les "cp garages" sont gênés par l'état de la cour et ils ne sont pas en mesure d'imposer les travaux. D'un point de vue tactique, il suffit alors d'attendre que la situation soit suffisamment dégradée pour forcer un compromis. Il est vrai que le compromis peut conforter les "cp garage" dans l'opinion que les "cp non garage" doivent intervenir, mais il se trouve, qu'à mon avis en tout cas, les statuts allant en ce sens, leur position est juridiquement correcte.
Comme l'enjeu paraît relativement important, les "cp non garage" pourraient peut-être envisager de consulter (à frais partagés) un avocat spécialisé. Autre possibilité, proposer à l'assemblée de soumettre le problème à un médiateur ou à un arbitre, mais tout cela a un coût.

La situation est déjà fortement dégradée : au point qu'un arbuste atteint deux mètres à l'entrée d'un garage inemployé et qu'une plaque métallique recouvre une grille d'égout qui s'affaisse au milieu de la cour ! Chaque année, le sujet revient en AG.
Les deux positions sont défendables... et c'est bien là le souci.

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