Achat immobilier et location plus tard

Goudurix · #1 23-10-2012 10:55:50

falitch, je comprends bien votre question et je me la pose aussi.

J'ai été dans ma jeunesse locataire pendant 10 ans, sans me motiver à acheter, et forcément je regrette un peu.

Néanmoins, j'ai aussi bénéficié d'un loyer bas pendant ces 10 ans, peu indexé, dans un quartier de qualité fort recherché où je n'aurais probablement pas pu vivre si j'avais du acheter. Parce que trop cher à l'achat. On dit dans ces cas-là que c'est de l'argent « perdu ». Mais la qualité de vie que j'ai eu pendant ces années-là, ça s'évalue comment ?

De plus, voici un exemple de vente récente, dont je connais le vendeur :

Achat il y a 4 ans d'une bonne maison datant de 1981, dans un très bon quartier de Wallonie proche d'un pole d'entreprises (fort recherché par des gens à bons salaires stables) pour 200.000 euros.

Il a d'abord voulu y habiter, mais suite à un changement familial brusque (on est plus dans les années 50, le mariage, c'est pas pour la vie...), il l'a mis en location. Tentative de transformations pour mieux rentabiliser, mais gestion pas très pro car pas beaucoup le temps d'être un bailleur. Du coup, litiges avec les locataires parceque travaux pas exécutés, loyers pas payés, etc...

Finalement il revend récemment pour... 215.000. Donc même pas de quoi récupérer les frais d'achat. Et on ne peut pas dire que les loyers ont couvert quelque chose, puisqu'il a investi dans des travaux et que les derniers loyers sont impayés.

Bref, il aurait peut-être même mieux valu pour lui de laisser cet argent sur son carnet d'épargne à du 1,5 %...

Mais j'avoue, pour ne pas trop noircir le tableau, qu'il a géré ses locations en total amateur négligeant. Comme le dit grmff, c'est manifestement un choix de vie à prendre au sérieux, pas un investissement qu'on peut laisser dormir et qui rapporte sans rien faire.

Moi je ne me sens pas l'âme d'un bailleur. Je suis un peu misanthrope, j'ai pas envie de devoir m'intéresser à la vie des gens pour comprendre pourquoi ils ne peuvent pas me payer le loyer. Même si effectivement, quand on le fait sérieusement, ça doit permettre de dégager un bénéfice plus rassurant qu'un placement fantaisiste en bourse.

J'essaie d'acheter avec l'idée d'y habiter pour longtemps. Je n'aime pas trop la perspective d'accumuler des biens qui devront être loués, dans une Belgique dont l'avenir à court terme et plus qu'incertain (comprenez : taxations diverses et solvabilités des citoyens).

On ne peut pas parler d'immobilier sans lorgner vers le politique. Quand Bart va scinder la sécurité sociale, qu'est-ce qui va se passer en Wallonie ? Ca va pas être beau à voir. Une percée continue du PTB communiste ? Un virement encore plus à gauche du PS pour récupérer les électeurs ? Je ne pense pas que ces gens-là font des intérêts des propriétaires une priorité...

panchito · #2 22-10-2012 22:05:19

N'importe quoi.

Oui, peut être que depuis la crise des Subprimes, les banques ne se satisfont plus de ces conditions de bases et exigent en plus un apport personnel conséquent.

grmff · #3 22-10-2012 21:47:23

Souvent la banque exige que vous prouviez que vos revenus nets atteignent au moins la mensualité du prêt multipliée par 3.

N'importe quoi.

Mais pour répondre à la question, il faut voir ce que vous cherchez. Il faut savoir le rendement que vous obtenez de votre bien. Il faut voir votre situation financière actuelle, et votre goût pour régler les emmerdements des locataires.

Perso, j'ai acheté pour vivre, puis j'ai investi. Et je ne me suis jamais arrêté parce que cela me plait. Et cela rapporte.

Mais il y a une question de goût, évidemment. Bien que j'ai expliqué mes vues à pas mal de monde, personne que je connaisse n'a jamais fait pareil après que je lui ai expliqué....

falitch · #4 22-10-2012 21:41:35

panchito a écrit :

Les bailleurs exigent aussi que vos revenus nets (moins les crédits en cours) dépassent au moins 3 fois le montant du loyer + provisions pour charges.

J' ai l' impression d' avoir mal posé ma question. Je ne suis pas entrain de vouloir savoir si je remplirais les conditions au niveau du bailleur ou au niveau de la banque. Je pars du principe que c' est ok pour la banque ou pour le bailleur, c' est à dire qu' il n y a aucun problèmes dans les 2 cas, et que je dois faire un choix entre les deux, quelle est la meilleure option?

panchito · #5 22-10-2012 21:35:16

Les bailleurs exigent aussi que vos revenus nets (moins les crédits en cours) dépassent au moins 3 fois le montant du loyer + provisions pour charges.

falitch · #6 22-10-2012 21:07:05

panchito a écrit :

Souvent la banque exige que vous prouviez que vos revenus nets atteignent au moins la mensualité du prêt multipliée par 3.
Bien entendu si vous n'avez aucun autre crédit en cours...

Merci pour les conseils. Penses tu donc que dans notre cas, c' est mieux de louer en attendant les 5 ans, ou alors d' acheter un bien et le mettre en location dans 5 ans?

panchito · #7 22-10-2012 20:48:59

Souvent la banque exige que vous prouviez que vos revenus nets atteignent au moins la mensualité du prêt multipliée par 3.

Bien entendu si vous n'avez aucun autre crédit en cours...

falitch · #8 22-10-2012 20:45:13

panchito a écrit :

Et votre avenir professionnel est gravé dans le marbre pour tous 2, pendant 5 ans???

C' est dans le domaine médical, l ' assistanat dure 5 ans, et on est sur d'y rester que le temps de l' assistanat. Vu qu' on n' est jamais sûr à 100%, disons que la probabilité est très grande qu' on soit améné à se déménager dans 5 ans.

panchito · #9 22-10-2012 20:30:09

Et votre avenir professionnel est gravé dans le marbre pour tous 2, pendant 5 ans???

falitch · #10 22-10-2012 20:26:45

panchito a écrit :

Pouvez-vous acheter les 2 biens "cash"?
Ou avez-vous besoin d'un prêt hypothécaire?
Pour les 2 biens?
Si oui, tout dépendra de votre banquier, de vos revenus nets, et des garanties que vous pouvez offrir...

Bonjour Panchito

Je ne peux pas acheter les deux biens en cash, donc j' aurais besoin d' un prêt hypothécaire pour les deux biens. Au cas où tout marche bien avec la banque, j' aimerais tout de même savoir quels sont les démarches que je devrais suivre pour le 1er bien lorsque je voudrais le mettre en location après avoir y vécu environ 5 ans?
En fait ce qui nous conduit à vouloir procéder ainsi, c' est le fait que l' endroit où on va acheter le bien actuellement, on y restera qu' à peu près 5 ans, et après on devra déménager pour des raisons professionnelles. Et on s' est dit que c' est peut être mieux d' acheter un bien maintenant qu' on pourra louer plus tard, vu qu' on va y vivre environ 5 ans que d' être locataire pendant 5 ans. Est ce bien réfléchi ou il y a d' autres paramètres qu' il faut prendre en compte?
Merci

panchito · #11 22-10-2012 20:12:57

Pouvez-vous acheter les 2 biens "cash"?

Ou avez-vous besoin d'un prêt hypothécaire?

Pour les 2 biens?

Si oui, tout dépendra de votre banquier, de vos revenus nets, et des garanties que vous pouvez offrir...

falitch · #12 22-10-2012 19:24:15

Bonjour à tous,

J' ai besoin de vos conseils car je compte acheter un appartement avec l' intention d'y vivre pour les 5 premières années et plus tard le mettre en location. En fait, après les 5 ans, je compte acheter un bien plus grand et mettre l' appartement en location. Est ce que c' est possible de le faire? A quoi dois je faire attention?

Merci encore pour votre aide

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